Precario

Santiago, trece de mayo de dos mil veinte.

Vistos:

En autos Rol C-2172-2017, caratulados “nombre reservado con nombre reservado”, seguidos ante el Décimo Juzgado Civil de Santiago, por sentencia de veintiuno de diciembre de dos mil diecisiete, se rechazó la demanda de precario.

Se alzó la demandante y una de las salas de la Corte de Apelaciones de Santiago, por sentencia de once de mayo de dos mil dieciocho, la confirmó.

En contra de esta última decisión, la misma parte dedujo recurso de casación en el fondo.

Se ordenó traer los autos en relación.

Considerando.

Primero: Que denuncia vulnerados los artículos 686, 1437, 1545 y 2195 del Código Civil y 170 número 4 del de Procedimiento Civil, puesto que en la sentencia se estableció que la ocupación del demandado estaba justificada por un contrato de permuta que celebró con el anterior propietario, en el que, sin embargo, no tuvo participación y no le es oponible, ya que fue pactado con una persona ajena a las partes del juicio, que es el factor determinante, a su juicio, para concluir si existe o no una excusa para que deba tolerar la permanencia del recurrido en él, alegación que sustenta en el efecto relativo de los contratos y que éstos, una vez firmados por los interesados, se transforman en ley sólo para los involucrados, sin que puedan verse impelidos quienes no participaron en el acuerdo, destacando, por último, que la suscripción de un contrato de permuta, que es al que se dio validez en la sentencia, no fue inscrito, requisito necesario tratándose de transferencia de bienes raíces, razones por las que pide la invalidación del fallo y se dicte el de reemplazo que acoja la demanda y ordene la restitución del inmueble.

Segundo: Que en la sentencia se establecieron los siguientes hechos:

1.- La demandante, doña nombre reservado, es dueña del inmueble ubicado en domicilio reservado, el que es ocupado por el demandado, don nombre reservado. El inmueble lo adquirió por tradición, tras celebrar un contrato de compraventa con doña nombre reservado, mediante escritura pública de 13 de octubre de 2011, quien, a su vez, lo adquirió por adjudicación en la liquidación de la sociedad conyugal que tenía con don nombre reservado, según escritura de 22 de julio de 2008 y sentencia del Decimocuarto Juzgado Civil de Santiago, dictada el 12 de agosto de 2010.

2.- El 17 de marzo de 2006, el demandado suscribió con don nombre reservado, un contrato de permuta que fue reducido a escritura pública, al que compareció su cónyuge doña nombre reservado.

Sobre la base de los hechos establecidos precedentemente, la judicatura del fondo consideró que no se cumplían todos los requisitos de la acción de precario, puesto que el demandado contaba con un título que legitimaba su ocupación, consistente en el de permuta suscrito con el anterior propietario, desestimando la alegación de la demandante para que en este juicio se resolviera su calificación jurídica, sin perjuicio del ejercicio de las demás acciones contenidas en el ordenamiento, razones por las que rechazó la demanda.

Tercero: Que el artículo 2195 inciso segundo del Código Civil, al tratar de la acción de precario, dispone: "Constituye también precario la tenencia de una cosa ajena, sin previo contrato y por ignorancia o mera tolerancia del dueño". De su tenor, es claro que la acción que se consagra es aquella que permite al propietario de la cosa tenida por una tercera persona recuperarla en cualquier momento, en la medida que acredite la concurrencia de los siguientes requisitos copulativos: a) que el demandante sea dueño de la cosa cuya restitución solicita, b) que el demandado ocupe ese bien y c) que tal ocupación sea sin previo contrato y por ignorancia o mera tolerancia del dueño.

Cuarto: Que la figura del precario constituye una situación meramente fáctica, referida al caso concreto por el cual una persona mantiene en su poder, sin título que lo ampare, una cosa ajena careciendo de la autorización de su dueño, sea porque simplemente se resigna o porque lo ignora.

La consecuencia jurídica que la ley prevé se enerva en caso que el tenedor acredite que cuenta con alguna justificación para ocupar la cosa objeto del litigio, aparentemente seria o grave, sea que vincule al actual dueño con el ocupante o a este último con la cosa, aunque sea de lo aparentemente ajeno. En virtud de aquello, es posible sostener que el título al que se refiere el inciso segundo del artículo 2195 del código ya mencionado, corresponde a uno que permita constatar la presencia de una determinada situación jurídica que descarte que la ocupación de la cosa sea simplemente sufrida o soportada por su actual dueño.

Quinto: Que, en el caso de autos, la controversia gira en torno a la concurrencia del último elemento de la figura en análisis. En efecto, dice relación con la determinación de los contornos relativos a los términos en que debe excluirse la existencia de una vinculación jurídica entre las partes, en relación a la ausencia de título respecto del demandado, pues sostiene que la suscripción de un contrato de permuta por escritura pública con el anterior propietario del inmueble, no le es oponible, ya que en el celebrado y que sustenta su dominio, no compareció el pretérito titular, por lo que son extraños a sus intereses, razón por la cual que ocupación carecería de título.

Sexto: Que, al respecto, debe resaltarse que la ausencia de título como presupuesto de procedencia de la acción de precario, se relaciona íntimamente con la idea de mera tolerancia que el artículo 2195 del citado código establece y que la actora invoca, por cuanto dicho elemento dice relación directa con el origen y eventual justificación de una determinada tenencia de cosa ajena, que eventualmente puede ser considerada como precaria.

En consecuencia, se hace necesario dilucidar el sentido y alcance de la expresión “sin previo contrato”, y al respecto es dable señalar que si bien la ley define lo que es contrato en el artículo 1438 del Código Civil como el “acto por el cual una parte se obliga con otra a dar, hacer o no hacer alguna cosa”, en la especie debe dársele un sentido más amplio, comprensivo de la voz “título”, esto es, un antecedente jurídico al que la ley reconozca la virtud de justificar la ocupación.

Por su parte, la expresión “mera tolerancia” no denota otra cosa que la actitud indulgente del dueño de una cosa, que permite -sin aprobarlo expresamente- actos del demandado, por los cuales ejerce la tenencia de una cosa de su propiedad, en resumen, se trata de la simple condescendencia del propietario de la cosa que luego trata de recuperar.

Séptimo: Que se encuentra acreditado que el demandado suscribió un contrato de permuta con don nombre reservado, antecesor en el dominio de la demandante, quienes declararon que la entrega material de las propiedades ya se había efectuado, dejándose constancia, además, que en el mismo acto compareció doña nombre reservado, quien “autorizó expresamente los términos y condiciones de la presente compraventa (sic), prestando su consentimiento a todas y cada una de sus cláusulas”, compareciente que en una fecha posterior, se hizo dueña del inmueble por adjudicación, el 30 de noviembre de 2010, por haberse liquidado la sociedad conyugal y que vendió el 10 de octubre de 2011 a la demandante, actuaciones de las que se desprende, en consecuencia, el vínculo jurídico que existe, válidamente, en los términos descritos, entre el demandado y el inmueble y su anterior propietario, que legitima su presencia en él, puesto que, en su origen y tal como acordaron, la entrega material del inmuebles objeto de la convención ya había ocurrido, advirtiéndose que la controversia que pudiera surgir a propósito de su falta de inscripción, no es una que deba ser decidida en este juicio, por cuanto lo que debe ser resuelto, es la acreditación de un antecedente que justifique la presencia del demandado en el inmueble. De esta manera, se puede concluir que la tenencia u ocupación de la propiedad por el demandado no deriva de “una actitud permisiva, de transigencia, aquiescencia o condescendencia” de la actora, sino que de una relación previa de carácter contractual, título que, en opinión de esta Corte, por tratarse el precario una cuestión de hecho, es suficiente para justificar la ocupación que lleva a cabo.

Octavo: Que, por lo antes explicado, los tribunales del grado no infringieron lo dispuesto en el inciso segundo del artículo 2195 del Código Civil, toda vez que no encontrándose acreditados todos los presupuestos de hecho de la acción, desestimaron correctamente la demanda intentada, de modo que el recurso en análisis debe rechazarse.

Por estas consideraciones y visto, además, lo dispuesto en los artículos 764 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, se rechaza el recurso de casación en el fondo deducido contra la sentencia de once de mayo de dos mil dieciocho.

Acordado con el voto en contra del ministro señor Prado y de la abogada integrante señora Etcheberry, quienes fueron del parecer de acoger el recurso de casación en el fondo, por cuanto el contrato de permuta que ha sido esgrimido por el demandado para justificar su permanencia en el inmueble, fue celebrado con el propietario anterior del inmueble, que tampoco fue inscrito, exigencia procedente por tratarse de la transferencia de bienes raíces, de forma que su actual propietaria no está obligada a respetarlo, porque dicha convención no la vincula jurídicamente.

Regístrese y devuélvase.

N° 16.379-2018.-

Pronunciado por la Cuarta Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros señora Andrea Muñoz S., señor Arturo Prado P., señora María Angélica Cecilia Repetto G., y los abogados integrantes señora Leonor Etcheberry C. y señor Antonio Barra R. No firman la ministra señora Repetto, por estar con licencia médica, y el Abogado integrante señor Barra, por estar ausente. Santiago, trece de mayo de dos mil veinte.