Acta de remate

Santiago, uno de junio de dos mil veintiuno.

Vistos:

En autos número de Rol C-1453-2019, caratulados “nombre reservado con nombre reservado”, seguidos ante el Vigesimosexto Juzgado Civil de Santiago, por sentencia de veinticuatro de abril de dos mil diecinueve, se acogió la demanda de precario, condenando a la parte recurrida, a restituir el inmueble de que se trata, en el plazo que se indica.

Se alzó la parte demandada, y una sala de la Corte de Apelaciones de Santiago, mediante decisión de diecisiete de julio de dos mil diecinueve, la revocó, y, en su lugar, desestimó la demanda, en todos sus extremos.

En contra de esta última decisión, la parte de la actora, dedujo recurso de casación en el fondo, solicitando que se lo acoja y se la anule, acto seguido, sin nueva vista y separadamente, se dicte la de reemplazo que confirme la de primera instancia.

Se ordenó traer los autos en relación.

Considerando:

Primero: Que la parte recurrente fundó su arbitrio invalidatorio en la denuncia de infracción de los artículos 1437 y 2195 del Código Civil, que relaciona con el 1698 del mismo texto legal; asimismo, acusa la vulneración del artículo 495 inciso segundo del Código de Procedimiento Civil, que vincula con el 1801 del Código Civil.

Explica que se infringe el artículo 1437 ya mencionado, por cuanto se rechazó la demanda de precario, no obstante no existir ningún contrato o cuasicontrato que vincule a la demandante, propietaria del inmueble materia de autos, con la demandada, quien ostenta su tenencia, por lo que debió ser obligada a restituirlo. En efecto, asevera que correspondiéndole, en su calidad de dueña, la facultad de obtener la restitución de la cosa en precario, al denegarse tal facultad, se vulnera el inciso segundo del artículo 2195 del código sustantivo civil, añadiendo que se yerra jurídicamente, al sostener que el título que justifica la tenencia, no debe necesariamente provenir del dueño, y en la especie, se trata de una convención que no la obliga, sino que vincula a la demandada con un tercero, y por lo tanto, no le es oponible.

Agrega que también se violenta el artículo 1698 del Código Civil, en su inciso primero, por cuanto estima, que por distribución del onus de la prueba, a su parte solo le bastaba acreditar el dominio sobre la cosa materia de la demanda, y que se encuentra en poder de la demandada, para obtener su restitución, siendo de cargo de ésta, la de probar la existencia de un título justificativo de su tenencia, probándose lo primero, mediante los medios de convicción que la ley autoriza, mientras que la demandada, no acreditó el aserto que le correspondía demostrar.

Finaliza indicando que también se conculcan los artículos 495 del Código de Procedimiento Civil y 1801 del Código Civil, en relación a lo alegado por la demandada, quien asevera que al existir recursos pendientes en contra de la resolución que aprobó un laudo arbitral, la actora carecería de derechos exigibles, pero dichas normas disponen que el acta de remate vale como escritura pública y que la venta se reputa perfecta desde que las partes han convenido en la cosa y en el precio, sin perjuicio de otorgarse la respectiva escritura pública para efectos registrales, lo que se acreditó en la especie

Concluye señalando cómo los errores de derecho que denuncia influyeron de manera sustancial en la parte dispositiva de la sentencia impugnada, y solicita que se acoja el recurso y se la anule, acto seguido, sin nueva vista y separadamente, se dicte la de reemplazo que rechace integramente la demanda.

Segundo: Que para una correcta resolución del asunto, es menester indicar que la presente causa se inició mediante demanda deducida por doña nombre reservado, en contra de doña nombre reservado, por sí y en su calidad de representante legal de don nombre reservado, señalando ser dueña de la propiedad que individualiza, ubicada en la comuna de Conchalí, cuyo título se encuentra inscrito en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de Santiago del año 2018, la que adquirió en pública subasta en autos sobre partición de bienes caratulados “nombre reservado con nombre reservado”, desconociendo a dicha fecha la existencia de tenedores del inmueble, hasta el momento de su inscripción. Indica que los demandados lo ocupan por mera ignorancia de su parte y sin que haya habido previo contrato, por lo que solicita su restitución.

Al contestar la demanda, se solicitó su rechazo, señalando que su cónyuge, el demandado señor nombre reservado, es comunero de la propiedad materia de autos, que adquirió junto a sus hermanos pro indiviso por sucesión por causa de muerte de sus padres, siendo demandado por ellos para obtener la partición de la referida comunidad hereditaria, cuyo laudo y ordenata no se encuenta firme, pues existe un recurso de apelación pendiente, por lo que la actora carecería de derechos actualmente exigibles sobre el inmueble.

Tercero: Que la judicatura de instancia tuvo por establecido que la demandante es dueña de la propiedad de autos y que los demandados la ocupan.

En efecto, se acreditó que lo adquirió de la comunidad hereditaria de la cual el demandado, señor nombre reservado, formaba parte, y ello, mediante compra venta realizada en pública subasta, que fue debidamente inscrita en el registro pertinente del año 2018 del Conservador de Bienes Raíces de Santiago, en el contexto del juicio particional de la sucesión referida, de modo que la tenencia del inmueble por parte de los demandados tiene su origen en que el demandado señor nombre reservado, era dueño en comunidad del bien disputado.

Sobre dicha base fáctica, concluyó que el demandado no ocupa el bien materia de autos por la mera tolerancia o ignorancia de su dueño, sino en su calidad de comunero del mismo, y que la circunstancia de que la comunidad fue liquidada por un Juez partidor, no altera el hecho que en su oportunidad legitimó su ocupación; agrega que, de este modo, tampoco concurre la ignorancia planteada en la demanda, por lo que no concurren en la especie todos los presupuestos de la acción ejercida, siendo insuficiente para acogerla, la sola titularidad en el dominio acreditada por la demandante, máxime si se probó que el inmueble fue adquirido en pública subasta, precisamente, en juicio particional caratulado “nombre reservado con nombre reservado”, que a la fecha de la sentencia, aún se encontraba en tramitación, por existir un recurso de casación pendiente.

En efecto, el requisito del precario, relativo a que la tenencia del bien de que se trata debe carecer de titulo justificativo, debe entenderse en el contexto de que dicha exigencia no necesariamente debe provenir del propietario, “pues lo relevante radica en que el derecho que emana del referido título y que legitima esa tenencia de la cosa, pueda ejercerse respecto del propietario y que habilite la ocupación que se cuestiona”, que es lo que sucede en el caso analizado, pues el origen de la ocupación que ejerce el demandado y su cónyuge, está en su calidad de comunero del inmueble, siendo, por lo tanto, el señor nombre reservado, uno de los vendedores de la propiedad referida, por lo que la actora “no puede ahora alegar ignorancia acerca de la posición jurídica del demandado y su cónyuge, pues ella compareció al juicio arbitral adjudicándose, precisamente, el inmueble ocupados por éstos”.

Así las cosas, los sentenciadores del grado concluyeron que, ante la ausencia de uno de los presupuestos de la acción intentada de precario, corresponde su rechazo.

Cuarto: Que el artículo 2195 inciso segundo del Código Civil, al tratar de la acción de precario, dispone que: "Constituye también precario la tenencia de una cosa ajena, sin previo contrato y por ignorancia o mera tolerancia del dueño". De su tenor, es claro que la acción que se consagra es aquella que permite al propietario de la cosa tenida por una tercera persona recuperarla en cualquier momento, en la medida que acredite la concurrencia de los siguientes requisitos copulativos: a) que el demandante sea dueño de la cosa cuya restitución solicita; b) que el demandado ocupe ese bien; y, c) que tal ocupación sea sin previo contrato y por ignorancia o mera tolerancia del dueño.

Quinto: Que conforme se afirma por la doctrina, la figura del precario comprende a una situación meramente fáctica, referida al caso concreto por el cual una persona mantiene en su poder, sin título que lo ampare, una cosa ajena careciendo de la autorización de su dueño, sea porque simplemente se resigna, o porque lo ignora, pero cuya consecuencia jurídica se enerva en caso que el tenedor acredite que cuenta con alguna justificación para ocupar la cosa materia de la controversia, aparentemente seria o grave, sea que vincule al actual dueño con el ocupante o a este último con la cosa, aunque sea de lo supuestamente ajeno.

En virtud de lo expuesto, esta Corte ha señalado, que es posible sostener que el título al que se refiere el inciso segundo del artículo 2195 mencionado, corresponde a uno que permita constatar la presencia de una determinada situación jurídica que descarte que la ocupación de la cosa sea simplemente sufrida o soportada por su actual dueño, pero que no es menester que emane de éste ni que se trate de una que cumpla con la ritualidad que le sea aplicable, por lo cual, es suficiente en la medida que permita desvirtuar que el origen de la ocupación de la cosa se sustenta en una situación de hecho exclusivamente soportada por el dueño que exige recuperarla.

Sexto: Que en la especie, la controversia gira en torno a la concurrencia del último elemento de la figura en análisis, esto es, la determinación de los contornos relativos a los márgenes en que debe excluirse la existencia de una vinculación entre las partes o del demandado y el inmueble, por cuanto el invocado, en concepto de la demandante, no constituiría un antecedente jurídico hábil para ello, pues el título que enerva la acción, debe provenir de uno celebrado con el dueño de la cosa.

Como se observa, el recurso, en en el fondo, cuestiona en concreto la extensión que se le otorga al concepto de “título”, a propósito de su aptitud de justificar la ocupación de un determinado bien, y en que circunstancias es capaz de enervar la acción de precario; en efecto, las infracciones denunciadas se dirigen a dicho extremo concreto, o a la aseveración de que la parte demandada no acreditó el fundamento que respalda su tenencia. Sin embargo, en lo relativo a la vulneración de los preceptos legales concernientes al perfeccionamiento de la compra venta en pública subasta y la situación procesal de la tramitación del juicio de partición, ello no será atendido, pues la titularidad del dominio por parte de la actora, o la validez de su título traslaticio, no se discute en estos antecedentes, por lo que dichas alegaciones no pueden influir en lo relevante de este juicio.

Séptimo: Que, al respecto, se debe señalar que la ausencia de “título· como presupuesto de procedencia de la acción de precario, se relaciona íntimamente con la idea de mera tolerancia que establece el artículo 2195 del Código Civil, y que por lo mismo, se hace necesario dilucidar su sentido y alcance, en concreto, de la expresión “sin previo contrato” de la norma señalada.

Al respecto, esta Corte sostiene que si bien tal noción se encuentra definida en el artículo 1438 del Código Civil como el “acto por el cual una parte se obliga con otra a dar, hacer o no hacer alguna cosa”, en la especie debe dársele un sentido más amplio y extenso, esto es, como un antecedente jurídico al que la ley reconozca la virtud de justificar la ocupación.

Por su parte, la expresión “mera tolerancia” no denota otra cosa que la actitud indulgente del dueño de una cosa, que permite -sin aprobarlo expresamente- actos del demandado, por los cuales ejerce la tenencia de una cosa de su propiedad; en resumen, se trata de la simple condescendencia del propietario de la cosa que luego trata de recuperar.

Octavo: Que establecido que el demandado ocupa el inmueble en virtud de su calidad de dueño pro-indiviso, junto con la comunidad hereditaria que se formó al fallecimiento de sus padres, de que fluye que la ocupación de la propiedad no deriva de una “actitud permisiva, de transigencia, aquiescencia o condescendencia de la demandante”, sino que proviene de una vinculación jurídica válida y legítima, que no autoriza el ejercicio de la acción de precario.

Noveno: Que, así las cosas, en opinión de esta Corte, el título descrito, por tratarse el precario de una cuestión de hecho, es suficiente para justificar la ocupación que el demandado lleva a cabo, pues en lo meramente fáctico, permanece en el bien raíz no por ignorancia ni por mera tolerancia de la dueña, sino por una causa jurídicamente relevante, por lo que no se configuran los presupuestos del referido artículo 2195 del Código Civil, de tal manera que la acción de precario no es la idónea para reclamar la restitución del inmueble, sin perjuicio de otras acciones que le asistan a la parte demandante para obtener la restitución del inmueble del cual es propietario, como por ejemplo, y entre otras, aquellas que puede dirigir en contra del vendedor, y que derivan del contrato de compra venta que celebró y que sirve de título a su derecho real

Décimo: Que, de esta manera, no se advierten las conculcaciones a los preceptos que se denuncian en el recurso analizado, por lo cual, debe ser desestimado.

Por estas consideraciones y de conformidad, además, con lo dispuesto en los artículos 764 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, se rechaza el recurso de casación en el fondo deducido contra la sentencia de diecisiete de julio de dos mil diecinueve, dictada por la Corte de Apelaciones de Santiago.

Acordado con el voto en contra de la abogada integrante señora Etcheberry, quien estuvo por acoger el recurso de casación analizado, al verificarse en la especie la infracción del artículo 2195 inciso segundo del Código Civil, por cuanto, en su concepto, el título de ocupación, tiene la virtud de enervar la acción de precario, sólo en el evento de que le sea oponible al nuevo dueño, lo que no es del caso, ya que, efectivamente, la demandante adquirió el bien de que se trata en remate para poner fin a la comunidad hereditaria en dicho inmueble, con lo cual, sus ocupantes, carecen de título alguno para oponer.

Regístrese y devuélvanse.

Rol N°24.161-19

Pronunciado por la Cuarta Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros señor Ricardo Blanco H., señoras María Angélica Cecilia Repetto G., Adelita Ravanales A., y los Abogados Integrantes señor Gonzalo Ruz L., y señora Leonor Etcheberry C. Santiago, uno de junio de dos mil veintiuno.