Conservador de bienes raíces (CBR)

Santiago, cuatro de marzo de dos mil diecinueve.

Vistos:

En autos número de rol C-472-2016, caratulados “nombre reservado con nombre reservado”, seguidos ante el Primer Juzgado de Letras de Coronel, se desestimó la demanda de precario, sin costas, por sentencia de diecisiete de enero de dos mil diecisiete, según consta a fojas 256 y siguientes.

Apelada dicha decisión por la demandante, una sala de la Corte de Apelaciones de Concepción la revocó y, en su lugar, acogió la demanda, disponiendo la restitución del inmueble al tercer día de ejecutoriada, con fecha once de mayo de dos mil diecisiete, como consta a fojas 305 y siguientes.

El demandado dedujo recurso de casación en el fondo en contra de la referida sentencia, denunciando la conculcación de lo dispuesto en los artículos 41 de la Ley N° 18196, 11 de la Ley N°16.392 y 1725 número 5 y 2195 del Código Civil, y solicita que se lo acoja y se la anule, acto seguido, sin nueva vista y separadamente, se dicte la de reemplazo que confirme la de primera instancia, con costas.

Se trajeron los autos en relación.

Considerando:

1° Que el recurrente sostiene que la sentencia impugnada contravino dichas disposiciones, al decidir que establecen un estatuto especial para la mujer casada, sobre la base del cual se presume de derecho que la adquirente de una vivienda del Servicio de Vivienda y Urbanismo se encuentra separada de bienes respecto de la que compre a dicho organismo, rigiendo todos los derechos que consagra el artículo 150 del Código Civil, por lo que el inmueble que es objeto de la convención, no obstante haber sido adquirida a título oneroso, no ingresa al haber de la sociedad conyugal ni el marido tiene su administración, luego, las mencionadas normas que consagran la presunción de separación de bienes de la mujer casada que ejecuta alguno de los actos que señalan no son de mera capacidad, es decir, que hayan tenido por objeto únicamente otorgársela para concurrir a los contratos de compraventa, mutuo o hipoteca por si sola y sin la representación del marido, sino que tienen un carácter sustantivo que no puede desconocerse al hacer aplicables, tal como se desprende de su tenor literal, todos los derechos que contempla el artículo 150 del Código Civil, por tanto, la exigencia relativa al dominio de la demandante se encuentra acreditado y el titulo esgrimido por el demandado que se basa en lo dispuesto por el número 5 del artículo 1725 del Código Civil, no es tal, ya que el inmueble ingresó al patrimonio reservado de aquella, por lo que accionó en base a un título legítimo, siendo procedente la demanda, porque, en definitiva, entre los litigantes no hay vínculo contractual, y la ocupación se ha debido a una mera tolerancia de la demandante, reuniéndose los requisitos que establece el inciso segundo del artículo 2195 del Código Civil.

Agrega, que el artículo 11 de la Ley N° 16.392 no es al que debe atenderse para determinar el destino del bien inmueble adquirido por la demandante, porque en la escritura pública de compraventa que celebró con el Serviu Bío Bío se dejó expresa constancia que actuaba conforme a lo dispuesto en el artículo 41 de la Ley N°18.196, que establece, en lo pertinente, que la mujer casada beneficiaria del subsidio habitacional del Estado se presumirá separada de bienes para la celebración de los contratos de compraventa, mutuo e hipotecas relacionados exclusivamente con la adquisición de la vivienda para la cual se le otorgó dicho subsidio, que obliga a concluir que el fin de ley fue simplificar y favorecer la adquisición de viviendas en esas condiciones, razón por la cual, el beneficio sólo consiste en presumir que la mujer casada en sociedad conyugal se encuentra separada de bienes para la celebración de los contratos relacionados exclusivamente con la adquisición del bien (compraventa, mutuo, hipoteca) y, por tanto, que no requiere de la voluntad del marido para ninguno de dichos actos, pues tiene la capacidad de una mujer separada de bienes, por tanto, el inmueble que fue adquirido a título oneroso durante la vigencia de la sociedad conyugal no constituye un bien propio de la mujer ni uno que pasa a formar parte de su patrimonio reservado que contempla el artículo 150 del Código Civil, sino que pasó a integrar el haber absoluto de la sociedad, por aplicación del artículo 1725 número 5 del mismo cuerpo legal, infringiéndoselo al no aplicarse para la solución del pleito. Entonces, afirma, que con la sentencia de divorcio el inmueble pasó a formar parte de la comunidad que quedó después de terminada la sociedad conyugal, por lo que tiene derechos sobre él, ya que la demandante con posterioridad a dicha sentencia, que da cuenta que le cedió a título de compensación económica los derechos que eventualmente le correspondieren sobre el 50% del mismo, renunció por escritura pública a los gananciales de la sociedad conyugal, radicándose aquellos en su patrimonio, por lo que al acogerse la demanda se infringió el artículo 2195 del Código Civil, pues el dominio que se alega no es indubitado.

Precisa que se conculcó el artículo 41 inciso 2 de la Ley Nº 18.196, al señalarse que dice relación con el artículo 11 de la Ley N° 16.392 y el artículo 69 del Decreto Supremo N° 355, de 1977, que aprobó el Reglamento Orgánico de los Servicios de Vivienda y Urbanización, lo que implica interpretarlo y aplicarlo ampliando su alcance a una situación que no prevé, estableciendo un régimen especial conforme al cual la mujer debe presumírsele separada de bienes no solo para la celebración de todo tipo de actos sobre el inmueble adquirido, sino que también al momento de determinar su destino final, aplicando al caso el patrimonio reservado, por lo que el bien adquirido a título oneroso por la mujer casada no ingresa al haber absoluto de la sociedad conyugal sino al patrimonio reservado; en circunstancias que el artículo 41 de la citada ley no lo permite, ya que la expresión “...se presumirá separada de bienes para la celebración de los contratos...” debe interpretarse solo como un medio de validar la actuación autónoma de la mujer en lo relacionado con la adquisición del inmueble y con su destino final, ya que ingresa al haber absoluto.

En lo que concierne al artículo 1725 número 5 del Código Civil, afirma que fue conculcado al no aplicarse, ya que la sentencia impugnada determinó que el inmueble que se adquirió mientras se encontraba vigente la sociedad conyugal no ingresó a su haber absoluto, como claramente lo establece.

Por último, sostiene que la sentencia impugnada violentó el artículo 11 de la Ley N° 16.392, porque aplica la expresión separada de bienes para determinar el destino final del bien, con ello, la institución del patrimonio reservado, en circunstancia que solo establece la presunción de derecho de separada de bienes para el evento que se hipoteque o grave el inmueble y para la celebración del contrato correspondiente; y lo que previene el artículo 2195 del Código Civil, al considerarse que la demandante es dueña del inmueble y que el demandado no tiene título que justifique su tenencia, en circunstancias que lo adquirió a título oneroso durante la vigencia de la sociedad conyugal, por lo que ingresó a su haber absoluto sin derecho a recompensa, ergo, ambos tienen derechos sobre el mismo, por lo tanto, su dominio no es indubitado como exige la acción de precario.

Luego, señala cómo las infracciones que denuncia influyeron substancialmente en lo dispositivo de la sentencia impugnada, y solicita que se acoja el recurso y se la anule, acto seguido, sin nueva vista y separadamente, se dicte la de reemplazo que desestime la demanda;

2° Que la sentencia impugnada tuvo por establecido los siguientes hechos:

a.-Las partes contrajeron matrimonio el 22 de febrero de 2007, bajo el régimen de sociedad conyugal.

b.-La demandante celebró contrato de compraventa con el Servicio de la Vivienda y Urbanización de la Región del Bío Bío, con fecha 31 de agosto de 2010, respecto del inmueble consistente en sitio y casa ubicado en domicilio reservado, que corresponde al sitio número 4 de la manzana 12 del plano de loteo de la propiedad individualizada en la cláusula primera del contrato, cuyos deslindes son: Norte, 6,95 metros con pasaje tres; Sur, en 0,25 metros con sitio N°16 y en 6,70 metros con sitio N°15; Oriente, en 12,50 metros con sitio N°3; y Poniente, en 12,50 metros con sitio N°5.

c.-Dicho contrato se extendió conforme al proceso de escrituración establecido en el artículo 68 de la Ley N°14.171, según lo dispuesto en el inciso final del artículo 41 de la Ley N°18.196, y fue protocolizado bajo el número 335 del Libro Repertorio N°2399, de fecha 31 de agosto de 2010, del Notario Público de Coronel; y las partes dejaron constancia que, de acuerdo a lo dispuesto en la segunda disposición, la mujer casada no separada de bienes se presume separada de bienes para la celebración del contrato de compraventa de que da cuenta el instrumento, y que las viviendas que conforman el conjunto habitacional tienen el carácter de viviendas sociales.

d.-El referido contrato aparece inscrito a nombre de la demandante a fojas 2538, número 2368 del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de Coronel del año 2010; y al margen aparece sub inscripción que da cuenta que la demandante renunció a los gananciales por escritura pública de 3 de diciembre de 2015, y

e.-Por sentencia de 9 de septiembre de 2015, dictada por el Juzgado de Familia de Coronel en los autos RIT C-655-2015, se declaró terminado por divorcio el matrimonio celebrado por las partes, practicándose el 20 de octubre de 2015 la sub inscripción correspondiente en el Registro Civil y de Identificación. Además, se aprobó el acuerdo arribado en materia de compensación económica, consistente en que el señor nombre reservado renunció a todos y cada uno de los derechos que eventualmente pudiere asistirle respecto del bien raíz ubicado en domicilio reservado, de Coronel, inscrito a fojas 2538, número 2368 del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de Coronel, año 2010, cediendo el marido la totalidad de los derechos que eventualmente le correspondían sobre el 50% del mismo, facultando a la demandante para reducir a escritura pública y realizar las inscripciones y subinscripciones pertinentes para materializarlo.

Luego, señala los requisitos básicos para que concurra el precario; y que la cuestión a dilucidar dice relación con la adquisición del inmueble que la demandante efectuó al Servicio de Vivienda y Urbanismo con fondo solidario de vivienda, mientras se encontraba en régimen de sociedad conyugal con el demandado, en concreto, si ingresó al haber absoluto de la misma, de conformidad a lo dispuesto en el número 5° del artículo 1725 del Código Civil, o se trata de un bien reservado, de acuerdo a la presunción de derecho que contempla el artículo 11 de la Ley N° 16.392, que fija normas locales sobre construcción, urbanizaciones y otorgamiento de título de dominio.

Para ese efecto, tuvo presente lo que disponen los artículos 41 de la Ley N°18.196, 11 de la Ley N° 16.392 y 69 del Decreto Supremo Nº 355, de 1977, que aprobó el Reglamento Orgánico de los Servicios de Vivienda y Urbanización, y lo señalado por esta Corte en sentencias de 30 de junio de 2014, 13 de julio de 2015 y 24 de enero de 2017, dictadas en los autos número de rol 5.571-13, 30.911-2014 y 76.253-16, respectivamente, cuyos motivos pertinentes se transcriben, considerando de la mayor trascendencia la interpretación que efectúan de las citadas normas jurídicas, ya que así lo entendieron las partes, conforme se dejó asentado bajo la letra e.- Además, como la demandante, conforme lo permiten los artículos 150 y 1781 y siguientes del Código Civil, renunció a las gananciales habidos en la sociedad conyugal, se radicó en su patrimonio los bienes adquiridos en conformidad a lo dispuesto en el artículo 150 del Código Civil, especialmente el inmueble cuya restitución solicita.

Así las cosas, como el marido cedió la totalidad de los derechos que eventualmente le correspondían sobre el 50% de dicho inmueble, y la mujer renunció a los gananciales, y el bien está dentro de su patrimonio reservado, de conformidad a lo prescrito en el artículo 150 del Código Civil, se coligió que es de su dominio exclusivo; por lo tanto, la demandante acreditó que es dueña del inmueble y que el demandado lo ocupa.

Tratándose del título esgrimido por el demandado para ocupar el inmueble, que se funda en lo dispuesto por el número 5 del artículo 1725 del Código Civil, porque tratándose de un bien raíz adquirido a título oneroso durante la vigencia de la sociedad conyugal, ingresó a su haber absoluto, se concluyó que no es así, por los hechos asentados y lo reflexionado, y porque la demandante accionó en base a un título legítimo y que implica la adquisición de un inmueble que ingresó a su patrimonio reservado, por lo que actualmente aquel no tiene título válido que legitime su ocupación; razón por la que la demanda de precario resulta procedente, atendido que concurren los requisitos que establece el inciso segundo del artículo 2195 del Código Civil;

3° Que, conforme lo señala la citada disposición, para que se configure la institución del precario deben presentarse los siguientes requisitos: que el demandante sea dueño del bien cuya restitución procura; que el demandado lo ocupe; que esa ocupación lo sea sin previo contrato y, por último, que lo sea por ignorancia o mera tolerancia del dueño. La primera noción –la ignorancia- importa el desconocimiento, la falta de noticia de un hecho preciso determinado, en un caso como el que se analiza, que el inmueble que se intenta recuperar es ocupado por una persona; y la segunda –la mera tolerancia-, asumir una actitud permisiva, la simple aquiescencia o beneplácito del propietario de la cosa que luego trata recuperar. Al demandante le corresponde probar que es dueño de la cosa y que es ocupada por el demandado; cumplida dicha carga probatoria, a éste le compete demostrar que la ocupación está justificada por un título o contrato y que, por ende, no obedece a ignorancia o a mera tolerancia.

En razón de lo anterior, esta Corte ha sostenido que la institución de que se trata corresponde a un contexto exclusivamente de hecho, la total ausencia de vínculo jurídico entre el dueño y el tenedor de la cosa cuya restitución se pretende, y constituye un impedimento para que se configure que respecto de éste asista alguna clase de excusa para ocuparla, aparentemente seria o grave, sea que vincule al actual dueño con el ocupante o a este último con la cosa, aunque sea de lo aparentemente ajeno; contexto que autoriza afirmar que el título al que alude la disposición legal mencionada, es uno que permita constatar la presencia de una determinada situación jurídica que descarte que la ocupación de la cosa es simplemente sufrida o soportada por su actual dueño, y no a que emane de aquél ni que se trate de uno que cumpla con la ritualidad que le sea aplicable, por ende, es suficiente que permita desvirtuar que el origen de la ocupación de la cosa se sustenta en una situación de hecho exclusivamente soportada por el dueño que exige recuperarla;

4° Que, como se dejó asentado en la sentencia impugnada, las partes estuvieron unidas por vínculo matrimonial que terminó por sentencia firme de divorcio, arribando a un acuerdo en materia de compensación económica, y que la demandante compró el predio durante la vigencia de la sociedad conyugal, en los términos de que dan cuenta las letras b.- y c.- del motivo 2°, renunciando a los gananciales previo a deducir la demanda, por lo tanto, la presencia del demandado en el mismo no obedece a la mera tolerancia de aquella, su ex cónyuge, esto es, a su simple condescendencia o beneplácito, sino al referido enlace, que es suficiente justificación para inferir que no se está en presencia de un precario;

5° Que, con todo, se debe tener en consideración que el inmueble de que se trata se sometió al proceso de escrituración establecido en el artículo 68 de la Ley N°14.171, según lo prescrito en el inciso final del artículo 41 de la Ley N°18.196, disposición, esta última, que señala: “No regirán las autorizaciones del cónyuge o de la justicia ordinaria, exigidas por la legislación vigente, respecto de la constitución de hipotecas y prohibiciones para caucionar créditos complementarios para la adquisición de viviendas mediante el subsidio habitacional otorgado por el Estado.

La mujer casada beneficiaria del subsidio habitacional del Estado, se presumirá separada de bienes para la celebración de los contratos de compraventa, mutuo e hipotecas relacionados exclusivamente con la adquisición de la vivienda para la cual se les haya otorgado dicho subsidio. En los contratos en que intervengan o sean parte personas beneficiarias del subsidio habitacional del Estado, podrá utilizarse el procedimiento de escrituración establecido en el artículo 68 de la ley N° 14.171.

A los contratos de mutuo hipotecario endosable regidos por el inciso segundo del artículo 21 bis del decreto con fuerza de ley n°251, de 1931, por el número 4 bis del artículo 83 del decreto con fuerza de ley N°252, de 1960, por el número 11) del artículo 5° de la ley N° 18.815, por la letra k) del artículo 98 del decreto ley N° 3500, de 1980, y por el artículo 1° de la ley N°19.439, les será aplicable el procedimiento de escrituración establecido en el artículo 68 de la ley N°14.171, modificado por el artículo 12 de la ley N° 16.392, cuando se trate de créditos hipotecarios complementarios otorgados a beneficiarios del subsidio habitacional del Estado.

Cuando los preceptos legales mencionados en el inciso anterior aludan a la escritura pública en que conste el contrato de mutuo hipotecario endosable, se entenderá que además se refieren al instrumento privado firmado ante notario, protocolizado por éste.

Para todos los efectos legales, el documento referido en el inciso precedente se considerará como escritura pública desde la fecha de su protocolización y tendrá el mérito ejecutivo que señala el artículo 434, número 2°, del Código de Procedimiento Civil.”

Por su parte, el artículo 11 de la Ley N° 16.392 que la demandante invocó en el recurso de apelación que dedujo en contra de la sentencia de primera instancia, como fundamento jurídico de su pretensión, dispone que “La mujer casada que adquiera, hipoteque o grave en la Corporación de la Vivienda o en la Corporación de Servicios Habitacionales, en Asociaciones de Ahorro y Préstamos o Instituciones de Previsión, una vivienda, sitio o local, se presumirá de derecho separada de bienes para la celebración del contrato correspondiente, y regirán, respecto de ella, todos los derechos que se establecen en el artículo 150° del Código Civil para la mujer casada que ejerce un empleo, oficio, profesión o industria, separados de los de su marido”.

En consecuencia, como es precisamente la inteligencia de dichas normas las que sirven de sustento a las posturas de los litigantes, habiendo adoptado la sentencia impugnada la postulada por la demandante, esta Corte teniendo en consideración lo razonado en el motivo 3°, asumirá la de que da cuenta la sentencia que dictó con fecha 31 de enero de 2017 en los autos número 37.705-2015, en el sentido que “…Si con motivo de ponerse en conocimiento del tribunal la relación propietaria del pretendiente con la cosa supuestamente objeto del precario y ésa es perentoriamente contradicha de contraria, puede suscitarse una suerte de sub-contienda en torno a lo propio del dominio sobre el bien.

En esa hipótesis, no es posible aprovecharse o valerse de la cuerda sumaria para ventilar y dirimir una disputa que, por su naturaleza y de manera prototípica, queda reservada a la razonabilidad que el legislador, siguiendo la directriz del artículo 19 N° 3° inciso sexto de la Constitución Política de la República, reserva al procedimiento ordinario, de lato conocimiento, en el que han de anidarse las argumentaciones, excepciones y defensas sobre el fondo de la cuestión concerniente al dominio.

De no hacérselo así y dejar entregada materia tan relevante, al epítome que caracteriza la gestión sumaria, se incurriría en un grave vicio, que esta Corte no puede tolerar…”; planteamiento que ha sido reiterado por sentencia de 13 de septiembre de 2017, dictada en los autos número de rol 44.910-16;

6° Que, en razón de lo señalado, se debe colegir que se vulneró lo que dispone el inciso 2° del artículo 2195 del Código Civil, al concluirse que la ocupación del inmueble lo es por mera tolerancia de la demandante, con influencia substancial en la parte dispositiva de la sentencia impugnada, dado que motivó que se hiciera lugar a la demanda de precario, por lo que corresponde acoger el recurso deducido en su contra; resultando innecesario hacerse cargo de la denuncia formulada respecto de las otras disposiciones que cita.

Por estas consideraciones y de conformidad a lo dispuesto en los artículos 764 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, se acoge el recurso de casación en el fondo deducido en contra de la sentencia de once de mayo de dos mil diecisiete, escrita a fojas 305 y siguientes, la que se anula y se reemplaza por la que, sin nueva vista, se dicta a continuación.

Acordada con el voto en contra de la ministra señora Muñoz S., quien fue de opinión de rechazar el recurso teniendo únicamente en consideración que, si bien comparte los razonamientos que aluden a la naturaleza jurídica del precario, estima que a la luz de los hechos acreditados en el presente caso, en particular, el acuerdo alcanzado en el juicio de divorcio, en materia de compensación económica, en que el demandado renunció a los derechos que eventualmente le pudieren corresponder en el inmueble sub lite, debe colegirse que, en la actualidad, su tenencia solo encuentra sustento en la mera tolerancia de la demandante, en razón de lo cual procede hacer lugar a la acción de precario.

Acordada con el voto en contra de la abogada integrante señora Gajardo H., quien estuvo por rechazar el recurso de casación en el fondo por las siguientes consideraciones:

I. Que la disidente si bien comparte los razonamientos que aluden a la naturaleza jurídica del precario, estima que el análisis de la concurrencia de sus presupuestos debe realizarse al momento en que se deduce la respectiva demanda, dado que el título que autoriza la tenencia del inmueble puede desvanecerse o expirar, en cuyo caso su ocupación resulta fundada en el simple beneplácito o tolerancia del dueño;

II.Que lo señalado es precisamente lo que acontece en el presente caso, pues se tuvo por acreditado que la demandante es dueña del inmueble que el demandado ocupa, y que el vínculo matrimonial que los unía se disolvió por sentencia de divorcio; entonces, se debe colegir que, en la actualidad, su tenencia solo encuentra sustento en la mera tolerancia de aquella; con ello, que concurren los presupuestos del precario.

Regístrese y devuélvanse.

Redactó la ministra Gloria Ana Chevesich R.

Rol N° 30.303-2017.-

Pronunciado por la Cuarta Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros señoras Gloria Ana Chevesich R., Andrea Muñoz S., Ministro Suplente señor Mario Gómez M., y los Abogados Integrantes señor Julio Pallavicini M., y señora María Cristina Gajardo H. No firma el Ministro Suplente señor Gómez y el abogado integrante señor Pallavicini, no obstante haber concurrido a la vista y al acuerdo de la causa, por haber terminado su periodo de suplencia el primero y por estar ausente el segundo. Santiago, cuatro de marzo de dos mil diecinueve.