Restitución del inmueble

Santiago, uno de septiembre de dos mil veintiuno.

VISTO:

En estos autos, sobre juicio sumario, Rol C 9699-2019, seguidos ante el Primer Juzgado Civil de Santiago, caratulados “nombre reservado con nombre reservado”, por sentencia de tres de julio de dos mil diecinueve, se declaró terminado el contrato de arrendamiento materia de la litis y se condenó a los demandados a pagar a la demandante las rentas adeudadas, desde el mes de julio de 2017 y las devengadas durante el juicio y hasta el día de la restitución del inmueble, esto es, el 1 de abril de 2019, con el reajuste establecido en el artículo 21 de la Ley 18.101; con costas.

Se alzó la demandada y una Sala de la Corte de Apelaciones de esta ciudad, por sentencia de veintisiete de diciembre de dos mil diecinueve, confirmó el fallo impugnado.

En contra de esta decisión la demandada deduce recursos de casación en la forma y en el fondo.

CONSIDERANDO:

I.- EN CUANTO AL RECURSO DE CASACIÓN EN LA FORMA:

PRIMERO: Que el recurso de nulidad impetrado se funda en la causal del numeral 7° del artículo 768 del Código de Procedimiento Civil, argumentando la recurrente que el fallo impugnado contiene decisiones contradictorias.

Señala que tal vicio se configura por la contrariedad que existe en la sentencia, al acoger por una parte el desistimiento parcial de la demanda y declarar terminado el contrato de arrendamiento por no pago de rentas, pues lo primero implicaba reconocer precisamente que no hubo incumplimiento de este tipo.

Explica que al existir desistimiento sobre la pretensión de término de contrato por incumplimiento en la obligación de subarrendar, no procedería en caso alguno el aumento en la renta a $700.000, de manera que con el pago mensual de $300.000 que hizo de forma ininterrumpida y oportunamente su parte, cumplió con su deber contractual de pagar la renta convenida.

SEGUNDO: Que la causal de contener la sentencia decisiones contradictorias, se refiere a la hipotética situación de contemplar el fallo impugnado una decisión que sea en la práctica imposible de cumplir porque a ello se opone lo ordenado en otra, esto es, que existan dos dictámenes o determinaciones que recíprocamente se destruyen, situación que no ocurre en la especie, toda vez que en el caso en particular existe un solo pronunciamiento, el que acoge la demanda de terminación de contrato por no pago de rentas de arrendamiento.

TERCERO: Que, conforme a lo razonado, se concluye que los hechos esgrimidos por la recurrente no configuran la causal de nulidad invocada.

II.-EN CUANTO AL RECURSO DE CASACIÓN EN EL FONDO:

CUARTO: Que la pretensión de nulidad sustantiva se funda en las infracciones de los artículos 1545, 1560, 1567, 1698 y 1915 del Código Civil.

Señala la recurrente que la demandante acompañó copia de contrato de arriendo, el cual da cuenta del vínculo contractual y la renta de arrendamiento, que era de $231.000, aumentándose $10.000 mensualmente hasta llegar a $300.000. Por otro lado, en el libelo de demanda se señala que la arrendataria ha pagado mensualmente $300.000 por dicho concepto, por tanto, estos hechos no se encuentran controvertidos y quedaron establecidos en el considerando sexto de la sentencia de primera instancia.

Sin embargo, la demandante señala que su parte tiene un saldo insoluto en su obligación de pagar la renta, pues por carta enviada con fecha 17 de julio de 2017, el canon de arrendamiento aumentó unilateralmente a $700.000. A raíz de esto es que en el petitorio de la demanda de autos solicita dar término al contrato de arrendamiento por no pago de arriendo, lo que finalmente fue concedido en la parte resolutiva de la sentencia recurrida.

Explica que existe infracción al artículo 1545 del Código Civil, pues el contrato de arrendamiento, al igual que toda convención, es ley para las partes, y en autos no consta antecedente alguno que dé cuenta que la renta de arrendamiento haya sido modificada por mutuo acuerdo. Sin embargo, los sentenciadores desconocen la fuerza obligatoria de los contratos, consagrada en la disposición legal citada.

Adiciona que también se quebranta el artículo 1698 del Código Civil, pues la sentencia de primera instancia invirtió la carga de la prueba, señalando en su considerando décimo primero que el demandado no acreditó encontrarse al día en el pago de las rentas demandadas. Pero, es de toda lógica que correspondía al arrendador demostrar que la obligación relativa al canon de arrendamiento era de $700.000 y en el proceso no consta antecedente alguno que desvirtúe el que corresponde al contrato de arriendo, ascendente a $300.000.

Sostiene que se debió rechazar la demanda por no haberse acreditado la pretensión del demandante indicada en su libelo, incurriéndose en defectos procesales y de apreciación de la prueba que hacen imposible establecer la existencia de la obligación en la que se funda.

QUINTO: Que para un adecuado entendimiento y resolución del asunto propuesto, cabe tener presente los siguientes antecedentes del proceso:

1.-El 9 de julio de 2018 nombre reservado dedujo demanda en juicio sumario especial de terminación de contrato de arrendamiento por falta de pago de rentas, reclamando la restitución de su propiedad, en contra de nombre reservado y nombre reservado.

Se funda en que con fecha 2 de marzo de 2015 celebró contrato de arrendamiento, respecto del inmueble ubicado en domicilio reservado, de propiedad de nombre reservado con nombre reservado como arrendataria y nombre reservado, como codeudor solidario y aval. El contrato comenzó a regir a partir del día 1 de marzo de 2015 (se dejó constancia en el contrato de arriendo que la arrendataria demandada ingresó a la propiedad en enero de 2000), se estipuló que tendría una duración indefinida y que si alguna de las partes no deseaba persistir en el arriendo debería dar aviso por escrito del término del contrato a la otra parte con a lo menos 60 días de antelación al vencimiento del periodo pactado mediante carta certificada enviada al domicilio consignado.

Agrega que la renta de arriendo se pactó en la suma de $ 231.000, que en los meses sucesivos aumentaría en $ 10.000 cada mes hasta llegar a la cantidad de $300.000, de ahí en adelante se reajustaría semestralmente de acuerdo con la variación positiva de IPC. La renta se cancelaría por períodos mensuales anticipados, los 5 primeros días de cada mes, en el domicilio de la corredora nombre reservado ubicado en domicilio reservado, Providencia o mediante depósito o transferencia bancaria en la cuenta de la referida corredora, siendo la renta de la propiedad arrendada la suma de $700.000.

Señala que a comienzos de julio de 2017 tomó conocimiento por intermedio de la corredora nombre reservado que la demandada nombre reservado violó la prohibición de subarrendar el inmueble arrendado, y, además, desde julio de 2017 y hasta la fecha de presentación de la demanda la arrendataria le debe las diferencias o rentas insolutas que se generen y persigan en la secuela de este juicio.

Explica que únicamente se ha abonado a la presentación de la demanda cada mes la suma de $ 300.000, por lo que se le adeudan la diferencia mensual de $ 400.000 desde julio de 2017 a la interposición de la acción, esto es julio de 2018.

Hace presente que los gastos de consumos básicos de agua, luz y gas de la propiedad arrendada se encuentran al día.

Pide que se declare terminado el contrato de arrendamiento, se condene a los demandados al pago de los saldos insolutos de las rentas de arriendo correspondientes al período que va desde julio de 2017 hasta julio de 2018, por la suma total de $4.800.000, y las que se devenguen durante la tramitación del juicio hasta que se efectúe la restitución o el pago, más intereses, reajustes y costas, o en su defecto, la cantidad de dinero que el tribunal determine.

Además, solicita se condene a los demandados a pagar la indemnización de perjuicios que en derecho corresponde, respecto de la cual, se reserva el derecho de discutir en la etapa de cumplimiento incidental del fallo sobre la especie, naturaleza y monto de los frutos y perjuicios que le ha causado el incumplimiento de los demandados.

Asimismo, reclama la declaración y condena de los demandados a la restitución de la propiedad arrendada totalmente desocupada dentro de tercero día, contado desde que el fallo de autos cause ejecutoria, bajo el apercibimiento de lanzamiento con el auxilio de la fuerza pública, todo ello con costas.

2.- La demanda se tuvo por contestada la demanda en rebeldía.

3.- Por presentación de 8 de mayo de 2019 la parte demandante se desistió parcialmente de la demanda únicamente en lo que dice relación con el incumplimiento de la obligación de subarrendar, expresando que el libelo subsiste y permanece vigente respecto de la terminación del arriendo por no pago de rentas con indemnización de perjuicios y en subsidio la demanda de desahucio.

4.-Por resolución de fecha 4 de junio de 2019 se tuvo por evacuado traslado de desistimiento en rebeldía de la demandada, dejándose su apreciación para definitiva.

SEXTO: Que son hechos establecidos en la sentencia impugnada los siguientes:

1.- El 2 de marzo de 2015, las partes celebraron un contrato de arrendamiento respecto del inmueble ubicado en domicilio reservado; el cual comenzaba a regir el 1 de marzo de 2015 y tendría una duración indefinida, a menos que una de las partes decidiera ponerle término dando aviso correspondiente con a lo menos 60 días de anticipación al vencimiento del período acordado mediante carta certificada; pactándose una renta mensual de $231.000, que en los meses sucesivos aumentaría en $10.000, cada mes hasta llegar a la suma de $300.000, de ahí en adelante según variación positiva de I.P.C. La arrendataria, además, se obliga a pagar los gastos por consumos domiciliarios del inmueble de luz, agua potable, gastos comunes, extracción de basura y aseo domiciliario, estipulándose que el no cumplimiento de cualquiera de las cláusulas precedentes daría derecho a la arrendadora para poner término inmediato al arriendo. En el contrato se constituyó en codeudor solidario el demandado nombre reservado.

2.- La demandada hizo abandono del inmueble arrendado el 1 de abril de 2019 con servicios básicos de luz y agua al día haciendo entrega de llaves a un familiar de la arrendadora sin observación ni contradicción de tal afirmación por la parte demandante.

SÉPTIMO: Que la sentencia atacada resolvió que con el mérito de la prueba rendida y no desvirtuada de contrario, apreciada conforme a las reglas de la sana crítica, se tiene por acredita la existencia del vínculo contractual entre las partes.

Agrega que reconvenido legalmente de pago, el demandado no efectuó pago alguno, y no acreditó encontrarse al día en el pago de las rentas demandadas, motivo por el cual procede dar lugar a la demanda, y en consecuencia, declarar terminado el contrato de arrendamiento aludido en la demanda, y condenar a los demandados a pagar las rentas de arrendamiento adeudadas, a partir del mes de julio de 2017 y todas aquellas devengadas durante el juicio, y hasta el día de la restitución efectiva del inmueble, esto es el día 1 de abril de 2019, las que deberán pagar debidamente reajustadas conforme a lo dispuesto en el artículo 21 de la Ley 18.101, cuyo monto definitivo se determinará en la oportunidad procesal pertinente.

OCTAVO: Que como puede apreciarse los sentenciadores consideran que la arrendataria no cumplió debidamente con su obligación de pagar las rentas de arrendamiento en los meses que indican, acogiendo el planteamiento que en este sentido hace la actora en su libelo de que el canon a esa época ascendía a $700.000 y no a los $300.000, que estuvo pagando la primera, durante todo el período reclamado.

NOVENO: Que, sin embargo, tal conclusión, no encuentra sustento en el contrato de arrendamiento celebrado por las partes, puesto que la propia pretendiente de autos señala que se ha pagado mensualmente la renta de $ 300.000 desde julio de 2017 a la presentación de la demanda y lo que impetra únicamente son las diferencias en cada canon hasta la suma de $ 700.000, que justifica en un documento que emana de su propia parte y por el que se aumenta la renta a esa cantidad.

Por el contrario el incremento de la renta antes aludido parece ser consecuencia de la determinación unilateral adoptada por la arrendadora de poner término al contrato por haber incumplido la arrendataria su obligación de no subarrendar, para el evento de que ésta no hiciera entrega de inmediato de la propiedad arrendada.

En efecto, tal conclusión se desprende de la comunicación de término de contrato de arrendamiento, de fecha 17 de julio de 2017 enviada por la corredora de propiedades a la arrendataria nombre reservado, cuyo tenor es el siguiente:

“Por la presente aviso a Ud. que debe desocupar la casa materia del arrendamiento con contrato de fecha 1 de marzo de 2015, de inmediato.

Razones para el término: violación del contrato.

La cláusula Octava, prohíbe a usted el sub arriendo, lo que en su caso está ocurriendo y con peligro de causar incendio pues las personas que notificaron al propietario de que usted estaba violando el contrato le comunicaron que además sus sub arrendatarios cocinan en las piezas pues Ud. no permite usen la cocina.

De permanecer un día más en la propiedad usted deberá cancelar la suma de $700.000.- (setecientos mil pesos) como renta mensual y además la propietaria procederá a hacer efectiva la denuncia en su contra por hacinamiento no permitido y lo que es más grave no autorizado por las propietarias”.

DÉCIMO: Que tal determinación de la arrendadora constituye una modificación o pretensión de alterar unilateralmente las estipulaciones del contrato de arrendamiento celebrado por las partes, lo que no es aceptable en una vinculación bilateral, más aun cuando se trata de un elemento esencial del mismo, como es la renta del bien a más del doble de la suma correspondiente a la pactada, la que no encuentra fundamento alguno en dicha convención, pues no existe disposición contractual alguna que le conceda a la actora la facultad que se irrogó, de incrementar la renta o de aplicar una sanción de este tipo por el hecho de incumplir la arrendataria la obligación de subarrendar; materia respecto de la cual por lo demás la actora expresamente se desistió en autos.

UNDÉCIMO: Que lo anterior implica desconocer los términos y efectos de la convención celebrada por las partes. Además, la interpretación hecha por los sentenciadores la ha desnaturalizado al darle una inteligencia contraria a lo estipulado, contraviniendo los sentenciadores la ley del contrato y con ello el artículo 1545 del Código Civil, lo que ha tenido influencia sustancial en lo dispositivo del fallo pues determinó que se considerara que la demandada incumplió su obligación por no haber pagado íntegramente la renta convenida y en razón de ello se aceptara la demanda de terminación del contrato.

DUODÉCIMO: Que conforme a lo razonado el recurso de nulidad sustancial será acogido.

Por todas estas consideraciones y de conformidad, además, con lo dispuesto en los artículos 764, 767, 785 y 805 del Código de Procedimiento Civil, se rechaza el recurso de casación en la forma y se acoge el de casación en el fondo interpuestos por el abogado Alex Barcaza Torres, en contra de la sentencia de veintisiete de diciembre de dos mil diecinueve, la que se invalida y reemplaza por la que se dicta acto continuo, pero separadamente y sin nueva vista de la causa.

Regístrese.

Redacción a cargo de la Ministra Suplente Sra. Dobra Lusic N.

Rol N°24.575-2020.-

Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema por los Ministros Sr. Arturo Prado P., Sr. Mauricio Silva C., Sr. Juan Manuel Muñoz P., Sr. Roberto Contreras O. y Sra. Dobra Lusic N.

No firman los Ministros (s) Sr. Contreras y Sra. Lusic, no obstante haber concurrido a la vista del recurso y acuerdo del fallo, por haber terminado ambos su periodo de suplencia.