Carga de la prueba

Santiago, catorce de noviembre de dos mil dieciocho.

VISTOS:

En estos autos Rol 3468-2016, seguidos ante el 3° Juzgado Civil de Viña del Mar, en juicio ordinario caratulado “nombre reservado con nombre reservado”, por sentencia de veintiuno de junio de dos mil diecisiete, rolante a fojas 95 y siguientes, se acogió la demanda solo en cuanto se ordena que el demandado deberá pagar a los actores la comisión ascendente al 2% sobre el precio final de la compraventa de los inmuebles roles de avalúo números 206-44 y 206-41, todos de la comuna de Valparaíso, más el 10% por concepto de impuestos, en relación al porcentaje del precio que al demandado le correspondía por los derechos de dominio que detentaba sobre ellos, lo que se determinará en la etapa de ejecución del fallo, sin costas.

Los actores apelaron de dicho fallo y una de las salas de la Corte de Apelaciones de Valparaíso, por resolución de veintiuno de noviembre de dos mil diecisiete, escrita a fojas 149 y siguientes, lo confirmó.

En contra de esta última determinación, los demandantes dedujeron recurso de casación en el fondo.

Se ordenó traer los autos en relación.

CONSIDERANDO:

PRIMERO: Que en su libelo los actores sostienen que la sentencia impugnada transgredió lo dispuesto en el artículo 1545 del Código Civil pues limitó la comisión del 2% de sus honorarios solo a los derechos que el demandado tenía sobre los inmuebles vendidos, en circunstancias que el demandado se había comprometido expresamente a pagarles, en virtud de un contrato de corretaje de propiedades, el monto correspondiente al 2% del valor final de la compraventa de la totalidad de los predios materia del encargo, más los correspondientes impuestos por concepto de honorarios profesionales. Dicha obligación además quedó claramente consignada en la orden de venta y se acreditó también con la testimonial rendida por su parte.

Sostienen que asimismo los jueces recurridos infringieron el artículo 1546 del referido cuerpo normativo en cuanto prescribe que los contratos deben cumplirse de buena fe, ello por cuanto los sentenciadores no exigieron que el contrato debía cumplirse irrestrictamente conforme a lo acordado, admitiendo limitaciones que no estaban en su letra ni en su espíritu.

SEGUNDO: Que para la acertada inteligencia del asunto y resolución del recurso de casación en el fondo interpuesto, cabe tener presente los siguientes antecedentes del proceso:

a) Que a fojas 1 comparecen los señores nombre reservado y nombre reservado, quienes dedujeron demanda de cumplimiento de contrato y cobro de comisión en contra de don nombre reservado, a fin de que éste cumpla con el contrato de corretaje de propiedades y, en definitiva, les pague la comisión pactada en dicha convención, ascendente al 2%, más impuestos, sobre el precio final de la compraventa de los inmuebles Rol de Avalúo N° 206-44, 206-41 y 206-42, todos de la comuna de Valparaíso, merced del cual el demandado –mediando la gestión comercial de los actores- procedió a vender, por sí y en representación de otros comuneros, a la Sociedad Pro Ayuda del Niño Lisiado los inmuebles singularizados precedentemente, en la suma de $1.595.527.756.

De esta suerte, según se consigna en la demanda, los actores solicitan les sea pagada la comisión correspondiente a que tienen derecho, ascendente a la suma de $31.910.555, más el 10% de los impuestos devengados por concepto de honorarios.

Fundan su demanda señalando que el demandado firmó el 24 de abril de 2013 una orden de venta por medio de la cual les encargó gestionar la venta de los referidos inmuebles, comprometiéndose a pagar por su gestión la suma ascendente al 2%, más el correspondiente impuesto, sobre el valor final de la totalidad de la transacción.

Dan cuenta de que ellos hicieron todos los contactos con la compradora para la venta de dichos bienes raíces y que, no obstante que finalmente, la venta se concretó, el demandado se ha negado a pagarles su comisión.

b) Que contestando la demanda el demandado pidió su rechazo y alegó que los actores no efectuaron gestión alguna para concretar la venta de los inmuebles, y asimismo que tampoco sería efectivo que su parte actuó en representación de los comuneros de dichos predios.

c) Que por sentencia de veintiuno de junio de dos mil diecisiete se acogió parcialmente la demanda, la cual, luego de ser apelada por los actores, fue confirmada por una sala de la Corte de Apelaciones de Valparaíso.

TERCERO: Que para adoptar tal decisión la sentencia de segundo grado dejó asentado (i) que las partes celebraron un contrato de corretaje; (ii) que los actores dieron cumplimiento a sus obligaciones al efectuar las gestiones y diligencias necesarias para la búsqueda de un comprador en el plazo acordado en la orden de venta y (iii) que la venta se concretó gracias a sus gestiones.

Agregan los sentenciadores que atendido a que los actores lograron demostrar que la venta de los inmuebles se materializó por las gestiones realizadas por ellos, de conformidad a lo dispuesto en el artículo 1698 del Código Civil, surge, en consecuencia, la obligación de pagar la comisión en los términos acordados, pero acotado solo al precio obtenido por los predios en que el demandado era copropietario y respecto al porcentaje de sus derechos en ellos, pues estimaron que para recibir el porcentaje sobre el total de la venta era necesario que se hubiese probado la representación invocada por el demandado respecto del resto de los copropietarios, cuestión que no aconteció en la especie, estimándose, en definitiva, que conforme a lo dispuesto en el artículo 1546 del Código de Bello no resulta equitativo que el demandado deba pagar una comisión sobre la parte de un precio que él no ha recibido.

CUARTO: Que la cita de las disposiciones legales que se dicen infringidas y los argumentos esgrimidos en tal sentido ponen de manifiesto que la crítica de ilegalidad dirigida contra la sentencia que se ataca se refiere a haber limitado los sentenciadores el pago de la comisión solo a los derechos que tenía el demandado en algunos de los predios materia del encargo y no sobre el valor final de la totalidad de la operación de venta, tal como habría sido pactado.

QUINTO: Que es necesario señalar que el contrato de corretaje es aquel “…en virtud del cual una persona llamada cliente encarga a otra denominada corredor la obtención de un oferta seria, tendiente a realizar un determinado negocio, quien en el evento de lograrla tiene derecho a cobrar al cliente una retribución llamada comisión, cuyo monto es el convenido o el usual…” (Puelma Accorsi, Álvaro, Contratación comercial moderna, Editorial Jurídica de Chile, 2002, p. 56); por lo tanto, la labor que debe efectuar el corredor de propiedades se traduce en lograr que una tercera persona pacte la operación con el cliente, recibiendo por dicha gestión una comisión si el negocio se lleva a efecto, lo que significa que actúa como mandatario de ambos, esto es, del cliente y del interesado en el negocio, prestando sus servicios de intermediación.

SEXTO: Que como se indicó, son hechos acreditados en la especie la celebración del contrato de corretaje entre las partes, el contenido de sus respectivas cláusulas y que los demandantes cumplieron con la obligación que dicho contrato les imponía efectuando todas las gestiones necesarias para que la venta de los inmuebles objeto del encargo se concretara; cuestión que efectivamente aconteció con tres de los seis bienes raíces que fueron parte del contrato.

También se encuentra probado, y así lo indica expresamente la sentencia cuestionada, que atendido que los actores lograron demostrar que la venta del inmueble se materializó por las gestiones realizadas por ellos, de conformidad a lo dispuesto en el artículo 1698 del Código Civil, el demandado se encuentra en la obligación de pagar la comisión en los términos contractuales acordados.

Ahora bien, según fluye de la propia sentencia, que al efecto transcribe la Orden de Venta de fojas 45 consignando que lo allí estipulado corresponde a las condiciones pactadas en el contrato de corretaje suscrito entre las partes, el demandado debía cancelar a los actores un honorario ascendente al 2% después de impuesto, sobre el valor final de la transacción económica.

SÉPTIMO: Que conviene recordar que la interpretación de los contratos pertenece a la esfera de las facultades propias de los jueces de la instancia, excepcionalmente sujeta a la revisión de esta Corte de casación en el evento que en esa labor se haya desnaturalizado lo acordado por los contratantes, transgrediéndose con ello la ley del contrato prevista en dicho artículo.

El objetivo de la labor de interpretar actos y contratos radica en conocer los puntos en que ha confluido la intención de los contratantes, la voluntad que han expresado al celebrar el acto o convención de que se trate, vale decir, aquello en lo que han consentido uniéndolos y determinándolos a contratar, aspectos que, de conformidad al artículo 1560 del Código Civil, debe conocerse "claramente" para estarse a ello más que a la letra de la estipulación.

Para guiar al intérprete en su labor el legislador ha entregado diversas reglas que sirven para la consecución del fin de dicha actividad, directrices que se contienen fundamentalmente en los artículos 1560 a 1566 del Código Civil, las que no tienen un orden de prelación, sino que serán más o menos relevantes según la incidencia que tengan en la determinación de la intención de las partes, siempre considerando las circunstancias que hayan integrado el iter contractual, inclusive en lo relativo a la etapa de cumplimiento.

Conforme a lo decidido y a la manera en que los sentenciadores llegan a sus conclusiones para no acoger la demanda de la forma en que fue propuesta, resulta evidente la vulneración al artículo 1545 del Código Civil al haberse apartado de lo que se había convenido y de la intención que tuvieron las partes al estipular el pago por los servicios prestados, toda vez que lo pactado formalmente fue un “honorario ascendente a un 2%, después de impuestos, sobre el valor final de la transacción”, y no un honorario sobre la cuota o porcentaje de los bienes que tenía el demandado con el resto de los comuneros.

OCTAVO: Que la conclusión anterior no se ve desvirtuada por el hecho de que no se haya acreditado que el demandado actuó en representación del resto de los comuneros, pues dicha cuestión es irrelevante para los efectos de la presente acción, la cual corresponde a una acción de cumplimiento de contrato de corretaje a través de la cual se cobra el honorario estipulado en dicha convención, contrato cuya existencia y clausulas se tuvieron por acreditadas y en las cuales el demandado no solo compareció en representación de los dueños de los inmuebles Roles 206-44, 206-42, 206-43, 206-39, 206-40 y 206-41, sino que expresamente compareció por sí mismo.

Con todo, y sin perjuicio de lo anterior, cabe consignar que habida cuenta de que, por una parte, resultan hechos acreditados en la causa que (i) las partes celebraron un contrato de corretaje en el que, sin distinción de bienes ni de derechos propios o ajenos, el demandado les confió las gestiones de corretaje de diversos inmuebles a los actores; (ii) que los actores dieron cumplimiento a sus obligaciones al efectuar las gestiones y diligencias necesarias para la búsqueda de un comprador en el plazo acordado en la orden de venta y (iii) que la venta efectivamente se concretó gracias a sus gestiones, y, a su vez, por otra, (iv) que es un hecho que no ha sido controvertido en el caso sublite el que otra parte de los comuneros dueños de los restantes inmuebles y derechos que, a la luz del contrato de corretaje, comprendían el total de la transacción, concurrieron en definitiva a celebrar el contrato de compraventa -gestionado por los actores-, ha de concluirse indefectiblemente que, aun cuando no se hubiere acreditado en autos la existencia de un poder expreso de representación conferido de parte de dichos comuneros al demandado, sin embargo, por la circunstancia de haber concurrido éstos a suscribir la compraventa – diligenciada y concertada por los demandantes y encargada por demandado-, en la especie éste último ha operado en los términos de los artículos 2286 y siguientes del Código de Bello, esto es, como un agente oficioso; habiendo sido ratificado el resultado de dichas gestiones por los restantes comuneros, al suscribir finalmente, en calidad de beneficiarios, el contrato de compraventa concertado.

Todo lo anterior, empero, es sin perjuicio de que queda a salvo la respectiva acción de reembolso que pudiere corresponder al demandado respecto de los restantes beneficiarios, a fin de que éstos le solventen proporcionalmente los gastos y desembolsos en que debió incurrir para llevar a cabo, en definitiva, la venta de las propiedades singularizadas precedentemente.

NOVENO: Que debiendo ser admitida la casación en el fondo por infracción del artículo 1545 del Código Civil que se impugna en el recurso, resulta innecesario pronunciarse acerca de los demás errores de derecho que a decir del recurrente se habrían cometido en la sentencia objetada.

Por estas consideraciones y de conformidad además con lo dispuesto por los artículos 764, 767, 785 y 805 del Código de Procedimiento Civil, se acoge el recurso de casación en el fondo deducido en la presentación de fojas 153 por el abogado Andrés Wolfenson Pérez, en representación de los demandantes, en contra de la sentencia de veintiuno de noviembre de dos mil diecisiete, escrita a fojas 149 y siguientes, la que se invalida y se reemplaza por la que se dicta a continuación, separadamente y sin nueva vista.

Regístrese.

Redacción a cargo del Ministro Señor Héctor Carreño.

Nº 1010-2018.

Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema por los Ministros Sr. Héctor Carreño S., Sra. Rosa María Maggi D., Sra. Rosa Egnem S., Sr. Juan Fuentes B. y Abogado Integrante Sra. Leonor Etcheberry C.

No firman los Ministros Sra. Maggi y Sr. Fuentes no obstante haber concurrido a la vista del recurso y acuerdo del fallo, por estar ambos en comisión de servicio.