Requisitos de lesión enorme

Santiago, veinticinco de septiembre de dos mil diecinueve.

Visto:

En estos autos rol 12236-2014 del Décimo Sexto Juzgado Civil de Santiago, caratulados “nombre reservado con nombre reservado”, juicio ordinario sobre rescisión por lesión enorme, el tribunal de primer grado pronunció sentencia el 20 de junio de 2017, según se lee a fs. 196 y siguientes, por la que rechazó la demanda intentada.

Apelado dicho fallo por el actor, la Corte de Apelaciones de Santiago lo confirmó el 20 de abril del año recién pasado, como consta a fs. 230.

En contra de tal decisión la parte demandante deduce recurso de casación en el fondo.

A fojas 252 se trajeron los autos en relación.

CONSIDERANDO:

PRIMERO: Que el actor ha formulado recurso de casación en el fondo denunciando la infracción de los artículos 1545, 1560, 1793, 1888 y 1889 inciso primero del Código Civil. Aduce que los jueces del mérito yerran al estimar que no se configura la lesión enorme, lo que sucede porque desconocen el tenor literal del contrato de compraventa, en especial de lo estipulado en su cláusula tercera, en la que se señala expresamente que el precio de la venta es la suma única y total de $60.000.000; así como también lo acordado en la cláusula cuarta, en la que se deja constancia que el precio asciende a la suma antes indicada en razón de que la compradora asume en su totalidad el saldo del mutuo hipotecario.

Explica que a pesar de la clara redacción de las estipulaciones contractuales, el fallo impugnado estima que se debe considerar como parte del precio la cantidad de $122.099.381, estableciendo como precio total la suma de $172.099.381. Con ello desnaturaliza el contrato de compraventa objetado, que prescribe de manera explícita que la cantidad $60.000.000 es la suma única y total que se paga, incorporando erróneamente la asunción de un crédito hipotecario como parte del precio, razonamiento que evidencia una confusión del concepto de precio con el motivo que indujo a las partes a fijarlo.

En otro orden de ideas, indica que el artículo 1793 del Código Civil define que el precio es el dinero que el comprador da por la cosa vendida y sin embargo el fallo censurado estima que el precio de la venta está compuesto en parte en dinero y en parte por la obligación de asumir una deuda hipotecaria, lo que considera improcedente.

Agrega que la sentencia ignora la intención de los contratantes manifestada claramente en el contrato, creando artificiosamente un precio que no fue pactado. Por el contrario –afirma el recurrente- la literalidad de las expresiones dan cuenta que el único precio fijado en la compraventa es el que se pacta en la cláusula tercera, la suma única y total de $60.000.000, misma forma en que lo entendió el Conservador de Bienes Raíces al efectuar la inscripción, ya que en ella se señala que el precio de la compraventa asciende precisamente a $60.000.000.

Finalmente, denuncia vulnerados los artículos 1888 y 1889 inciso 1º del Código Civil, puesto que los errores cometidos al momento de fijar el precio pactado, llevan a los jueces a determinar que no concurren en la especie los supuestos de la lesión enorme, porque el monto erradamente fijado por el tribunal no es inferior a la mitad del justo precio de la cosa vendida.

SEGUNDO: Que son antecedentes de la causa, los siguientes:

a.- nombre reservado interpone demanda de rescisión por lesión enorme en contra de nombre reservado. Relata que por escritura pública de 30 de octubre de 2012 vendió a la demandada su cuota de dominio equivalente al 50% de la propiedad del bien raíz ubicado en Estoril N°645, comuna de Las Condes, el cual previamente habían adquirido ambos, en partes iguales, por compraventa a nombre reservado, celebrada el 6 de octubre de 2009.

Señala que el precio de venta de la cuota fue la suma única y total de $60.000.000, pese a que el justo precio del bien raíz era no inferior a $400.000.000 al tiempo de la venta y en consecuencia el justo precio de la cuota de dominio no pudo ser menor a la suma de $200.000.000, cantidad muy superior al precio del contrato que se celebró.

Expone que la doctrina nacional ha señalado que la lesión enorme en el contrato de compraventa constituye una desproporción grave entre el precio que se ha convenido y el verdadero valor de la cosa vendida, y ha sido definida como el perjuicio que sufre una de las partes contratantes en un contrato oneroso conmutativo, detrimento que en este caso ha afectado a el vendedor, toda vez que ha existido una grave desproporción entre el precio que recibió y el precio que debió recibir por su cuota.

Pide que se acoja la demanda de rescisión por lesión enorme y se declare nulo el contrato de compraventa referido, cancelándose las inscripciones del caso;

b.- La demandada solicitó el rechazo de la demanda. Indica, de manera preliminar, que el precio de compraventa del total del inmueble a doña nombre reservado ascendió a 13.000 unidades de fomento, equivalentes al año 2009 a la suma de $270.667.028 y en la actualidad a $315.681.600, cantidad que debe ser tenida por justo precio de propiedad para todos los efectos.

Explica que dicho precio se pagó en parte al contado, enterándose la suma de $63.252.800 y el saldo, equivalente a 9.962 unidades de fomento, con cargo a un crédito bancario que se obligaron a pagar demandante y demandada, por partes iguales, en 144 cuotas mensuales, iguales y sucesivas, crédito que aún se encuentra vigente, habiéndose pagado al tiempo de la demanda sólo 47 cuotas, restando por pagar 97. Sin embargo –relata- ya en el mes de enero de 2012 el demandante no era capaz de afrontar su porción del crédito, circunstancia que llevó a su parte a proponerle la compra de su cuota de dominio en la suma de $60.000.000, además de hacerse cargo de la totalidad del crédito que ambos habían obtenido, que en esa fecha ascendía a 9956 unidades de fomento o $226.269.414 asumiendo la parte que correspondía al demandante, por un monto de $113.134.707, lo que el actor aceptó, realizándose una novación por cambio de deudor. Es por ello que el precio pactado en la convención se compone no solo de la suma de $60.000.000, sino también de la parte del crédito asumido por demandada, de forma tal que el precio total de la compraventa de derechos de dominio asciende a la cantidad de $173.134.707.

c.- Por sentencia de 20 de junio de 2017 el tribunal de primer grado desestimó, íntegramente y con costas, la demanda deducida por el actor, decisión que fue confirmada por la Corte de Apelaciones respectiva el 20 de abril de 2018, según se lee a fs. 230.

TERCERO: Que, antes que todo, se hace necesario consignar algunos aspectos jurídicos que resultan de interés para la resolución del asunto, los que en las reflexiones que siguen se dirán.

CUARTO: Que se entiende que hay lesión enorme cuando el precio que recibe el vendedor es inferior a la mitad del justo precio de la cosa o cuando éste es inferior a la mitad del precio que paga por ella el comprador, y así se desprende de lo estatuido en el artículo 1889 del Código Civil.

Para que una venta sea rescindible por lesión enorme deben reunirse una serie de requisitos, sin los cuales esta acción no tiene cabida, a saber: 1) Que el vendedor o comprador experimenten una lesión en los términos del artículo 1889 antes aludido; 2) Que la venta en que ésta incida sea de aquellas que pueden rescindirse por lesión enorme (artículo 1891 del Código sustantivo); 3) Que la cosa vendida no haya sido enajenada por el comprador (artículo 1893 del Código recién mencionado); 4) Que la cosa vendida no haya perecido fortuitamente en poder del comprador (el mismo artículo 1893); y 5) Que la acción se entable dentro del plazo legal que contempla el artículo 1896 (Alessandri Rodríguez, “De la Compraventa y Promesa de Venta”, Tomo II, Volumen 2, página 1061).

QUINTO: Que en la situación en estudio resulta controvertido solamente el primer punto precedentemente señalado, esto es, si el vendedor, o sea, el demandante, sufrió o no lesión enorme en el contrato de compraventa de derechos a que anteriormente se ha hecho referencia en este fallo.

Los sentenciadores del mérito rechazaron la demanda, en lo que interesa, porque se tuvo como justo precio del inmueble ubicado en domicilio reservado indicado en el informe de tasación emitido por doña nombre reservado, que lo avaluó en la suma de $ 500.772.500 y, por ende, se determinó que el justo precio de la cuota alcanzaba la cantidad de $250.386.250; concluyendo así que el precio pagado por los derechos de dominio no podía ser inferior a $125.193.125.

Asentado lo anterior, razonaron que el precio total de la compraventa impugnada no ascendió a $60.000.000, sino a $172.099.381, puesto que consideraron como parte del precio la cantidad de $112.099.381, correspondiente a la mitad de la suma total adeudada por concepto del crédito hipotecario, que debió ser solventada por el demandante pero en virtud del contrato fue asumida por la demandada.

Sobre la base de tales raciocinios, concluyeron que no existió en la especie una lesión enorme, puesto que el precio pactado en la compraventa no resultó ser inferior al justo precio de la cosa vendida.

SEXTO: Que el vendedor que demanda la rescisión del contrato de compraventa de un bien raíz por lesión enorme, debe acreditar dos hechos sustanciales: a) el justo precio del inmueble vendido al tiempo del contrato (el perjuicio al que se alude en la lesión enorme es aquel que se produce en el momento mismo de celebrar el contrato de venta, porque como dice el artículo 1889 del Código Civil, el justo precio “se refiere al tiempo del contrato”) y b) que el precio que ha recibido es inferior a la mitad del mismo.

Dado que el legislador no ha indicado una definición del “justo precio”, la determinación de este concepto normativo ha quedado entregada a las circunstancias particulares de cada caso en que sea menester su dilucidación, para lo cual habrá de estarse al valor normal, común y corriente o de mercado de la cosa al tiempo de celebración del contrato; esto, pues la lesión emerge “de la diferencia existente entre el valor monetario que tiene lo que se ha dado, en comparación del que tiene lo que se ha recibido” (nombre reservado, “Estudio Crítico de la Jurisprudencia del Párrafo 13° del Título XXIII del Libro Cuarto del Código Civil. De la Rescisión de la Venta por Lesión Enorme artículos 1888 a 1896”; Memoria para optar al grado de Licenciado en Ciencias Jurídicas, Universidad de Chile 1956).

Ahora bien, de lo que se viene reseñando queda en evidencia que el quid de la crítica de ilegalidad no se centra en el justo precio determinado por los sentenciadores, sino en el monto dinerario que estos asentaron como precio de la compraventa impugnada, adicionando a la suma pagada al contado, el saldo del crédito hipotecario que se comprometió a asumir la demandada de acuerdo a lo estipulado en la cláusula cuarta del contrato.

SÉPTIMO: Que, a este respecto, es un hecho no controvertido que en la cláusula cuarta del contrato de compraventa las partes dejaron constancia de que el precio señalado en la estipulación que precedía –la suma de $60.000.000- fue fijado en razón de que la compradora asumió en su totalidad el saldo del mutuo hipotecario que se adeudaba a esa fecha a Corpbanca, tomado por los litigantes al celebrar el contrato de compraventa del inmueble con la anterior propietaria, haciéndose cargo de la parte que correspondía solucionar al demandante.

El aspecto aludido, soslayado por el recurrente, quien postula que tal asunción de deuda no formó parte del precio convenido, sin duda que influye directamente en la determinación del precio pagado por los derechos sobre el inmueble, puesto que el mutuo hipotecario insoluto altera el valor real de la cosa al momento de celebrar el contrato, mermando su valía, debiendo el comprador hacerse cargo de una deuda garantizada por una hipoteca que recae sobre la misma propiedad, afectando su valor intrínseco.

Así, los jueces del grado, al aquilatar el precio pagado por la cosa, no podían dejar de considerar la deuda que tomó sobre sí la compradora al momento de la transacción, avalada por una hipoteca sobre el bien raíz, que no fue alzada al momento de celebrarse la compraventa entre las partes del pleito, manteniéndose en plena vigencia hasta esta fecha. Así, resulta evidente que la solución del crédito implicaría un desembolso pecuniario para la compradora, y su no pago, la posibilidad de realización del bien raíz cuyos derechos estaba adquiriendo, al estar caucionado el préstamo por el gravamen mencionado. De lo anterior fluye que la deuda que afectaba a la propiedad, de la que se hizo cargo en su totalidad la demandada, debió ser considerada como parte del precio, ya que constituye una carga monetaria asumida por la compradora como quiera que en su virtud debe responder por la obligación garantizada con hipoteca, so pena de procederse a su ejecución, para pagar con el producto al respectivo acreedor.

En tal sentido, no debe olvidarse que la lesión enorme implica una desigualdad tal entre las prestaciones recíprocas de las partes en un contrato conmutativo que quiebra de manera insostenible para el derecho la equivalencia que debe imperar en esta clase de contratos, lo que ciertamente no ha acaecido en la especie, puesto que el vendedor no sólo recibió una suma dineraria por sus derechos, sino que también se vio liberado – de acuerdo a lo pactado en el contrato – de una ingente deuda.

OCTAVO: Que, por todo lo razonado precedentemente, se aprecia que la conclusión a que arribaron los jueces de instancia resulta ser correcta, ya que en el caso sublite no se configura una lesión enorme, entendida como el perjuicio pecuniario que uno de los contratantes sufre a consecuencia de no existir equivalencia entre el valor que da y el que recibe, ya que el precio pagado en virtud del contrato de compraventa de derechos es superior a la mitad del justo precio de la cosa vendida.

NOVENO: Que, por lo que se viene narrando, el recurso de casación en el fondo intentado por la parte demandante no puede tener acogida.

Por estas reflexiones, lo dispuesto en las normas legales citadas en lo considerativo y lo previsto en los artículos 764, 765 y 772 del Código de Procedimiento Civil, se declara:

QUE SE RECHAZA el recurso de casación en el fondo formulado por Gastón Gaete Montiel, en representación del demandante, en lo principal del escrito de fs. 233, en contra de la sentencia de veinte de abril de dos mil dieciocho, que se lee a fs. 230.

Regístrese y devuélvase, con sus agregados.

Redacción a cargo del Ministro señor Juan Eduardo Fuentes B.

Rol 14.817-2018.

Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema por los Ministros Sr. Guillermo Silva G., Sr. Juan Eduardo Fuentes B., Sr. Arturo Prado P. y Abogados Integrantes Sr. Rafael Gómez B. y Sra. María Cristina Gajardo H.

No firman el Ministro Sr. Silva y la Abogada Integrante Sra. Gajardo, no obstante haber concurrido ambos a la vista del recurso y acuerdo del fallo, por estar con feriado legal el primero y ausente la segunda.