Buena fe contractual

Santiago, veintitrés de octubre de dos mil veinte.

Vistos:

En autos Rol C-3877-2017, caratulados “nombre reservado con nombre reservado”, seguidos ante el Primer Juzgado Civil de Valdivia, por sentencia de siete de junio de dos mil dieciocho, se acogió la demanda de restitución de inmueble arrendado, interpuesta por don nombre reservado en contra de doña nombre reservado, ordenando a esta última restituir la propiedad raíz objeto del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, en el plazo de dos meses, desde la fecha de notificación de la demanda, con costas.

El tribunal de segunda instancia, conociendo de la apelación deducida por la demandada, por fallo de dos de octubre de dos mil dieciocho la confirmó.

En contra de esta última decisión la parte demandada dedujo recurso de casación en el fondo, que pasa a analizarse.

Se ordenó traer los autos en relación.

Considerando:

Primero: Que la recurrente, en un primer capítulo, denuncia infringido el artículo 3 de la Ley N° 18.101 en relación con el artículo 19 del Código Civil, pues la sentencia impugnada acogió la demanda de restitución del inmueble arrendado, en circunstancias que no se cumplió con lo dispuesto en la primera disposición, en el sentido de notificar al arrendatario el desahucio personalmente por medio de un notario, pues, de los hechos que se tuvieron por acreditado, se desprende que dicho emplazamiento fue realizado por carta certificada, desatendiendo el tenor literal del referido artículo 3, que establece una forma perentoria de notificación, por lo que no corresponde una interpretación extensiva.

En un segundo capítulo denunció infringidos los artículos 341, 344 y 346 del Código de Procedimiento Civil en relación con el artículo 19 N° 3 de la Constitución Política de la República, al haber valorado prueba testifical en circunstancias que esta fue declarada nula, acogiendo la demanda con el sólo mérito de la prueba documental que no cumplió con los requisitos de notificación personal exigido por la ley.

Finaliza desarrollando la influencia que los errores de derecho denunciados tuvieron en lo dispositivo del fallo, solicitando invalidarlo y dictar, acto seguido y sin nueva vista, el de reemplazo que rechace la demanda en todas sus partes, con costas.

Segundo: Que los presupuestos de hecho que la sentencia impugnada tuvo por acreditados son los siguientes:

1.- Con fecha 2 de diciembre de 2015, las partes celebraron ante notario público, un contrato de arrendamiento por el cual el actor dio en arrendamiento a la demandada la propiedad ubicada en domicilio reservado, región de Los Ríos, con una renta de $850.000 mensuales pagaderos por anticipado los días quince de cada del mes.

2.- En la cláusula cuarta del referido contrato se pactó que este comenzará a regir el 15 de enero de 2015, por tiempo indefinido. Asimismo se estipuló que “…en caso de término se comprometen las partes a dar aviso con a lo menos tres meses de anticipación, mediante carta certificada notarial”.

3.- El 1° de septiembre de 2017 el actor envió carta certificada notarial a la demandada, señalándole que, ante los reiterados atrasos en el pago de la renta y atendido lo pactado en la referida cláusula cuarta, solicita la restitución del inmueble arrendado el día 2 de diciembre de 2017, fecha en la que la demandada no restituyó la propiedad objeto del contrato.

Sobre la base de los hechos reseñados precedentemente, se acogió la demanda razonando que, la comunicación realizada por el actor a la demandada con fecha 1° de septiembre de 2017, importó una manifestación de la voluntad de no perseverar en el contrato de arrendamiento, el que cumplió con todas las formalidades pactadas por los contratantes en la cláusula cuarta del referido acto jurídico, siendo una costumbre contractual que la notificación del desahucio se realice por carta certificada notarial, dando plena garantía de la voluntad de poner término al vínculo jurídico que ligaba a las partes, por lo que, habiéndose producido el desahucio, procede la restitución solicitada por el actor.

Tercero: Que con relación al primer capítulo de nulidad, es menester concluir que la judicatura del fondo no incurrió en los errores de derecho denunciados, pues si bien el artículo 3 de la Ley N° 18.101 establece que el desahucio dado por el arrendador solo podrá efectuarse judicialmente o mediante notificación personal efectuada por un notario, las mismas partes, haciendo aplicación del principio inspirador de la legislación civil conocido como “autonomía de la voluntad”, acordaron una fórmula de aviso y término del contrato distinto al referido por el legislador, el que, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1545 del Código Civil, pasó a constituirse en ley para las partes, produciendo efectos relativos y vinculantes, el que debe ser respetado de buena fe, al tenor de lo dispuesto en el artículo 1546 del mismo cuerpo legal.

De tal manera que, habiéndose cumplido por el actor la fórmula de aviso pactada, no puede la arrendadora pretender denunciar un supuesto incumplimiento sobre la base de una regla que fue modificada y sustituida por las mismas partes al momento de celebrar el respectivo contrato.

En tales condiciones, el referido capítulo del recurso de casación en el fondo, debe ser desestimado.

Cuarto: Que, por otro lado, en cuanto a la infracción de los artículos 341, 344 y 346 del Código de Procedimiento Civil en relación con el artículo 19 N° 3 de la Constitución Política de la República, fundada en la supuesta valoración de prueba testifical declarada nula, la sola lectura de la sentencia impugnada permite descartar de plano dicha denuncia, toda vez que, al tenor de lo señalado en su motivación cuarta, los presupuestos fácticos consignados en el considerando segundo de este fallo se tuvieron por acreditados con el mérito de la prueba documental consistente en el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes y la carta certificada notarial, apareciendo la mención de la prueba de testigos como un argumento obiter dictum el que no tuvo influencia sustancial en su parte dispositiva, dado que, al tenor de las argumentaciones referidas en la motivación precedente, igualmente se habría arribado a la misma decisión de acoger a demanda.

Quinto: Que, por consiguiente, sólo es dable concluir el rechazo del arbitrio de nulidad impetrado.

Por estas consideraciones y de conformidad a lo dispuesto en los artículos 764 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, se rechaza el recurso de casación en el fondo deducido contra la sentencia de dos de octubre de dos mil dieciocho, dictada por la Corte de Apelaciones de Valdivia.

Regístrese y devuélvase.

N° 26.835-2018.-

Pronunciado por la Cuarta Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros señor Ricardo Blanco H., señoras Andrea Muñoz S., María Angélica Cecilia Repetto G., y los abogados integrantes señora Leonor Etcheberry C., y señor Antonio Barra R. No firma la Abogada Integrante señora Etcheberry, no obstante haber concurrido a la vista y al acuerdo de la causa, por estar ausente. Santiago, veintitrés de octubre de dos mil veinte.