Copropiedad inmobiliaria

Santiago, quince de abril de dos mil veintiuno.

VISTO:

En estos autos Rol C-3906-2014, seguidos ante el Primer Juzgado Civil de Temuco, juicio ordinario, caratulado, “nombre reservado y otros con Constructora Santa Beatriz S.A.”, cuaderno incidental, por sentencia de primera instancia de nueve de mayo de dos mil diecisiete, que se lee a fojas 43 y siguientes, se acogió, sin costas, la demanda de tercería de posesión deducida por el abogado Luis Hans Laurie Fuentes, en representación de nombre reservado, en contra de los demandantes y la demandada de la causa principal, por la que solicitó el alzamiento total o en subsidio parcial, de la medida cautelar decretada en autos.

La demandante principal y demandada de tercería dedujo recursos de casación en la forma y de apelación en contra del referido fallo y, una Sala de la Corte de Apelaciones de Temuco, por determinación de veintiséis de noviembre de dos mil dieciocho, cuya copia rola a fojas 80 y siguientes, desestimó la nulidad y revocó la sentencia apelada rechazando la tercería de posesión y la petición de alzamiento de la medida precautoria, sin costas por haber tenido motivo plausible para litigar.

En su contra, la tercerista dedujo recurso de casación en el fondo.

Se ordenó traer los autos en relación; disponiéndose su vista en una misma audiencia con las causas 2174-19, 2729-19; 2565-19; 2561-19; 2562-19; 2563-19; 2230-19; 2219-19; 2218-19; 2567-19; 2223-19; 2499-19; 2502-19; 2726-19; 2217-19; 2168-19; 2229-19; 2566-19; 2569-19; 2724-19 y 2732-19.

CONSIDERANDO:

PRIMERO: Que la recurrente denuncia la infracción de los artículos 700, 702, 708, 724, 728, 729, 730, 924 y 925 del Código Civil y el artículo 518 del Código de Procedimiento Civil.

Señala que el fallo recurrido concluye que la tercerista no es poseedora del inmueble sub lite, por cuanto la posesión de los bienes raíces sólo puede adquirirse por medio de la correspondiente inscripción conservatoria, de conformidad a la teoría de la posesión inscrita.

Indica que es la propia sentencia atacada la que en su considerando Vigésimo Primero reconoce que, “en autos se acreditó la entrega del inmueble que realizó la constructora Santa Beatriz a la tercerista tomando posesión material del inmueble”. Por lo que la tenencia del inmueble con ánimo de señor y dueño por su parte es un hecho de la causa establecido por los jueces de fondo.

Agrega que la sentencia recurrida, en su considerando Décimo Quinto, parte final, indica que “el poseedor inscrito conserva su posesión todo el tiempo que dura su inscripción, posesión que solo termina por la cancelación de esta”. Por su parte, en el considerando Décimo Séptimo se asevera que para adquirir tanto la posesión regular como la irregular de un inmueble, se requiere de inscripción. Concluyendo luego, en el considerando Vigésimo Primero, que los argumentos de esta parte deben ser desechados, precisamente por la teoría de la posesión inscrita.

Afirma que de la forma que se ha expuesto, se ha infringido la norma contenida en el artículo 700 del Código Civil, en cuanto señala los elementos de la posesión y que la calidad de inmueble del objeto no altera la naturaleza de la posesión que es la tenencia de una cosa determinada con ánimo de señor y dueño. Por ello no se puede concebir la posesión de un inmueble sin la concurrencia de estos elementos. Así en el caso de autos, no se puede desconocer la tenencia material de la tercerista del inmueble con ánimo de señor y dueño por haberse establecido esto como un hecho de la causa, según se ha hecho ver.

Manifiesta que también se infringen los artículos 702 del Código Civil en cuanto clasifica la posesión en regular e irregular y 708 que se refiere a la irregular. Siendo la regular la que contiene los requisitos de, justo título, buena fe, y tradición. Existiendo en la especie justo título y buena fe; y faltando únicamente el elemento de la tradición (que ciertamente debe verificarse por medio de la inscripción conservatoria), forzoso es concluir que tiene, a lo menos, la posesión irregular del inmueble.

Refiere que no obstante que la inscripción conservatoria aparece a favor de la parte ejecutada de la causa principal y demandada en esta tercería, se contempla en el propio Código Civil en sus artículos 702, 708, 729 y 730, la vía para que se pueda adquirir la posesión material de bienes raíces.

Afirma que de esta forma y en el sentido que se viene exponiendo, se han infringido, además, los artículos 924 y 925 del Código Civil, relativos a la prueba de la posesión. La infracción se produce por estimar la sentencia que en la especie solo procede aplicar el artículo 924, excluyendo el 925, ambos del Código Civil. Sin embargo, aquí se produce el error por cuanto, el primero, es aplicable a la prueba de la posesión de los derechos reales inscritos, distintos del dominio; y el segundo, a la prueba de la posesión de inmuebles inscritos y no inscritos. En el caso ventilado en la presente tercería, no es un hecho discutido que la ejecutada, Constructora Santa Beatriz, solo tiene posesión inscrita, pero carece de la material, con lo que no puede ser considerada como poseedora integral del predio. Y es precisamente la tercerista quien detenta dicha posesión material, en el sentido que se reclamó y acreditó en la demanda de tercería.

Indica que como consecuencia de las infracciones denunciadas a las normas del Código Civil, se conculca también el artículo 518 del Código de Procedimiento Civil, en cuanto la sentencia recurrida no admite la tercería de posesión deducida por su parte.

SEGUNDO: Que, para una adecuada comprensión del asunto planteado, resulta necesario tener presente lo siguiente:

1) En la causa principal se dedujo demanda en juicio ordinario en contra de Constructora Santa Beatriz, por 21 personas, quienes reclaman la restitución de dineros e indemnización de perjuicios, fundados en el incumplimiento de obligaciones contraídas en razón de reservas efectuadas a la demandada para la adquisición de departamentos en su proyecto inmobiliario, denominado domicilio reservado) El 4 de abril de 2016 la parte demandante solicitó la constitución de la medida precautoria de celebrar actos y contratos sobre el inmueble inscrito a nombre de la demanda, a fojas 16.169 N°6129 del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de Temuco del año 2012, consistente en el Polígono R-U-B-S-R de una superficie aproximada de 6.894,87 metros cuadrados, resultante de la subdivisión del resto del predio ubicado al final de la domicilio reservado) Por resolución de 6 de abril de 2016 se concedió la referida medida, la que se inscribió a fojas 1694 vta. N°1884 del año 2016 del Conservador de Bienes Raíces de Temuco.

4) Por sentencia de 11 de octubre de 2016 se acogió la demanda y se condenó a Inmobiliaria Santa Beatriz a restituir las sumas que se indican para cada actor, correspondiente a los dineros que habían entregado a la demandada por concepto de reservas y precios de las viviendas del referido proyecto y además al pago de $6.000.000 por indemnización de perjuicios por daño moral.

5) Este proceso se encuentra en etapa de cumplimiento de la sentencia y con fecha 5 de diciembre de 2016, la demandante presentó las bases de remate del inmueble objeto de la medida precautoria, individualizado en el numeral 2, las que luego modificó, indicando como inmuebles a subastar 22 departamentos del conjunto habitacional “Condominio Parque Cautín”.

6) El abogado Leonardo Alfredo Pino Conejeros, en representación de nombre reservado, dedujo tercería de posesión en contra de los demandantes y demandada de autos, solicitando que se ordene alzar la medida cautelar decretada en autos o, en subsidio, se proceda a su alzamiento parcial. Se funda en que se encuentra en posesión material del departamento N°409 y estacionamiento N°41 del Edificio Río Itata del Condominio Parque Cautín, habiendo suscrito mediante escritura pública de 13 de enero de 2016 contrato de compraventa con la demandada respecto de este bien.

7) La demandante principal y demandada de tercería de posesión solicitó su rechazo, argumentando que el inmueble que se invoca no se encuentra inscrito a nombre de la tercerista por lo que no puede ser poseedora del mismo, de acuerdo a los postulados de la teoría de la posesión inscrita que rige en nuestro ordenamiento jurídico.

8) Por sentencia de primera instancia se acogió la tercería de posesión, por considerar el tribunal a quo que si bien la tercerista no tiene la posesión inscrita de los bienes que reclama, si tiene la material de los mismos, habiendo celebrado un contrato de compraventa respecto de estos con la demandada, que no pudo inscribirse por la medida precautoria decretada en autos.

9) Por fallo de 26 de noviembre de 2018 de la Corte de Apelaciones de Temuco, se revocó la referida sentencia de primer grado y se rechazó la tercería de posesión y la petición de alzamiento de la medida precautoria.

TERCERO: Que son antecedentes de la causa, los siguientes:

a) Por escritura pública de 13 de enero de 2016, la tercerista y la demandada Constructora Santa Beatriz, celebraron un contrato de compraventa, la primera en calidad de compradora y la segunda como vendedora, respecto del departamento 409 del Edificio Río Itata del Condominio Parque Cautín, ciudad y comuna de Temuco.

b) La demandada mantiene una inscripción rolante a fojas 16.169 N° 6.129 del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces del año 2012, siendo poseedora inscrita del inmueble consistente en el lote AB-7 encerrado en el polígono R-U-B-S-R, con una superficie aproximada de 6.894,87 metros cuadrados, resultantes de la división del resto del predio ubicado al final de la Avenida Prieto en la ciudad de Temuco.

c) En dicho inmueble fueron construidos y emplazados los edificios de departamento denominados “Edificio Río Malleco” y “Edificio Río Itata”, inmuebles que pertenecen a la ejecutada.

d) Por resolución de 6 de abril de 2016 se dispuso medida precautoria de celebrar actos y contratos sobre el inmueble individualizado en la letra a), la que se inscribió con fecha 7 de abril de 2016, en el Registro de Prohibiciones del Conservador de Bienes Raíces de Temuco a fs. 1.694 N° 1.884 del año 2016.

CUARTO: Que, como se ha dicho, el fallo impugnado revocó el de primera instancia y rechazó la tercería de posesión deducida asilándose en los fundamentos legales de la posesión inscrita, conforme a la cual -concluyen los sentenciadores- la única manera válida y legal de efectuar la tradición de dominio de los bienes raíces y demás derechos reales constituidos sobre ellos, exceptuadas las servidumbres, es la inscripción del título en el Registro del Conservador de Bienes Raíces, siendo únicamente la inscripción lo que da la posesión real y efectiva y, mientras no se cancele la anterior inscripción, el que no ha inscrito su título no posee, sino que es un mero tenedor.

Señala que esta es la situación del caso, puesto que la tercerista no ha podido inscribir su título, debido a la medida precautoria decretada sobre el inmueble donde se encuentra emplazado el condominio Parque Cautín donde se construyeron los edificios de departamentos de propiedad de la demandada.

Asimismo, el fallo descarta el argumento, también esgrimido por la tercerista, de que en virtud de lo dispuesto por la Ley N° 19.537, cada departamento constituye una unidad distinta al resto del predio sobre el que este fue emplazado, la que se puede transferir, transmitir, gravar e incluso hipotecar en la etapa de proyecto y construcción, porque -a juicio de los jueces del grado- dicho cuerpo normativo no contiene disposición alguna que disponga una excepción a la teoría de la posesión inscrita a la que alude. Por el contrario, la mencionada Ley de Copropiedad Inmobiliaria, constituye una nueva forma de constituir el dominio, pero que se rige por la misma teoría, pues la inscripción en el registro conservatorio de bienes raíces, es la forma de realizar la tradición del dominio y de esta forma adquirir la posesión efectiva de este.

Agrega, que lo concluido precedentemente es sin perjuicio de los demás derechos que le asisten al tercerista en relación a las acciones que puedan derivar del contrato que celebró con el ejecutado respecto del inmueble materia de la litis.

QUINTO: Que, la tercería de posesión corresponde a la intervención de un tercero en el juicio ejecutivo por la vía incidental, a fin de obtener que se alce el embargo y se respete su posesión, porque al momento del embargo los bienes en que recayó la traba se encontraba en su poder, debiendo presumirse de su dominio (C. Santiago, 26 agosto 1982. R., t. 79, sec 2ª. p. 39).

Su fundamento radica en el reconocimiento de la posesión que el tercero tendría de los bienes embargados y por lo tanto, la presunción de su dominio sobre dichos bienes, ello a fin de que sean excluidos del embargo y se restituyan aquellos bienes materia de esta medida al poseedor y presunto dueño.

El embargo deberá recaer sobre los bienes del deudor. Por ello es que, si la traba del embargo ha recaído sobre bienes que no pertenecen al dominio o posesión del ejecutado, es evidente que ello no puede perjudicar al tercero dueño o poseedor de esos bienes, el cual no ha sido parte de la obligación ejecutiva que liga al ejecutado con el ejecutante (nombre reservado. Manuel de Derecho Procesal. Edit. Jdca. T. V., p. 110).

SEXTO: Que es un hecho establecido que Constructora Santa Beatriz S.A es poseedora inscrita del inmueble embargado en autos, donde se construyó el Edificio Rio Itata del Condominio Parque Cautín, en el que se encuentra el departamento N°409 y estacionamiento 41, que adquirió por compra a la mencionada demandada, contrato otorgado por escritura pública de 13 de enero de 2016; título que no ha sido inscrito en el Registro Conservatorio correspondiente.

SÉPTIMO: Que en forma previa a cualquier análisis cabe señalar que tal como lo consigna el fallo impugnado el bien sobre el cual versa la controversia corresponde a un inmueble inscrito y la circunstancia de que se trate de una unidad de un condominio regido por la Ley N° 19.537, no lo excluye de la aplicación del sistema de posesión inscrita que contempla el Código Civil.

En este sentido y aun cuando el recurso de autos no se funda en la infracción a las normas de la Ley de Copropiedad, cabe tener presente lo que a este respecto se expresa en las causas cuya vista se efectuó conjuntamente con la presente, a fin de mantener la coherencia argumentativa de todos estos procesos.

En efecto en estas se indica que: “se trata de unidades de un condominio regido por la Ley de Copropiedad al cual le es plenamente aplicable el sistema de posesión inscrita que contempla el Código Civil.

Efectivamente las unidades de un condominio, en la medida en que sean enajenadas dispondrán de su propia inscripción. De hecho, en la medida en que todas sean enajenadas, la inscripción del terreno sobre el cual se edificó el condominio será completamente cancelada.

Sin embargo, de allí no se sigue que, jurídicamente, para efectos de la teoría de la posesión inscrita, deba considerarse a las unidades como inmuebles no inscritos para efectos posesorios. En efecto, los inmuebles no inscritos son aquellos que nunca han ingresado al sistema registral y, añade el profesor Peñailillo, aquellos cuyas inscripciones son extremadamente confusas o inubicables (Los bienes, 2ª ed., Thomson Reuters, Santiago, 2019, p. 1003).

Las unidades de este condominio no se encuentran en ninguna de estas situaciones pues, si bien contarán con su propia inscripción, ésta deriva de la propia de otro inmueble inscrito, destinada, por así decirlo, a disolverse a través de las distintas inscripciones de las diversas unidades que completan el condominio.

En efecto, como ya lo ha señalado esta Corte anteriormente (Rol 42549-2017, de 21 de febrero de 2018): “Si bien es efectivo que el artículo 1° de la Ley N° 19.537 establece que es posible constituir dominio exclusivo a distintos propietarios, respecto de cada unidad que integra un condominio, ello no importa que el dominio de ellos emane de un título originario, y, en el caso, existiendo una inscripción previa a nombre del dueño del terreno y constructor del edificio, sólo cabe concluir que deberá tratarse de uno derivativo, consistente en la transferencia que éste realice respecto de cada unidad”.

De esta manera, resulta ser el caso que la inscripción que detenta Constructora Santa Beatriz alcanza no solo al inmueble por naturaleza sino que, mientras no cuenten con sus propias inscripciones, a aquellos que adhieren a él. Sobre este punto, la Ley sobre Copropiedad Inmobiliaria no establece modificaciones al sistema de posesión que contempla el Código Civil. Cuestión distinta es que permite dividir inmuebles en unidades, de manera que se pueda constituir dominio exclusivo sobre ellas. Sin embargo, como ya ha quedado dicho de ahí no se sigue que se trate de inmuebles no inscritos hasta que, por primera vez, se inscriba el título de dominio en el Conservador de Bienes raíces respectivo”.

Se agrega que: “Lo que esto muestra es que las unidades de un condominio no pueden considerarse como inmuebles no inscritos para efectos de prescindir de la aplicación de la teoría de la posesión inscrita. La razón es que las unidades son inmuebles que se desgajan de otro que si entró al sistema registral, al cual adhieren, por lo mismo, como ya ha quedado dicho, mientras no cuenten con su propia inscripción, se encuentran amparados por la del inmueble por naturaleza, es decir, del terreno.

Siendo las cosas de esta manera -esto es aceptando que dichos inmuebles se encuentran amparados por la inscripción del inmueble por naturaleza al cual acceden- se concluye que se trata de inmuebles inscritos, cuya posesión, como tantas veces lo ha señalado esta Corte, únicamente puede adquirirse a través de la competente inscripción”.

OCTAVO: Que así las cosas resultando aplicables al caso las disposiciones relativas a la posesión de inmuebles inscritos, no resultan procedentes las alegaciones de la recurrente que se sustentan en una tesis contraria a esta, que distingue entre la posesión material de la inscrita, se concluye que los sentenciadores de alzada al rechazar la tercería de posesión interpuesta, no han incurrido en los yerros denunciados, por el contrario han aplicado e interpretado ajustadamente la normativa que regula la materia, por lo que procede desestimar la casación en el fondo interpuesta.

Y visto, además, lo dispuesto en las normas legales citadas y en los artículos 764, 765 y 767 del Código de Procedimiento Civil, se rechaza, el recurso de casación en el fondo deducido, por el abogado Leonardo Alfredo Pino Conejeros, en representación de la tercerista nombre reservado, en contra de la sentencia de veintiséis de noviembre de dos mil dieciocho, que se lee a fojas 80 y siguientes, sin costas.

Acordada con el voto en contra de la Ministra Sra. Egnem quien fue del parecer de acoger el recurso de nulidad sustantiva interpuesto por la parte tercerista por estimar que en el fallo impugnado se ha incurrido en error de derecho por las siguientes consideraciones.

1.- Que la tercería de posesión persigue, por regla general, el alzamiento de un embargo o, en su caso, de una medida de prohibición de gravar o enajenar que se haya trabado claramente, o dispuesto sobre un bien determinado.

2.- Que en el caso sub lite es un hecho establecido, que con fecha 6 de abril de 2016, se dispuso, a petición de la demandante principal, la medida precautoria de prohibición de celebrar actos y contratos, la que recayó sobre el inmueble inscrito a nombre de la demandada Constructora Santa Beatriz S.A a fojas 16.169 N°6129 del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de Temuco del año 2012, consistente en el Polígono R-U-B-S-R- de una superficie aproximada de 6.894,87 metros cuadrados resultante de la subdivisión del resto del predio ubicado al final de la Avenida Prieto de la ciudad de Temuco.

3.- Que tal medida se mantuvo vigente, en los términos precedentemente expuestos, durante toda la sustanciación del juicio declarativo y parte del proceso de ejecución. En efecto, fue solo a raíz de una solicitud de modificación de las bases del remate, a la que se accedió, que se incorporó como bienes a subastar las unidades consistentes en los departamentos emplazados en los conjuntos habitacionales construidos en el “Condominio Parque Cautín” de la ciudad de Temuco, entre los cuales se encuentra el departamento de la tercerista.

4.- Que en las condiciones antes anotadas no es posible estimar que el bien inmueble que es objeto de la tercería hubiere estado inequívocamente formando parte de aquellos precautoriados con la medida dispuesta en autos, de modo tal que no ha podido ser alcanzado por un acto de afectación de tal envergadura como lo es la subasta del mismo.

5.- Que de acuerdo a lo señalado, al entender los jueces que pesaba, específicamente sobre el inmueble materia de este cuaderno de tercería, la medida precautoria de prohibición de celebrar actos y contratos, han vulnerado el artículo 518 N° 2 del Código de Procedimiento Civil, en relación al artículo 296 del mismo cuerpo legal, disposición esta última que si bien no fue expresamente invocada en el recurso resulta atingente para la determinación del contenido de la primera que consagra como acción la tercería de posesión. En este sentido la referida norma consigna, en lo que interesa, que esta medida “podrá decretarse con relación a los bienes que son materia del juicio, y también respecto de otros bienes determinados del demandado…”. Es del caso que, teniendo en consideración el mérito de los antecedentes, la precisa determinación del bien sobre el que recae la tercería, no aparece establecida en el marco de lo que fue el objeto de la medida precautoria antes aludida, motivo por el que procedía en concepto de quien disiente, acoger el arbitrio de fondo interpuesto por la parte tercerista, toda vez que el error jurídico descrito ha tenido influencia sustancial en lo resolutivo del fallo.

Regístrese y devuélvase con sus agregados.

Redactado por el abogado integrante señor Iñigo de la Maza y el voto en contra su autora.

Rol N° 2182-2019.

Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema por los Ministros Sra. Rosa María Maggi D., Sra. Rosa Egnem S., Sr. Carlos Aranguiz Z., y Abogados Integrantes Sra. Leonor Etcheberry C. y Sr. Iñigo de la Maza Gazmuri.

No firman los Ministros Sra. Egnem y Sr. Aránguiz, no obstante haber concurrido ambos a la vista del recurso y acuerdo del fallo, por estar con permiso la primera y haber fallecido el segundo.