Contrato de tracto sucesivo

Santiago, veintisiete de abril de dos mil veinte.

Vistos:

En estos autos rol N° C-892-2017, seguidos ante el Juzgado de Letras de Linares, en juicio sobre terminación de contrato de arrendamiento, caratulados “nombre reservado con nombre reservado”, por sentencia de treinta de noviembre de dos mil diecisiete, se acogió la demanda, sólo en cuanto declaró terminado el contrato, rechazando las pretensiones relativas al pago de rentas impagas y aplicación de la cláusula de aceleración.

Se alzó la demandante en relación a lo no concedido y una sala de la Corte de Apelaciones de Talca, por sentencia de catorce de septiembre de dos mil dieciocho, la revocó en lo concerniente a la petición de condena de pago de rentas adeudadas, pero la confirmó en lo demás.

En contra de este último pronunciamiento la misma parte interpuso recurso de casación en el fondo, solicitando su invalidación y la consecuente dictación de una sentencia de reemplazo en la que se acoja, además, la petición relativa a la aplicación de la cláusula de aceleración referida.

Se ordenó traer los autos en relación

Considerando:

Primero: Que el recurrente denuncia la infracción del artículo 1545 del Código Civil, por cuanto estima que el fallo impugnado, en el fondo, deja sin aplicación una cláusula contractual que al haber sido legalmente convenida debía entenderse como obligatoria para los contratantes, vulnerándose, de ese modo, la “ley del contrato”. Explica, al efecto, que como consta en el contrato de arrendamiento materia de autos, las partes acordaron incluir una cláusula de aceleración que operaría en el caso de no pagarse oportunamente la renta estipulada, como sucedió en la especie, la cual fue elevada a la categoría de esencial.

Expresa que la conclusión de la sentencia recurrida, en cuanto considera la improcedencia de la cláusula de aceleración en este tipo de contratos, debido a su naturaleza de tracto sucesivo, carece de sustento legal, ya que no existe norma que lo prohíba, de manera que dicha conclusión limita impropiamente la libertad contractual, afectando la intangibilidad de los contratos.

Por otro lado, expresa que tampoco es posible sostener que la mencionada cláusula de aceleración carezca de causa, como implícitamente, al parecer, plantearía la decisión impugnada, pues, además de que debió explicitarse dicha conclusión, no es cierto que el fundamento de la obligación del arrendador en el caso de la aceleración sea el poder de uso y goce de la cosa arrendada, que al cesar junto con el contrato de arrendamiento, impediría el surgimiento de obligaciones posteriores, pues se olvida, con ello, que la naturaleza y fundamento de la citada cláusula es de carácter penal, en cuanto sanción por el incumplimiento.

Termina señalando como los errores anteriormente desarrollados han influido sustancialmente en lo dispositivo del fallo.

Segundo: Que para los efectos de resolver el recurso en análisis, es necesario señalar que el presente juicio se inició por demanda de terminación de contrato de arrendamiento, por no pago de rentas, en la cual, además, se solicita la condena de los montos que resulten por la aplicación de la cláusula de aceleración que se pactó en el referido convenio, que señala que “en caso de simple retardo en el pago de la renta, autorizando al arrendador a exigir la resolución del contrato y el pago de la totalidad de la renta de arrendamiento que falte hasta la expiración del contrato, elevando esta cláusula de aceleración a la calidad de esencial del presente contrato de arrendamiento.

Tercero: Que, por su parte, la sentencia impugnada, tuvo por establecidos las siguientes circunstancias fácticas:

- Las partes celebraron un contrato de arrendamiento que recae sobre el inmueble materia de autos, consistente en un local comercial que incluye todos los implementos muebles para su giro.

- Tal acuerdo comenzó a regir el día 17 de diciembre de 2014, y se pactó su duración por cinco años, con una renta mensual ascendiente a $1.700.000.-

- Se pactó en la señalada convención una cláusula que contempla la facultad de resolver el contrato, en caso de incumplimiento, dando derecho al cobro de las rentas que se devengarían hasta su expiración, que denomina “cláusula de aceleración”.

- El demandado pagó las rentas sólo hasta el periodo correspondiente a septiembre de 2016.

Sobre dicha base, la judicatura del grado luego de considerar la procedencia de la declaración de terminación del contrato y la procedencia de condenar al pago de las rentas adeudadas desde septiembre de 2016 hasta el período que coincide con la presentación de la demanda (junio de 2017), desestimó lo relativo a la “cláusula de aceleración”, señalando que es “del todo improcedente en los contratos de tracto sucesivo”, por cuanto en dicho tipo de contratación las obligaciones de las partes se renueva periódicamente y tratándose de un contrato bilateral se generan prestaciones mutuas entre ambos contratantes.

Cuarto: Que, como se observa, la decisión que se revisa dejó sin efecto una cláusula del contrato, cuyo vigor no fue cuestionado por las partes, luego de considerar que una cláusula de aceleración, como la convenida, es impropia en los contratos de arrendamiento atendido el efecto de la tácita reconducción que caracteriza a dicho tipo de convenios.

Al respecto, debe señalarse que el contrato de arrendamiento, como lo sostiene la doctrina, corresponde a uno, por regla general, de naturaleza consensual, que cuando recae en cosas consiste en aquel en que el arrendador le concede al arrendatario el uso y goce de un determinado bien, a cambio del pago de un precio determinado. Además, tiene naturaleza bilateral y conmutativo, pero una de sus singularidades más relevantes lo constituye el hecho de contemplar, por regla general, su renovación automática, debido a su carácter de “tracto sucesivo”; ello significa que una vez cumplido el plazo de vigencia normalmente se renuevan sus efectos, salvo manifestación expresa de voluntad contraria.

Sin embargo, dicha cláusula no es esencial de este tipo de convenciones, por lo que las partes pueden limitar dicho efecto, en conformidad al principio de la autonomía de la voluntad que preside el sistema contractual civil, que es lo que sucede en la especie, al pactarse una duración determinada.

Y, por otro lado, tal efecto de los contratos de arrendamiento tampoco pugna con la cláusula cuestionada, y que la judicatura de instancia consideró improcedente, por cuanto, como se advierte en la manera en que fue redactada, es palmario que corresponde más bien a una sanción convencional, establecida en caso de incumplimiento, que se limita, simplemente, a hacer efectivo el cumplimiento íntegro del contrato; en otras palabras, incluye el lucro cesante, esto es, lo que el arrendador deja de percibir por concepto de rentas por la resolución del contrato, motivada por el incumplimiento del arrendatario.

Quinto: Que, de este modo, es claro, a juicio de esta Corte, que la cláusula referida no se encuentra prohibida en la especie, ni pugna con el efecto de la tácita reconducción del contrato, que aunque en la especie fue limitado por el acuerdo de las partes, no afecta su naturaleza, desde que corresponde a una cláusula de naturaleza penal que viene a sancionar un determinado incumplimiento.

Sexto: Que, en dichas condiciones, esta Corte concluye que al dejar sin efecto la referida cláusula contractual, la sentencia cuestionada infringió el artículo 1545 del Código Civil, pues de manera impropia contraviene los efectos obligatorios que fueron previstos por las partes al momento de suscribirla, afectando el principio de la intangibilidad de los contratos, y cercenando un aspecto cuya validez no fue cuestionada, y que, además, no tiene sustento normativo.

Por lo cual, de acuerdo a lo explicado precedentemente, se debe concluir que la judicatura incurrió en error al omitir aplicar el artículo 1545 del Código Civil, por lo que la casación en el fondo intentada debe ser acogida;

Y visto, además, lo dispuesto en las normas legales citadas y en los artículos 764, 765, 767 y 805 del Código de Procedimiento Civil, se acoge el recurso de casación en el fondo deducido por la parte demandante en contra de la sentencia de catorce de septiembre de dos mil dieciocho, la que se invalida en la parte recurrida y se la reemplaza por la que se dicta acto continuo, sin nueva vista, pero separadamente.

Regístrese.

Nº 28.273-18

Pronunciado por la Cuarta Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros señor Ricardo Blanco H., señoras Gloria Ana Chevesich R., Andrea Muñoz S., y los abogados integrantes señores Jorge Lagos G., y Julio Pallavicini M. No firman los Abogados Integrante señores Lagos y Pallavicini, no obstante haber concurrido a la vista y al acuerdo de la causa, por estar ambos ausentes. Santiago, veintisiete de abril de dos mil veinte.