Pacto comisorio calificado

Santiago, veintisiete de abril de dos mil veinte.

En cumplimiento a lo ordenado por el artículo 785 del Código de Procedimiento Civil, se dicta la siguiente sentencia de reemplazo.

Vistos:

Se reproduce la decisión apelada de dieciocho de diciembre de dos mil diecisiete, con excepción de sus motivaciones octava y novena, que se suprimen. Asimismo, se transcribe, la sentencia de segunda instancia, en lo no invalidado por la de casación, eliminándose, entonces, solamente su justificación décima.

Y se tiene, en su lugar y además, presente:

Primero: Que, acreditado el incumplimiento por parte del arrendatario de su obligación de pagar las rentas, se hace procedente la sanción contemplada en la cláusula 11° del contrato de marras, consistente en que deberá pagar las rentas hasta la fecha estipulada para la expiración del contrato, esto es, hasta el 17 de diciembre de 2019.

Segundo: Que, en efecto, cualquiera que sea la fórmula que las partes acordaron los términos de la cláusula 11° ya referida, sea designándola cláusula de aceleración o de otra manera, en el fondo, revela la voluntad evidente de consagrar una sanción o pena ante el incumplimiento específico de la obligación del pago de las rentas convenidas. Cuestión que, por lo demás, lo contempla la propia ley, por lo que la pretensión formulada por el actor, al solicitar que se condene a la parte demandada al pago de las rentas por el periodo total en que se pactó el contrato, no requería de una cláusula expresa para concederlo.

Tercero: Que, en efecto, siguiendo el brocardo jurídico de que las cosas son lo que son, y no la denominación que las partes le asignan, es posible indicar que el referido dispositivo 11°, en estricto rigor jurídico, no corresponde a una cláusula de aceleración propiamente tal, ni tampoco a una de naturaleza meramente penal, sino que a una disposición propia de un contrato de plazo fijo, que la propia ley contempla.

En efecto, el artículo 1945 del Código Civil, dispone en su inciso primero que “Cuando por culpa del arrendatario se pone término al arrendamiento, será el arrendatario obligado a la indemnización de perjuicios, y especialmente al pago de la renta por el tiempo que falte hasta el día en que desahuciando hubiera podido hacer cesar el arriendo, o en que el arriendo hubiera terminado sin desahucio”, lo que relacionado con el numeral 2° del artículo 1950 del mismo texto, que señala que el arrendamiento de cosas termina “por la expiración del tiempo estipulado para la duración del arriendo”, se desprende, con claridad, que terminado el contrato por culpa del arrendatario, como sucede en la especie, se hace responsable no sólo de las rentas devengadas impagas, sino también de las futuras, hasta su expiración, que, en este caso, está fijado convencionalmente por las partes, en un plazo determinado, esto es, en una fecha futura concreta.

Cuarto: Que, en mérito de lo reflexionado anteriormente, y sobre la base de los fundamentos fácticos establecidos, se concluye de modo inequívoco la procedencia del cobro materia de análisis, correspondiendo, entonces, acoger también la demanda, en lo referido a condenar a la parte demandada al pago de las rentas hasta la fecha en que las partes fijaron la duración del contrato de arrendamiento.

Por estas motivaciones, citas legales y visto, además, lo dispuesto en los artículos 186, 187, 227 y 691 del Código de Procedimiento Civil, se declara

Que se revoca la sentencia de treinta de noviembre de dos mil diecisiete, en la parte que rechazó la demanda, y, en su lugar, se resuelve que se la acoge en todas sus partes, dándose por terminado el contrato de arrendamiento celebrado, procediéndose a la restitución del inmueble, en un plazo de 30 días desde que la sentencia quede ejecutoriada, bajo apercibimiento de lanzamiento con la fuerza pública, y condenándose al demandado, además:

1) Al pago de las rentas insolutas correspondiente a los meses de octubre de 2016 a junio de 2017 a razón de $1.700.000, lo que da un total de $15.300.000;

2) A solucionar las rentas que se fijaron hasta la llegada del plazo de expiración el contrato de arrendamiento, esto es, aquellas que se extienden de julio de 2017 hasta el 17 de diciembre de 2019, conforme la liquidación del crédito que realizará el secretario del tribunal

3) Todo lo anterior, más reajustes e intereses legales de todas las sumas adeudadas, y costas de la causa.

Regístrese y devuélvase con sus agregados.

Rol N° 28.273-18

Pronunciado por la Cuarta Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros señor Ricardo Blanco H., señoras Gloria Ana Chevesich R., Andrea Muñoz S., y los abogados integrantes señores Jorge Lagos G., y Julio Pallavicini M. No firman los Abogados Integrante señores Lagos y Pallavicini, no obstante haber concurrido a la vista y al acuerdo de la causa, por estar ambos ausentes. Santiago, veintisiete de abril de dos mil veinte.