Incumplimiento contractual

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Santiago, veintisiete de septiembre de dos mil diecisiete.

En cumplimiento a lo dispuesto en el artículo 786 del Código de Procedimiento Civil, se dicta la siguiente sentencia de reemplazo.

VISTOS:

Se reproduce la sentencia en alzada con excepción de sus motivos décimo y decimoprimero que se eliminan.

Y SE TIENE EN SU LUGAR Y ADEMÁS PRESENTE:

1°.- Que, fundamentando la excepción del N° 7 del artículo 464 del Código de Procedimiento Civil, la ejecutada señala que los cheques materia de autos fueron entregados al ejecutante para pagar el precio de las primeras rentas del contrato de arrendamiento de un inmueble que no pudo destinarse para el fin industrial ofrecido por el arrendador, de manera que al estar los cheques plenamente vinculados al negocio causal que motivó su emisión, su exigibilidad está condicionada al derecho de la demandante a cobrar el precio, destacando que de acuerdo a lo pactado en la cláusula cuarta del contrato, elevada a la categoría de esencial, si el inmueble no pudiera explotarse para el objeto con que fue arrendado, su parte quedaba autorizada para dar por terminado el arriendo, sin derecho a compensación alguna .

En razón de lo expuesto el recurrente sostiene que la obligación cobrada no es actualmente exigible, reiterando que su representada contrató con el objeto de destinar el inmueble a la explotación industrial o comercial, de lo que se dejó expresa constancia en el contrato, el que debe estimarse terminado o al menos incumplido por la parte demandante, dado que el inmueble resultó no tener esa aptitud, y por lo tanto, el incumplimiento del arrendador liberaría a su parte de satisfacer la obligación recíproca de pagar las rentas de arrendamiento.

2°.- Que el contrato de arrendamiento de fecha 16 de abril de 2013 agregado a fojas 29, en su cláusula tercera, junto con estipular que la renta mensual será la suma de 140 Unidades de Fomento, deja constancia que el primer pago del arriendo, correspondiente al período comprendido desde el 5 de abril de 2013 hasta el 15 de abril de 2014, se efectúa en el acto de la firma de la escritura, mediante la entrega de ocho cheques nominativos y cruzados a nombre del arrendador, el demandante de autos.

3°.- Que el ejecutante, al evacuar el traslado respecto de la excepción que se analiza, se limitó a argumentar que los cheques fueron entregados en pago y nada más, por lo que su exigibilidad no estaría condicionada al contrato de arrendamiento, argumentando que en nuestro derecho los cheques son considerados títulos incausados, que una vez que han sido emitidos se desvinculan de la obligación que motivó su entrega.

4°.- Que resulta indiscutible que los cheques que fundan la ejecución se emitieron por la demandada con ocasión del contrato de arrendamiento suscrito por las partes el 16 de abril de 2013 y en pago del periodo del arriendo comprendido entre el 5 de abril de 2013 y el 15 de abril de 2014, hecho que, por lo demás, fue expresamente reconocido por el demandante en la absolución de posiciones que consta a fojas 259 y siguientes, al contestar la pregunta N°4.

5°.- Que la cláusula segunda del contrato de arrendamiento estipula :“… en el evento que Offitainers Limitada, o un tercero designado por ella como Subarrendataria o Cesionaria, no pueda explotar comercial o industrialmente el inmueble, o que, por cualquier acto o hecho ajeno a la voluntad de Offitainers Limitada, que sea constitutivo de acto de autoridad, de fuerza mayor o caso fortuito, no pudiera explotarse el inmueble para el objeto con que fue arrendado, las partes acuerdan que Offitainers Limitada, tiene el derecho de poner, por ese hecho, término de inmediato al Contrato de Arrendamiento, sin derecho a compensar suma alguna a la arrendadora por dicho término. Las partes acuerdan elevar esta cláusula a la categoría de esencial.”

6°.- Que, como prueba de sus afirmaciones, la demandada rindió la testimonial que rola a fojas 182 y siguientes, constituida por las declaraciones de nombre reservado y nombre reservado, quienes se encuentran contestes en que el demandado no pudo hacer uso de la propiedad que requería para nuevas instalaciones de su industria de contenedores porque el terreno no cumplía con las condiciones de uso comercial o industrial, declaraciones que son perfectamente concordantes con lo confesado por la parte demandante al responder las interrogaciones N°s 9 y 11 del pliego de posiciones de fojas 259 y siguientes, en el sentido que las gestiones realizadas por la arrendadora ante la Secretaría Regional Ministerial de Agricultura para obtener el cambio del uso de suelo o permisos de construcción no agrícolas fueron resueltos de manera desfavorable.

7°.- Que, establecido que la parte arrendadora -ahora demandante-, no cumplió con su obligación esencial de poner a disposición de la arrendataria el bien arrendado en los términos pactados en el contrato, esto es, para que pudiera ser explotado comercial o industrialmente, no resultan admisibles las alegaciones esgrimidas por la ejecutada en cuanto pretende asilarse exclusivamente en el carácter de abstracto que en general se atribuye a los títulos de crédito, desconociendo que se trata de cheques que permanecen en manos de su co-contratante y que fueron emitidos precisamente con ocasión del contrato que los vincula.

En efecto, la abstracción de los títulos de crédito sólo opera cuando éstos han entrado en circulación y favorece al tercero portador de buena fe que no participó en el negocio causal que les haya dado origen y cuyas estipulaciones le son, por ende, inoponibles. La situación en este caso es distinta, pues se trata de cheques que documentaron el pago de las rentas y el litigio se plantea entre las mismas partes que celebraron el contrato de arrendamiento, por lo que es perfectamente admisible la excepción formulada por la arrendataria, en cuanto objeta la exigibilidad de la obligación cuyo pago se pretende.

8°.- Que la prueba rendida permite constatar que el inmueble no se encontraba en estado de servir para el fin para el cual había sido arrendado, por lo que tratándose del cumplimiento de una obligación emanada de un contrato bilateral, la arrendataria ha podido excepcionarse de cumplir con el pago de las rentas, mientras su contraparte no cumpla su obligación correlativa, o se allane a hacerlo. Conforme a lo anterior, por no ser la obligación cuyo cobro se pretende actualmente exigible, procede acoger la excepción del N° 7 del artículo 464 del Código de Procedimiento Civil.

9°.- Que se desestimará, en cambio, la excepción de nulidad de la obligación que el ejecutado sustenta en los mismos argumentos esgrimidos para fundamentar la falta de exigibilidad de la obligación cobrada en autos, ya que la falta de aptitud del inmueble objeto del contrato para ser destinado al fin para el cual había sido arrendado, si bien importa un incumplimiento contractual, no priva de causa a los títulos cobrados, ni acarrea un vicio de nulidad.

Y visto además lo dispuesto en los artículos 1467, 1552, 1698 del Código Civil, 186 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, se revoca la sentencia apelada, de fecha 5 de julio de 2016, en cuanto rechaza la excepción del N°7 del artículo 464 del Código de Procedimiento Civil, y en su lugar se declara que ella queda acogida, denegándose en consecuencia la ejecución con costas.

Se confirma el fallo, en lo demás apelado.

Regístrese y devuélvase, con su agregado.

Redacción a cargo de la Ministra Sra. Rosa María Maggi D.

Rol Nº 7.023-2017

Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema por los Ministros Sr. Patricio Valdés A., Sr. Guillermo Silva G., Sra. Rosa Maggi D., Sr. Juan Eduardo Fuentes B. y el Abogado Integrante Sr. Rafael Gómez B.

No firman la Ministra Sra. Maggi y el Abogado Integrante Sr. Gómez, no obstante haber concurrido ambos a la vista del recurso y acuerdo del fallo, por estar con permiso la primera y ausente el segundo.