Expropiación

Santiago, treinta y uno de enero de dos mil veinte.

VISTOS:

En autos Rol C-142388-2016 del Primer Juzgado de San Miguel, la sociedad Manuel González y Compañía Ltda. interpuso demanda de cobro de rentas de arrendamiento y servicios básicos en contra de doña nombre reservado y de don nombre reservado, éste en calidad de avalista y codeudor solidario.

La demandante funda su pretensión en que con fecha 17 de mayo de 2012 entregó a doña nombre reservado, en razón de un contrato de arrendamiento e hipoteca, un local comercial ubicado en domicilio reservado, constituyéndose don nombre reservado como fiador y codeudor solidario de todas las obligaciones asumidas por la arrendataria.

Indica que en dicho negocio se pactó una renta que inicialmente ascendía a la suma de 90 UF, reajustada anualmente de acuerdo al I.P.C., debiendo pagarse en los primeros cinco días de cada mes, y que además se habría estipulado una multa de 0,5 UF por cada día de retraso, no obstante el derecho del arrendador a poner término al contrato o solicitar la suspensión de los servicios respectivos en caso de no pago oportuno de los consumos de energía eléctrica, agua, gas, servicios comunes y de aseo domiciliario.

Agrega que, con fecha 2 de diciembre de 2014, por resolución exenta N° 6951, el Servicio de Vivienda y Urbanización Metropolitano ordenó una expropiación que afectó 843,35 metros cuadrados de su inmueble, abarcando el local comercial y el departamento arrendados a la demandada. La indemnización provisional de la expropiación se pagó con fecha 10 de junio de 2015, y la toma de posesión material por parte del Servicio se efectuó el 29 de enero de 2016.

Dicho esto, indica que, aun cuando el contrato de arrendamiento habría terminado el 10 de junio de 2015 en conformidad al artículo 20 del D.L. 2186, éste se habría prorrogado tácitamente, pagando la demandada las rentas de los meses de julio, agosto, septiembre y octubre de 2015, adeudando los meses siguientes hasta enero de 2016, incluyéndose además las multas por cada día de retraso, y el pago de los gastos comunes.

Termina solicitando: 1) Que se declare que el contrato de arrendamiento terminó el día 29 de enero de 2016; 2) Que se condene a los demandados al pago de las rentas insolutas de los meses de noviembre de 2015 a enero de 2016, más reajustes e intereses; 3) Condenar a los demandados a pagar la multa pactada y las costas de la causa; 4) También al pago de los servicios básicos.

Celebrado el comparendo de estilo en rebeldía de los demandados, y habiéndose practicado la segunda reconvención de pago, la demanda se tuvo por contestada en rebeldía.

Por resolución de primera instancia, dictada con fecha 20 de abril de 2017, se rechazó la demanda en todas sus partes, al estimarse que el contrato expiró con anterioridad al período correspondiente a las rentas que se demandan. Apelado el fallo por la demandante, fue confirmado por la Corte de Apelaciones de San Miguel, el que añadió, solo a mayor abundamiento, que no era posible entender la existencia de una prórroga tácita del contrato y, por lo tanto, la existencia de rentas adeudadas atendida la precariedad probatoria.

En contra de esta última decisión, dedujo recurso de casación en el fondo.

Se ordenó traer los autos en relación.

CONSIDERANDO:

PRIMERO: Que la recurrente indica que la sentencia recurrida contiene errores de derecho que influyen substancialmente en la parte dispositiva, que se traducen en la vulneración de los artículos: i) 20 del Decreto Ley 2.186 de 1978, Ley Orgánica del Procedimiento de Expropiaciones; ii) 6 y 8 N° 7 de la Ley 18.101; y, iii) 1.698 del Código Civil.

En primer término, acusa la contravención formal al artículo 20 del Decreto Ley N° 2186, de 1978, indicando que confiere al expropiado el derecho a percibir los frutos y productos del bien, a pesar de que el dominio de este ha dejado de estar radicado en su patrimonio. Siendo errada la conclusión de la Corte de Apelaciones al señalar que la indemnización pagada subroga al bien expropiado para todos los efectos legales, no existiendo, por tanto, obligación de pagar las rentas que el demandante dejo de percibir.

En segundo lugar, arguye la falta de aplicación del artículo 6 de la Ley 18.101, que dispone que, terminado el contrato de arrendamiento, se mantiene la obligación del arrendatario de pagar las rentas y gastos comunes de su cargo hasta que se efectúe la restitución del inmueble (que habría ocurrido al momento de la toma de posesión material). Agrega que dicha norma no fue aplicada en la sentencia recurrida, en cuanto se concluyó que el demandado no tenía la obligación de pagar las rentas alegadas, produciéndose un enriquecimiento sin causa del demandado.

En tercer lugar, alega la falta de aplicación del artículo 8 N° 7 de la Ley 18.101, en cuanto no se habría apreciado la prueba en conforme a las reglas de la sana critica, cuestión que se vería evidenciada al estimarse en la sentencia recurrida una precariedad probatoria respecto a la prórroga del contrato de arrendamiento y de las fechas insolutas que se deben, además de haber indicado que la demandante incurrió en una contradicción de fechas respecto de los meses que se adeudarían.

Finalmente, argumenta que no se dio aplicación al artículo 1698 del Código Civil, al estimar la sentencia que las rentas insolutas que se deben no estarían constatadas. Expone que, habiendo cumplido la obligación de probar la existencia de las obligaciones de la demandada, a ella corresponde acreditar su extinción, cuestión que no habría hecho, y que se encontraba en los hechos sustanciales, pertinentes y controvertidos fijados por el tribunal de primera instancia.

En relación a la forma en que las infracciones alegadas influyeron sustancialmente en lo dispositivo de la sentencia, indica que llevaron a la Corte a confirmar el fallo de primera instancia, esto es, a no tener por establecida la legitimidad activa del demandante respecto de los frutos civiles del bien expropiado entre la fecha de la consignación de la indemnización y de la toma de posesión material. Además de estimar una precariedad probatoria al tener por no acreditada la existencia de obligaciones de la demandada relativas al pago de las rentas de arrendamiento y pago de servicios básicos.

Finaliza señalando que, de haberse aplicado correctamente las disposiciones mencionadas, se habría revocado el fallo de primera instancia que rechazó la demanda, siendo la única solución practicable para enmendar los errores denunciados la invalidación de la sentencia que los contiene, dictando una de reemplazo que acoja la demanda, con las costas del recurso.

SEGUNDO: Que en lo que refiere a la primera de las infracciones alegadas, esto es el artículo 20 del Decreto Ley Nº 2.186 de 1978, convendrá recordar que la sentencia de segunda instancia considera que, según lo que dispone, la indemnización ya pagada subroga para todos los efectos legales al bien expropiado. En virtud de dicha subrogación, concluye, no habría obligación de pagar las rentas adeudadas.

TERCERO: Que habrá que advertir que el inciso cuarto del artículo 20 ya citado dispone que: “Sin embargo, y hasta la toma de posesión material del bien, los riesgos de éste serán de cargo del expropiado y a él corresponderán los frutos o productos de su explotación.”

Al abrigo de este precepto, resultará conveniente recordar que los frutos pueden ser civiles o naturales y que, según lo dispuesto en el artículo 647 del Código Civil: “Se llaman frutos civiles los precios, pensiones o cánones de arrendamiento o censo, y los intereses de capitales exigibles, o impuestos a fondo perdido.

De esta manera, si, con posterioridad al pago o la consignación de la indemnización, el anterior dueño arrienda el inmueble (debe tenerse presente que, según el inciso segundo del artículo 1916 del Código Civil “Puede arrendarse aún la cosa ajena”), le corresponden los frutos civiles hasta la toma de posesión material del bien.

CUARTO: Que, por otra parte, resulta necesario prestar atención a lo dispuesto en el artículo 6 de la Ley 18.101, su tenor es el siguiente: “Cuando el arrendamiento termine por la expiración del tiempo estipulado para su duración, por la extinción del derecho del arrendador o por cualquier otra causa, el arrendatario continuará obligado a pagar la renta de arrendamiento y los gastos por servicios comunes que sean de su cargo, hasta que efectúe la restitución del inmueble.”

QUINTO: Que el examen de los dos preceptos muestra que no existe una antinomia entre ellos sino que, en cambio, pueden funcionar en conjunto.

En efecto, el artículo 20 ya citado dispone, por una parte, que pagada la indemnización se extinguirán los arrendamientos. Por otra parte, señala que los frutos civiles le corresponden al anterior arrendador hasta la toma de posesión material del bien.

Por su parte, el artículo 6 de la Ley 18.101 dispone que si el arrendamiento termina por cualquier causa (entonces, habrá de entenderse comprendida la expropiación) el arrendatario seguirá obligado a pagar la renta hasta la restitución. En este caso, según el artículo 20 del Decreto Ley Nº 2.186, de 1978, debe pagarse al expropiado.

SEXTO: Que, como se ve, no resulta posible compartir el razonamiento vertido en el considerando segundo del fallo del tribunal de alzada, según el cual, toda vez que se puso fin al arrendamiento y que la indemnización subrogó al bien embargado, no habría derecho a percibir las rentas de arrendamiento.

SÉPTIMO: Que, en su considerando tercero, la sentencia de alzada estima que “solo a mayor abundamiento” ni la prórroga del contrato ni las rentas insolutas se encuentra acreditado y que el recurso de casación estima que incurriría en una infracción, tanto del artículo 8 nº 7 de la Ley N 18.101 como del artículo 1698 del Código Civil.

OCTAVO: Que no obstante el hecho de que el fallo considere la cuestión “a mayor abundamiento”, convendrá considerar si las infracciones denunciadas han tenido lugar o no.

NOVENO: Que, en lo que respecta a la infracción del artículo 8 nº 7 de la Ley N 18.101, señala el recurrente que la infracción habría tenido lugar pues no se apreció la prueba rendida conforme a las reglas de la sana crítica, pues de haberse hecho, tendría que haberse tenido por reconocida la obligación de pago.

Pues bien, para considerar esta cuestión, habrá que comenzar recordando que se infringen las reglas de la sana crítica cuando se consideran los medios de prueba con desaprensión de las reglas de la lógica, las máximas de la experiencia o del conocimiento científico o técnico.

A continuación, resultará conveniente precisar qué es lo que se debia tener por acreditado para justificar la obligación de pago del demandado. Sobre esto las partes no discuten la existencia del contrato de arrendamiento ni la expropiación ni la consignación.

Lo que la sentencia de alzada reprocha “a mayor abundamiento” es que no se encuentra acreditada la prórroga del contrato ni las rentas insolutas.

Sobre esto, de inmediato, habrá que señalar que, acreditada la obligación, no corresponde al acreedor probar las rentas insolutas, sino al deudor su extinción. Por lo mismo, al implicar el tribunal que el demandante debía probar la existencia de rentas insolutas, infringe lo dispuesto por el artículo 1689 del Código Civil.

Por lo que toca ahora a la “prórroga del contrato”, como ya ha quedado dicho, lo que resultaba necesario acreditar era que el arrendatario había permanecido en el inmueble después de que se extinguió y por cuánto tiempo se extendió esta permanencia.

Pues bien, toda vez que en el recurso se alega infracción a las normas de la sana crítica, conviene ahora considerar dos de los medios de prueba que rindió el demandante para acreditar la permanencia del demandado en el inmueble.

En primer lugar, copia del estampado de la receptora Hilda Vergara Miranda, de 29 de enero de 2016, en que consta que el arrendatario permanecía en la propiedad.

En segundo lugar, presentaciones del demandado, la última de ellas de 19 de enero de 2016, en las cuales indica que aún permanece en el inmueble.

Indica el recurrente que la sentencia ha infringido las reglas de la sana crítica, en particular las reglas de la lógica, al valorar la prueba. Señala que se ha infringido la regla de la razón suficiente al reprocharle precariedad probatoria.

Lleva razón el recurrente al afirmar que el atestado de una receptora y las presentaciones del mismo demandado, señalando que al 19 de enero aún se encontraba en la propiedad, son razones suficientes para justificar la afirmación. Lo anterior no significa que esas razones no sean derrotables –por ejemplo, alegando la falsedad de los documentos-, sin embargo, la sentencia recurrida ni siquiera se detiene a considerar si existiría algún antecedente que pudiera derrotar a estas razones, y ausente esa consideración, el reproche de precariedad probatoria infringe la regla de la razón suficiente y, por lo tanto, también las reglas de la sana crítica.

Por estos fundamentos, disposiciones legales citadas y lo preceptuado en los artículos 764, 765 y 767 del Código de Procedimiento Civil, se acoge el recurso de casación en el fondo interpuesto por el solicitante en contra de la sentencia de veintiocho de noviembre de dos mil dieciséis, la que se invalida, procediendo a dictarse acto seguido, sin nueva vista y en forma separada, la de reemplazo que corresponde.

Redactó el abogado integrante señor de la Maza

Regístrese

Rol N° 2.599-2017.

Pronunciado por la Cuarta Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros señoras Gloria Ana Chevesich R., Andrea Muñoz S., señor Mauricio Silva C., el Ministro Suplente señor Hernán González G., y el Abogado Integrante señor Íñigo de la Maza. No firma el Ministro Suplente señor González, no obstante haber concurrido a la vista del recurso y acuerdo del fallo, por haber cesado en su periodo de suplencia. Santiago, treinta y uno de enero de dos mil veinte.