Copropiedad inmobiliaria

Santiago, quince de abril de dos mil veintiuno.

VISTO:

En estos autos Rol C-3906-2014, seguidos ante el Primer Juzgado Civil de Temuco, juicio ordinario, caratulado, “nombre reservado y otros con Constructora Santa Beatriz S.A.”, cuaderno incidental, por sentencia de primera instancia de veintinueve de agosto de dos mil diecisiete, que se lee a fojas 77 y siguientes, se acogió, sin costas, la demanda de tercería de posesión deducida por el abogado Osvaldo Pizarro Poblete, en representación de nombre reservado, en contra de los demandantes y la demandada de la causa principal, por la que solicitó el alzamiento total o en subsidio parcial, de la medida cautelar decretada en autos.

La demandante principal y demandada de tercería dedujo recursos de casación en la forma y de apelación en contra del referido fallo y, una Sala de la Corte de Apelaciones de Temuco, por determinación de veintiséis de noviembre de dos mil dieciocho, cuya copia rola a fojas 114 y siguientes, desestimó la nulidad y revocó la sentencia apelada rechazando la tercería de posesión y la petición de alzamiento de la medida precautoria, sin costas por haber tenido motivo plausible para litigar.

En su contra, el tercerista dedujo recurso de casación en el fondo.

Se ordenó traer los autos en relación; disponiéndose la vista en una misma audiencia de las causas 2174-19, 2182-19; 2729-19; 2565-19; 2561-19; 2562-19; 2563-19; 2230-19; 2219-19; 2218-19; 2567-19; 2223-19; 2499-19; 2502-19; 2726-19; 2217-19; 2168-19; 2229-19; 2566-19; 2569-19; 2724-19 y 2732-19.

CONSIDERANDO:

PRIMERO: Que el recurrente en primer término denuncia la infracción de los artículos 700 670, 671 y 672 inciso 1° del Código Civil, por falta de aplicación de los preceptos a la resolución de la controversia.

Señala que durante el juicio sostuvo que el ánimo de actuar como señor y dueño del inmueble que adquirió a Constructora Santa Beatriz, ha existido con antelación a la compraventa y al embargo judicial, posteriormente trabado sobre el mismo bien y que no solo recibió materialmente dichos bienes sino que el propio vendedor, poseedor inscrito de ellos, le transfirió dicha posesión en el título antes citado, conforme lo establecido en los artículos 670, 671 y 672 inciso 1° del Código Civil. De este modo los sentenciadores debieron concluir que la posesión material que el vendedor tenía hasta la fecha de la venta pasó jurídicamente a su parte porque voluntariamente le efectuó la tradición en el título mencionado.

En un segundo acápite denuncia la vulneración de los artículos 686, 724, 702 No. 2 y 3 del Código Civil, argumentando que los sentenciadores no debieron haber aplicado a la decisión del asunto controvertido el artículo 686 del Código que trata de la tradición de la cosa vendida, del dominio de la cosa reivindicada, en circunstancias que la tercería es de posesión y no de dominio. Es decir, no hay una acción del tercerista en que pida se le reconozca el dominio de la cosa embargada, sino solamente su posesión, lo que determinó que erróneamente se rechazara la tercería deducida, exigiéndole la prueba del dominio.

Indica que se aplica indebidamente el artículo 724 del Código Civil porque es una norma que establece un medio singular para obtener la posesión inscrita, en la especie, la inscripción, pero que no es la única forma de adquirir la posesión jurídica ya que existen otros medios alternativos, que la sentencia no reconoce ni aplica en la decisión impugnada. Es así como el artículo 728 del Código Civil establece que la posesión inscrita se cancela por voluntad de las partes, o por una nueva inscripción en que el poseedor transfiere su derecho a otro, o por decreto judicial. De esta forma, el precepto señalado dispone distintos medios para que las partes cancelen la posesión inscrita, y para este caso, por la voluntad de ellas expresada en la compraventa ya que el poseedor transfiere la misma, se despoja de ella, a favor del comprador que la acepta, acuerdo de voluntades perfeccionado por escritura pública otorgada antes de la medida precautoria y embargo.

Explica que la última disposición citada tampoco es aplicada correctamente por el fallo atacado porque desconoce que las partes, poseedor inscrito y adquirente de ella, estuvieron de acuerdo en que el primero le cedió, transfirió y se desprendió de la posesión de los bienes amparados por la tercería de posesión a favor del tercerista, la que la incorporó a su patrimonio, al menos desde ese momento formalmente, aunque la detentaba materialmente antes. Por el contrario, la sentencia sólo la aplica en la hipótesis alternativa de nueva inscripción, sin justificar ni ser procedente así obrar para esta materia que buscar demostrar una posesión que tiene el tercerista y no el ejecutado, quien también así lo reconoce.

SEGUNDO: Que, para una adecuada comprensión del asunto planteado, resulta necesario tener presente lo siguiente:

1) En la causa principal se dedujo demanda en juicio ordinario en contra de Constructora Santa Beatriz, por 21 personas, quienes reclaman la restitución de dineros e indemnización de perjuicios, fundados en el incumplimiento de obligaciones contraídas en razón de reservas efectuadas a la demandada para la adquisición de departamentos en su proyecto inmobiliario, denominado domicilio reservado) El 4 de abril de 2016 la parte demandante solicitó la constitución de la medida precautoria de celebrar actos y contratos sobre el inmueble inscrito a nombre de la demanda, a fojas 16.169 N°6129 del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de Temuco del año 2012, consistente en el Polígono R-U-B-S-R de una superficie aproximada de 6.894,87 metros cuadrados, resultante de la subdivisión del resto del predio ubicado al final de la domicilio reservado) Por resolución de 6 de abril de 2016 se concedió la referida medida, la que se inscribió a fojas 1694 vta. N°1884 del año 2016 del Conservador de Bienes Raíces de Temuco.

4) Por sentencia de 11 de octubre de 2016 se acogió la demanda y se condenó a Inmobiliaria Santa Beatriz a restituir las sumas que se indican para cada actor, correspondiente a los dineros que habían entregado a la demandada por concepto de reservas y precios de las viviendas del referido proyecto y además al pago de $6.000.000 por indemnización de perjuicios por daño moral.

5) Este proceso se encuentra en etapa de cumplimiento de la sentencia y con fecha 5 de diciembre de 2016, la demandante presentó las bases de remate del inmueble objeto de la medida precautoria, individualizado en el numeral 2, las que luego modificó, indicando como inmuebles a subastar 22 departamentos del conjunto habitacional “Condominio Parque Cautín”.

6) El abogado Osvaldo Pizarro Poblete, en representación de nombre reservado, dedujo tercería de posesión en contra de la parte demandante y demandada, solicitando que se ordene alzar la medida cautelar decretada en autos o, en subsidio, se proceda a su alzamiento parcial. Se funda en que se encuentra en posesión material del departamento N°307 y estacionamiento 75 del Edificio Río Malleco del Condominio Parque Cautín, habiendo suscrito mediante escritura pública de 4 de abril de 2016 contrato de compraventa con la demandada respecto de este bien.

7) La demandante principal y demandada de tercería de posesión solicitó su rechazo, argumentando que el inmueble que se invoca no se encuentra inscrito a nombre de la tercerista por lo que no puede ser poseedora del mismo, de acuerdo a los postulados de la teoría de la posesión inscrita que rige en nuestro ordenamiento jurídico.

8) Por sentencia de primera instancia se acogió la tercería de posesión, por considerar el tribunal a quo que si bien el tercerista no tiene la posesión inscrita de los bienes que reclama, si tiene la material de los mismos, habiendo celebrado un contrato de compraventa respecto de estos con la demandada, que no pudo inscribirse por la medida precautoria decretada en autos.

9) Por fallo de 26 de noviembre de 2018 de la Corte de Apelaciones de Temuco, se revocó la referida sentencia de primer grado y se rechazó la tercería de posesión y la petición de alzamiento de la medida precautoria.

TERCERO: Que son antecedentes del proceso, los siguientes:

a) Por escritura pública de 4 de abril de 2016, el tercerista y la demandada Constructora Santa Beatriz, celebraron un contrato de compraventa, la primera en calidad de compradora y la segunda como vendedora, respecto del departamento 307 y del estacionamiento N°75 del Edificio Río Malleco del Condominio Parque Cautín, ciudad y comuna de Temuco.

b) La demandada mantiene una inscripción rolante a fojas 16.169 N° 6.129 del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces del año 2012, siendo poseedora inscrita del inmueble consistente en el lote AB-7 encerrado en el polígono R-U-B-S-R, con una superficie aproximada de 6.894,87 metros cuadrados, resultantes de la división del resto del predio ubicado al final de la Avenida Prieto en la ciudad de Temuco.

c) En dicho inmueble fueron construidos y emplazados los edificios de departamento denominados “Edificio Río Malleco” y “Edificio Río Itata”, inmuebles que pertenecen a la ejecutada.

d) Por resolución de 6 de abril de 2016 se dispuso medida precautoria de celebrar actos y contratos sobre el inmueble individualizado en la letra a), la que se inscribió con fecha 7 de abril de 2016, en el Registro de Prohibiciones del Conservador de Bienes Raíces de Temuco a fs. 1.694 N° 1.884 del año 2016.

CUARTO: Que, como se ha dicho, el fallo impugnado revocó el de primera instancia y rechazó la tercería de posesión deducida asilándose en los fundamentos legales de la posesión inscrita, conforme a la cual -concluyen los sentenciadores- la única manera válida y legal de efectuar la tradición de dominio de los bienes raíces y demás derechos reales constituidos sobre ellos, exceptuadas las servidumbres, es la inscripción del título en el Registro del Conservador de Bienes Raíces, siendo únicamente la inscripción lo que da la posesión real y efectiva y, mientras no se cancele la anterior inscripción, el que no ha inscrito su título no posee, sino que es un mero tenedor.

Señala que esta es la situación del caso, puesto que la tercerista no ha podido inscribir su título, debido a la medida precautoria decretada sobre el inmueble donde se encuentra emplazado el condominio Parque Cautín donde se construyeron los edificios de departamentos de propiedad de la demandada.

Asimismo, el fallo descarta el argumento, también esgrimido por el tercerista, de que en virtud de lo dispuesto por la Ley N° 19.537, cada departamento constituye una unidad distinta al resto del predio sobre el que este fue emplazado, la que se puede transferir, transmitir, gravar e incluso hipotecar en la etapa de proyecto y construcción, porque -a juicio de los jueces del grado- dicho cuerpo normativo no contiene disposición alguna que disponga una excepción a la teoría de la posesión inscrita a la que alude. Por el contrario, la mencionada Ley de Copropiedad Inmobiliaria, constituye una nueva forma de constituir el dominio, pero que se rige por la misma teoría, pues la inscripción en el registro conservatorio de bienes raíces, es la forma de realizar la tradición del dominio y de esta forma adquirir la posesión efectiva de este.

Agrega, que lo concluido precedentemente es sin perjuicio de los demás derechos que le asisten al tercerista en relación a las acciones que puedan derivar del contrato que celebró con el ejecutado respecto del inmueble materia de la litis.

QUINTO: Que, la tercería de posesión corresponde a la intervención de un tercero en el juicio ejecutivo por la vía incidental, a fin de obtener que se alce el embargo y se respete su posesión, porque al momento del embargo los bienes en que recayó la traba se encontraba en su poder, debiendo presumirse de su dominio (C. Santiago, 26 agosto 1982. R., t. 79, sec 2ª. p. 39).

Su fundamento radica en el reconocimiento de la posesión que el tercero tendría de los bienes embargados y por lo tanto, la presunción de su dominio sobre dichos bienes, ello a fin de que sean excluidos del embargo y se restituyan aquellos materia de esta medida al poseedor y presunto dueño.

El embargo deberá recaer sobre los bienes del deudor. Por ello es que, si la traba del embargo ha recaído sobre bienes que no pertenecen al dominio o posesión del ejecutado, es evidente que ello no puede perjudicar al tercero dueño o poseedor de esos bienes, el cual no ha sido parte de la obligación ejecutiva que liga al ejecutado con el ejecutante (nombre reservado. Manuel de Derecho Procesal. Edit. Jdca. T. V., p. 110).

SEXTO: Que es un hecho establecido que Constructora Santa Beatriz S.A es poseedora inscrita del inmueble embargado en autos, donde se construyó el Edificio Rio Malleco del Condominio Parque Cautín, en el que se encuentra el departamento N°307 y estacionamiento 75, que el tercerista adquirió por compra a la mencionada demandada, contrato otorgado por escritura pública de 4 de abril de 2016; título que no ha sido inscrito en el Registro Conservatorio correspondiente.

SÉPTIMO: Que en forma previa a cualquier análisis cabe señalar que tal como lo consigna el fallo impugnado el bien sobre el cual versa la controversia corresponde a un inmueble inscrito y la circunstancia de que se trate de una unidad de un condominio regido por la Ley N° 19.537, no lo excluye de la aplicación del sistema de posesión inscrita que contempla el Código Civil.

En este sentido y aun cuando el recurso de autos no se funda en la infracción a las normas de la Ley de Copropiedad, cabe tener presente lo que a este respecto se expresa en las causas cuya vista se efectuó conjuntamente con la presente, a fin de mantener la coherencia argumentativa de todos estos procesos.

En efecto en estas se indica que: “se trata de unidades de un condominio regido por la Ley de Copropiedad al cual le es plenamente aplicable el sistema de posesión inscrita que contempla el Código Civil.

Efectivamente las unidades de un condominio, en la medida en que sean enajenadas dispondrán de su propia inscripción. De hecho, en la medida en que todas sean enajenadas, la inscripción del terreno sobre el cual se edificó el condominio será completamente cancelada.

Sin embargo, de allí no se sigue que, jurídicamente, para efectos de la teoría de la posesión inscrita, deba considerarse a las unidades como inmuebles no inscritos para efectos posesorios. En efecto, los inmuebles no inscritos son aquellos que nunca han ingresado al sistema registral y, añade el profesor Peñailillo, aquellos cuyas inscripciones son extremadamente confusas o inubicables (Los bienes, 2ª ed., Thomson Reuters, Santiago, 2019, p. 1003).

Las unidades de este condominio no se encuentran en ninguna de estas situaciones pues, si bien contarán con su propia inscripción, ésta deriva de la propia de otro inmueble inscrito, destinada, por así decirlo, a disolverse a través de las distintas inscripciones de las diversas unidades que completan el condominio.

En efecto, como ya lo ha señalado esta Corte anteriormente (Rol 42549-2017, de 21 de febrero de 2018): “Si bien es efectivo que el artículo 1° de la Ley N° 19.537 establece que es posible constituir dominio exclusivo a distintos propietarios, respecto de cada unidad que integra un condominio, ello no importa que el dominio de ellos emane de un título originario, y, en el caso, existiendo una inscripción previa a nombre del dueño del terreno y constructor del edificio, sólo cabe concluir que deberá tratarse de uno derivativo, consistente en la transferencia que éste realice respecto de cada unidad”.

De esta manera, resulta ser el caso que la inscripción que detenta Constructora Santa Beatriz alcanza no solo al inmueble por naturaleza sino que, mientras no cuenten con sus propias inscripciones, a aquellos que adhieren a él. Sobre este punto, la Ley sobre Copropiedad Inmobiliaria no establece modificaciones al sistema de posesión que contempla el Código Civil. Cuestión distinta es que permite dividir inmuebles en unidades, de manera que se pueda constituir dominio exclusivo sobre ellas. Sin embargo, como ya ha quedado dicho de ahí no se sigue que se trate de inmuebles no inscritos hasta que, por primera vez, se inscriba el título de dominio en el Conservador de Bienes raíces respectivo”.

Se agrega que: “Lo que esto muestra es que las unidades de un condominio no pueden considerarse como inmuebles no inscritos para efectos de prescindir de la aplicación de la teoría de la posesión inscrita. La razón es que las unidades son inmuebles que se desgajan de otro que si entró al sistema registral, al cual adhieren, por lo mismo, como ya ha quedado dicho, mientras no cuenten con su propia inscripción, se encuentran amparados por la del inmueble por naturaleza, es decir, del terreno.

Siendo las cosas de esta manera -esto es aceptando que dichos inmuebles se encuentran amparados por la inscripción del inmueble por naturaleza al cual acceden- se concluye que se trata de inmuebles inscritos, cuya posesión, como tantas veces lo ha señalado esta Corte, únicamente puede adquirirse a través de la competente inscripción”.

OCTAVO: Que así las cosas resultando aplicables al caso las disposiciones relativas a la posesión de inmuebles inscritos, no resultan procedentes las alegaciones del recurrente que se sustentan en una tesis contraria a esta, que distingue entre la posesión material de la inscrita, se concluye que los sentenciadores de alzada al rechazar la tercería de posesión interpuesta, no han incurrido en los yerros denunciados, por el contrario han aplicado e interpretado ajustadamente la normativa que regula la materia.

NOVENO: Que, conforme, a lo razonado procede desestimar la casación en el fondo interpuesta.

Y visto, además, lo dispuesto en las normas legales citadas y en los artículos 764, 765 y 767 del Código de Procedimiento Civil, se rechaza, el recurso de casación en el fondo deducido, por el abogado Osvaldo Pizarro Poblete, en representación del tercerista nombre reservado, en contra de la sentencia de veintiséis de noviembre de dos mil dieciocho, que se lee a fojas 144 y siguientes, sin costas.

Acordada con el voto en contra de la Ministra Sra. Egnem quien fue del parecer de hacer uso de la facultad prevista en el artículo 775 del Código de Enjuiciamiento Civil e invalidar de oficio la sentencia impugnada por los motivos que siguen, y dictar una de reemplazo que confirme el fallo de primera instancia, teniendo únicamente presente las razones que más adelante se expresan:

1°.-Que la disposición legal antes citada autoriza la invalidación de una sentencia cuando ella adolece de vicios que dan lugar a la casación en la forma, como el previsto en la causal 5ª del artículo 768 N° 5, consistente en haber sido pronunciada con omisión de cualquiera de los requisitos enumerados en el artículo 170 del Código de Procedimiento Civil, uno de los cuales, el previsto en el numeral cuarto, exige que contenga las consideraciones de hecho o de derecho que le sirven de fundamento, presupuesto éste que es reiterado en el Auto Acordado de esta Corte Suprema, sobre la forma de las sentencias, de 30 de septiembre de 1920.

2°.- Que el fallo atacado incurre en el motivo de nulidad formal antes indicado, desde que el mismo no cumple con la exigencia legal de contener las consideraciones propias y consustanciales para determinar la procedencia de la acción intentada -una tercería de posesión- para cuyos efectos los sentenciadores debieron examinar si en la especie se cumplían los requisitos estatuidos por la ley, como que ésta recaiga sobre los bienes embargados, de acuerdo a lo dispuesto por el artículo 518 N°2 del Código de Enjuiciamiento Civil; lo que ha tenido influencia en lo decidido pues determinó el rechazo de la tercería, misma que debió ser acogida, conforme se explicará.

3°.- Que, al respecto cabe considerar que la tercería de posesión persigue, por regla general, el alzamiento de un embargo o, en su caso, de una medida de prohibición de gravar o enajenar que se haya trabado claramente, o dispuesto sobre un bien determinado.

4°.- Que en el caso sub lite es un hecho establecido, que con fecha 6 de abril de 2016, se dispuso, a petición de la demandante principal, la medida precautoria de prohibición de celebrar actos y contratos, la que recayó sobre el inmueble inscrito a nombre de la demandada Constructora Santa Beatriz S.A a fojas 16.169 N°6129 del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de Temuco del año 2012, consistente en el Polígono R-U-B-S-R- de una superficie aproximada de 6.894,87 metros cuadrados resultante de la subdivisión del resto del predio ubicado al final de la Avenida Prieto de la ciudad de Temuco.

5°.- Que tal medida se mantuvo vigente, en los términos precedentemente expuestos, durante toda la sustanciación del juicio declarativo y parte del proceso de ejecución. En efecto, fue solo a raíz de una solicitud de modificación de las bases del remate, a la que se accedió, que se incorporó como bienes a subastar las unidades consistentes en los departamentos emplazados en los conjuntos habitacionales construidos en el “Condominio Parque Cautín” de la ciudad de Temuco, entre los cuales se encuentra el departamento de la tercerista.

6°.- Que resultaba del todo indispensable que el fallo contuviera los razonamientos y consideraciones relativos a ser inequívocamente coincidentes los bienes precautoriados por la vía de la medida dispuesta en autos, con aquéllos especificados en las bases de remate para la venta en pública subasta de las unidades antes aludidas.

7°.- Que la omisión anotada ha tenido influencia sustancial en la decisión adoptada en el fallo atacado, toda vez que, del mérito de los antecedentes no es posible entender que pesaba sobre el inmueble materia de autos, la medida precautoria de prohibición de celebrar actos y contratos. Tal anomalía sólo puede ser subsanada por la vía de la anulación formal de la sentencia impugnada.

Regístrese y devuélvase con sus agregados.

Redactado por el abogado integrante señor Iñigo de la Maza y del voto en contra su autora.

Rol N° 2569-2019.

Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema por los Ministros Sra. Rosa María Maggi D., Sra. Rosa Egnem S., Sr. Carlos Aranguiz Z., y Abogados Integrantes Sra. Leonor Etcheberry C. y Sr. Iñigo de la Maza Gazmuri.

No firman los Ministros Sra. Egnem y Sr. Aránguiz, no obstante haber concurrido ambos a la vista del recurso y acuerdo del fallo, por estar con permiso la primera y haber fallecido el segundo.

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