Excepción de contrato no cumplido

Santiago, tres de marzo de dos mil veinte.

Vistos:

En autos rol N°8071-2015, caratulados “nombre reservado con Sociedad Educacional González y Compañía Limitada”, en procedimiento sobre arrendamiento de predios rústicos, seguidos ante el Segundo Juzgado Civil de Temuco, por sentencia de veintiséis de enero dos mil diecisiete, escrita a fojas 102 y siguientes, se rechazó la demanda de pago de rentas deducida por don nombre reservado, en representación de doña nombre reservado, en contra de la Sociedad Educacional González y Compañía Limitada, representada por don nombre reservado.

Se alzó la parte demandante y una Sala de la Corte de Apelaciones de Temuco, por sentencia de veinticuatro de enero de dos mil dieciocho, la confirmó.

Contra dicho pronunciamiento, la misma parte interpuso recurso de casación en el fondo, solicitando se invalide el fallo y se dicte una sentencia de reemplazo que acoja íntegramente la demanda, con costas.

Luego de la vista de la causa se citó a las partes a audiencia de conciliación para el día 8 de octubre de 2019, la que ante la ausencia de la demandada, no se produjo, volviendo la causa al estado de acuerdo.

Se trajeron los autos en relación.

Considerando:

Primero: Que la recurrente denuncia distintas infracciones de ley agrupadas en tres capítulos, a saber, al artículo 1698 del Código Civil, a los artículos 1924 numeral 2, 1927 inciso primero, 1932, 1935, 1939 y 1941, todos del Código Civil y en tercer lugar, al artículo 1552 del mismo cuerpo legal.

En relación a la primera de las normas denunciadas, señala que la sentencia ha alterado la carga de la prueba, al declarar que su parte debió acreditar que los inmuebles arrendados por la demandada estaban en condiciones de serlo para que prestara servicios para la Escuela Particular N°10 La Foresta, lo que no habría ocurrido, por lo que estimó incumplida la obligación. A su juicio, esta es una carga probatoria que le corresponde al demandado, ya que fue él quien, como defensa, alegó que los inmuebles no estaban en condiciones de ser arrendados a causa del incendio. Asimismo, en este caso específico, sostiene que el demandado debió probar que la causa del incendio fue el mal estado del inmueble, ya que en ello fundó la excepción de contrato no cumplido que opuso y en que se basó el rechazo de la demanda. Considera errado, por tanto, que por el sólo hecho de haber tomado conocimiento del incendio, y no haber reparado el inmueble, se la haga responsable de tal obligación, ya que como se desprendería del informe de Carabineros agregado a los autos, el sistema eléctrico estaba en buen estado y no fue la causa del inicio del siniestro, otro tanto se puede deducir del informe pericial de la Comandancia de Bomberos de Collipulli, que establece “ignición de fuego ocasionado por terceros, se desconoce el tipo de acelerante utilizado para iniciar el fuego”. Hace mención a las circunstancias en que éste se produjo, destacando que se encontraba a cargo de una pareja de cuidadores, lo que es relevante para los efectos de su custodia, en la medida que el arrendatario debe responder por los hechos de sus dependientes. En consecuencia, es el demandado, afirma, quien debería haber probado que los inmuebles no estaban en condiciones de ser usados, para concurrir al pago de las mejoras luego de recibida la noticia, no obstante, éste no aportó prueba sobre ello, por lo que se ha invertido el peso de la prueba.

En lo que respecta al segundo capítulo de errores de derecho denunciados, luego de extractar cada una de las normas, señala, en síntesis, que si bien la regla general es que el arrendador está obligado a mantener la cosa arrendada en estado de servir para los fines que la dio en arriendo (artículo 1924 N°2 del Código Civil), esta regla tiene una excepción en el caso que las reparaciones se hubieran hecho necesarias por culpa del arrendatario, como establece el artículo 1935 del cuerpo legal citado, lo que debe complementarse, a su juicio, con la obligación que éste tiene de emplear, en la conservación de la cosa, el cuidado de un buen padre de familia, según prevé el artículo 1939 del mismo código, norma concordante con aquella que lo hace responsable no sólo de su propia culpa sino también de la de sus dependientes (artículo 1941 del Código Civil). Hace algunas distinciones, luego, acerca de si la obligación de reparar comprende la de reconstruir la cosa y reitera que la causa del incendio puede ser el mal estado del inmueble, o las acciones u omisiones del personal del demandado, existiendo antecedentes en el proceso que descartan que se hubiera debido a lo primero.

Por último, funda la infracción al artículo 1552 del Código Civil, en virtud del cual en los contratos bilaterales ninguna de las partes está en mora de cumplir lo pactado, mientras el otro no la cumple; en la especie no concurriría el primer requisito, relativo a que existan obligaciones recíprocas, ya que por su parte no hay ninguna obligación incumplida, ni menos la de mantener la cosa en estado de servir para los fines que fue arrendada.

Termina refiriendo la forma en que los errores de derecho han influido en lo dispositivo del fallo.

Segundo: Que para la acertada resolución del presente asunto, conviene tener presente que la judicatura del fondo dejó establecidos los siguientes hechos:

- Con fecha 31 de enero de 2012, don nombre reservado, en representación de doña nombre reservado, celebró un contrato de arrendamiento con la Sociedad Educacional González y Compañía Limitada, representada por don nombre reservado, respecto de las propiedades Lote C-Dos BI, de una superficie de 1,08 hectáreas y Lote C-Dos BJ de una superficie de 1,09 hectáreas, terreno en el cual se encuentran edificadas las dependencias de la Escuela Particular N°10 La Foresta, estipulando que se destinará exclusivamente a la prestación de servicios educacionales, por una renta mensual de $800.000;

- Con fecha 15 de octubre de dos mil trece se produjo un incendio que afectó la Escuela La Foresta, resultando destruidos por la acción del fuego 10 metros cuadrados aproximados a los comedores y un total de 30 por 15 metros cuadrados correspondiente a la dependencia destinada a biblioteca, lo que hace un total de 70 por 20 metros cuadrados de ese establecimiento educacional;

- La Sociedad Educacional González y Cía. Ltda. debe las rentas de arrendamiento desde el mes de febrero del año 2014 en adelante;

- El colegio estuvo sin impartir clases sólo desde el 16 de octubre al 28 del mismo mes, ambos del año 2013;

- Las reparaciones necesarias fueron realizadas por el arrendatario, no constando que la actora hubiere contribuido a ellas o le hayan sido oportunamente reembolsadas a la demandada;

- La actora tuvo conocimiento del incendio que afectó a parte de la propiedad arrendada.

Sobre la base de los hechos asentados, y considerando que la demandante, como arrendadora, estaba obligada a mantener la cosa en estado de servir para el fin que fue arrendada, cuyo cumplimiento no probó, obligación que es recíproca a la del demandado de pagar la renta, la sentencia hizo lugar a la excepción de contrato no cumplido opuesta por este último, por estimar que, en la especie, concurren los requisitos establecidos en el artículo 1552 del Código Civil, sin que altere esta conclusión el hecho que se hayan suspendido las clases por un período de tan sólo 9 días, atendido que habiendo efectuado las reparaciones el demandado y tenido conocimiento la actora del incendio que afectó a parte de la propiedad arrendada, no consta que hubiera efectuado contribución o reembolso de las mismas, procediendo, en consecuencia, a rechazar la demanda.

Tercero: Que, la excepción de contrato no cumplido es aquella que corresponde oponer al deudor en un contrato bilateral, para negarse a cumplir su obligación, mientras la otra parte no cumpla o se allane a cumplir la suya. En nuestro ordenamiento, efectivamente, se encuentra recogida en relación a la mora, en el artículo 1552 del Código Civil, que declara que “En los contratos bilaterales ninguno de los contratantes está en mora dejando de cumplir lo pactado, mientras el otro no lo cumple por su parte, o no se allana a cumplirlo en la forma y tiempo debidos”, lo que ha sido entendido por la doctrina y la jurisprudencia en términos amplios.

Para que opere esta excepción, deben concurrir los siguientes requisitos: a) se aplica en los contratos bilaterales, esto es, en aquellos en que las partes se obligan recíprocamente; b) es necesario que la parte contra la que se opone no haya cumplido, ni se allane a cumplir una obligación emanada del mismo contrato; c) la obligación del acreedor contra quien se opone la excepción debe ser exigible y, d) se requiere la buena fe de quien la opone.

En el caso que nos ocupa, la excepción opuesta por el demandado se fundó en que la actora se encontraría en mora de cumplir con su obligación de mantener el inmueble en estado de servir para el fin que ha sido arrendado, destacando que en el contrato se pactó que las edificaciones existentes en los terrenos, consistente en la Escuela Particular N°10 de La Foresta, se destinarán exclusivamente a la prestación de servicios educacionales, no obstante, en el mes de octubre de 2013 ésta se incendió en más de un 60%, por motivos que el Ministerio Público no pudo esclarecer, sin que la demandante, a quien se le comunicó oportunamente lo ocurrido, hubiera hecho nada para dar una solución al problema, debiendo hacer el deudor reparaciones parciales para poder continuar prestando el servicio educacional, que hasta la fecha no han sido reembolsadas.

Los hechos establecidos en la instancia, por su parte, dan cuenta de la existencia del contrato celebrado en enero de 2012, del incendio ocurrido el 15 de octubre de 2013, de la suspensión de las clases después del incendio por 9 días y que la demandada hizo las reparaciones necesarias, sin que conste la contribución o reembolso por parte de la demandante, quien tuvo conocimiento del siniestro que afectó al inmueble. No se estableció, sin embargo, cuál fue la causa del incendio, en qué consistieron las reparaciones, ni el valor de las mismas. Por su parte, la demandada reconoció, al absolver posiciones, que dejó de pagar las rentas de arrendamiento a partir de febrero de 2014.

Cuarto: Que, en verdad –como dice Alessandri– el arrendador contrae una sola obligación para con el arrendatario, la de proporcionarle el goce tranquilo de la cosa durante el tiempo del arriendo, a ello convergen todas las obligaciones que la ley impone al arrendador. (Alessandri Rodríguez, Arturo, citado por Orrego Acuña, Juan Andrés, en El contrato de Arrendamiento, Edit. Metropolitana, año 2011, pág.132).

De acuerdo a lo previsto en el artículo 1924 del Código Civil, dicha obligación se descompone en tres, a saber, la de entregar al arrendatario la cosa arrendada, la de mantenerla en el estado de servir para el fin a que ha sido arrendada y la de librar al arrendatario de toda turbación o embarazo en el goce de la cosa. La segunda, de interés para la presente controversia, consiste, a su vez, “en hacer durante el arriendo, todas las reparaciones necesarias, a excepción de las locativas, las cuales corresponden generalmente al arrendatario. Pero será obligado el arrendador aún a las reparaciones locativas, si los deterioros que las han hecho necesarias provinieron de fuerza mayor o caso fortuito, o de la mala calidad de la cosa arrendada” (artículo 1927 del mismo cuerpo legal). En razón de lo anterior, si el arrendatario se hace cargo de reparaciones indispensables, no locativas, el arrendador está obligado a reembolsar el costo de las mismas, en la medida que –como señala el artículo 1935 de ese código– “no las haya hecho necesarias por su culpa, y haya dado noticia al arrendador lo más pronto, para que las hiciese por su cuenta.”

La obligación del arrendador a que nos hemos venido refiriendo, sin embargo, no puede ser comprendida aisladamente, ya que debe armonizarse con la contraída por el arrendatario, consistente en emplear en la conservación de la cosa el cuidado de un buen padre de familia, como prevé el artículo 1939 del Código Civil, grado de culpa que es propio de los contratos que se hacen para beneficio recíproco, como ocurre con el arrendamiento. Se debe tener presente, asimismo, que en la ejecución de la referida obligación el arrendatario no sólo responde de sus hechos propios, sino también por aquellos de los miembros de su familia, huéspedes y dependientes (artículo 1941 del mismo código), lo que redundará en que, a la hora de restituir la cosa al fin del arrendamiento, deberá probar que los daños y pérdidas que puedan haber sobrevenido durante su goce no fueron por su culpa ni por las personas por las que responde, según prevé el artículo 1947 del código tantas veces referido.

Proyección de lo que se ha señalado es que, en el evento que la cosa arrendada se perdiere o destruyere estando en manos del arrendatario, éste responderá conforme a las reglas generales, es decir, deberá acreditar que la pérdida o destrucción se produjo por un caso fortuito o por fuerza mayor (artículos 1671 y 1674 del Código Civil) y, en caso contrario, su obligación de restituir la cosa se transformará en una obligación de objeto diverso, la de pagar al arrendador el precio de la cosa y eventualmente indemnizarle por otros perjuicios que éste pruebe. Lo anterior se encuentra en perfecta armonía con la regla del inciso 3° del artículo 1547 del cuerpo legal citado, que presume la culpa del deudor frente al incumplimiento de las obligaciones del contrato.

Quinto: Que, en ese marco normativo, cabe preguntarse si, en la especie, concurren los presupuestos para entender que la actora incumplió su obligación de mantener la cosa en estado que sirva para el fin que fue arrendada, al no reembolsar las reparaciones costeadas por el demandado como consecuencia del incendio que afectó a la escuela construida en el inmueble dado en arriendo. Para la sentencia lo definitivo es que la actora tuvo conocimiento del siniestro y no probó haber cumplido con su obligación, sin embargo, el incendio es un hecho que generó la destrucción parcial de las edificaciones donde funciona la Escuela particular N°10 La Foresta, estando a cargo de la demandada, como arrendataria, por lo que, ciertamente, ésta debió probar que la destrucción ocurrió por un caso fortuito o fuerza mayor que lo exonera de responsabilidad, atendida su obligación de emplear en la conservación de la cosa el cuidado de un buen padre de familia. De manera que no bastaba con alegar que hizo reparaciones –cuyo monto no probó– para que la Escuela pudiera seguir funcionando, ya que el reembolso de lo supuestamente gastado exige que “el arrendatario no las haya hecho necesarias por su culpa” (artículo 1935 citado), cuestión que no consta en autos, sin perjuicio de observar, además, que la Escuela suspendió sus actividades por un tiempo breve y acotado, lo que permite concluir que el inmueble sigue en condiciones de servir para el fin que fue arrendado, habida consideración que tampoco se acreditó la disminución en las matrículas esgrimida al fundar la excepción opuesta.

Sexto: Que, así las cosas, la sentencia impugnada ha incurrido en error de derecho al aplicar el artículo 1552 del Código Civil a una situación que no le era aplicable, puesto que si bien resultó acreditado el no pago de las rentas por parte del arrendatario desde el mes de febrero de 2014 hasta la fecha, incumplimiento imputado en la demanda, no consta en autos que la actora, contra la que se opuso la excepción de contrato no cumplido, hubiere incurrido en incumplimiento o no se allanare a cumplir su obligación de mantener la cosa en estado de servir para el fin que fue arrendada.

Dicho yerro influyó sustancialmente en lo dispositivo del fallo, desde que al hacer lugar a la excepción de contrato no cumplido se rechazó la demanda, razón por la cual el presente recurso de casación debe ser acogido.

Séptimo: Que la conclusión anterior hace inoficioso referirse a las demás infracciones de ley denunciadas.

Por estos fundamentos, disposiciones legales citadas y lo preceptuado en los artículos 764, 765, 767 y 785 del Código de Procedimiento Civil, se acoge el recurso de casación en el fondo interpuesto por la demandante a fojas 146 en contra de la sentencia de veinticuatro de enero de dos mil dieciocho, escrita a fojas 144, la que se invalida, procediéndose a dictar acto continuo y en forma separada, la de reemplazo que corresponda.

Redactó la ministra Andrea Muñoz S.

Regístrese.

N°3.660-2018

Pronunciado por la Cuarta Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros señora Andrea Muñoz S., señor Arturo Prado P., señora María Angélica Cecilia Repetto G., y los abogados integrantes señora Leonor Etcheberry C., e Iñigo De la Maza G. No firma la Ministra señora Repetto, no obstante haber concurrido a la vista y al acuerdo de la causa, por estar con licencia médica. Santiago, tres de marzo de dos mil veinte.