Acción de nulidad

Santiago, catorce de noviembre de dos mil dieciocho.

VISTO:

El abogado Luis Reyes Soto, en representación de la parte solicitante en autos Rol V-20-2016 seguidos ante el Juzgado de Letras de Pitrufquén, interpone recurso de casación en el fondo en contra de la sentencia de 28 de marzo de 2017, dictada por la I. Corte de Apelaciones de Temuco, que confirmó el fallo de 16 de agosto de 2016, que rechazó la solicitud del requirente por considerar ajustada a derecho la negativa del Conservador de Bienes Raíces de Pitrufquén a registrar los documentos que acompañó en su oportunidad, esto es, el certificado n° 124 del Servicio Agrícola y Ganadero de Villarrica, de subdivisión de plano y memoria explicativa.

Argumenta que la sentencia recurrida quebranta las siguientes disposiciones: la contenida en el inciso tercero del artículo 19 N°24 de la Carta Fundamental, es decir, el derecho de propiedad; el artículo 582 del Código Civil, al impedírsele ejercer su facultad de disposición; el artículo 46 de la Ley 19.283 sobre Organización y Atribuciones del Servicio Agrícola y Ganadero y el artículo 1° del Decreto Ley 3.516, de tal manera que de haber aplicado dichos preceptos se habría acogido la apelación y revocado la sentencia dictada por el tribunal a quo, ordenando a la Conservadora de Bienes Raíces de Pitrufquén proceder a registrar sin más dilación el plano, memoria y demás certificados correspondientes a la subdivisión del predio del cliente.

Indica como antecedentes necesarios para la comprensión del asunto, que su solicitud consistía en el registro del certificado de subdivisión N°124, de 18 de marzo de 2015 del Servicio Agrícola y Ganadero de Villarrica, del plano, memoria explicativa, y del certificado de Asignación de Roles del Servicio de Impuestos Internos, agregándolas al final del Registro de Propiedad, lo que incide en la subdivisión de la propiedad agrícola de su representada, denominada retazo D-Uno, de una superficie real de 7,13 hectáreas, que proviene de la subdivisión del Retazo D.

Explica que para los efectos del pago del impuesto territorial, el retazo D-Uno, figura en el rol de avalúo de la comuna de Gorbea con el N°450-4, el cual se encuentra inscrito a nombre de su cliente a fojas 190 vuelta, N°222 del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de Pitrufquén correspondiente al año 1991.

Continúa diciendo que, habiéndose presentado con fecha 8 de octubre de 2014 los títulos para su registro y archivo, la registradora negó lo pedido por considerar que la superficie del predio subdividido no corresponde a la existente en los antecedentes que guarda, ya que el lote D-1 que se subdivide registraba una superficie de 13,80 hectáreas y los documentos aparejados por el solicitante acusan una superficie de 7,13 hectáreas, lo que considera muy inferior a lo que señalan los registros conservatorios.

Sostiene que el Conservador funda su rechazo en dos razones; la superficie del lote a subdividir, la cual se ha visto reducida, y la existencia de una hipoteca en favor del Banco de Chile; aseverando que la negativa es arbitraria ya que no se basa en prerrogativa legal alguna, cercenando el derecho de propiedad de su representada, puesto que sin que exista expropiación por causa legal, la priva de un atributo del dominio, infringiendo la capacidad de disposición inherente a la propiedad.

Afirma que el proyecto de subdivisión sometido a conocimiento del Conservador de Bienes Raíces de Pitrufquén, es un acto preparatorio a la venta de los lotes, por lo que se trata de un acto de disposición, puesto que no existe impedimento legal alguno que se lo prohíba, aseverando que el Conservador ha procedido ilegalmente a negarse a registrar los instrumentos mencionados, del momento que la ley no le ha entregado la potestad de pronunciarse sobre la legalidad de la subdivisión, lo que corresponde a un organismo fiscal denominado “Servicio Agrícola y Ganadero”, de manera que por el principio de especialidad, habiéndose considerado por la ley un procedimiento especial, es éste el que ha debido emplearse.

Acota el recurrente que el D.L. 3.516 de 1 de diciembre de 1980, en su artículo 1°, dispone que los propietarios pueden libremente subdividir sus predios rústicos, con la única limitación que los lotes resultantes lo sean de una superficie no inferior a 0,5 hectáreas físicas. Por lo que el principio es la libertad para subdividir por ser un acto de disposición.

Previene que la subdivisión propuesta por su representada es legal, adecuándose a la legislación y reglamentación vigente, quedando impedido el Conservador de inquirir más allá de lo que es de su estricta competencia, puesto que quien es llamado por la ley a pronunciarse, lo ha hecho autorizando la subdivisión; señalando que si el S.A.G., hubiese detectado ilegalidad habría negado la autorización, por el contrario al no hacerlo ha validado su actuación.

Argumenta que en relación a la superficie del lote, tanto el Servicio mencionado como el de Impuestos Internos, cuentan con planos aerofotogramétricos y satelitales de los roles de avalúo y predios urbanos y rurales, pudiendo constatar la superficie real del predio.

Recalca que la función del Conservador es conservar la historia de la posesión territorial, por lo que al insistir en perseverar una superficie que no existe está contradiciendo su misión; arguye que no existe perjuicio alguno en que la superficie se reduzca ya que el problema se produciría si se pretendiera agregar superficie al predio, lo que implicaría que alguien perdería terreno, cuyo no es el caso, por lo que a su entender la fundamentación de que la superficie que considera la subdivisión es diversa de la que existe en los registros, al ser menor que la contenida en el anterior plano de subdivisión archivado en el Oficio Registral, lo que impediría insertar un nuevo plano de subdivisión sin explicar tal discrepancia.

Tal aseveración, para el recurrente de casación, constituye un exceso de celo por parte de la recurrida ya que al momento de solicitar la autorización ante el organismo correspondiente, se indicó en la memoria explicativa la existencia de dicha discrepancia en el lote D-1, haciéndose notar que si bien en el título se indica una superficie de 13,8 hectáreas, según su planimetría cuenta con una superficie de 7,13 hectáreas, a las cuales se les aplicará una subdivisión de cinco lotes, aduciendo que dicha circunstancia no era desconocida para el S.A.G., que ha considerado en el certificado n° 124 que el proyecto se ajusta a derecho.

Concluye, en este aspecto, que dicha objeción debía ser planteada por el S.A.G., quien no lo ha hecho, siendo ilícito el actuar de la recurrida.

Razona la recurrente, en cuanto a la defensa de los derechos de terceros, que la decisión de la Conservadora es errada, ya que resulta inconcuso que al dividir su propiedad, registrar estos instrumentos y posteriormente enajenarlos según sus extensiones, no se provoca daño a nadie que no sea propietario, ya que no se trata de una extensión de la superficie de la propiedad, en cuyo caso podría lesionarse derechos de terceros, sino que se trata de una contracción que en el peor de los casos solamente le afecta a ella.

Explica que ninguno de los gravámenes existentes en favor del Banco de Chile importa obstáculo por la naturaleza de los mismos, en correlación con lo dispuesto en el artículo 2415 del Código Civil, por lo tanto quien puede enajenar la cosa hipotecada, puede subdividirla, acotando que el Banco de Chile emitió escritura pública especial autorizando a su representada para realizar el registro de los documentos de marras, para que procediera a realizar la agregación de los documentos, incluso dice que dicha entidad bancaria le solicitó al Conservador le informara el costo del trámite, para depositar dicha suma, con lo que se acredita que el Banco de Chile está en total conocimiento de la subdivisión autorizada por el S.A.G., y luego sabe de la reducción de la superficie.

De consiguiente, continúa el arbitrio, la afectada autorizó de forma expresa que su cliente procediera al registro de tales documentos, pudiendo el acreedor hipotecario actuar, en caso de pérdida o deterioro de la finca hipotecada, como se establece en el artículo 2427 del Código Civil.

Solicita en definitiva que se anule la sentencia singularizada, dictando fallo de reemplazo que acoja la apelación, disponiendo que el Conservador de Bienes Raíces de Pitrufquén proceda a registrar sin más dilación el plano, memoria y demás certificados correspondientes a la subdivisión del predio de su cliente.

CONSIDERANDO:

PRIMERO: Que en el presente arbitrio de casación en el fondo, se estiman conculcadas las normas contenidas tanto en el numeral 24 del artículo 19 de la Carta Fundamental, como en el artículo 582 del Código Civil, ambas referidas al derecho de propiedad y las facultades inherentes al dominio, como también estima amagadas las normas del artículo 46 de la Ley 19.283 sobre Organización y Atribuciones del Servicio Agrícola y Ganadero y el artículo 1° del Decreto Ley 3.516.

Tales infracciones tendrían su origen en la negativa de la señora Conservadora de Bienes Raíces de Pitrufquén de registrar el certificado n° 124 emanado del Servicio Agrícola y Ganadero, plano y memorias explicativas, destinados a subdividir el predio D 1 inscrito a fojas 190 vta. N° 222 del Registro de Propiedad de ese Conservador del año 1991, lo que al parecer del recurrente, conculca su derecho a subdividir su propiedad, excediendo sus funciones y asumiendo las que son privativas del Servicio mencionado.

SEGUNDO: Que la negativa de la mencionada auxiliar la sustentó en la existencia de hipotecas y prohibición que pesa sobre la propiedad, las que se pueden ver afectadas por la discrepancia de la superficie de la misma, entre lo que consta en la inscripción y lo que aparece de la documentación que se acompaña, negativa que es provisoria del momento que utiliza la expresiones “no procediéndose por ahora a practicar la inscripción del archivo de documentos requeridos”.

En el considerando noveno de la sentencia de base se argumenta que no es pertinente reducir registralmente la superficie del inmueble hipotecado de 13,8 hectáreas a 7,13 hectáreas, afectándose de esa manera el derecho de hipoteca establecido en favor del Banco Chile, rechazando consecuencialmente la petición del solicitante, decisión que fue confirmada por el tribunal recurrido.

TERCERO: Que, el artículo 13 del Reglamento del Conservador de Bienes Raíces estatuye: “El Conservador no podrá rehusar ni retardar las inscripciones: deberá, no obstante, negarse, si la inscripción es en algún sentido legalmente inadmisible; por ejemplo, si no es auténtica o no está en el papel competente la copia que se le presenta; si no está situada en el departamento o no es inmueble la cosa a que se refiere; si no se ha dado al público el aviso prescrito en el artículo 58; si es visible en el título algún vicio o defecto que lo anule absolutamente, o si no contiene las designaciones legales para la inscripción.”

Por consiguiente, el Conservador de Bienes Raíces está facultado para revisar la legalidad de los títulos que se le presentan, en este caso de los instrumentos a archivar, tanto más cuando en este caso es evidente la discrepancia de la superficie del predio, entre lo que aparece en la inscripción que ampara el dominio de la solicitante, como el que fluye de los certificados, plano y memoria explicativa que se pretende archivar, justificando la actitud del registrador, toda vez que esa discrepancia puede afectar las hipotecas y prohibiciones que afectan al predio.

Lo anterior es admitido por el recurrente, desde el momento que en su arbitrio no señala como infringido este artículo del Reglamento, lo que importa reconocer que el Conservador tiene la facultad de realizar un control formal y sustantivo a los títulos que se le presenten para su registro, la que se encuentra establecida en los artículos 13 y 14 del citado reglamento.

En efecto del simple examen de los documentos solicitados archivar el Conservador detectó una discrepancia de la superficie de la propiedad y por ello rechazó, provisoriamente, lo pedido entendiendo que despejada dicha discrepancia puede solicitar lo que corresponda, como pudiere ser la rectificación de la inscripción.

CUARTO: Que en consecuencia, la decisión del tribunal recurrido de casación, que confirmó la sentencia de base, que a su vez rechazó la reclamación del recurrente, no infringe las normas referidas en el arbitrio, toda vez que el derecho de dominio y las facultades de disposición pueden ser ejercidas, subsanadas las discrepancias anotadas por el Conservador, las que no fueron revertidas en la causa de reclamación.

En cuanto a la preeminencia que el recurrente le otorga al certificado emanado del S.A.G., es dable destacar que dicho instrumento no quita validez a la facultad que le entrega el mencionado artículo 13 al Conservador de Bienes Raíces.

Conforme a lo razonado, disposiciones legales citadas y visto, además, lo dispuesto en los artículos 764, 767, 783 del Código de Procedimiento Civil, se rechaza, sin costas, el recurso de casación en el fondo deducido contra la sentencia de veintiocho de marzo de dos mil diecisiete, dictada por la I. Corte de Apelaciones de Temuco y que rola a fojas 55.

Redacción del ministro suplente don Rodrigo Biel Melgarejo.

Regístrese y devuélvase.

Rol N° 21.831-2017

Pronunciado por la Cuarta Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros señor Ricardo Blanco H., señora Andrea Muñoz S., Ministro Suplente señor Rodrigo Biel M., y los abogados integrantes señores Jean Pierre Matus A., y Iñigo De la Maza G. No firman los Abogados Integrantes señores Matus y De la Maza, no obstante haber concurrido a la vista y al acuerdo de la causa, por estar ambos ausentes. Santiago, catorce de noviembre de dos mil dieciocho.

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