Ocupación ilegal

Santiago, quince de abril de dos mil diecinueve.

Vistos:

En estos autos, Rol C-3564-2016, caratulados “nombre reservado con Martínez, seguidos ante el Segundo Juzgado Civil de Talcahuano, por sentencia de diez de febrero de dos mil diecisiete, escrita a fojas 59 y siguientes, se acogió la demanda de precario deducida por doña nombre reservado en contra de don nombre reservado y, en consecuencia, se ordenó restituir el departamento N° 2 ubicado en domicilio reservado del Condominio Mallorca, sector Salinas, comuna de Talcahuano, dentro del plazo de 30 días desde que la sentencia quede ejecutoriada.

El tribunal de segunda instancia, conociendo de la apelación deducida por el demandado, por fallo de dieciséis de junio de dos mil diecisiete, escrito a fojas 97, lo confirmó.

En contra de esta última decisión, el demandado dedujo recurso de casación en el fondo, solicitando su invalidación y, acto seguido y sin nueva vista, se dicta la de reemplazo que rechace la demanda en todas sus partes, con costas.

Se ordenó traer los autos en relación.

Considerando:

Primero: Que el recurrente denuncia infringido el inciso segundo del artículo 2195 del Código Civil, pues se acogió la demanda a pesar de haberse acreditado un título que justifica su ocupación, consistente en un contrato de arrendamiento celebrado el 16 de septiembre de 2015 con la inmobiliaria antecesora en el dominio del inmueble objeto de juicio, teniendo la actora pleno conocimiento, situación que descarta la ocupación por ignorancia o mera tolerancia; que dicha situación de hecho fue conocida y aceptada por la demandante, pues, al momento de comprar el inmueble, no pagó la totalidad del precio convenido a la inmobiliaria vendedora, acordando con ésta saldar la deuda con las rentas de arrendamiento que soluciona hasta el día de hoy.

Finaliza desarrollando la influencia que el error de derecho denunciado tuvo en lo dispositivo del fallo, señalando que, en la especie, se encuentra demostrado la tenencia del bien objeto de juicio sustentada en un título.

Segundo: Que la sentencia estableció como hechos de la causa los siguientes:

a) La actora es poseedora inscrita del departamento N° 2 ubicado en domicilio reservado del Condominio Mallorca, sector Salinas, comuna de Talcahuano. Lo adquirió por tradición, en virtud de un contrato de compraventa, celebrado el 20 de marzo de 2006 con la empresa Inmobiliaria Metalhouse Ltda., que fue inscrito a fojas 2024 vta. N° 1567 del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de Talcahuano del año 2006.

b) El inmueble singularizado se encuentra ocupado por el demandado.

c) El demandado ocupa el inmueble en virtud de un contrato de arrendamiento, celebrado el 16 de septiembre de 2015, con la empresa Inmobiliaria Metalhouse Ltda., conforme al cual se le entregó materialmente. En dicho contrato, del que tenía conocimiento la actora, se pactó una renta mensual de $200.000, reajustables en la forma que indica, y una vigencia de un año, a contar del 16 de agosto de 2015, renovable por el mismo periodo y en idénticas condiciones, salvo que algunas de las partes decida ponerle término dando aviso mediante carta certificada o notarial con, a lo menos, 30 días de anticipación.

Sobre la base de los hechos reseñados, acogió la demanda porque el título con el que el demandado justifica la ocupación del bien raíz, es inoponible a la actora, pues no reúne las características necesarias para vincular jurídicamente al tenedor con el propietario, por lo que no se encuentra en el imperativo de tolerar la ocupación.

Tercero: Que los presupuestos de hecho de la acción de precario del inciso 2º del artículo 2195 del Código Civil son, primero, que la parte demandante sea dueña del bien cuya restitución solicita; segundo, que el demandado ocupe dicho bien; tercero, que esa ocupación lo sea sin previo contrato y, por último, que lo sea por ignorancia o mera tolerancia del dueño.

Al respecto, se debe tener presente, conforme ha sido el criterio de esta Corte, que el concepto de ignorancia, en cuanto elemento del instituto del precario, debe ser comprendido como el desconocimiento o falta de noticia de un hecho determinado, en la especie, que el inmueble pretendido es ocupado por una persona; y la mera tolerancia, por su parte, se refiere a una ocupación condescendida, en la cual el dueño asume una actitud permisiva consistente en su beneplácito o anuencia con la tenencia ajena de la cosa que luego trata recuperar, incumbiéndole al demandado demostrar que la ocupación está justificada por un título o contrato y que, por lo tanto, no obedece a ignorancia o a mera tolerancia.

Cuarto: Que la carga de la prueba de las dos primeras exigencias corresponde siempre al actor, pero una vez que acredita que es propietario del bien y que es ocupado por el demandado, es sobre este último en quien recae el peso de probar que esa ocupación está justificada por un título o contrato y que, por lo mismo, no obedece a ignorancia o a mera tolerancia.

Quinto: Que debe recordarse, como esta Corte lo ha señalado reiteradamente, que la figura jurídica del precario obedece estrictamente a una cuestión de hecho, y que la consecuencia jurídica que la ley prevé para ello, se enerva en caso que el tenedor acredite que milita a su favor alguna justificación para ocupar la cosa objeto del litigio, aparentemente seria o grave, sea que vincule al actual dueño con el ocupante o a este último con la cosa, aunque sea de lo aparentemente ajeno. En virtud de aquello es posible sostener que el título al que se refiere el inciso 2° del artículo 2195 del código ya mencionado, corresponde a uno que permita constatar la presencia de una determinada situación jurídica que descarte que la ocupación de la cosa es simplemente sufrida o soportada por su actual dueño, y no a que emane de aquél ni que se trate de uno que cumpla con la ritualidad que le sea aplicable, por ende, es suficiente que permita desvirtuar que el origen de la ocupación de la cosa se sustenta en una situación de hecho exclusivamente soportada por el dueño que exige recuperarla (así se sostiene en las sentencias dictadas en los procesos número 8.054-17, 11.720-17, 34.172-17 y 37.898-17 de esta Corte).

Sexto: Que, como se advierte, la controversia está circunscrita a determinar si el título que invoca el demandado, esto es, el contrato de arrendamiento celebrado con la inmobiliaria antecesora en el dominio del bien raíz, es o no oponible a la demandante como actual dueño de dicho inmueble.

Séptimo: Que, en consecuencia, se hace necesario dilucidar el sentido y alcance de la expresión “sin previo contrato”, y al respecto es dable señalar que si bien la ley define lo que es contrato en el artículo 1438 del Código Civil como el “acto por el cual una parte se obliga con otra a dar, hacer o no hacer alguna cosa”, en la especie debe dársele un sentido más amplio, y debe entenderse como “título”, un antecedente jurídico al que la ley reconozca la virtud de justificar la ocupación.

Octavo: Que, sin embargo, no cualquier título invocado por quien ocupa el inmueble resulta suficiente para enervar una acción como la intentada en estos autos, sino que dicho título debe poseer la calidad y entidad necesaria para oponerlo al propietario, es decir, para colocar a éste en la obligación de respetarlo y, como consecuencia de ello, en la posición de tolerar o aceptar la ocupación del inmueble de que es dueño por otra persona distinta que no tiene sobre aquél ese derecho real, siendo de la esencia e imprescindible al efecto que el derecho que emana del título y que legitima la tenencia de la cosa ajena pueda ejercerse respecto del dueño, sea porque él o sus antecesores se colocaron en la posición jurídica de respetar esa tenencia -derecho de naturaleza personal- o porque puede ejercerse sin respecto a determinada persona -derecho real-.

Noveno: Que, en concordancia con lo reflexionado, cabe concluir que el título consistente en un contrato de arrendamiento suscrito por el demandado con el antecesor en el dominio del inmueble, el que era conocido por la actora, le resulta oponible, en el sentido que se considera suficiente para rechazar el precario, en cuanto es una institución destinada a regular situaciones puramente de hecho y en consecuencia, no es la vía para obtener la restitución del inmueble.

Lo anterior, pues el contrato de arrendamiento invocado si bien puede considerarse que sólo genera derechos personales entre los contratantes, en este caso específico, medió la entrega del inmueble al demandado, quien lo habita en la actualidad, por lo que la inferencia lógica es que no lo hace por la mera tolerancia del actual dueño sino que por una causa justificativa y previa, cual es el contrato antes mencionado.

Décimo: Que, en esas condiciones, no obstante haberse acreditado el dominio de la actora y la ocupación del demandado, se ha comprobado la existencia de un título justifica la ocupación, por lo que no se presentan en el caso todos los requisitos que hacen procedente la acción de precario prevista en el inciso 2° del artículo 2195 del Código Civil. Por ende, al haberse decidido de una manera contraria en la sentencia impugnada, se infringió el referido precepto legal, yerro que influyó sustancialmente en lo dispositivo del fallo, pues de no haberse incurrido en él se habría rechazado la demanda, por lo que corresponde acoger el recurso.

Por estas consideraciones y de conformidad a lo dispuesto en los artículos 764 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, se acoge el recurso de casación en el fondo deducido contra la sentencia de dieciséis de junio de dos mil diecisiete, la que se anula y se reemplaza por la que, sin nueva vista, se dicta a continuación.

Regístrese y devuélvase.

N° 35.297-2017.-

Pronunciado por la Cuarta Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros señoras Gloria Ana Chevesich R., Andrea Muñoz S., Ministro Suplente señor Mario Gómez M., y los Abogados Integrantes señora Leonor Etcheberry C., y señor Ricardo Abuauad D. No firma la ministra señora Muñoz y el ministro suplente señor Gómez, no obstante haber concurrido a la vista y al acuerdo de la causa, por estar en comisión de servicios la primera y por haber terminado su periodo de suplencia el segundo. Santiago, quince de abril de dos mil diecinueve.