Falta de requisitos legales

Santiago, treinta de enero de dos mil veinte.

De conformidad con lo dispuesto en el artículo 785 del Código de Procedimiento Civil, se procede a dictar la siguiente sentencia de reemplazo:

VISTOS:

Se reproduce la parte expositiva del fallo de primera instancia, esto es, los motivos primero al octavo; se eliminan todos sus considerandos, que van desde el noveno al decimoctavo; y se tiene en su lugar presente:

1°.- Que en estos autos Rol C-52-2016 seguidos ante el Primer Juzgado de Letras de Linares, a fojas 1 compareció Gustavo Dinamarca Antúnez, abogado, en representación de nombre reservado y nombre reservado y dedujo demanda de resolución de contrato con indemnización de perjuicios en contra de nombre reservado, por el incumplimiento de las obligaciones emanadas del contrato de promesa celebrado entre las partes respecto del inmueble agrícola, con sus derechos de agua, denominado Lote Uno ubicado en el sector Puente Alto, subdelegación número Tres de la comuna de Linares, de una superficie de 2,05 hectáreas, el que se encuentra inscrito a nombre de la demandada a fojas 330 número 442 del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de Linares del año 1997. Explica que la demandada prometió vender, ceder y transferir el citado inmueble, y los demandantes prometieron comprarlo, aceptarlo y adquirirlo para ellos, pactándose como precio de venta la suma total de $14.000.000, de la cual al momento de otorgar el contrato los actores pagaron un adelanto de $1.000.000, y posteriormente el 13 de diciembre de 2011, abonaron la suma de $3.000.000, acordando además que el saldo sería cancelado aproximadamente con fecha 30 de abril de 2012. Agrega que a continuación, el día 13 de abril de 2012, nuevamente le pagaron a la demandada la suma de $1.000.000 y posteriormente el día 3 de enero de 2013, la suma de $1.800.000, mediante cheques de la cuenta corriente de don nombre reservado, del Banco de Chile y $200.000 en dinero efectivo, recibiendo todos los montos conforme y a su entera satisfacción, los que totalizan la suma de $7.000.000 como anticipo o adelanto del precio de la compraventa prometida, encontrándose pendiente el pago del saldo acordado, el cual se haría al momento de otorgarse el contrato definitivo. Añade que en el citado contrato se pactó como indemnización convencional la suma de $1.000.000 para el evento de que una de las partes no cumpliera el acuerdo de venta.

Sostiene que llegado el vencimiento del plazo, y estando los promitentes compradores llanos a pagar el saldo del precio fijado, la demandada les señaló que ya no les vendería el inmueble, por cuanto a su juicio éste había subido de precio, negándose tanto a suscribir la escritura de compraventa como a restituir el dinero abonado como parte del precio.

En consecuencia, solicita se declare la resolución del contrato celebrado entre los demandantes y la demandada con fecha 11 de octubre de 2011 ante el Notario Público de Linares don Bernardo Mellibosky Diez, suplente de la titular doña nombre reservado, ordenando que la demandada debe hacer devolución del dinero que le fuera entregado, ascendente a la suma de $7.000.000, debidamente reajustado desde la fecha en que fue recibido por ésta, y además se condene a la demandada a indemnizar los perjuicios causados, avaluados anticipadamente y de común acuerdo en la suma de $1.000.000.

2°.- Que a fojas 24 la demandada contestó el libelo solicitando su íntegro rechazo. Aduce, en primer término, la inexistencia de un contrato de promesa de compraventa. Luego de mencionar los requisitos que debe reunir un contrato de promesa para su existencia y validez, sostiene que tales exigencias no concurren en la especie, ya que no se trata de un contrato de promesa propiamente tal, sino de un simple recibo de dinero, sin que se haya fijado un plazo o condición para la celebración del contrato prometido, el que tampoco se encuentra debidamente especificado. En subsidio, para el evento de que se estimara que efectivamente existió entre las partes un contrato de promesa de compraventa, alegó que correspondería a la contraria acreditar que su parte incumplió una obligación válidamente asumida y que, por el contrario, ella estaba en condiciones, a su vez, de cumplir con la obligación correlativa.

3°.- Que el contrato objeto de la litis se encuentra compuesto por diversas piezas documentales, que rolan a fojas 52, 53 y 54 de los autos, cuyo tenor y estipulaciones son las siguientes:

a) A fojas 52, consta el documento denominado “recibo de dinero” suscrito con fecha 11 de octubre de 2011, por el cual la demandada nombre reservado reconoce haber recibido en el acto de parte de los demandantes nombre reservado y nombre reservado la suma de $1.000.000, por concepto de abono del total de $14.000.000, “por la venta de una propiedad agrícola, con derechos de aguas, ubicada en el sector de Puente Alto, lote uno, subdelegación número tres de la comuna de Linares, de una superficie de 2,05 hectáreas”. Además en dicho documento acuerdan un segundo abono, pagadero al 30 de noviembre de dicho año y dejan constancia que la entrega material del predio se efectuaría contra pago del saldo del precio de venta, momento en que se procedería a suscribir la escritura de compraventa definitiva. Asimismo, acuerdan que si una de las partes no cumpliera con el acuerdo de venta, la incumplidora debía pagar una indemnización de $1.000.000. Las firmas de los comparecientes aparecen autorizadas por un notario público de la localidad.

b) A fojas 53, se encuentra acompañado el documento denominado “recibo de dinero”, otorgado con fecha 13 de diciembre de 2011 por las mismas partes, por el cual la demandada reconoce haber recibido de los demandantes la suma de $3.000.000, como segundo abono del total de $10.000.000 por la venta señalada en el punto anterior. En este documento acuerdan que el saldo de precio será enterado aproximadamente el 30 de abril de 2012, reiterando que la entrega material del predio se efectuará contra pago del saldo del precio de venta, momento en que se procederá a suscribir la escritura de compraventa definitiva. Asimismo, acuerdan nuevamente que si una de las partes no cumple con el acuerdo de venta, deberá pagar una indemnización de $1.000.000. Las firmas de los comparecientes aparecen autorizadas por un notario público de la localidad.

c) A fojas 54 está aparejado un documento manuscrito que también lleva por título “recibo de dinero”, que registra como fecha 13 de abril de 2012, en el que la demandada reconoce recibir la suma de $1.000.000, por concepto de abono del total de $14.000.000 por la venta de una propiedad agrícola ubicada en el sector de Puente Alto.

4°.- Que por sentencia de 30 de agosto de 2017, escrita a fs. 32 y siguientes, el juez de primer grado rechazó, con costas, la demanda. Ello porque el denominado contrato de promesa de compraventa no cumplía con los presupuestos de los numerales 3° y 4° del artículo 1554 del Código Civil, toda vez que no se fijó un plazo o condición para llevar a cabo el contrato prometido, ni se especificó como correspondía el bien raíz de que se trata, al no indicarse sus deslindes ni su inscripción conservatoria, concluyendo, entonces, que no podía considerarse o tenerse por acreditada la existencia de un verdadero contrato de promesa, cuya resolución, con indemnización de perjuicios se solicitaba.

Apelada dicha sentencia por la parte demandante, la Corte de Apelaciones determinó que las partes si celebraron un contrato de promesa de compraventa, en el cual se señalaba un plazo para realizar el contrato prometido, el 30 de abril de 2012, añadiendo que, sin embargo, él no cumplía con la exigencia estatuida en el número 4° del antes aludido artículo 1554, por lo que tal contrato era ineficaz y, por ende no podía declararse resuelto, y confirmó lo decidido por el juez “a quo”.

5°.- Que el artículo 1554 ya referido, dispone que la promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna; salvo que concurran los siguientes requisitos: 1) Que la promesa conste por escrito; 2) Que el contrato prometido no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces; 3) Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época de la celebración del contrato; y 4) Que en ella se especifique de tal manera el contrato prometido, que sólo falten para que sea perfecto, la tradición de la cosa, o las solemnidades que las leyes prescriben.

De lo anotado aparece que para la ley la promesa de celebrar un contrato requiere, para su eficacia, la concurrencia copulativa de los presupuestos que se han indicado, de modo que la falta de cualquiera de ellos, lo priva de validez.

6°.- Que al disponer el artículo 1683 que la nulidad absoluta puede y debe ser declarada por el juez, aún sin petición de parte, cuando aparece de manifiesto en el acto o contrato, concede a los jueces la facultad y, aún más, les impone la obligación de declarar de oficio la nulidad absoluta en este caso. Esta Corte ha dicho que el empleo del vocablo “puede” es una manera de conferir jurisdicción o competencia y no tiene el significado sinónimo de facultativo, sino el imperativo y obligatorio que envuelve el concepto general de esa disposición y de otros preceptos que así lo manifiestan claramente y que su historia corrobora (RDJ, Tomo XXXIII, Secc. 1ª., pág. 29).

7°.- Que de lo expresado en el raciocinio 4°, queda en evidencia que, de ser efectivo lo que señalaron el juez de primera instancia o la Corte de Apelaciones, tanto el primer como el segundo tribunal debieron declarar la nulidad absoluta del contrato y, pese a ello, no lo hicieron, incurriendo en el contrasentido de establecer que no cumpliendo el acuerdo de las partes con las exigencias del artículo 1554, no procedía declararlo resuelto.

En tales condiciones, corresponde a esta Corte determinar si efectivamente el contrato cumple o no con tales requisitos copulativos.

8°.- Que, antes que todo, es necesario dejar establecido lo que sigue:

a.- Que reiteradamente se ha resuelto que es válido el contrato de promesa que consta en actos separados, por ejemplo si en una escritura el vendedor promete vender un terreno y en la otra el comprador acepta tal promesa (Fallos citados en Repertorio Código Civil, artículo 1554, Tomo V, páginas 304 y siguientes); y

b.- Que la demandada, al absolver posiciones a fs. 94, reconoce que lo que celebró con los actores, como lo dan a conocer los documentos aludidos en el considerando 3° de esta sentencia, fue un contrato de promesa de venta de la propiedad que indica, por un precio de $ 14.000.000, de los que ha recibido $ 7.000.000, debiendo pagarse el saldo adeudado al momento de la escritura definitiva del contrato prometido.

9°.- Que si bien es cierto de lo expresado en la letra a) de la reflexión 3ª. de esta sentencia pudiera concluirse que está especificado el bien que se promete vender y, más aún, si se considera que ninguna de las partes ha controvertido la naturaleza, ubicación y extensión de esa propiedad, no es menos cierto que de los documentos mencionados en las letras a), b) y c) de tal razonamiento, queda en evidencia que en el contrato de promesa no se contiene plazo ni condición que fije la época de celebración del contrato prometido, no pudiendo configurar dicho plazo, contra lo que dice la Corte de Apelaciones, el simple hecho que en el documento referido en la letra b) se exponga que el saldo de precio será enterado “aproximadamente el 30 de abril de 2012”.

10°.- Que el contrato de promesa que omite todos o alguno de los presupuestos que exige el artículo 1554 del Código Civil adolece de nulidad absoluta, porque ellos los establece la ley en consideración a la naturaleza del acto o contrato que se ejecuta o celebra, como lo señala el artículo 1682 del Código aludido.

11°.- Que acorde con lo que se viene consignando, esta Corte Suprema, en razón de lo prevenido en el artículo 1683 precedentemente mencionado, debe de oficio declarar la nulidad absoluta del contrato de promesa de compraventa celebrado entre las partes de este pleito, sin que sea necesario analizar las demás probanzas producidas en la causa.

12°.- Que, sabido es, la declaración de nulidad de un acto o contrato produce, como uno de sus efectos, el derecho de las partes a restituir las cosas a su estado anterior, es decir, a como estaban antes de que hubiera existido el acto o contrato declarado nulo. Por ende, la demandada debe restituir los $ 7.000.000 ya pagados por los actores; pero, por lo precedentemente señalado, no cabe acceder al cobro de $ 1.000.000 que hacen los demandantes como indemnización establecida en una cláusula penal del contrato nulo.

Por estas reflexiones y lo preceptuado en los artículos 1554, 1682 y 1683 del Código Civil, se revoca la sentencia de 30 de agosto de 2017, escrita de fs. 102 a 115, y en su lugar se declara que se anula de oficio el contrato de promesa de venta materia de la demanda de fs. 1, intentada por los actores en contra de la demandada y, en consecuencia la demandada deberá restituir a los actores los $ 7.000.000 ya pagados por éstos, con los reajustes del índice de precios al consumidor que solicitan.

Regístrese y devuélvase, con sus agregados.

Redactó el Ministro Guillermo Silva Gundelach.

Rol 17.029-2018.

Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema por los Ministros Sr. Guillermo Silva G., Sra. Rosa María Maggi D., Sra. Rosa Egnem S., Sr. Juan Fuentes B., y Sr. Arturo Prado P.

No firman los Ministros Sra. Maggi y Sr. Prado, no obstante haber concurrido ambos a la vista del recurso y acuerdo del fallo, por estar con feriado legal la primera y con permiso el segundo.