Juicio de terminación de contrato de arrendamiento por no pago de rentas

Santiago, veintiocho de mayo de dos mil veintiuno.

VISTO Y TENIENDO PRESENTE:

PRIMERO: Que en el procedimiento sumario sobre terminación de contrato de subarrendamiento con reconvencional de nulidad, seguido ante el Segundo Juzgado Civil de San Miguel bajo el Rol N° C-6893-18, caratulado “nombre reservado / nombre reservado”, se ha ordenado dar cuenta de la admisibilidad del recurso de casación en el fondo, interpuesto por la parte demandada, en contra de la sentencia dictada por la Corte de Apelaciones de esa comuna el uno de julio del año en curso, la que rechazó un recurso de casación formal y confirmó el fallo de primer grado de veintinueve de agosto de dos mil diecinueve, mediante el que se acogió la demanda, declarando terminado el contrato, condenando al demandado al pago de los montos allí indicados y rechazó la reconvencional, todo sin costas.

SEGUNDO: Que el recurrente fundamenta su solicitud de nulidad expresando que, en el fallo cuestionado, se infringen los artículos 8 n°7 y 27 de la Ley 18.101, en relación con el artículo 145 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones, además de los artículos 1916, 1924, 1546 y 1698 del Código Civil.

Sostiene que el tribunal a quo no analizó toda la prueba rendida, en especial, la documental de esa parte, de la que emana que el bien arrendado no contaba con permiso de construcción ni habilitación para destino comercial.

Agrega que, como el objeto del contrato no cuenta con recepción definitiva, no podía cumplir con el fin perseguido al arrendar. Lo anterior por cuanto, si bien el artículo 1916 del Código Civil permite el arrendamiento de cosa ajena, ello es posible salvo que se trate de bienes sujetos a prohibición, cuyo sería el caso, conforme lo dispone el artículo 145 de la Ley General citada.

De todas formas, finaliza, no debe dejarse pasar el hecho que la demandante, en su calidad de subarrendadora, incumplió sus deberes contractuales al no dejar la cosa en estado de servir para el fin objeto del contrato, a la luz de lo dispuesto en el artículo 1924 del Código Civil.

TERCERO: Que, recordemos que la Corte recurrida se limitó a confirmar el fallo de la instancia, manteniendo los fundamentos y decisiones del a quo, en especial, cuando en su motivo duodécimo sostuvo que: “…obra en el proceso una serie de documentos que, apreciados conforme a las reglas de la sana crítica, permiten a esta sentenciadora concluir que tanto inmueble, como los bienes entregados al demandado, fueron efectivamente empleados por este para el ejercicio de su actividad comercial, en tal sentido se advierte el formulario de declaración mensual y pago simultáneo de impuestos; Formulario 29 del Servicio de Impuestos Internos, de 14 de mayo de 2018; las copia de una serie de boletas de venta y servicios, emitidas por don nombre reservado, Rut: RUT reservado, respecto del “Minimarket Comida Al Paso”, ubicado en domicilio reservado; y la factura electrónica N° 4483531, emitida con fecha 11 de agosto de 2018 por Industria de Alimentos Trendy S.A. a nombre reservado, domicilio en domicilio reservado, loc. Almacén (sic), actos todos que, como se viene advirtiendo, hasta una fecha próxima a la que alega el demandado como de término del contrato de arriendo (por resciliación de partes), dan cuenta de haberse ejercido el comercio en el predio arrendado…”, para luego concluir en el motivo décimo cuarto que, atenta la prueba rendida y analizada previamente, “se descarta, por una parte, el término consensual del contrato de subarriendo entre las partes y, a la vez, el hecho de

haberse visto imposibilitado el demandado de ejercer su actividad comercial en la propiedad…”.

CUARTO: Que, de la simple lectura del recurso, se desprende que lo que se ataca por esta vía en examen corresponde propiamente a la actividad consistente en la determinación y establecimiento de los hechos, desde que se reprocha que los sentenciadores no hayan tenido por acreditada la hipótesis fáctica sostenida por la parte demandada, en cuanto a que el bien no habría cumplido con el fin para el cual fue arrendado.

QUINTO: Que, asentado lo anterior, resulta pertinente recordar que solamente los jueces del fondo se encuentran facultados para fijar los hechos de la causa, y que efectuada correctamente dicha labor, al determinar éstos con sujeción al mérito de los antecedentes, probanzas aportadas por las partes, interpretación y aplicación de las normas atinentes al caso en estudio, ellos resultan inamovibles para este tribunal, conforme a lo previsto en el artículo 785 del Código de Procedimiento Civil, no siendo posible su revisión por la vía de la nulidad que se analiza, a menos que se haya denunciado eficazmente alguna contravención a las leyes reguladoras de la prueba, lo que no ha ocurrido.

SEXTO: Que, en efecto, en lo relativo a las normas reguladoras de la prueba, el recurso únicamente declara infringido el artículo 8 n°7 de la Ley 18.101, sobre el sistema de apreciación y valoración de la prueba “sana crítica”.

Para este efecto, es necesario recordar que: “…en la sana crítica el juez tiene la obligación de explicitar las razones lógicas, científicas y de experiencia por medio de las cuales obtuvo su convicción, exteriorizando las argumentaciones que le sirven de fundamento, analizando y ponderando toda la prueba rendida de una forma integral, tanto de la que le sirve de sustento como la que se descarta, teniendo en especial consideración la multiplicidad, gravedad, precisión y concordancia de la prueba rendida. De lo anterior se puede concluir que la inobservancia o transgresión de tales parámetros, como su equivocada aplicación, puede implicar una contravención a la ley que privará de fuerza a la decisión jurisdiccional así alcanzada.” (Corte Suprema, Rol 8339-2009).

La doctrina imperante en la materia sostiene las mismas conclusiones. En efecto, “Las reglas de la sana crítica son, ante todo, las reglas del correcto entendimiento humano. En ellas interfieren las reglas de la lógica, con las reglas de la experiencia del juez. Unas y otras contribuyen de igual manera a que el magistrado pueda analizar la prueba (ya sea de testigos, de peritos, de inspección judicial, de confesión en los casos en que no es lisa y llana) con arreglo a la sana razón y a un conocimiento experimental de las cosas.” (Couture, Eduardo, “Fundamentos del Derecho Procesal Civil”, tercera edición, Roque Depalma Editor, Buenos Aires, 1958, pp. 270-271).

Por su parte, nombre reservado destaca que esta expresión se usó por primera vez “(...) no para referirla a un nuevo sistema de apreciación de la prueba, intermedio entre las pruebas legales y las libres convicciones, sino para significar que la libertad que se concedía al juez no importaba que pudiera apreciar el testimonio a su arbitrio, sino mediante un razonamiento lógico y aplicando los datos que suministra la experiencia de la vida.” (Alsina, Hugo, “Tratado Teórico Práctico de Derecho Procesal Civil y Comercial”, Vol. I, segunda edición, Ediar Soc. Anon. Editores, Buenos Aires, 1956, p. 127). Así, concluye que las reglas de la sana crítica “(…) según este concepto no son otras que las que prescribe la lógica y derivan de la experiencia, las primeras con carácter permanente y las segundas variables en el tiempo y el espacio.”

SÉPTIMO: Que, en consecuencia, lo razonado impone concluir que las conculcaciones que el recurrente estima se han cometido por los jueces del fondo persiguen desvirtuar, mediante el establecimiento de nuevos hechos, el supuesto fáctico fundamental asentado por aquéllos, el que resulta inamovible para este Tribunal de Casación, del modo que se propuso la pretensión de ineficacia, constatándose entonces la improcedencia de los reproches formulados por el impugnante.

OCTAVO: Que, en mérito de lo razonado, el recurso no podrá prosperar, por adolecer de manifiesta falta de fundamento.

Y de conformidad, además, con lo dispuesto en el artículo 782 del Código de Procedimiento Civil, se rechaza el recurso de casación en el fondo interpuesto por el abogado Miguel Cumsille Quintanilla, en representación de la parte demandada y en contra de la sentencia de uno de julio de dos mil veinte, dictada por la Corte de Apelaciones de San Miguel.

Regístrese y devuélvase.

Rol N° 90.697-2020.