Rentas de arrendamiento

Santiago, treinta y uno de enero de dos mil veinte.

Dando cumplimiento a lo dispuesto en el artículo 785 del Código de Procedimiento Civil, se dicta la siguiente sentencia de reemplazo.

Vistos:

Se reproduce la sentencia de primera instancia sentencia en alzada, con excepción de los motivos décimo a décimo tercero y el motivo primero del fallo casado. Asimismo, se reproducen los motivos segundo a séptimo de la sentencia de casación.

Y teniendo en su lugar y, además, presente:

1°) Que, en estos autos, el demandante ha solicitado que se declare que el contrato de arrendamiento terminó el día 29 de enero de 2016; que los demandados le deben UF 270, correspondientes a las rentas de arrendamiento de los meses de noviembre de 2015 a enero de 2016; que los demandados le deben pagar los recargos pactados; que la garantía dejada por la demandada debe ser imputada a las deudas por servicios básicos; que las sumas deberán ser pagadas con reajustes e intereses; que, en su calidad de avalista y codeudor solidario don nombre reservado es solidariamente responsable del pago de las sumas que se solicitan; que los demandados deben ser condenados a las costas.

2º) Que con el mérito de la prueba rendida en el proceso se tiene por acreditado lo siguiente:

a) Las partes celebraron un contrato de arrendamiento sobre un inmueble que luego fue expropiado y que la indemnización se consignó con fecha 23 de marzo de 2015 y que se tomó posesión material del inmueble el 29 de enero de 2016.

b) A esa fecha, el demandado todavía se encontraba en el inmueble pues así consta del atestado de una receptora judicial y de los propios dichos del demandado

c) Durante el periodo que media entre la fecha de la consignación, el demandado no pagó algunas cuentas de servicios básicos según consta de documentos no objetados.

3º) Que según lo dispuesto en el artículo 20 del Decreto Ley Nº 2.186 de 1978, en relación con el artículo 6º de la Ley N° 18.101, el demandado adeuda la renta devengada entre los meses de noviembre de 2015 a enero de 2016, es decir UF 270 y los gastos comunes que no haya pagado durante ese periodo, monto que se reajustará según la variación que experimente el índice de precios al consumidor y ganará intereses corrientes para operaciones reajustables, ambos desde que este fallo quedé ejecutoriado y hasta su pago efectivo.

4º) Que, en cambio, no se puede atender a la solicitud de que los demandados le deben pagar las multas pactadas. En efecto, las multas accedían al contrato de arrendamiento que se extinguió el 23 de marzo de 2015, pues fue en esa fecha cuando se pagó la indemnización por la expropiación. De esta manera, y toda vez que las multas son accesorias al contrato, ha de estimarse que se extinguieron con él y el periodo por el cual se están solicitando es uno muy posterior a la fecha de extinción del contrato. Cuestión distinta sucede con las rentas, pues el origen de la obligación de pagarlas en este caso se encuentra en la ley y no en el contrato.

5º) Por la misma razón, tampoco se puede acceder a la solicitud de que la garantía dejada por la demandada debe ser imputada a las deudas por servicios básicos, pues dichas deudas se devengaron en una época en que ya no existía la garantía, pues se había extinguido junto con el contrato al que accedía.

6º) Una vez más, la misma razón impide atender la solicitud del demandante respecto del avalista y codeudor solidario don nombre reservado pues dicho carácter se mantenía únicamente durante la vigencia del contrato principal.

Por estos fundamentos, disposiciones legales citadas y lo preceptuado en los artículos 186 y siguientes del Código Procedimiento Civil, se revoca la sentencia de 2 de enero de 2018 de la Corte de Apelaciones de San Miguel y, en su lugar, se condena a doña nombre reservado al pago la renta devengada entre los meses de noviembre de 2015 a enero de 2016, es decir UF 270 y los gastos comunes que no haya pagado durante ese periodo, monto que se reajustará según la variación que experimente el índice de precios al consumidor y ganará intereses corrientes para operaciones reajustables, ambos desde que este fallo quedé ejecutoriado y hasta su pago efectivo. Se rechaza la condena en costas porque la demandada no fue totalmente vencida.

Se previene que la ministra señora Chevesich y el ministro (s) señor González, estuvieron por acoger la demanda íntegramente, incluyendo los capítulos rechazados, por los cuales se solicita la declaración de condena del pago de la multa acordada contractualmente, imputación del mes de garantía a los servicios adeudados y establecimiento de la responsabilidad del avalista y codeudor solidario, en razón de los siguientes argumentos:

1.- Conforme se indicó oportunamente, el artículo 20 del Decreto Ley N° 2186 dispone la existencia de un período que transcurre entre el acto expropiatorio formal y la toma de posesión material del bien, en el cual el expropiado asume el riesgo, pero, como contrapartida, se hace dueño de los frutos o productos de su explotación; concepto que se extiende a las rentas y demás prestaciones que emanan del contrato de arrendamiento.

2.- En la especie, se estableció que el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes debe entenderse prorrogado tácitamente por dicho período intermedio, desde que se acreditó que, en tal lapso, que se prolongó entre el 23 de marzo de 2015 y el 29 de enero de 2016, el arrendatario permaneció en el inmueble materia del juicio, dejando de pagar las rentas correspondientes a los meses de noviembre de 2015 a enero de 2016, como, asimismo, los gastos comunes, incumplimiento que da lugar, al pago de los montos adeudados como a las multas que las partes acordaron, y demás prestaciones propias del contrato de arrendamiento, desde que a la luz del principio que consagra el precepto contenido en el artículo 20 del Decreto Ley N° 2186, no obstante la ajenidad del arrendador respecto del bien de que se trata, por intervención del acto expropiatorio, se encuentra legalmente facultado para beneficiarse de los frutos del bien en el periodo señalado, debido a la prórroga establecida.

3.- En tales condiciones, no es posible limitar los efectos del incumplimiento acreditado sólo al pago de las rentas insolutas, sino que debe extenderse a todo aquello que el contrato previó en tal caso, lo que implica abarcar el pago de la multa acordada, la imputación del mes de garantía a los servicios impagos, incluyendo la responsabilidad del avalista y codeudor solidario, desde que la convención celebrada sigue teniendo los efectos señalados hasta la toma de posesión del inmueble por la entidad expropiante.

Redactó el abogado integrante señor De la Maza y la disidencia su autora.

Regístrese y devuélvase con todos sus agregados.

Rol N° 2.599-2018.-

Pronunciado por la Cuarta Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros señoras Gloria Ana Chevesich R., Andrea Muñoz S., señor Mauricio Silva C., el Ministro Suplente señor Hernán González G., y el Abogado Integrante señor Íñigo de la Maza. No firma el Ministro Suplente señor González, no obstante haber concurrido a la vista del recurso y acuerdo del fallo, por haber cesado en su periodo de suplencia. Santiago, treinta y uno de enero de dos mil veinte.