Excepción de contrato no cumplido

Santiago, quince de julio de dos mil veintiuno.

VISTO:

En estos autos sobre juicio sumario especial tramitados bajo el Rol C-2327-2017 del 3º Juzgado Civil de Temuco, caratulados “nombre reservado con nombre reservado”, mediante sentencia definitiva de fecha treinta y uno de mayo de dos mil diecinueve se rechazó tanto la demanda principal de terminación de contrato de arrendamiento por no pago de rentas como la reconvencional de pago de mejoras.

Se alzó la demandante y una sala de la Corte de Apelaciones de Temuco, por pronunciamiento dictado el treinta de junio de dos mil veinte revocó el fallo apelado en aquella parte que había desestimado la acción principal y, en su lugar, la acogió, declarando terminado el contrato de arrendamiento de inmueble de fecha nueve de agosto de dos mil dieciséis y condenando al demandado a pagar a la actora las rentas devengadas desde el mes de diciembre de dos mil dieciocho, incluyendo aquellas correspondientes al período enero-abril del dos mil diecinueve y todas aquellas impagas hasta la restitución efectiva del bien, más reajustes legales. Asimismo, dispuso la restitución del inmueble arrendado dentro de décimo día a partir de la ejecutoria de la sentencia.

En contra de esta última decisión, el demandado interpuso recurso de casación en el fondo.

Se trajeron los autos en relación.

CONSIDERANDO:

PRIMERO: Que, por medio de su libelo, el recurrente acusa que el fallo ha incurrido en gruesos errores jurídicos al acoger la demanda de terminación de contrato de arrendamiento, dando a los artículos 1545, 1560 y 1552 del Código Civil un alcance interpretativo diverso al contemplado en la ley .

En concreto, denuncia primeramente la falta de aplicación de los artículos 1545 y 1560, acusando que la sentencia de segundo grado ha obviado que las partes pactaron un contrato de promesa de compraventa y de arrendamiento, siendo la finalidad principal que consideraron para celebrar la convención, que la demandante vendiera, cediera y transfiriera al demandado la propiedad objeto del contrato, encontrándose los actos jurídicos estrechamente vinculados entre sí, debiendo necesariamente colegirse que el contrato de arriendo es accesorio del contrato de promesa de compraventa.

Enseguida, acusa que el artículo 1552 se ha visto infringido al rechazar los jueces la excepción de contrato no cumplido opuesta a la demanda, pasando por alto la prueba aportada en el juicio, especialmente el proyecto de escritura pública legalmente acompañado a los autos, que permite establecer que su parte cumplió a cabalidad el contrato de promesa celebrado, siendo la demandante quién se niega a cumplirlo y en su lugar ejerce la acción especial de terminación de contrato de arrendamiento, con el objeto de pasar por alto su incumplimiento respecto del contrato de promesa.

Siguiendo esta línea de argumentación, concluye que al haberse opuesto y acreditado la excepción de contrato no cumplido, el conocimiento de la problemática contractual escapa claramente del restringido ámbito de aplicación de la Ley Nº 18.101, infringiéndose además las normas de debido proceso.

SEGUNDO: Que son antecedentes del proceso, que conviene dejar consignados para la decisión del asunto, los que se dirán a continuación:

a.- Con fecha 21 de abril de 2019 nombre reservado dedujo demanda en juicio sumario especial de terminación de contrato de arrendamiento por no pago de rentas en contra de nombre reservado.

Fundamentando su pretensión, señala ser dueña de un inmueble habitacional ubicado en la ciudad de Temuco, que con fecha 9 de agosto de 2016 arrendó al demandado en la suma mensual de $500.000, por un plazo de 18 meses, por lo que debió expirar en febrero del año 2018. Sin perjuicio de ello, el contrato continuó en los hechos y el demandado siguió viviendo en el inmueble, pero dejó de pagar las rentas de arrendamiento a contar de diciembre de 2018, adeudando a la fecha 5 meses de rentas más aquellas que se devenguen durante el transcurso del juicio y mientras el demandado no restituya materialmente el inmueble. En subsidio, solicitó el desahucio del mismo contrato;

b.- Contestando mediante minuta escrita el libelo pretensor, el demandado solicitó su rechazo y opuso la excepción de contrato no cumplido. Argumentó, en síntesis, que las partes celebraron conjuntamente y en una misma escritura pública un contrato de promesa de compraventa de inmueble y un contrato de arrendamiento del mismo bien raíz, siendo el segundo accesorio al primero, pues se acordó el arriendo con el único propósito de otorgar tiempo al promitente comprador para reunir los recursos y financiamiento necesarios para pagar el precio de la compraventa, que se celebraría a su vez en un plazo de 24 meses. Sin embargo, llegada la época convenida para la firma del contrato definitivo, e ingresada a la notaría correspondiente la escritura pública de compraventa, mutuo e hipoteca, la demandante se negó a suscribirla, incurriendo en un flagrante incumplimiento del contrato preparatorio de promesa.

En un otrosí de su pretensión, dedujo demanda reconvencional de restitución o pago de mejoras en contra de nombre reservado, acción que fue rechazada y que no es objeto de la impugnación en examen.

c.- El fallo de primer grado rechazó la demanda, luego de razonar, en síntesis, que del clausulado de la escritura pública celebrada por las partes con fecha 9 de agosto de 2016 se observa que a través de dicho instrumento se celebró un contrato de promesa de compraventa de inmueble y, además, uno de arrendamiento sobre el mismo bien raíz, que resulta ser accesorio del de promesa, pues fue pactado para facilitar el pago del precio por el promitente comprador y, en consecuencia, atendida su naturaleza accesoria, escapa al ámbito de la Ley Nº 18.101, tratándose de una materia de lato conocimiento.

d.- El demandante apeló de dicha decisión y la Corte de Apelaciones de Temuco, con fecha 30 de junio de 2020 revocó la resolución del a quo y, en su lugar, acogió la demanda principal de terminación de contrato de arrendamiento por no pago de rentas.

TERCERO: Que el fallo impugnado para rechazar la demanda asentó, de manera preliminar, que en la escritura pública tantas veces referida se regulan dos contratos principales distintos, relacionados en algunos aspectos, sin que pueda pregonarse que uno es accesorio del otro y que tienen claramente una naturaleza jurídica distinta, particularmente desde el punto de vista de sus causas, por un lado la promesa de futura compra de la propiedad y por otra, el arrendamiento de aquella, transformando al promitente comprador también en arrendatario, con el fin de que pudiera gestionar los recursos económicos que le habilitaran cumplir con la obligación contraída en virtud del contrato de promesa. Es así como en el instrumento se regula el precio del arriendo en la suma ya antes señalada, se deja constancia del plazo, de recibir la garantía, de qué ocurriría para el evento de que la propiedad quedara inscrita a nombre del arrendatario antes del vencimiento de plazo de los dieciocho meses, de su extinción y restitución, es decir, desde la cláusula décima a vigésimo quinta se regulan completamente, extensa y detalladamente las estipulaciones que los contratantes pactaron para el arrendamiento del bien inmueble. En este orden de ideas, los sentenciadores precisan que en la cláusula vigésimo cuarta, se acordó expresamente como motivo para que la arrendadora desahucie el contrato de arrendamiento, las generales previstas en la ley y, especialmente, la simple mora o retardo en el pago de la renta de arrendamiento, lo que en su concepto refuerza la idea ya plasmada respecto de la independencia y naturaleza jurídica distinta de los contratos antes aludidos, puesto que, como quedó consignado en el mismo contrato, el arrendamiento quedó regulado conforme al régimen general de normas que rige el arrendamiento y el no pago de la renta hace permisible el desahucio del mismo, lo que incluso pudo producirse antes de la vigencia de los dieciocho meses de plazo señalados, subsistiendo las obligaciones emanadas del otro contrato.

De esa manera, concluyen que es posible el juzgamiento de la materia sometida a decisión jurisdiccional, por encontrarse dentro del marco de aquellas que establece la Ley Nº 18.101. Por ende, no existiendo constancia del pago de las rentas de arrendamiento reclamadas por la demandante y de acuerdo a lo dispuesto en los artículo 10 de la Ley Nº 18.101 y 1977 del Código Civil, no habiéndose acreditado la solución y ya practicadas las reconvenciones de pago determinadas por la ley, corresponde poner término al contrato de arrendamiento por no pago de rentas, sin perjuicio de las acciones que asisten al demandado en relación al contrato de promesa de compraventa del bien raíz.

Finalmente, en lo que toca a la excepción de contrato no cumplido, la desestiman reflexionando que no resulta admisible que el demandado excuse el cumplimiento de sus obligaciones contractuales emanadas del contrato de arrendamiento, arguyendo un motivo derivado de un contrato diverso celebrado entre las mismas partes, como es el no cumplimiento de una promesa de compraventa, más si se considera que en ella se estableció una cláusula penal para la hipótesis de un eventual incumplimiento, pues no es posible visualizar que frente al cumplimiento perfecto de un contratante se excuse quien incumple en una causa del todo ajena al ámbito contractual objeto de la presente litis.

CUARTO: Que no obstante lo reseñado en los fundamentos que anteceden, el libelo recursivo -como es posible notar de lo expresado en la consideración primera de este fallo- construye una argumentación defensiva fundada únicamente en los artículos 1545, 1552 y 1560 del Código Civil, sin relacionar tales preceptos con el artículo 1977 del mismo cuerpo legal, norma que contempla la facultad del arrendador de hacer cesar el contrato por no pago de las rentas, ni con el artículo 10 de la Ley Nº 18.101, que regla la misma facultad en el ámbito del arrendamiento de predios urbanos, ambos citados y analizados por los sentenciadores para acoger la acción incoada por vía principal, circunstancia que a su vez deja en evidencia que el recurrente, pese a denunciar una errada interpretación contractual, no precisa ni menos desarrolla cuál o cuáles serían las reglas de hermenéutica concretamente infringidas, limitándose a citar el artículo 1560 del Código Civil sin explicar de que forma dicho precepto se podría haber visto transgredido.

Tampoco se ha denunciado la contravención de los artículos 1445 Nº 4 y 1467 de la codificación sustantiva, pese a su carácter de normas decisorias de la litis fundamentales para la resolución de la materia discutida, al ser aquellas de las que, aún sin señalarlas expresamente, se valen los jueces de alzada para descartar la accesoriedad del contrato de arrendamiento así como también la excepción de contrato no cumplido y establecer la total independencia causal de cada uno de los contratos contenidos en la escritura pública de 9 de agosto de 2016.

La preceptiva citada en los párrafos que preceden sustenta jurídicamente la decisión del fallo impugnado de acoger la demanda de terminación de contrato de arrendamiento, de modo que para revisar y modificar eventualmente lo resuelto debió -necesariamente- denunciarse error de derecho a su respecto.

De lo anterior fluye que el recurso está desprovisto de todo basamento sustantivo al prescindir de la normativa que los jueces del fondo han considerado para dar apoyo a su determinación.

QUINTO: Que de lo dicho surge un aspecto que es necesario discernir en esta etapa del análisis, esto es, si procede encarar el estudio de la impugnación sobre la base de una temática ausente en el planteamiento que formula la parte reclamante. En otros términos, si el vacío que exhibe el recurso de casación en el fondo, al prescindir de normas que resultan cruciales para dirimir la controversia, permite a estos juzgadores valerse de ellas para resolver lo pendiente, pese a que el arbitrio no ha sido encaminado, como debió serlo, abarcando los basamentos jurídicos que, en propiedad e ineludiblemente resultaban ser pertinentes y de rigor, pues no bastaba con citar los preceptos que, en concepto del recurrente, se dejaron de aplicar o se aplicaron erróneamente, sino que también y de manera primordial, debió denunciar como transgredida la normativa invocada en el fallo para resolver en un determinado sentido.

SEXTO: Que la omisión antes anotada no es baladí, pues conlleva que las imputaciones de desacato a lo dispuesto en los artículos denunciados, aún de ser efectivas, no puede entenderse que hayan repercutido en forma determinante en la resolución del asunto de fondo que viene decidido, dado que no han sido objetadas las normas que resultaban esenciales para zanjar la litis en una dirección distinta a la determinada en el fallo que censura, cuya interpretación no ha sido considerada al puntualizar las infracciones preceptivas descritas en el arbitrio que se examina.

SÉPTIMO: Que en razón de lo precedentemente razonado resulta palmario que el presente recurso de casación en el fondo no puede prosperar.

Y visto además lo dispuesto por los artículos 764, 767 y 768 del Código de Procedimiento Civil, se rechaza el recurso de casación en el fondo interpuesto por el abogado Juan Rodríguez Saéz Bertoline, en representación del demandado, en contra de la sentencia de la Corte de Apelaciones de Temuco de treinta de junio de dos mil veinte.

Regístrese y devuélvase, vía interconexión.

Redacción a cargo del Abogado Integrante señor Raúl Fuentes M.

Nº 85.236-2020.-

Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema por los Ministros Sr. Juan Eduardo Fuentes B., Sr. Mauricio Silva C., Sra. Dobra Lusic N. y Abogados Integrantes Sr. Diego Munita L. y Sr. Raúl Fuentes M.

No firma la Ministra Sra. Lusic no obstante haber concurrido a la vista del recurso y acuerdo del fallo, por haber terminado su periodo de suplencia.