Demanda reconvencional

Santiago, veintinueve de marzo de dos mil veintiuno.

Vistos:

En los autos rol C-2063-18, seguidos ante el Primer Juzgado Civil de Santiago, por sentencia de ocho de noviembre de dos mil dieciocho, se acogió tanto la demanda principal como la reconvencional, declarándose, en virtud de la primera, terminado el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, con la condena de pago de las prestaciones que se indican; y, en virtud de la reconvención, se condenó al demandado reconvencional a pagar la suma de $40.901.220 por concepto de indemnización por mejoras.

Una sala de la Corte de Apelaciones de Santiago, por decisión de dieciséis de abril de dos mil diecinueve, revocó el fallo de primer grado, en lo concerniente a la acción reconvencional, la cual, finalmente, fue desestimada en todas sus partes.

En contra de la referida decisión la parte demandante reconvencional dedujo recurso de casación en el fondo, solicitando que se la invalide, y se dicte sentencia de reemplazo que confirme la de primera instancia, en lo apelado.

Se trajeron los autos en relación.

Considerando:

Primero: Que el recurrente señala que el fallo impugnado, al rechazar la demanda reconvencional en su integridad, incurrió en la infracción de los preceptos contenidos en los artículos 1936, 1937, 1545, 1698, 643 y 699 del Código Civil.

Denuncia, en concreto, que el artículo 1936 establece la obligación del arrendador de reembolsar el costo de las mejoras útiles, y que en la especie, se acreditó que el actor reconvencional efectuó las que se describen en el motivo 14º del fallo de primera instancia, las cuales, por su naturaleza, sin causar detrimento, no se pueden separar, y que se construyeron con el consentimiento y aceptación del arrendador, incluso, por lo menos tres meses antes de la vigencia del contrato.

Plantea lo mismo en relación al artículo 1937 del Código Civil, indicando que dicho precepto corrobora “…la ocurrencia del hecho que el arrendador y demandado reconvencional, debe pagar a mi representado el monto o importe en que este ha incurrido en las mejoras que efectuó, respaldando lo resuelto por el Juez de primera instancia en el sentido que en el motivo 16° y en su parte final establece que el demandado reconvencional deberá pagar al actor la suma de $40.901.220 más intereses corrientes para operaciones reajustables”.

Continúa indicando que no es aplicable en la especie el artículo 1545 del Código Civil, por cuanto la cláusula novena del contrato, que se utiliza como fundamento del rechazo de la acción reconvencional, no rige en la especie, por cuanto las mejoras que reclama fueron llevadas a cabo tres meses antes de la vigencia del contrato de arrendamiento, afirmando que “…durante la vigencia del contrato no se efectuaron mejoras al sitio arrendado, con todo, lo que se quiere significar que, se ha producido la accesión de mueble a inmueble, lo cual lo recoge la sentencia de primer grado en el motivo 13°, y en los párrafos segundo, tercero y cuarto”.

Asimismo, afirma que se contraviene el artículo 1698 del Código Civil, por cuanto acreditó debidamente, como lo recoge el motivo 14 del fallo impugnado, que las mejoras se edificaron antes del inicio del contrato, lo que implica el conocimiento y autorización del arrendador, construcciones que fueron levantadas para la celebración del arrendamiento.

Finalmente, se refiere al inciso final del artículo 669 del Código Civil; porque existió un principio de acuerdo entre las partes por el cual el demandante reconvencional compraría al arrendador el terreno, y fue esa convención la que lo motivó a realizar las mejoras, y que tres meses después se concretó en un contrato de arrendamiento, esto es, en la época en que las mejoras ya se habían realizado, por lo que no rigen sus cláusulas, sino la normativa ya indicada.

Solicita, en definitiva, se acoja el recurso y se anule la sentencia impugnada, acto seguido, sin nueva vista y separadamente, se dicte la de reemplazo que confirme la de primer grado, en lo apelado.

Segundo: Que para un adecuado análisis de los errores de derecho que se le imputan a la sentencia recurrida, es necesario señalar que el proceso se inició mediante demanda por la cual se solicita la declaración de término de un contrato de arrendamiento por no pago de rentas, junto con la condena de restitución del inmueble en el cual recae y del pago de las prestaciones que señala, para lo cual explica que se celebró tal pacto sobre un predio en la comuna de Peñalolén, que devino en uno de plazo indefinido, respecto del cual no se han pagado las rentas que indica.

El demandado no controvierte lo afirmado por el actor, pero deduce acción reconvencional solicitando se condene al arrendador al pago de la indemnización correspondiente por las mejoras que realizó al predio materia de autos. Explica que el contrato de arrendamiento surge, porque previamente, las partes arribaron a un principio de acuerdo de compraventa de dicho inmueble, que se perfeccionaría más adelante, y en la espera, decidieron celebrar el contrato de arrendamiento, única razón por la cual realizó la construcción de mejoras; sin embargo, el arrendador decidió posteriormente no respetar el acuerdo, razón por la que pide se le indemnice por las mismas.

Tercero: Que la sentencia impugnada, en lo pertinente, luego de tener por establecida la existencia del contrato y su incumplimiento por parte del arrendatario, tuvo por acreditados los siguientes hechos:

1) Al 15 de diciembre de 2012, esto es, dos meses antes de la entrada en vigencia del contrato, la propiedad, se encontraba sin cierres perimetrales, con escombros y neumáticos en desuso.

2) Al 23 de febrero de 2013, esto es, el día de inicio de la vigencia del contrato, la misma propiedad se encontraba en proceso de limpieza, con cierres perimetrales y una parte con “radier”.

3) Al 26 de febrero de 2018, en la propiedad existían diversas construcciones.

4) No se acreditó la existencia de algún principio de acuerdo de compra venta entre las partes al que haya que atribuirle valor jurídico.

5) La cláusula 9º del contrato de arrendamiento celebrado por las partes regla lo relativo a las mejores, y es del siguiente tenor: “…las que efectúe el arrendatario, aun tratándose de aquellas que sean de consideración, quedarán en beneficio del inmueble desde el momento mismo en que sea ejecutadas, sin que el arrendador deba pagar suma alguna por ellas, cualquiera sea su carácter, naturaleza o monto….”.

Luego, señala, a propósito del presupuesto fáctico signado con el número 4), que la promesa de celebrar un contrato, sólo produce obligaciones si cumple los requisitos legales, lo que, en la especie, no sucede.

Por otro lado, indica que el contrato regula en su cláusula 9º la situacin

﷽﷽﷽﷽﷽﷽﷽﷽ñadoss precedentemente

rato regula en su clles, lo que, en la especie, no sucedees del siguiente tenor: estaciones queón de las mejoras, en los términos señalados precedentemente, por lo cual, debe primar lo acordado por las partes, rechazando la demanda reconvencional.

Cuarto: Que, conforme se observa del libelo impugnatorio, los errores de derecho que se acusan se hacen consistir en que, no obstante encontrarse acreditado que las mejoras realizadas en el terreno materia de autos no pueden ser retiradas del mismo sin causar detrimento, las cuales, en todo caso, fueron implementadas con conocimiento, consentimiento y aceptación del arrendador, se desestimó la demanda reconvencional, añadiendo que también se probó el monto de los perjuicios, todo ello, según se desprende de los motivos 14º y 16º de la sentencia de primera instancia.

Sin embargo, tales consideraciones fueron eliminadas por el fallo impugnado, de modo que no pueden ser esgrimidas como fundamento de un recurso de estricto derecho.

En efecto, al soslayar el recurrente que los hechos establecidos, se reducen sólo a los cinco reseñados, invocando otros que no lo están, fluye como evidente que por medio del presente arbitrio pretende la alteración de los fundamentos fácticos fijados en el fallo impugnado, cuestión que, como se sabe, es impropia en esta sede, a menos que se denuncie de manera eficiente y concreta la infracción de las denominadas leyes reguladoras de la prueba; y si bien se invoca la vulneración del artículo 1698 del Código Civil, que eventualmente podría considerarse de dicha naturaleza, en el desarrollo que propone para justificar su conculcación, se limita a proponer su desacuerdo con la valoración probatoria efectuada por la judicatura de instancia, lo que no procede en esta sede.

En efecto, como se advierte, por intermedio del presente arbitrio se cuestiona un ámbito exclusivo y excluyente de la judicatura del grado, que le está vedado a esta Corte explorar, esto es, la valoración que se hizo de la prueba rendida en autos, en cuanto contiene una referencia específica de elementos fácticos no establecidos para justificar su impugnación, razón suficiente para desestimar el presente arbitrio, en el extremo analizado.

De conformidad, además, con lo dispuesto en los artículos 764, 767 y 768 del Código de Procedimiento Civil, se rechaza el recurso de casación en el fondo interpuesto en contra de la sentencia de la Corte de Apelaciones de Santiago, dictada con fecha dieciséis de abril de dos mil diecinueve.

Regístrese y devuélvanse con sus agregados.

Rol N° 15.638-19

Pronunciado por la Cuarta Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros señora Gloria Ana Chevesich R., Ministros Suplentes señores Hernan González G., Mario Gómez M., señora Dobra Lusic N., y la Abogada Integrante señora María Cristina Gajardo H. No firma el Ministro Suplente señor Gómez, no obstante haber concurrido a la vista y al acuerdo de la causa, por haber terminado su periodo de suplencia. Santiago, veintinueve de marzo de dos mil veintiuno.