Contrato de arrendamiento

Santiago, uno de julio de dos mil diecinueve.

Vistos:

En autos número de Rol 29637-2015, caratulados “nombre reservado con nombre reservado”, seguidos ante el Vigésimo Noveno Juzgado Civil de Santiago, por sentencia de veinticuatro de febrero de dos mil dieciséis, escrita a fojas 75 y siguientes, se acogió la demanda interpuesta por doña nombre reservado en contra de don nombre reservado, solo en cuanto se declaró que el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes se extendió hasta el mes de marzo del año 2013, condenando al demandado al pago de la renta correspondiente al mes de febrero del año 2013, por un valor de tres unidades tributarias mensuales, rechazando el cobro de las demás rentas demandadas y otras prestaciones derivadas de la convención.

Se alzó la actora y una sala de la Corte de Apelaciones de Santiago, por sentencia de veintidós de junio de dos mil diecisiete, que rola a fojas 145 y siguientes, la revocó en aquella parte que decidió que el contrato de arrendamiento concluyó en el mes de marzo del año 2013, y en su lugar declaró el mismo se extendió hasta enero de 2016, condenando a la demandada al pago de las rentas de arrendamiento correspondientes al periodo que media entre ambas fechas, a razón de tres unidades tributarias mensuales, confirmándola en lo demás.

En contra de dicha decisión la parte demandada dedujo recurso de casación en el fondo acusando la infracción de los artículos 1545 del Código Civil y 8 de la Ley N° 18.101, el que pasa a analizarse.

Se trajeron los autos en relación.

Considerando:

Primero: Que el recurrente alega infracción al artículo 1545 del Código Civil, al dar por debidas las rentas de arrendamiento, en circunstancias que el contrato celebrado tenía como condición de vigencia y validez la existencia de la concesión del uso del terminal por parte de la demandante. Lo anterior, pues la cláusula primera del referido acto jurídico, individualiza a la actora como concesionaria y administradora del terminal de buses de Longaví, refiriendo que no existe impedimento legal ni contractual que le impida arrendar todo o parte del inmueble, señalando, en la cláusula siguiente, que el término de la concesión se regirá por lo dispuesto en el artículo 23 de las bases especiales de concesión, ratificadas en la cláusula tercera del referido contrato.

Agrega que, del documento incorporado por su parte, consistente en el Decreto Exento N° 1002 del 15 de marzo de 2013, de la Municipalidad de Longaví, consta que se puso término anticipado al contrato de concesión del terminal de buses referido, por haber incurrido el demandante, en su calidad de concesionario, en incumplimiento grave de las obligaciones emanadas del contrato de concesión suscrito con fecha 2 de diciembre de 2010, habiendo sido notificada la actora del término de dicho acto administrativo en virtud de carta certificada enviada por el administrador municipal el día 11 de abril de 2013.

Refiere que, de dichos hechos acreditados, se desprende que el derecho de la demandante para cobrar las rentas de arrendamiento en su calidad de administradora del inmueble, se extinguió el 15 de marzo de 2013, conjuntamente con el contrato que le arrogaba dicha facultad. Entenderlo de otra manera, agrega, implica desnaturalizar los derechos y obligaciones que emanan del contrato celebrado entre las partes, pues se estarían extendiendo los efectos a pesar de su extinción.

En un segundo capítulo alegó vulneración de lo dispuesto en el artículo 8 de la Ley N° 19.101, que impone a la parte demandante la obligación de indicar los medios de prueba que pretende hacer valer en juicio, estableciendo, como sanción, que sólo serán admitidos aquellos que fueron anunciados en la oportunidad procesal que indica, agregando que dicha regla se infringió al acompañar, fuera de plazo, el contrato de arrendamiento objetol de juicio, no pudiendo el tribunal subsanar dicha omisión.

Finaliza señalando que la misma norma se vulnera al despachar, como medidas para mejor resolver, oficios en segunda instancia generando antecedentes probatorios que favorecieron a la parte demandante.

Luego señala cómo dichas infracciones influyeron sustancialmente en lo dispositivo de la sentencia, solicita que se acoja y se la anule, acto seguido, sin nueva vista y separadamente, se dicte la de reemplazo que confirme la decisión de primera instancia.

Segundo: Que la sentencia impugnada estableció como, hechos de la causa, los siguientes:

1.- Con fecha 2 de diciembre de 2010, doña nombre reservado celebró con la Municipalidad de Longaví, un contrato por la cual la primera se adjudicó la concesión del terminal de buses de dicha localidad. De conformidad con la cláusula quinta de dicho contrato, la concesión tendrá una duración de cinco años, contados desde la firma del respectivo contrato, regulándose su término por lo dispuesto en el artículo 23 de la bases administrativas especiales, las que se encuentran ratificadas en la cláusula tercera del respectivo contrato.

2.- La actora, en calidad de concesionaria del terminal de buses de la localidad de Longaví, dio en arrendamiento al demandado el local N° 1 del referido terminal, en virtud del contrato celebrado con fecha 1 de octubre de 2012. En dicho contrato se estipuló que el arrendatario destinaría el referido local para la venta de pasajes y encomiendas para su empresa Buses Pullman del Sur, pactando una renta de arrendamiento mensual ascendente a tres unidades tributarias mensuales, pagaderas dentro de los cinco primeros días de cada mes, en forma anticipada.

3.- En la cláusula primera del referido contrato se estipuló que la arrendadora, doña nombre reservado, tiene la calidad de concesionaria y administradora del referido terminal de buses, por lo que declara que no tiene impedimento legal ni contractual que le impida arrendar todo o parte del inmueble, circunstancia que las partes elevan a la categoría de elemento esencial del contrato, señalando, en su cláusula quinta, que el contrato tendrá una duración indefinida, debiendo las partes manifestar su intención de ponerle término a partir de un aviso enviado con una anticipación de treinta días.

4.- Con fecha 15 de marzo de 2013, por Decreto Exento N° 1002 emanado de la Municipalidad de Longaví, dictado por el Alcalde don Mario Briones Araice, se puso término anticipado al contrato de concesión celebrado con doña nombre reservado con fecha 2 de diciembre de 2010, respecto del terminal de buses de dicha localidad, fundado en el incumplimiento de las exigencias de higiene, seguridad y cuidado del recinto, de conformidad con lo dispuesto en las bases administrativas especiales y en las cláusulas del referido contrato de concesión.

5.- La actora fue notificada del Decreto Exento N° 1002, que puso término al referido contrato de concesión, por carta certificada de 11 de abril de 2013, suscrita por el administrador municipal de Longaví, don nombre reservado.

6.- Con fecha 1 de abril de 2013, el Alcalde de la Municipalidad de Longaví, don Mario Briones Araice, en calidad de concesionario y administrador del terminal de buses de dicha comuna, celebró con el demandado, don nombre reservado, contrato de arrendamiento respecto del Local N 1 del referido terminal, pactando una renta de arrendamiento de tres unidades tributarias mensuales, pagaderas anticipadamente dentro de los cinco primeros días de cada mes, con una duración indefinida.

7.- Con fecha 1 de febrero de 2016 se suscribió un documento denominado “acuerdo de toma de posesión material de bien raíz”, por el cual la Municipalidad de Longaví y doña nombre reservado, dejan constancia que el plazo estipulado en el contrato de concesión celebrado por las partes con fecha 2 de diciembre de 2010, se cumplió con fecha 24 de enero de 2016, acordando la toma de posesión material del bien raíz, la que se efectuará el día 3 de febrero de ese año, momento desde el cual el municipio administrará directamente el inmueble hasta la licitación de la nueva concesión.

8.- El demandado dejó de pagar las rentas de arrendamiento a la demandante en el mes de marzo de 2013.

Sobre la base de dichos presupuestos fácticos, se acogió la demanda, declarando que el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes se extendió hasta el mes de enero del año 2016, condenando a la demandada al pago de las rentas de arrendamiento hasta esa fecha, razonando que, si bien existen documentos contradictorios emanados de la Municipalidad dueña del inmueble concesionado, la última actuación realizada por esta, consistente en la suscripción del documento denominado “acuerdo de toma de posesión material”, implica reconocer que la demandante tuvo la calidad de concesionaria hasta el mes de febrero del año 2016, por lo que resulta pertinente entender que el contrato de arrendamiento entre las partes se encontraba vigente hasta el mes de enero del mismo año, adeudando la demandada las rentas de arrendamiento desde febrero de 2013 hasta la fecha de término del contrato de concesión.

Tercero: Que el artículo 1545 del Código Civil refiere que “todo contrato legalmente celebrado es una ley para los contratantes, y no puede ser invalidado sino por su consentimiento mutuo o por causas legales”.

Al respecto, resulta necesario precisar, tal como esta Corte lo ha sostenido reiteradamente (desde la sentencia dictada en los autos Rol N° 6.114-2008 de 3 de noviembre de 2009), que si bien queda dentro de las facultades propias de la judicatura de la instancia la interpretación de los contratos, procede su revisión en sede de casación cuando se desnaturaliza el contenido y el alcance de las disposiciones de la convención, concurriendo así en una transgresión a la ley del contrato, prevista en el artículo 1545 del Código Civil. Ello ocurrirá, ciertamente, cuando se alteran las consecuencias de las cláusulas pactadas respecto de las que no existe controversia en la forma en que se consintieron, desnaturalizándolas.

Cuarto: Que tal como se señaló en la motivación segunda de esta sentencia, la sentencia impugnada tuvo por acreditado que en la cláusula primera del contrato celebrado por las partes se estipuló que la arrendadora, doña nombre reservado, tiene la calidad de concesionaria y administradora del referido terminal de buses, declarando que “no tiene impedimento legal ni contractual que le impida arrendar todo o parte del inmueble, circunstancia que las partes elevan a la categoría de elemento esencial del contrato”.

De conformidad con lo dispuesto en el artículo 1444 del Código Civil, son elementos de la esencia de un contrato aquellos sin los cuales el acto jurídico no produce efecto alguno o degenera en otro contrato diferente, de tal manera que de su existencia depende el nacimiento de los derechos y obligaciones del pacto celebrado o de aquel que por su omisión degenerare.

Quinto: Que, así las cosas, habiéndose establecido como hecho de la causa que con fecha 15 de marzo de 2013, por Decreto Exento N° 1002 emanado de la Municipalidad de Longaví, dictado por el Alcalde don Mario Briones Araice, se puso término anticipado al contrato de concesión celebrado con doña nombre reservado con fecha 2 de diciembre de 2010, respecto del terminal de buses de dicha localidad, por incumplir las exigencias de higiene, seguridad y cuidado del recinto, de conformidad con lo dispuesto en las bases administrativas especiales y en las cláusulas del referido contrato de concesión, siendo notificada de dicho acto administrativo por carta certificada de 11 de abril de 2013, suscrita por el administrador municipal don nombre reservado, el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes dejó de producir sus efectos, por aplicación de su cláusula primera, al no concurrir un elemento, elevado a la categoría de esencial por las partes, consistente la mantención de la calidad de concesionaria y administradora del terminal de buses respectivo.

Lo anterior se ve corroborado al haberse acreditado que, con fecha 1 de abril de 2013, el Alcalde de la Municipalidad de Longaví, don Mario Briones Araice, en calidad de concesionario y administrador del terminal de buses de dicha comuna, celebró con el demandado, don nombre reservado, un contrato de arrendamiento respecto del mismo Local N 1 del referido terminal, situación que no hace más que ratificar la extinción de la calidad de concesionaria de la demandante, ocurrida en el mes de marzo del año 2013.

Sexto: Que, atendido lo expuesto, se debe concluir que la sentencia que se impugna, al acoger la demanda y declarar que el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes se extendió hasta el mes de enero de 2016, vulneró lo dispuesto en el artículo 1545 Código Civil, desnaturalizando el acto jurídico celebrado por las partes, al extender los derechos y obligaciones que de él emanaron más allá de su término, lo que tuvo influencia sustancial en lo dispositivo de la sentencia impugnada, razón por la que corresponde acoger el recurso y anularla, para luego, dictar la que corresponde en conformidad a la ley.

Por estas consideraciones y de conformidad, además, con lo que disponen los artículos 764 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, se acoge el recurso de casación en el fondo deducido por la parte demandada, contra la sentencia de veintidós de junio de dos mil diecisiete, escrita a fojas 145 y siguientes, y anulándosela se la reemplaza por la que se dicta a continuación, sin nueva vista.

Acordada con el voto en contra de la Ministra Sra. Muñoz y el Ministro Sr. Silva C. quienes estuvieron por rechazar el recurso de casación en el fondo, en atención a las siguientes razones justificativas:

1.- Que del análisis del recurso de casación interpuesto, se observa que este, lo que cuestiona es el ejercicio ponderatorio efectuado por la instancia respecto de los antecedentes probatorios presentados, en particular, la prueba documental, cuestión que, como esta Corte ha sostenido reiteradamente, no resulta controlable por la vía de un recurso de estricto derecho como el de la especie, configurando, más bien, su reclamo una manifestación de disconformidad con la manera en que los jueces del grado valoraron la prueba rendida.

2°.- Que, entonces y en estricto rigor, el arbitrio carece de un desarrollo argumentativo que explique precisamente el yerro jurídico en que se habría incurrido, intentando por esta vía, una nueva revisión de los hechos que se tuvieron por acreditados en la decisión impugnada, olvidando que la presente sede no constituye instancia, y, por lo tanto, le está vedado a este Tribunal modificarlos, salvo infracción a lo que disponen las reglas reguladoras de la prueba, que no fueron denunciadas, razón por la cual, a juicio de los disidentes, no puede prosperar y debe ser desestimado.

Regístrese.

Rol N° 37.258-2017.-

Pronunciado por la Cuarta Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros señor Ricardo Blanco H., señora Andrea Muñoz S., señor Mauricio Silva C., y los Abogados Integrantes señores Diego Munita L., y Antonio Barra R. Santiago, uno de julio de dos mil diecinueve.