Doctrina de los actos propios

Santiago, diecinueve de febrero de dos mil dieciocho.

Dando cumplimiento a lo dispuesto en el artículo 786 del Código de Procedimiento Civil, se dicta la siguiente sentencia de reemplazo.

Vistos:

Se reproduce la sentencia apelada y el motivo primero y los dos acápites iniciales del segundo de la decisión anulada, y se tiene, además, presente:

1° Que con la documentación que el demandado acompañó en segunda instancia, a fojas 425, 447, 461, 492 y 504, consistente en copias de cheques emanados de la cuenta corriente bancaria que mantiene en el Banco de Chile número 208-07394-09, que se lee girados a doña nombre reservado en los años 2012 y 2013, y a don nombre reservado en los años 2014, 2015 y 2016; y a fojas 530 y 587, que atestiguan que se hicieron depósitos en la cuenta corriente bancaria del señor nombre reservado en los meses de octubre y noviembre de 2016, no objetados ni observados por la contraria, se acreditó que durante la vigencia del contrato y a partir del año 2012, las rentas de arrendamiento no fueron pagadas en la forma estipulada, esto es, en el mes de enero de cada año y por un monto equivalente al 10% del avalúo fiscal de la anualidad correspondiente o sea del que sirve de base para la declaración del impuesto a la renta, sino de manera mensual.

Pues bien, tratándose de las rentas de arrendamiento de los años 2014 y 2015, únicas que se dicen adeudadas en la sentencia que se revisa, decisión no impugnada por la demandante, el análisis de dichos documentos dan cuenta que en la primera anualidad se depositó en la cuenta corriente bancaria del señor nombre reservado, en los meses de enero, febrero, marzo y abril, la suma de $ 1.500.000, y en los restantes la de $ 2.000.000, igual monto durante todo el año 2015 y hasta julio de 2016, también en los meses de octubre y noviembre de ese año; lo que significa que durante el año 2014 el depósito ascendió a un total de $ 22.000.000, en el año 2015 a $ 24.000.000 y en el año 2016 a $ 18.000.000. Además, con los instrumentos acompañados en primera instancia, no objetados, se probó que el avalúo fiscal de la propiedad arrendada ascendió en los años 2014 y 2015 a las sumas de $ 176.201.356 y $ 184.399.045, respectivamente;

2° Que la parte demandada sostiene que por aplicación de la teoría de los actos propios y del principio de la supremacía de la realidad se debe arribar a la conclusión que la forma de pago de la renta de arrendamiento mutó de anual a mensual, por lo tanto, como a la fecha en que se practicó la segunda reconvención de pago -27 de julio de 2015- había solucionado aquella que se devengó en ese mes, también todas las anteriores, y que siguió pagando las restantes, debió rechazarse la demanda;

3° Que la doctrina o teoría de los actos propios es aquella en virtud de la cual nadie puede asumir en sus relaciones con otras personas una conducta que contradiga otra suya anterior, cuando ésta ha despertado una legítima confianza en esas personas de que mantendrá una línea coherente con sus propios actos anteriores. Entonces, para que prospere su aplicación deben concurrir los siguientes requisitos: i) la conducta anterior del sujeto que reclama el non venire contra factum proprium debe ser válida, eficaz y relevante; ii) el sujeto que realizó la conducta debe formular una pretensión a través del ejercicio de un derecho subjetivo que ha de ser contradictorio con el sentido objetivo que se deriva de la conducta anterior; iii) la contradicción ha de causar grave perjuicio a los terceros que, confiando en el sentido objetivo que de la conducta vinculante se infiere, han variado o alterado de alguna forma su posición jurídica; y iv) la conducta anterior y la pretensión posterior deben ser ambas atribuidas a una misma persona, es decir, se requiere identidad de sujetos;

4° Que, entonces, como el único hecho probado es que el demandado, que es quien reclama que la controversia se decida aplicándose esa doctrina, no dio cumplimiento al compromiso que asumió al firmar el contrato de arriendo, esto es, pagar la renta de arrendamiento de manera íntegra en el curso del mes de enero durante toda la vigencia del contrato, pues a partir del año 2012 comenzó a pagarla de manera mensual, y no rindió ninguna prueba destinada a acreditar que dicha nueva modalidad de solución fue el resultado de un acuerdo que alcanzó con el demandante, la inferencia lógica es que la cláusula de que se trata la modificó unilateralmente, por lo tanto, su conducta no puede calificarse de válida, eficaz y relevante; razón por la que tampoco puede aplicarse el otro principio invocado, en la medida que también descansa en el principio de la buena fe contractual. No obsta a la conclusión anterior, la única circunstancia acreditada de que los montos de dinero señalados fueron depositados en la cuenta corriente bancaria del demandante, esto es, que la institución financiera los recibió y abonó en aquella, pues a ambos no les era exigible otra conducta, como repudiarlos, porque, tratándose del primero, se referían a sumas de dinero que se le adeudaban y, de la segunda, porque al celebrar contratos de cuenta corriente bancaria está legalmente obligada a recibir los depósitos que efectúen tanto el cuentacorrentista como terceros;

5° Que, según lo establece el inciso 2° del artículo 11 del Decreto Ley N° 993, la mora en el pago de la renta da derecho al arrendador, después de practicadas dos reconvenciones de pago, entre las cuales medien a lo menos treinta días, para hacer cesar el arriendo, si el arrendatario no presta seguridad competente que se verificará el pago dentro de un plazo razonable que no bajará de treinta días. Una disposición análoga está consagrada en el inciso 1° del artículo 10 de la Ley N° 18.101, por la remisión que efectúa al artículo 1977 del Código Civil, con la diferencia que las dos reconvenciones deben verificarse con una diferencia de, al menos, cuatro días. Se debe entender por “prestar seguridad competente que se verificará el pago” el despliegue o desarrollo por el arrendatario de una conducta que importa concretar su intención de que solucionara las rentas de arrendamiento insolutas; pago que, en todo caso, debe efectuar dentro de un plazo no inferior a treinta días, y que debe ser calificado y aceptado por la judicatura que conoce de la demanda de terminación del contrato de arrendamiento;

6° Que, en consecuencia, como el demandado no pagó las rentas de arrendamiento en la forma estipulada en el contrato, pues, a partir del año 2012, lo hizo por parcialidades mensuales, y tratándose de la del año 2015, a la data en que se practicaron las reconvenciones de pago -18 de junio y 27 de julio de 2015-, sólo había pagado una parte, y no prestó seguridad competente de que dentro de un plazo razonable la enteraría en una sola cuota, corresponde hacer lugar a la demanda de terminación de contrato de arrendamiento.

Por estas consideraciones y de conformidad, además, con lo que disponen los artículos 186 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, se revoca la sentencia apelada de veintiuno de abril de dos mil dieciséis, escrita a fojas 331 y siguientes, en cuanto por las decisiones signadas i.- y ii.- condena al demandado a pagar las sumas de $ 5.620.135 y de $ 2.439.904, por concepto de rentas de los años 2014 y 2015, y, en su lugar, se declara que no corresponde dicha decisión por estar íntegramente solucionadas.

Se la confirma, en lo demás, con declaración que tratándose de aquellas que se devengaron durante la tramitación del juicio y hasta la entrega material del predio -24 de julio de 2017-, deberá considerarse en la respectiva liquidación del crédito las sumas depositadas en los meses de enero a julio, octubre y noviembre, de 2016, a razón de $ 2.000.000 cada una, como las restantes que hayan sido abonadas por el demandado; sin costas, por haber tenido las partes motivo plausible para alzarse.

Regístrese y devuélvanse.

Redactó la ministra Gloria Ana Chevesich R.

Rol N° 3.978-2017.-

Pronunciado por la Cuarta Sala de la Corte Suprema por los Ministros Sr. Ricardo Blanco H., Sras. Gloria Ana Chevesich R., Andrea Muñoz S., y los Abogados Integrantes Sres. Álvaro Quintanilla P. y Carlos Pizarro W. No firman la Ministra Sra. Muñoz y el Abogado Integrante Sr. Pizarro, no obstante haber ambos concurrido a la vista del recurso y acuerdo del fallo, por estar la primera en comisión de servicios, y encontrarse ausente el segundo. Santiago, diecinueve de febrero de dos mil dieciocho.