Excepción de contrato no cumplido

Santiago, tres de marzo de dos mil veinte.

En cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 785 del Código de Procedimiento Civil, se dicta la siguiente sentencia de reemplazo.

Vistos:

Se reproduce la sentencia en alzada, con excepción de sus motivos octavo, noveno, décimo y undécimo, que se eliminan.

Y se tiene en su lugar y, además, presente:

Primero: Los motivos tercero y cuarto de la sentencia de casación.

Segundo: Que en relación a la excepción de contrato no cumplido opuesta por la demandada, y a la luz del marco normativo antes enunciado, cabe preguntarse si, en la especie, concurren los presupuestos para entender que la actora incumplió su obligación de mantener la cosa en estado que sirva para el fin que fue arrendada, al no reembolsar las reparaciones costeadas por el demandado como consecuencia del incendio que afectó a la escuela construida en el inmueble dado en arriendo.

Considerando que el incendio es un hecho que generó la destrucción parcial de las edificaciones donde funciona la Escuela particular N°10 La Foresta, estando a cargo de la demandada, como arrendataria, para tener derecho al reembolso ésta debió probar que la destrucción ocurrió por un caso fortuito o fuerza mayor que la exonera de responsabilidad, atendida su obligación de emplear en la conservación de la cosa el cuidado de un buen padre de familia, lo que no se verificó en la especie. En efecto, no basta con alegar que hizo reparaciones indispensables – cuyo monto no probó - para que la Escuela pudiera seguir funcionando, ya que el reembolso de lo supuestamente gastado exige que “el arrendatario no las haya hecho necesarias por su culpa” (artículo 1935 del Código Civil), cuestión que no consta en autos, sin perjuicio de observar, además, que la Escuela suspendió sus actividades por un tiempo breve y acotado, lo que permite concluir que el inmueble sigue en condiciones de servir para el fin que fue arrendado, sin que se hubiere acreditado, tampoco, la disminución en las matrículas esgrimida por el demandado al fundar la excepción opuesta.

Tercero: Que, así las cosas, no procede hacer lugar a la excepción de contrato no cumplido, puesto que no consta en autos que la actora, parte contra la que se opuso la referida excepción, hubiere incurrido en incumplimiento o no se allanare a cumplir su obligación de mantener la cosa en estado de servir para el fin que fue arrendada.

Cuarto: Que, encontrándose acreditado el no pago de las rentas por parte de la arrendataria desde el mes de febrero de 2014 en adelante, quien así lo reconoció al absolver posiciones, según consta de fojas 97 a 99, y que no solucionó la deuda al practicársele la segunda reconvención de pago en la audiencia de rigor, cuya acta rola a fojas 28, corresponde acoger la demanda.

Por estos fundamentos, disposiciones legales citadas y lo preceptuado en los artículos 186 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, se revoca la sentencia de veintiséis de enero de dos mil diecisiete, escrita a fojas 102 y siguientes en cuanto rechazó la demanda y, en su lugar, se decide no hacer lugar a la excepción de contrato no cumplido opuesta a fojas 20 por la demandada y acoger la demanda interpuesta en lo principal de fojas 1, declarando que la demandada debe pagar a la actora la suma de $17.600.000, más reajustes e intereses corrientes, correspondientes a las rentas adeudadas a la fecha de interposición de la demanda, más todas aquellas devengadas durante la secuela de juicio, con los reajustes e intereses que procedan.

Habiendo sido totalmente vencido, el demandado pagará las costas del juicio.

Redactó la ministra Andrea Muñoz S.

Regístrese y devuélvase.

N°3.660-2018

Pronunciado por la Cuarta Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros señora Andrea Muñoz S., señor Arturo Prado P., señora María Angélica Cecilia Repetto G., y los abogados integrantes señora Leonor Etcheberry C., e Iñigo De la Maza G. No firma la Ministra señora Repetto, no obstante haber concurrido a la vista y al acuerdo de la causa, por estar con licencia médica. Santiago, tres de marzo de dos mil veinte.