Compraventa

Santiago, quince de julio de dos mil veintiuno.

VISTO:

En estos autos Rol C-14932-2017 del Quinto Juzgado Civil de Santiago, sobre juicio sumario de cobro de honorarios, caratulados “nombre reservado con nombre reservado”, por sentencia de veintinueve de junio de dos mil dieciocho se rechazó en todas sus partes la demanda.

El demandante apeló de dicho fallo y una sala de la Corte de Apelaciones de Santiago, por resolución de cuatro de noviembre de dos mil diecinueve, lo confirmó.

En contra de esta última decisión la misma parte interpuso recurso de casación en el fondo.

Se trajeron los autos en relación.

Y TENIENDO EN CONSIDERACIÓN:

PRIMERO: Que el recurrente sostiene que la sentencia censurada infringe los artículos 1545, 1546 y 2163 del Código Civil y 170 Nº 5 del Código de Procedimiento Civil al desestimar la demanda de cobro de honorarios, dado que en el caso de autos se configuran todos y cada uno de los presupuestos legales para la procedencia de la acción incoada.

Explica que en la especie los sentenciadores establecieron la existencia de un contrato innominado de corretaje que, como tal, sólo podía ser dejado sin efecto por mutuo consentimiento o por alguna causa legal de terminación. Sin embargo, el demandado nombre reservado de manera unilateral puso término al acuerdo el 13 de mayo de 2016, reuniéndose directamente el 10 de mayo con el comprador -a quién había conocido por la gestión profesional de su parte- con la finalidad de burlar el pago de la comisión de corretaje por la venta del inmueble. Aduce que en los autos no se acreditaron actos de intermediación entre los demandados y la empresa de corretaje Accorsi Bascuñan y ello porque no hubo tal intermediación, sino que los demandados, vendedor y comprador, no querían pagar al actor la comisión del 2%.

Agrega que el fallo rechaza la acción porque su parte no tenía exclusividad para la venta, lo que es efectivo, pero tal exclusividad no era necesaria porque vendedor y comprador llegaron a un acuerdo de compraventa por las gestiones del actor, haciendo el vendedor intervenir al tercero – la corredora Accorsi y Bascuñán- para pagar una comisión del 1%.

Asevera que en la especie se ha infringido la ley del contrato, pues no obstante que el fallo tiene por establecida su existencia, concluye que es improcedente el pago de los honorarios por carecer de exclusividad el actor y haberse celebrado la venta con la intermediación de otro corredor, desconociendo que el demandado nombre reservado de manera arbitraria y burlando la ley del contrato y el principio general de la buena fe, tras haber acordado directamente el precio con el demandado Cisternas hace intervenir a otras corredoras de propiedades para pagar una comisión más baja, conducta que de acuerdo a lo estipulado en la orden de visita aparejada a los autos se encuentra expresamente sancionada con una pena equivalente al doble de la comisión.

Aduce, finalmente, el quebrantamiento del artículo 170 Nº 5 del Código de Procedimiento Civil, puesto que al tratarse de un contrato innominado no existen normas expresas que regulen la materia, con lo que cobran especial relevancia los principios de equidad que debieron considerar los jueces a la hora de resolver la controversia, lo que evidentemente influye en la apreciación de los hechos que se dan por probados en autos.

SEGUNDO: Que en lo que incumbe al arbitrio anulatorio que se viene analizando es propicio considerar que en estos autos el actor demandó de cobro de honorarios a nombre reservado Asesorías Comerciales E.I.R.L., representada legalmente por nombre reservado y a nombre reservado, fundado en el contrato de corretaje celebrado con el primero de los demandados, por el cual se le encomendó, a principios del mes de junio de 2014, que gestionara la venta del departamento Nº 44, estacionamientos Nºs 44 y 175 y bodega Nº 24 del edificio ubicado en Hermanos Cabot 6688, comuna de Las Condes. En el marco de dicho encargo, relata que generó las órdenes de visita de fecha 2 de marzo de 2016 y 24 de marzo del mismo año, a nombre de nombre reservado, quién por su intermediación y junto con su cónyuge nombre reservado visitaron en dos oportunidades el referido departamento, obligándose al pago de la comisión de corretaje aún en aquellos casos que se realice la venta prescindiendo de la gestión del corredor, pactándose una pena del 4% del valor de venta para el caso de no pago de la comisión a la que se obligaron.

Continúa relatando que el 29 de marzo de 2016 el demandado Cisternas presentó por su intermedio una oferta de compra que fue rechazada por el demandado nombre reservado quién luego de aceptar el día 10 de mayo una mejor oferta por parte de un tercero, también cliente del demandante, repentinamente el 13 de mayo le solicitó esperar antes de cerrar el negocio, sin volver a contactarse con él. Meses después, en noviembre del mismo año, tomó conocimiento que nombre reservado había vendido directamente el departamento a Cisternas burlando ambos el pago de la comisión.

Pide se tenga por interpuesta demanda de cobro de honorarios y se condene al demandado nombre reservado al pago de la comisión acordada, correspondiente al 2%, del precio de venta, lo que equivale a 276 unidades de fomento y al demandado nombre reservado a pagar la pena del 4% del precio de venta, suma equivalente a 552 unidades de fomento o en subsidio la comisión correspondiente al 2% del precio de venta.

TERCERO: Que al contestar el libelo pretensor –en aquello que interesa al recurso ya enunciado- el demandado Cisternas solicitó su rechazo, relatando en síntesis que luego de la visita intermediada por el demandante, con quién no pactó un contrato de corretaje -pues postula que la mera orden de visita emitida a nombre de un tercero es insuficiente para perfeccionar un contrato- no se llegó a acuerdo, y el mismo departamento fue ofertado por la oficina de corretaje Accorsi y Bascuñán, la que logró un acuerdo favorable para ambas partes de la compraventa. Precisa que a dicha oficina, que realizó todas las gestiones, se pagó la comisión correspondiente, concretándose la compraventa entre los meses de octubre y noviembre de 2016.

Por su parte el demandado nombre reservado contestó en un tenor similar, agregando que luego de la visita del señor nombre reservado el actor le señaló que había una oferta por la suma de 14.000 unidades de fomento, superior a la formulada por el matrimonio Cisternas-Mercado, por lo que aceptó aquella más alta, pero luego el actor le manifestó que él se quedaría con la diferencia del precio por sobre el solicitado (13.800 unidades de fomento), situación que su parte no aceptó, quedando desde ese momento tácitamente sin efecto el mandato de venta dado al demandante. Agrega que nunca existió exclusividad con el actor ni con ninguna empresa de corretaje, publicándose el departamento en diversos portales de internet dedicados al negocio inmobiliario y fue la corredora Accorsi y Bascuñan la que logró cerrar el negocio, por el precio que su parte pretendía, esto es la suma de 13.800 unidades de fomento.

CUARTO: Que la sentencia de primer grado, confirmada por el fallo censurado, estableció como hecho de la causa que entre el demandante nombre reservado y el demandado nombre reservado como representante de la sociedad E.I.R.L existió un contrato de prestación de servicios de corretaje de propiedades. Igualmente, determinó que de las conversaciones sostenidas entre el demandante y el demandado nombre reservado consta que el primero cumplió con las obligaciones que usualmente emanan del contrato de corretaje de propiedades, a saber, la publicación de la ficha del inmueble cuya venta se pretende, y la coordinación para la visita del inmueble por parte de los interesados.

Empero, el fallo precisa que no quedó suficientemente establecido el contenido y alcance de las estipulaciones pactadas en el contrato de corretaje en estudio y que de la testimonial rendida por los demandados es posible colegir que no se acordó una cláusula de exclusividad y que la venta del departamento se realizó por intermediación de la Corredora de Propiedades Accorsi y Bascuñan, tal como da cuenta también la documental aparejada al proceso.

Sobre la base de tales presupuestos fácticos, concluyó que la demandante no acreditó los supuestos fundantes de su acción, a saber, que la venta fue realizada gracias a su gestión y en razón de la orden de visita presuntamente suscrita por doña nombre reservado, cónyuge de Cisternas.

En cuanto a la acción ejercida en contra de nombre reservado en su calidad de comprador de la propiedad objeto del corretaje, determinó que éste adquirió dicho inmueble en razón de las gestiones que su cónyuge nombre reservado habría realizado al contactarse tanto con el demandante como con la sociedad Accorsi y Bascuñan, aclarando en este punto que la orden de visita acompañada a los autos no aparece suscrita por nombre reservado, aunque si ha quedado establecido que las visitas y comunicaciones entre ésta y el demandante se generaron justamente respecto de esa orden de visita, por lo que es posible estimar que quien habría contraído la obligación personalmente y para con el demandante es justamente nombre reservado, quién, sin embargo, no es parte en este juicio.

Por su parte, los sentenciadores del tribunal de alzada, luego de refrendar que la estipulación consistente en que al aceptar el mandato de venta como al emitirse la orden de visita tanto el vendedor como el comprador quedaban obligados al pago de la comisión y una pena si el interesado prescindía de la gestión, no logró ser demostrada, pues supone que la gestión se encomendó de manera exclusiva al actor, lo que no se acreditó, concluyeron que el resultado de las órdenes de visita emitidas por el demandante culminaron en una oferta que el vendedor no aceptó, circunscribiéndose la labor del actor a dicha oferta, siendo las gestiones realizadas por la corredora Accorsi y Bascuñán las que permitieron llegar a un acuerdo entre comprador y vendedor, lo que denota que la intervención del demandante no fue necesaria para concretar el negocio, pues dentro de los múltiples encargos de venta que hizo el vendedor, la operación se verificó por la gestión de la empresa Accorsi y Bascuñán, a quien el vendedor había comisionado el negocio el 26 de febrero de 2016.

QUINTO: Que como ya fuera enunciado, el recurso de nulidad que se viene analizando insiste, en lo sustancial, que la compraventa celebrada por los demandados tuvo lugar únicamente por su intermediación y gestión y que aquéllos, para evitar el pago de la comisión correspondiente, hicieron intervenir con posterioridad a acordar las condiciones de venta, a la corredora de propiedades Accorsi y Bascuñan, empresa que no participó de las negociaciones entre comprador y vendedor.

De lo anterior surge que, para examinar la transgresión denunciada respecto de las normas decisoria litis que nutren su recurso, necesaria y previamente se requiere asentar ciertos presupuestos fácticos fundamentales de los que depende su éxito, puesto que sólo en la medida que se pudiera establecer que la compraventa celebrada por los demandados tuvo lugar únicamente por la intermediación y gestión del actor, correspondería abocarse a analizar si los jueces quebrantan los artículos 1545, 1546 y 2163 del Código Civil del modo que sugiere quien recurre.

Empero, el recurso no resulta idóneo para tales fines porque se limita a esbozar una serie de fundamentos y alegaciones para demostrar el quebrantamiento de los preceptos señalados en razón de hechos extraños a la causa cuya existencia, no obstante, el recurrente al parecer da por descontada, inhibiendo a esta Corte de ponderar las probanzas rendidas en juicio y, en su caso, asentar tales cuestiones, al no haber denunciado la infracción de normas reguladoras de la prueba.

SEXTO: Que, en efecto, la necesidad de establecer un presupuesto fáctico acorde con el postulado de casación se aprecia en lo que expresamente preceptúa el artículo 785 del Código de Procedimiento Civil, en cuanto señala que “Cuando la Corte Suprema invalide una sentencia por casación en el fondo, dictará acto continuo y sin nueva vista, pero separadamente, sobre la cuestión materia del juicio que haya sido objeto del recurso, la sentencia que crea conforme a la ley y al mérito de los hechos tales como se han dado por establecidos en el fallo recurrido, reproduciendo los fundamentos de derecho de la resolución casada que no se refieran a los puntos que hayan sido materia del recurso y la parte del fallo no afectada por éste”.

Así, si no es posible asentar que la venta fue realizada únicamente gracias a su gestión, tampoco es viable pronunciarse sobre los errores de derecho que se denuncian sobre la base de tal hecho no probado.

Entonces, como el recurso no viabiliza la revisión del material probatorio para esclaracer la efectividad de las circunstancias mencionadas por el recurrente, no es permitido a esta Corte establecer los hechos imprescindibles de fijar para el éxito del arbitrio de ineficacia, pues, ante la ausencia de infracción de las normas reguladoras de la prueba, el fallo de reemplazo que habría de dictarse debe respetar –como ya se dijo- el mérito de los hechos “tales como se han dado por establecidos en el fallo recurrido”.

SÉPTIMO: Que, por otra parte, en lo tocante a la transgresión del artículo 170 N° 5 del Código de Procedimiento Civil, cabe señalar que la inobservancia denunciada, amén de ser propia de un recurso de casación en la forma y no en el fondo como el que se ha interpuesto, parte de la misma base fáctica ya reseñada, esto es, que la venta del inmueble se concretó gracias a la gestión del demandante como corredor de propiedades, circunstancia que, como reiteradamente se ha dicho a lo largo de este fallo, no fue asentada -todo lo contrario, fue descartada- en la sentencia recurrida.

Por estas consideraciones y visto, además, lo dispuesto en las normas legales citadas y en los artículos 765 y 767 del Código de Procedimiento Civil, se rechaza el recurso de casación en el fondo interpuesto por el abogado Eugenio Talep Pardo, en representación de la parte demandante, en contra la sentencia pronunciada por la Corte de Apelaciones de Santiago con fecha cuatro de noviembre de dos mil diecinueve.

Regístrese y devuélvase.

Redacción a cargo del Ministro señor Arturo Prado Puga.

N° 1511-2020.

Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema por los Ministros Sr. Arturo Prado P., Sr. Mauricio Silva C., Sr. Juan Manuel Muñoz P., Sr. Roberto Contreras O., Sra. Dobra Lusic N. y Abogado Integrante Sr. Diego Munita L.

No firman los Ministros (s) Sr. Contreras y Sra. Lusic, no obstante haber concurrido a la vista del recurso y acuerdo del fallo, por haber terminado ambos su periodo de suplencia.