Ocupación ilegal

Santiago, veintitrés de enero de dos mil veinte.

Vistos:

En autos Rol C-2853-2017, caratulados “nombre reservado con nombre reservado”, seguidos ante el Primer Juzgado de Letras de San Felipe, por sentencia de cuatro de enero de dos mil dieciocho, se rechazó la demanda de precario interpuesta por don nombre reservado en contra de don nombre reservado.

Se alzó el demandante y una de las salas de la Corte de Apelaciones de Valparaíso, por sentencia de treinta de julio de dos mil dieciocho, la confirmó.

En contra de esta última decisión, el actor dedujo recurso de casación en el fondo, que pasa a analizarse.

Se ordenó traer los autos en relación.

Considerando:

Primero: Que el recurrente sostiene que la sentencia impugnada infringió los artículos 1698, 1682 y 1683, en relación con el artículo 2195 inciso segundo del Código Civil, pues se rechazó la demanda en circunstancias que la demandada no cuenta con un título que justifique la ocupación del inmueble, atendido que los contratos de arrendamiento y de promesa de compraventa invocados por el demandado fueron celebrados con la antecesora en el dominio del bien raíz, no siendo oponible al actor.

Agrega que si bien se tuvo por acreditado que el demandado celebró los referidos contratos, no significa que se altere el elemento ignorancia o mera tolerancia del actor, presupuesto necesario para configurar el precario, pues se trata de actos jurídicos que no cumplen con las formalidades que la ley establece para su validez, unido a que contienen cláusulas contradictorias entre sí y que no guardan relación con la superficie real del predio objeto de juicio.

Finaliza solicitando que se invalide la sentencia impugnada, dictando una de reemplazo que dé lugar a la demanda, con costas.

Segundo: Que la judicatura del fondo tuvo por acreditados los siguientes hechos:

1.- Don nombre reservado es poseedor inscrito del inmueble denominado Sitio N° 12 de la parcelación Villa Errázuriz, comuna de Panquehue, Región de Valparaíso. Lo adquirió por tradición, en virtud de un contrato de compraventa celebrado con la sucesión quedada al fallecimiento de don nombre reservado, el 19 de mayo de 2017, el que fue inscrito a fojas 1158 vuelta N° 1145 del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de San Felipe, correspondiente al año 2017.

2.- Con fecha 16 de agosto de 1993 la antecesora en el dominio del inmueble, doña nombre reservado, cónyuge de don nombre reservado, celebró con el demandado, don nombre reservado, un contrato de arrendamiento, por el cual la primera dio en arriendo 8.490 metros cuadrados del inmueble objeto de juicio, ocupándolo desde esa fecha hasta la actualidad.

3.- Con fecha 15 de noviembre de 1995 doña nombre reservado celebró con el demandado, don nombre reservado un contrato de promesa de compraventa por el cual prometió vender a este último 1.010 metros cuadrados del inmueble objeto de juicio, por la suma de $620.000, acordando que el contrato de compraventa se celebraría una vez que ambos hayan pagado las respectivas deudas del terreno en cuestión.

Sobre la base de los hechos reseñados precedentemente, se rechazó la demanda, razonando que el demandado cuenta con un título que justifica la ocupación, consistente en los contratos de arrendamiento y promesa de compraventa celebrados con la antecesora en el dominio sobre el bien raíz objeto del juicio, descartando el presupuesto del artículo 2195 del Código Civil, consistente en la ocupación por ignorancia o mera tolerancia del dueño, pues ella no emana de la mera liberalidad del demandante, sino de los actos jurídicos celebrados.

Tercero: Que tal como esta Corte ha sostenido reiteradamente, el artículo 2195 inciso 2° del Código Civil, al tratar de la acción de precario, dispone que: "Constituye también precario la tenencia de una cosa ajena, sin previo contrato y por ignorancia o mera tolerancia del dueño". De su tenor es claro que la acción que se consagra es aquella que permite al propietario de la cosa tenida por una tercera persona recuperarla en cualquier momento, en la medida que acredite la concurrencia de los siguientes requisitos copulativos: a) que el demandante sea dueño de la cosa cuya restitución solicita; b) que el demandado ocupe ese bien; y c) que tal ocupación sea sin previo contrato y por ignorancia o mera tolerancia del dueño.

Cuarto: Que conforme se afirma por la doctrina, la figura del precario comprende a una situación meramente fáctica, referida al caso concreto por el cual una persona mantiene en su poder, sin título que lo ampare, una cosa ajena careciendo de la autorización de su dueño, sea porque simplemente se resigna, o porque lo ignora.

La consecuencia jurídica que la ley prevé se enerva en caso que el tenedor acredite que milita a su favor alguna justificación para ocupar la cosa objeto del litigio, aparentemente seria o grave, sea que vincule al actual dueño con el ocupante o a este último con la cosa, aunque sea de lo supuestamente ajeno. En virtud de aquello, es posible sostener que el título al que se refiere el inciso 2° del artículo 2195 del código ya mencionado, corresponde a uno que permita constatar la presencia de una determinada situación jurídica que descarte que la ocupación de la cosa sea simplemente sufrida o soportada por su actual dueño, y no que emane de éste ni que se trate de uno que cumpla con la ritualidad que le sea aplicable, por ende, es suficiente que permita desvirtuar que el origen de la ocupación de la cosa se sustenta en una situación de hecho exclusivamente soportada por el dueño que exige recuperarla (así se sostiene en las sentencias dictadas en los procesos número 8.054-17, 11.720-17, 34.172-17 y 37.898-17).

Quinto: Que, en el caso de autos, la controversia gira en torno a la concurrencia del último elemento de la figura en análisis, esto es, la determinación del alcance de una vinculación jurídica entre las partes, en relación a la ausencia de título respecto de la demandada, pues sostiene que, por el hecho de haber celebrado contratos de arrendamiento y de promesa de compraventa con la antecesora en el dominio del inmueble, su ocupación no carece de título, por lo que la tenencia precaria que se le reprocha no está desprovista de título jurídico, enervándose con ello la acción impetrada en su contra.

Sexto: Que, al respecto, debe resaltarse que la ausencia de título como presupuesto de procedencia de la acción de precario, se relaciona íntimamente con la idea de mera tolerancia que el artículo 2195 del código de Bello establece, y que la actora reclama, por cuanto dicho elemento dice relación directa con el origen y justificación de una determinada tenencia de cosa ajena, que eventualmente puede ser considerada como precaria.

En consecuencia, se hace necesario dilucidar el sentido y alcance de la expresión “sin previo contrato”, y al respecto es dable señalar que si bien la ley define lo que es contrato en el artículo 1438 del Código Civil como el “acto por el cual una parte se obliga con otra a dar, hacer o no hacer alguna cosa”, en la especie debe dársele un sentido más amplio, comprensivo de la voz “título”, esto es, un antecedente jurídico al que la ley reconozca la virtud de justificar la ocupación.

Por su parte, la expresión “mera tolerancia” no denota otra cosa que la actitud indulgente del dueño de una cosa, que permite -sin aprobarlo expresamente- actos del demandado, por los cuales ejerce la tenencia de una cosa de su propiedad, en resumen, se trata de la simple condescendencia del propietario de la cosa que luego trata de recuperar.

Séptimo: Que se tuvo por establecido como hecho que el demandado ocupa el inmueble en calidad de arrendatario desde el año 1993, a partir de un contrato celebrado con doña nombre reservado, con quien posteriormente celebró un contrato de promesa de compraventa respecto de un retazo del bien raíz, de modo que su ingreso en el inmueble, fue consecuencia del vínculo jurídico que lo ligó con la antecesora en el dominio.

Octavo: Que, de esta manera, se puede concluir que la tenencia u ocupación de la propiedad por parte del demandado no deriva de “una actitud permisiva, de transigencia, aquiescencia o condescendencia” del actor, sino que de una relación contractual previa, título que, en opinión de esta Corte, por tratarse el precario de una cuestión de hecho, es suficiente para justificar la ocupación que lleva a cabo, pues en lo meramente fáctico, ocupa el bien raíz no por ignorancia ni por mera tolerancia del actual dueño, sino por una causa jurídicamente relevante, de manera que no se configuran los presupuestos del referido artículo 2195 del Código Civil, de tal manera, que la acción de precario no es la idónea para reclamar la restitución del inmueble.

Noveno: Que, por lo antes explicado, la judicatura de segundo grado no infringió lo dispuesto en las normas jurídicas denunciadas, toda vez que no encontrándose acreditados todos los presupuestos de hecho de la acción de precario, desestimaron la demanda intentada, de modo que el recurso en análisis debe ser rechazado.

Por estas consideraciones y visto, además, lo dispuesto en los artículos 764, 765, 767, 772, 785 y 805 del Código de Procedimiento Civil, se rechaza el recurso de casación en el fondo deducido por la parte demandante, contra la sentencia de treinta de julio de dos mil dieciocho, dictada por la Corte de Apelaciones de Valparaíso.

Regístrese y devuélvase.

N° 20.876-2018.-

Pronunciado por la Cuarta Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros señor Ricardo Blanco H., señora Andrea Muñoz S., señor Mauricio Silva C., señora María Angélica Cecilia Repetto G., y el Abogado Integrante señor Diego Munita L. No firma la Ministra señora nombre reservado, no obstante haber concurrido a la vista del recurso y acuerdo del fallo, por estar con permiso. Santiago, 23 de enero de 2020.