Influencia sustancial en lo dispositivo del fallo

Santiago, veinte de julio de dos mil veintiuno.

VISTOS:

En estos autos sobre juicio sumario especial tramitados bajo el Rol C-5368-2018 del 1º Juzgado Civil de San Miguel, caratulados “nombre reservado con nombre reservado y Quiroz Limitada”, mediante sentencia definitiva de fecha cuatro de octubre de dos mil diecinueve se acogió la demanda de terminación de contrato de arrendamiento en contra de nombre reservado y nombre reservado, como arrendatarios del inmueble ubicado en domicilio reservado, ordenando su restitución, y condenándolos, además, junto a la demandada Technicolor Schaller y Quiroz Limitada, en su calidad de fiadora y codeudora solidaria, a pagar las rentas adeudadas entre los meses de junio de 2017 y agosto de 2018, más las que se devenguen durante la tramitación de la causa y al pago, por concepto de cláusula penal convenida, al equivalente a un décimo de día de renta por cada día de atraso.

Se alzó el demandado nombre reservado y una sala de la Corte de Apelaciones de San Miguel, por pronunciamiento dictado el cinco de marzo de dos mil veinte confirmó el fallo apelado.

En contra de esta última decisión, el mismo demandado interpuso recurso de casación en el fondo.

Se trajeron los autos en relación.

CONSIDERANDO:

PRIMERO: Que, por medio de su libelo, el recurrente acusa que el fallo ha incurrido en gruesos errores jurídicos al acoger la demanda de terminación de contrato de arrendamiento.

En concreto, denuncia primeramente la infracción del artículo 8 Nº 10 de la Ley Nº 18.101, acusando que en la demanda se señaló que el contrato había recaído sobre el inmueble ubicado en domicilio reservado y la prueba que se rindió se refiere a un inmueble ubicado en domicilio reservado, de lo que se sigue que no podía el tribunal modificar el inmueble respecto del cual se demandó y al hacerlo, acogiendo la demanda respecto de un bien raíz distinto al individualizado en la demanda, ha vulnerado las reglas de la sana crítica, las que de haberse aplicado correctamente habrían llevado a determinar que no fue probada la existencia del contrato señalado en el libelo pretensor, lo que impedía acogerlo.

Enseguida, acusa la vulneración del artículo 1950 Nº 3 del Código Civil, que prescribe que el contrato de arrendamiento termina por la expiración del derecho del arrendador, norma que no ha sido aplicada en autos pese a que se acreditó de manera fehaciente que el inmueble fue transferido por el arrendador durante el año 2012, siendo enajenado a un tercero. Sin embargo, el tribunal de alzada conociendo esta situación omitió referirse a ella, transgrediendo la norma citada, en base a la cual el contrato de arrendamiento que dio origen a la demanda ya se encontraba extinto por el solo ministerio de la ley, por haberse extinguido el derecho del arrendador.

Finalmente, acusa la contravención del artículo 2514 del Código Civil en relación con el artículo 1950 Nº 3 del mismo cuerpo legal, pues de acuerdo a esta última norma al enajenarse el inmueble durante el año 2012 se produjo la extinción del derecho del arrendador y, en consecuencia, se extinguieron todos los derechos del demandante, inclusive aquellos que pretende cobrar en este juicio. No pueden adeudarse rentas de 2017 o 2018, seis años después de terminado el contrato, pues no pueden generarse nuevas obligaciones de un contrato extinto por el solo ministerio de la ley. Por ende, de haberse aplicado correctamente las normas infringidas, se habría dado lugar a la prescripción alegada.

Solicita se acoja el recurso, invalidando el fallo impugnado y dictando acto continuo y sin nueva vista, pero separadamente, sobre la cuestión materia del juicio que ha sido objeto del recurso, la sentencia que crea conforme a la Ley y al mérito de los hechos, reproduciendo los fundamentos de derecho que no se refieran a los puntos que hayan sido materia del recurso y la parte del fallo no afectado por esta.

SEGUNDO: Que son antecedentes del proceso, que conviene dejar consignados para la decisión del asunto, los que se dirán a continuación:

a.- David Zapata Chavarría, abogado, en representación de nombre reservado deduce demanda de terminación de contrato de arrendamiento por no pago de rentas en contra de nombre reservado; nombre reservado y Technicolor Schaller y Quirox ltda.

Fundamentando su pretensión, expone que con fecha 15 de febrero de 2002, su representado entregó en arriendo a nombre reservado y a nombre reservado, el inmueble ubicado en domicilio reservado, según consta del contrato de arrendamiento otorgado por escritura privada que acompaña, en cuya cláusula vigésima primera se constituye como fiador y codeudor solidario la sociedad Tecnicolor Schaller y Quiroz Limitada, representada legalmente por don nombre reservado.

Indica que en el contrato de arrendamiento, se estipula una renta ascendiente a la suma de $900.000 mensuales, la cual se reajustó en 2% anual, siendo el canon actual de $1.400.000, pagaderos los días 5 de cada mes. Adicionalmente, se pactó una multa de un tercio de día de renta por cada día de atraso.

Asevera que los demandados no han pagado la renta desde junio de 2017, adeudando a la fecha de presentación de la demanda la suma de $21.000.000 por concepto de rentas y $7.200.000 por concepto de multas.

La propiedad fue subarrendada por demandado a partir del año 2011.

Pide se declare terminado el contrato de arrendamiento, que la demandada deberá pagar rentas y multas devengadas, por un total de $28.200.000 y los que se devenguen durante la tramitación del juicio y hasta la restitución del inmueble. Todo ello con reajustes, intereses y costas.

En subsidio, para el caso que los demandados enervaran la acción de terminación pagando las rentas adeudadas, solicitó declarar el desahucio del contrato de arrendamiento.

b.- La demanda se tuvo por contestada en rebeldía de los demandados, quienes no rindieron prueba en los autos.

c.- El fallo de primer grado acogió la demanda de terminación de contrato de arrendamiento por no pago de rentas.

d.- El demandado apeló de dicha decisión y en segunda instancia opuso la excepción anómala de prescripción extintiva.

e.- La Corte de Apelaciones de San Miguel rechazó la excepción de prescripción y confirmó en todas sus partes la sentencia de primera instancia.

TERCERO: Que el fallo de primer grado, reproducido y confirmado por el ahora impugnado, para rechazar la demanda asentó, con el mérito de la prueba rendida, que las partes celebraron un contrato de arriendo respecto del inmueble ubicado en domicilio reservado, con fecha 15 de febrero de 2002 y conforme a las estipulaciones del mismo, la renta de arrendamiento se pactó en la suma de $700.000 durante los primeros seis meses de vigencia; al séptimo mes, ascendería a $900.000 y se pagaría dentro de los primeros cinco días de cada mes, acordando, además, una reajustabilidad cada seis meses de conformidad a la variación que experimentara el IPC, más un reajuste anual de un 2% sobre la última renta reajustada. En la cláusula vigésimo primera se constituyó en fiadora y codeudora solidaria la empresa Tecnicolor Schaller y Quiroz Limitada. En cuanto a la vigencia del contrato de arriendo, se convino aquel por un plazo fijo de dos años, renovables automáticamente por períodos iguales y en iguales condiciones, encontrándose vigente a la fecha de la presentación de la demanda.

Establecida la existencia del contrato en cuestión, razonó que quedó igualmente acreditada la obligación que pesa sobre la parte demandada, nombre reservado y nombre reservado, en calidad de deudores principales y Tecnicolor Schaller y Quiroz Limitada en calidad de fiadora y codeudora solidario, de pagar las rentas convenidas pesando sobre éstos la carga procesal de probar que han extinguido dichas obligaciones; no obstante, no rindieron prueba alguna, resultando forzoso acoger la demanda y declarar terminado el contrato de arrendamiento por no pago de rentas.

CUARTO: Que, por su parte, el tribunal de alzada de manera preliminar se pronunció sobre la excepción de prescripción, precisando que ésta se fundó en la circunstancia de haber vendido el demandante el inmueble en el año 2012, alegación que no puede tener acogida, puesto que los derechos que el actor invoca en esta causa no emanan de su dominio del inmueble referido, sino de su calidad de arrendador en el contrato que invoca.

Seguidamente, luego de reproducir y confirmar íntegramente la sentencia definitiva de primera instancia, se hizo cargo de los argumentos planteados por el demandado nombre reservado en su escrito de apelación, aseverando que no cabe duda que el inmueble respecto del cual se solicita el término del contrato de arrendamiento por no pago de la renta es aquél ubicado en Gran domicilio reservado, puesto que el contrato acompañado para acreditar lo pedido hace referencia a él, se encuentra suscrito por las mismas partes, en la misma fecha y con igual renta que aquella mencionada en la demanda, lo que permite concluir que se trata del mismo inmueble, sin que - por otra parte – se haya hecho objeción alguna a dicho contrato que pudiere dar lugar a alguna confusión al respecto; es más -agregan- el propio demandado en su escrito de apelación reconoce la existencia del contrato de arriendo, precisando que corresponde al inmueble signado con el número 5616, letra B, de Gran Avenida José Miguel Carrera.

QUINTO: Que no obstante lo reseñado en los fundamentos que anteceden, el libelo recursivo, como es posible notar de lo expresado en la consideración primera de este fallo, construye una argumentación defensiva fundada únicamente en los artículos 8 Nº 7 de la Ley Nº 18.101 y 1950 Nº 3 y 2514 del Código Civil, sin relacionar tales preceptos con el artículo 1977 del mismo cuerpo legal, norma que contempla la facultad del arrendador de hacer cesar el contrato por no pago de las rentas, ni con el artículo 10 de la Ley Nº 18.101, que regla la misma facultad en el ámbito del arrendamiento de predios urbanos, preceptos invocados como fundamentos de derecho de la demanda y que por ende resultan ser cardinales en la decisión de acoger la acción incoada y, en consecuencia, tienen el carácter de normas decisorias de la Litis.

La preceptiva citada en el párrafo que precede sustenta jurídicamente la decisión del fallo impugnado de acoger la demanda de terminación de contrato de arrendamiento, de modo que para revisar y modificar eventualmente lo resuelto debió -necesariamente- denunciarse error de derecho a su respecto.

De lo anterior fluye que el recurso está desprovisto de basamento sustantivo al prescindir de la normativa que los jueces del fondo han considerado para dar apoyo a su determinación.

SEXTO: Que de lo dicho surge un aspecto que es necesario discernir en esta etapa del análisis, esto es, si procede encarar el estudio de la impugnación sobre la base de una temática ausente en el planteamiento que formula la parte reclamante. En otros términos, si el vacío que exhibe el recurso de casación en el fondo, al prescindir de normas que resultan cruciales para dirimir la controversia, permite a estos juzgadores valerse de ellas para resolver lo pendiente, pese a que el arbitrio no ha sido encaminado, como debió serlo, abarcando los basamentos jurídicos que, en propiedad e ineludiblemente resultaban ser pertinentes y de rigor, pues no bastaba con citar los preceptos que, en concepto del recurrente, se dejaron de aplicar o se aplicaron erróneamente, sino que también y de manera primordial, debió denunciar como transgredida la normativa invocada en el fallo para resolver en un determinado sentido.

SÉPTIMO: Que la omisión antes anotada no es baladí, pues conlleva que las imputaciones de desacato a lo dispuesto en los artículos denunciados, aún de ser efectivas, no puede entenderse que hayan repercutido en forma determinante en la resolución del asunto de fondo que viene decidido, dado que no han sido objetadas las normas que resultaban esenciales para zanjar la litis en una dirección distinta a la determinada en el fallo que censura, cuya interpretación no ha sido considerada al puntualizar las infracciones preceptivas descritas en el arbitrio que se examina.

OCTAVO: Que en razón de lo precedentemente razonado resulta palmario que el presente recurso de casación en el fondo no puede prosperar.

Y visto además lo dispuesto por los artículos 764, 767 y 768 del Código de Procedimiento Civil, se rechaza el recurso de casación en el fondo interpuesto por el abogado Ricardo Garrido Jiménez, en representación del demandado nombre reservado, en contra de la sentencia de la Corte de Apelaciones de San Miguel de cinco de marzo de dos mil veinte.

Regístrese y devuélvase, vía interconexión.

Redacción a cargo del Ministro señor Rodrigo Biel M.

Nº 33.456-2020.-

Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema por los Ministros Sra. Rosa Maggi D., Sr. Arturo Prado P., Sr. Mauricio Silva C., los Ministros Suplentes Sr. Rodrigo Biel M., y Sr. Juan Manuel Muñoz P. No firman los Ministros Suplentes Sr. Biel y Sr. Muñoz P., no obstante haber concurrido ambos al acuerdo del fallo, por haber terminado sus periodos de suplencia. Santiago, veinte de julio de dos mil veintiuno.