Indemnización de perjuicios

Santiago, veinte de agosto de dos mil diecinueve.

Vistos:

En autos Rol C-1399-2017, caratulados “nombre reservado con nombre reservado”, seguidos ante el Tercer Juzgado Civil de Letras de Arica, por sentencia de tres de agosto de dos mil diecisiete, se acogió la demanda de cobro de rentas de arrendamiento, deducida por don doña nombre reservado en contra de don nombre reservado y, en consecuencia, se le condenó a pagar la suma de $29.291.676 por concepto de rentas adeudadas, desestimando la demanda reconvencional de restitución de garantía.

El tribunal de segunda instancia, conociendo de la apelación deducida por la demandada, por fallo de dieciocho de octubre de dos mil diecisiete, lo confirmó.

En contra de esta última decisión, el demandado dedujo recurso de casación en el fondo, solicitando su invalidación y, acto seguido y sin nueva vista, se dicte la de reemplazo que rechace la demanda en todas sus partes, con costas.

Se ordenó traer los autos en relación.

Considerando:

Primero: Que el recurrente denuncia infringidos los artículos 1545, 1546 y 1560 del Código Civil, al acoger la demanda en circunstancias que hizo abandono del inmueble arrendado en el mes de enero de 2017, previo envío de una comunicación al arrendatario, anunciando su intención de poner término al contrato.

Agrega que, de conformidad a las reglas que rigen el contrato de arrendamiento, contempladas en la Ley N° 18.101 y en el Título XXVI del Libro IV del Código Civil, la manifestación de voluntad unilateral de alguno de los contratantes para poner fin al contrato es enteramente discrecional, pues, al tenor del artículo 1976 del Código Civil, basta con dar aviso con una anticipación igual al período que regula los pagos, agregando que la obligación de solucionar la renta subsiste para el arrendatario sólo hasta que se efectúa la restitución. Como corolario de lo anterior, el artículo 6 inciso primero de la Ley N° 18.101 prescribe que cuando el arrendamiento termine por la expiración del tiempo estipulado para su duración, por la extinción del derecho del arrendador o por cualquier otra causa, el arrendatario continuará obligado a pagar la renta de arrendamiento y los gastos por los servicios comunes que sean de su cargo, hasta que se efectúe la restitución del inmueble.

Refiere que al establecer como hecho acreditado que el plazo de duración del contrato fue de cinco años, renovable por períodos iguales en las condiciones pactadas en su cláusula cuarta, la judicatura del fondo debió concluir que, en rigor, se trata de un contrato de duración indefinida, puesto que se renueva automáticamente por iguales periodos y en forma sucesiva, y al no interpretarlo de esa manera se infringieron las reglas contenidas en los artículos 1545 y 1560 del Código Civil, debiendo, en consecuencia, aplicarse lo dispuesto en el artículo 6 de la Ley N° 18.101,obligando a su parte a pagar las rentas de arrendamiento hasta la fecha de la restitución del inmueble, ocurrida en el mes de enero de 2017.

Finaliza desarrollando la influencia que los errores de derecho denunciados tuvieron en lo dispositivo del fallo.

Segundo: Que la sentencia impugnada estableció como hechos de la causa los siguientes:

1.- Con fecha 11 de diciembre de 2015, las partes celebraron un contrato de arrendamiento por el cual doña nombre reservado dio en arrendamiento a don nombre reservado el inmueble ubicado en domicilio reservado.

2.- Dicho contrato comenzó a regir el 5 de enero de 2016 y se pactó una duración de cinco años a partir de dicha fecha, expirando el 5 de enero de 2021, sin perjuicio de la facultad del arrendador de poner término al contrato por las causales establecidas en la ley.

3.- En la cláusula cuarta del referido contrato se estipuló que en el caso de que las partes manifestaren su intención de no perseverar en el arrendamiento a la llegada de su vencimiento o de su respectiva prórroga, se obligaron a enviar carta certificada notarial al domicilio señalado en el contrato, con a lo menos treinta días de anticipación a su vencimiento, con lo cual se entenderá que la parte que la envía manifiesta su intención de no perseverar en el contrato, entendiéndose como una forma expresa de desahuciar el contrato.

4.- Las partes pactaron una renta mensual de $550.000, la que se reajustaría cada año en un 5 por ciento.

5.- El demandado hizo abandono del inmueble en el mes de enero de 2017, enviando una carta certificada a la arrendadora por la cual manifestó su intención de no perseverar en el contrato.

Sobre la base de los hechos reseñados precedentemente, el fallo impugnado acogió la demanda de cobros de rentas de arrendamiento, rechazando la reconvencional, concluyendo que el demandado no cumplió con el contrato, atendido el abandono injustificado que hizo del inmueble con anterioridad al término estipulado, configurándose los supuestos contemplados en el artículo 1945 del Código Civil, pues se produjo por su culpa, por haber sido efectuado de una forma diversa a la convenida y en una época extraña a la consignada en la convención, lo que constituye una decisión unilateral que lo hace responsable del pago de las rentas hasta la fecha de su vencimiento.

Tercero: Que para resolver el conflicto jurídico planteado, cabe recordar que el artículo 1945 del Código Civil dispone, en lo que interesa, que: “Cuando por culpa del arrendatario se pone término al arrendamiento, será el arrendatario obligado a la indemnización de perjuicios, y especialmente al pago de la renta por el tiempo que falte hasta el día en que desahuciando hubiera podido hacer cesar el arriendo, o en que el arriendo hubiera terminado sin desahucio.

Podrá con todo eximirse de este pago proponiendo bajo su responsabilidad persona idónea que le sustituya por el tiempo que falte, y prestando al efecto fianza u otra seguridad competente”.

Dicha disposición contempla una cláusula penal legal, estableciendo, de antemano, la procedencia y monto de la indemnización que se sigue por el incumplimiento del contrato por culpa del arrendatario.

Cuarto: Que la discusión surge en la medida que el demandado alega la impertinencia del referido artículo 1945 del código de Bello, argumentando que: a) el contrato que rige a las partes es de duración indefinida, puesto que se renueva automáticamente por iguales periodos y en forma sucesiva; y b) la obligación de pagar la renta subsiste para el arrendatario sólo hasta que se efectúa la restitución, lo que ocurrió en el mes de enero de 2017, atendido lo dispuesto en el artículo 6 N° 1 de la Ley N° 18.101.

Quinto: Que, respecto de la primera alegació, resulta correcta la decisión de la sentencia impugnada al desestimarla, pues, de conformidad con la cláusula cuarta del referido contrato, se estableció una vigencia de cinco años a contar del 5 de enero de 2016, extendiéndose su vigencia, por tanto, hasta el 5 de enero de 2021, estipulándose, además, que sólo “a la llegada de su vencimiento o de su respectiva prórroga” las partes podían manifestar su intención de no perseverar en el contrato, bajo la modalidad del envío de una carta certificada en los términos indicados en el numeral tercero del motivo segundo de esta sentencia.

En consecuencia, resulta improcedente calificar el contrato celebrado como uno de duración indefinida, atendido lo expresamente estipulado por las partes, no configurándose, por tanto, la infracción de los artículos 1545, 1546 y 1560 del Código Civil.

Sexto: Que, asimismo, sobre la base de lo referido en la motivación precedente, la carta certificada enviada por la demandada, por haber sido efectuada de una forma diversa a la convenida y en una época distinta a la consignada en el contrato, no puede producir aquellos efectos que refiere el recurrente, resultando correcta la conclusión de hacer aplicación de lo dispuesto en el artículo 1945 del Código Civil, que expresamente dispone el pago de las rentas hasta el final del período contratado, en el evento que la convención haya concluido por culpa del arrendatario, supuestos que se dieron por concurrentes en la especie; salvo que proponga bajo su responsabilidad persona idónea que le sustituya por el tiempo que falte, y presentando al efecto fianza u otra seguridad competente, presupuesto fáctico que no se tuvo por acreditado.

Séptimo: Que, en nada altera lo concluido la norma del artículo 6° de la Ley N° 18.101, pues impone el pago de las rentas por el tiempo que dure la ocupación del inmueble cuando el arrendamiento termine por la expiración del tiempo estipulado para su duración, por la extinción del derecho del arrendador o por cualquiera otra causa, situación distinta al caso de sublite, en que la convención terminó por mediar culpa del arrendatario, situación regida por la norma especial que prevé el artículo 1945 del Código Civil, quien con su actuar negligente -no pago de las rentas- generó perjuicios a su contraparte, los que deben ser resarcidos y que, en la especie, están constituidos por las rentas que dejó de percibir por todo el tiempo que debía regir la convención.

Por lo expuesto, se descarta también la infracción del artículo 6 N° 1 de la Ley N° 18.101.

Octavo: Que, por consiguiente, no habiéndose cometido en la sentencia impugnada, los errores de derecho que le atribuye el demandado, sólo es dable concluir el rechazo del arbitrio de nulidad.

Por estas consideraciones y de conformidad a lo dispuesto en los artículos 764 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, se rechaza el recurso de casación en el fondo deducido contra la sentencia de dieciocho de octubre de dos mil diecisiete, dictada por la Corte de Apelaciones de Arica.

Regístrese y devuélvase.

N° 42.705-2017.-

Pronunciado por la Cuarta Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros señor Ricardo Blanco H., señoras Gloria Ana Chevesich R., Andrea Muñoz S., y los Abogados Integrantes señora Leonor Etcheberry C., y señor Antonio Barra R. No firma el Ministro señor Blanco, no obstante haber concurrido a la vista y al acuerdo de la causa, por estar con feriado legal. Santiago, veinte de agosto de dos mil diecinueve.