Buena fe

Santiago, treinta de abril de dos mil veintiuno.

Vistos:

En autos número de Rol C-15517-2015, caratulados “Norcapital SpA con ONG Corporación Visión Restauradora”, seguidos ante el Décimo Noveno Juzgado Civil de Santiago, por sentencia de veintiséis de septiembre de dos mil diecisiete, que, en lo pertinente, rechazó la demanda principal y la subsidiaria en todas sus partes, acogiendo la reconvencional, ordenando al actor principal a percibir las rentas de arrendamiento que fueron depositadas en Tesorería General de la República, y condenándolo a suscribir el contrato de compraventa prometido, respecto del inmueble de autos, en el plazo señalado.

Se alzó la parte demandante, y una sala de la Corte de Apelaciones de Santiago, mediante decisión de cuatro de febrero de dos mil diecinueve, la revocó, sólo en cuanto concedió la demanda subsidiaria de terminación de contrato por incumplimiento contractual, declarando terminado el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, condenando al demandado a restituir el inmueble y pagar las rentas que se devenguen por su ocupación y el pago de los servicios que indica; además, revoca en la parte que se concedió la demanda reconvencional, la cual queda rechazada, confirmando en lo demás.

En contra de esta última decisión, la parte demandada dedujo recurso de casación en el fondo, solicitando que se lo acoja y se la anule, acto seguido, sin nueva vista y separadamente, se dicte la de reemplazo que confirme la decisión de primer grado.

Se ordenó traer los autos en relación.

Considerando:

Primero: Que la recurrente sostiene que la sentencia objetada fue dictada con infracción, por un lado, de los artículos 1545, 1564, 1567 y 1437 del Código Civil; y, por otro, del artículo 1546 del mismo texto legal, en concordancia con su artículo 1489, todos ellos, en relación con los artículos 19 al 24 del código sustantivo.

En lo relativo al primer extremo del arbitrio, expresa que se vulneran las normas indicadas, por cuanto el fallo impugnado, al acoger la demanda de terminación de contrato de arrendamiento por incumplimiento del arrendatario, no consideró la modificación práctica del contrato que tuvo lugar durante el extenso período en que hubo pago diferido de las rentas de arrendamiento, situación que no fue objetada por la arrendadora, quien tampoco reclamó de tales atrasos; señala que, para comprender tal aplicación práctica del contrato, se debe tener presente que la parte demandada corresponde a una comunidad de creyentes que aspira a tener su lugar de culto, y que por diversas circunstancias tenían dificultades en reunir a tiempo la elevada renta mensual fijada en el contrato, cuestión que, en todo caso, estaba en pleno conocimiento de la demandante, quien nunca formuló reproches ni exigió las sanciones previstas para ello por ese concepto, limitándose a recibir las rentas con atraso, de modo que al no considerar el comportamiento de las partes al ejecutar el contrato, se infringieron las normas legales referidas, que dicen relación con la modificación tácita del contrato, fundada en la aplicación concreta que se le dio al mismo.

En lo concerniente al segundo capítulo del recurso, expresa que se vulneran las normas referidas, pues se soslaya que para resolver un litigio relativo a un pretendido incumplimiento contractual, es necesario atender a la manera en como operó en la práctica el contrato, ello conforme al artículo 1546 del Código Civil, sobre la ejecución de buena fe del contrato. En efecto, indica que conforme se estableció en la instancia, es un hecho que la arrendadora se abstuvo de impugnar o rechazar los pagos extemporáneos de las rentas de arrendamiento efectuados por el recurrente, y que no obstante dicho atraso, no exigió el pago de las multas establecidas para dicho incumplimiento, ni reclamó de la modalidad del pago anual de las contribuciones de bienes raíces radicadas en la arrendataria. Por otro lado, también se encuentra acreditado, que la arrendadora, ya estando próximo el vencimiento del plazo del contrato de arrendamiento, se negó a recibir las rentas siguientes, con el fin de evitar el cumplimiento de la obligación de traspasarle el inmueble, lo que obligó a su parte a pagarlas por consignación conforme el procedimiento que establece la Ley Nº 18.101, proceder que, a su juicio, implica la transgresión del artículo 1546 del Código Civil ya citado, pues no cabe considerar que la demandante de autos actuó de buena fe en la ejecución del contrato y menos al entablar la demanda materia de autos, contradiciendo su propia conducta anterior.

Finaliza explicando la manera en que tales errores influyeron substancialmente en lo dispositivo del fallo.

Segundo: Que para una acertada resolución del recurso de nulidad sustancial, es conveniente señalar que la presente causa se inició mediante demanda de término de contrato de arrendamiento, que en lo pertinente, se funda en el incumplimiento del arrendatario en el pago oportuno de las rentas respectivas y de las contribuciones, indicando que suscrito el contrato en el mes agosto de 2008, pactado en 90 cuotas, las primeras 30 por 860 Unidades de Fomento mensuales, y las siguientes por 1383,81 Unidades de Fomento mensuales, la demandada siempre pagó con atrasos, pero desde marzo de 2015 dejó de hacerlo, por lo que se encuentra en mora desde dicha cuota, además, no pagó las contribuciones de la propiedad, las que contractualmente están a su cargo, razón por la cual, pide se declare la terminación de dicha convención, se disponga la restitución del bien materia de autos, y se condene al pago de las prestaciones que se indican.

Por su parte, la demandada, en la oportunidad procesal pertinente, dedujo una serie de excepciones, y solicitó el rechazo de la demanda, explicando que la recurrente es una congregación cristiana que no desarrolla actividad comercial, ya que se sostiene con aportes de sus miembros, y que el 2006 adquirió un terreno para construir su templo, y con el objeto de financiarlo, lo transfirieron a la demandante celebrando un contrato de “lease back”, celebrando el contrato de arrendamiento a plazo, con opción de compra. Expresa, en lo concerniente al recurso, que no es efectivo que incumplió el pago de las contribuciones de la propiedad, pues las partes pactaron, en la práctica, su pago acumulado por anualidades, es decir, las contribuciones se pagaban al año siguiente, como efectivamente se hizo en la realidad; por otro lado, asegura no haber incumplido los términos contractuales, aseverando haber solucionado la totalidad de las cuotas pactadas. Asimismo, dedujo demanda reconvencional, solicitando el cumplimiento forzado de la opción de compra convenida por las partes, indicando que, aunque la demandada se opuso a recibir los pagos, estos se efectuaron por consignación, por lo que, llegado el plazo, corresponde suscribir la escritura de compra venta respectiva.

Tercero: Que el fallo impugnado, revocó la sentencia de primer grado, que había desestimado la demanda principal y subsidiaria, acogido la reconvencional, condenando a la demandante, a percibir las rentas depositadas en Tesorería General de la República, y a suscribir el contrato de compra venta pactado por las partes, y en su lugar, concedió la demanda subsidiaria, declarando terminado el contrato de arrendamiento, y condenando a la parte recurrente a restituir el inmueble materia de autos, y pagar las rentas y prestaciones que se señalan, desestimando la reconvencional, y confirmando en lo demás.

Para arribar a tal conclusión, tuvo por establecido, en primer lugar, que efectivamente las partes, el 25 de agosto de 2008, celebraron el contrato de arrendamiento materia de autos, el que se pactó a 92 meses, acordándose el pago de 90 rentas mensuales de arrendamiento, a partir del 04 de noviembre de ese año, conforme los montos señalados. Dicho contrato, además, incluye una opción de compra, una vez pagadas todas las rentas y cumplido con todas las obligaciones. También se faculta al arrendador, ante cualquier pago con posterioridad, a cobrar el interés máximo convencional que la ley permite, más multa, de 10% del valor de cada una de las rentas que se paguen fuera del tiempo estipulado.

Asimismo, se tuvo por acreditado el pago de las rentas correspondientes de la número 1 a la 75, y que las restantes, que van de la número 76 a 90, se pagaron mediante depósitos en Tesorería General de la República, conforme lo previene el artículo 23 de la Ley nº 18.010, al haberse negado el arrendador a percibirlas. También se probó que la demandada pagó las contribuciones.

Sin embargo, son hechos también establecidos, que durante todo el año 2014 y hasta julio del años 2015, las rentas fueron pagadas de manera tardía, las que si bien se pagaron por consignación, no se probó que se hayan pagado las multas acordadas.

Añade que el contrato materia de autos, en su cláusula decimoquinta, establece que el incumplimiento de las obligaciones del contrato, especialmente el retardo o mora en pago de las cuotas o rentas, da la opción de dar por terminado ipso-facto el contrato, y a exigir la devolución inmediata de los bienes arrendados, el pago de las rentas vencidas, y una cláusula penal que se indica, estableciendose específicamente que, en todo caso, la aceptación del pago retrasado sin ejercer sus demás derechos, indicando, textualmente que en su numeral cuarto se manifiesta: “La circunstancia que NORCAPITAL S.A. acepte el pago retrasado de una o más rentas de arrendamiento, sin ejercer sus demás derechos, constituirá un acto de mera tolerancia que no significará precedente alguno para la interpretación de la forma en que este contrato debe cumplirse, renunciando la arrendataria, a mayor abundamiento, a la presunción de pago establecida en el artículo mil quinientos setenta del Código Civil”, similar declaración que se contiene en el numeral séptimo de la cláusula quinta, en que se afirma que la aceptación del pago atrasado sin ejercer los derechos que surjan de ello “constituirá un acto de mera tolerancia, que no dará derecho alguno a la arrendataria”.

Sobre la base de tales fundamentos, se resolvió que “el retardo constante en el pago por mera voluntad del deudor no puede constituir por sí solo un hecho que modifique la voluntad expresa y reiterada de las partes en orden a que el retardo en el pago de las rentas no podrá servir para interpretar el contrato ni el recibo atrasado de éstas privará a la arrendadora de los derechos que, facultativamente, se le confieren”, añadiendo que, a propósito de la modificación contractual tácita, a través de la denominada aplicación práctica del contrato, conforme al artículo 1564 del estatuto sustantivo, debe realizarse por ambas partes o por una de las partes con aprobación de la otra, circunstancia que no se encuentra debidamente probada, como si se acreditaron los retardos reiterados en el pago de las rentas y la ausencia del pago de la multa correspondiente, por parte del demandado.

En relación al pago por consignación efectuado por la parte demandada, indica que dicha circunstancia no modifica la conclusión arribada, pues el efecto de tal gestión, es que dicho pago se entenderá hecho al arrendador, pero su suficiencia debe ser judicialmente calificada, de modo que la solución de las rentas así realizada el día 21 de julio de 2015, sólo puede considerarse hecho, pero con retardo.

En todo caso, argumenta que dicho pago así efectuado, no puede considerarse como fundamento para entender que el arrendador dio su beneplácito en la continuación del contrato, pues conforme lo prescribe el artículo 23 de la Ley 18.101 expresamente dispone que incluso “el retiro del depósito por el arrendador no significará renuncia a sus derechos ni producirá los efectos previstos en el inciso tercero del artículo 1956 del Código Civil”, de este modo, razona, acreditados los hechos fundantes de la demanda subsidiaria y establecido el derecho que le asiste al arrendador a poner término al contrato en tales casos, acoge la demanda de la manera señalada.

Cuarto: Que conforme se advierte de la lectura del recurso en análisis, el reproche que se formula en sus dos capítulos, se reconducen básicamente a la denuncia de infracción a las reglas relativas a la interpretación de los contratos, en efecto, entre otros, se reprocha la conculcación de los artículos 1545 y 1564 del Código Civil, y se cuestiona, específicamente, la interpretación efectuada a los actos acreditados en autos, acerca de la eventual modificación tácita que se le dio a las cláusulas del contrato de arrendamiento, materia de estos antecedentes, solicitando que dicho instrumento sea interpretado conforme la aplicación práctica y concreta que las partes le dieron; y, a propósito de tal aserto, entiende infringido el principio de buena fe contractual, contenido en el artículo 1546 del código referido y los demás preceptos que se alzan en el recurso.

Quinto: Que, por lo tanto, es evidente que el arbitrio a gira en torno a la interpretación que la judicatura de la instancia hizo de una cláusula del contrato materia de autos, solicitándose, en concreto, que se modifique tal aproximación y se reemplace por la postura que propone.

Al respecto, se debe señalar que la interpretación de un contrato corresponde a la operación intelectual por la cual se busca desentrañar su sentido y alcance y por lo tanto debe efectuarse en el evento que aquel no fluya de manera prístina de su mero despliegue gramatical. En efecto, la doctrina ha señalado, que tal ejercicio procede justamente cuando sus términos son oscuros o ambiguos; o, no obstante su claridad, dichas expresiones se contradicen con la naturaleza del contrato o la verdadera intención de las partes.

Por lo mismo, se sostiene que la materia de interpretación de los contratos no es controlable en sede de casación, pues se trata de una cuestión fáctica, que por lo mismo, se encuentra radicada de manera exclusiva y excluyente en la judicatura de instancia, por lo que no es susceptible de fiscalización por medio de un recurso de estricto derecho como el analizado, cuyo objetivo es velar por la correcta aplicación del derecho, a menos que al desarrollar esa tarea intelectual se desnaturalice el contrato, en todo o en parte, esto es en el evento que se constate que con la interpretación efectuada, se desfigura y altera lo acordado por las partes, haciéndole perder la naturaleza que sus contratantes le asignaron

Sexto: Que analizando la situación desde dicha perspectiva, a juicio de esta Corte, no es posible entender que la interpretación propuesta por el fallo impugnado desnaturalice de alguna manera el contrato en sus cláusulas que se hicieron valer por medio de la demanda, especialmente si se considera que la situación concreta fáctica en que se apoya la pretensión de estimar modificado tácitamente el contrato, esto es, que el arrendador no reclamó de los atrasos en el pago de las rentas, ni exigió el pago de las multas, corresponde a un asunto zanjado expresamente por las partes en el instrumento pertinente, conforme se anotó anteriormente, a propósito de la reproducción textual de parte del numeral cuarto de su cláusula quinta, al indicar que la aceptación de rentas atrasadas, no constituirán otra cosa que una expresión de mera tolerancia por parte del acreedor, y de manera alguna podrá considerarse para interpretar el contrato o privar al arrendador de la posibilidad de ejercer sus derechos.

Como se observa, no se denuncia de manera precisa la forma en que el fallo recurrido podría desnaturalizar el contrato, para efectos que se revise el modo concreto en que fue interpretado, exigencia imprescindible para estimar en derecho la pretensión de invalidación esgrimida, razón por la cual, el arbitrio de nulidad sustantivo deducido debe ser desestimado en todas sus partes.

Por estas consideraciones y de conformidad, además, con lo dispuesto en los artículos 764 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, se rechaza el recurso de casación en el fondo deducido contra la sentencia de cuatro de febrero de dos mil diecinueve, dictada por la Corte de Apelaciones de Santiago.

Regístrese y devuélvanse con su agregado.

Rol N°13.370-19

Pronunciado por la Cuarta Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros señor Ricardo Blanco H., señoras Andrea Muñoz S., María Angélica Cecilia Repetto G., y las Abogadas Integrantes señoras María Cristina Gajardo H., y Leonor Etcheberry C. No firma el Ministro señor Blanco, no obstante haber concurrido a la vista y al acuerdo de la causa, por estar con permiso. Santiago, treinta de abril de dos mil veintiuno.