Conservador de bienes raíces (CBR)

Santiago, veintiséis de abril de dos mil veintidós.

Vistos:

En autos Rol V-589-2020, caratulados “Inversiones Antofagasta SpA”, seguidos ante el Cuarto Juzgado Civil de Antofagasta, por sentencia de veinticinco de noviembre de dos mil veinte, se rechazó la solicitud deducida por Inversiones Antofagasta SpA, por la que se pretendía que se ordene al Conservador de Bienes Raíces de Antofagasta la inscripción del Reglamento General Sección Residencial del Conjunto Armónico Almanova, que consta en la escritura pública de 5 de julio de 2019.

Se alzó la solicitante y la Corte de Apelaciones de Antofagasta, por sentencia de veintiséis de marzo de dos mil veintiuno, la confirmó.

En contra de esta última decisión la peticionaria dedujo recurso de casación en el fondo, que pasa a analizarse.

Se ordenó traer los autos en relación.

Considerando:

Primero: Que la recurrente refiere que la sentencia impugnada infringió lo dispuesto en los artículos 17 y 26 de la Ley N° 19.257, sobre Copropiedad Inmobiliaria, artículos 1545 del Código Civil y artículos 12 y 13 del Reglamento del Conservador de Bienes Raíces, toda vez que desestimó la solicitud de inscripción del Reglamento General solicitado al confundir su naturaleza, aplicando erróneamente lo dispuesto en el artículo 26 de la Ley de Copropiedad Inmobiliaria, en circunstancia que el Reglamento que se solicita inscribir no se refiere a un condominio específico, sino a espacios e instalaciones compartidas por un grupo de condominios, los cuales mantienen su propia administración de manera independiente, razón por la que no le es aplicable el precepto legal en comento.

Refiere que el Reglamento General no busca consolidar las administraciones de distintos condominios en una sola, ya que cada uno de ellos mantendrán sus propios comités de administración, administrador y asambleas de copropietarios, buscando simplemente establecer una administración sobre un espacio físico determinado que se extiende por todos los lotes e incluso sobre otro lote que forma parte de la sección residencial y que no se encuentra acogido a la Ley de Copropiedad Inmobiliaria.

Agrega que del estudio del artículo 17 de la Ley de Copropiedad Inmobiliaria es posible concluir que los copropietarios pueden otorgarle a un tercero la facultad de dictar un Reglamento que se refiera a aspectos relativos al uso y conservación de los espacios compartidos, lo que se encuentra en armonía con el principio general de la autonomía de la voluntad, contemplado en el artículo 1545 del Código Civil, razón por la cual la judicatura, al negar lugar a la inscripción solicitada, desconoció el efecto obligatorio y vinculante que el Reglamento General tienen para las partes, desconociendo, además, la facultad de la solicitante para representar a los copropietarios, la que emana de los artículos transitorios del Reglamento cuya inscripción se pretende.

Por último, refiere que producto de las infracciones referidas, se vulneró lo dispuesto en los artículos 12 y 13 del Reglamento Conservatorio, al negarse a la inscripción en una circunstancia no prevista por el legislador.

Concluye señalando cómo los errores de derecho que denuncia influyeron de manera sustancial en la parte dispositiva de la sentencia impugnada, y solicita que se acoja el recurso y se la anule, para que acto seguido, sin nueva vista y separadamente, se dicte la de reemplazo que dé lugar a la solicitud.

Segundo: Que la sentencia impugnada tuvo por establecidos los siguientes hechos:

1.- Con fecha 1 de septiembre de 2016 se otorgó Reglamento de copropiedad respecto del Edificio Lote D, del Proyecto AlmaNova, el cual fue complementado, por escritura pública, con fecha 9 de abril de 2018, añadiéndose un artículo séptimo transitorio, el que estableció, en lo pertinente, que con el objeto de regular el funcionamiento, mantención, uso y administración de los bienes y servicios compartidos, Inversiones Antofagasta SpA dictará por escritura pública un reglamento general, mediante el cual establecerá los derechos y obligaciones recíprocos de cada uno de los propietarios de los lotes donde se emplazan los edificios habitacionales, detallando el régimen y señalando a continuación, que con el fin de asegurar el otorgamiento de escritura pública de reglamento general referido, se entenderá que para los efectos de dicho instrumento, toda persona natural o jurídica, que adquiera una unidad del Edificio, y, específicamente, por el hecho de suscribir la escritura pública que le sirva de título translaticio de dominio, confiere a Inversiones Antofagasta SpA un mandato especial e irrevocable, en los términos del artículo 241 del Código de Comercio, con el solo objeto de que pueda suscribirla en su nombre y representación.

2.- Con fecha 21 de julio de 2018 se llevó a cabo la Asamblea Extraordinaria de copropietarios del Edificio Lote D, la que contó con asistencia de notario público, aprobándose y ratificándose por unanimidad la modificación al reglamento de copropiedad efectuada por Inversiones Antofagasta SpA, referida en el numeral anterior y reduciéndose a escritura pública el acta de la asamblea con fecha 03 de septiembre de 2018.

3.- Con fecha 28 de mayo de 2018 se suscribió Reglamento de copropiedad respecto del Edificio Lote A, del Proyecto AlmaNova, el que en su artículo tercero transitorio estableció que con el objeto de regular el funcionamiento, mantención, uso y administración de los bienes y servicios compartidos, Inversiones Antofagasta SpA dictará por escritura pública un reglamento general, mediante el cual establecerá los derechos y obligaciones recíprocos de cada uno de los propietarios de los lotes donde se emplazan los edificios habitacionales, detallando el régimen y señalando a continuación, que con el fin de asegurar el otorgamiento de escritura pública de reglamento general referido, se entenderá que para los efectos de dicho instrumento, toda persona natural o jurídica, que adquiera una unidad del Edificio, y, específicamente, por el hecho de suscribir la escritura pública que le sirva de título translaticio de dominio, confiere a Inversiones Antofagasta SpA un mandato especial e irrevocable, en los términos del artículo 241 del Código de Comercio, con el solo objeto de que pueda suscribirla en su nombre y representación.

4.- El Reglamento General Sección Residencial Conjunto Armónico Almanova, fue dictado por la solicitante por escritura pública de 5 de julio de 2019. De su lectura se desprende que los edificios emplazados en los Lotes A y D de la sección residencial fueron construidos, recepcionados definitivamente y se acogieron a la Ley 19.537 sobre Copropiedad Inmobiliaria compartiendo una serie de bienes regulados mediante servidumbres recíprocas. En su cláusula cuarta se indica que por dicho instrumento Inversiones Antofagasta SpA dicta un Reglamento General que regulará los derechos y obligaciones recíprocos de todos copropietarios y ocupantes de los distintos condominios de la sección residencial, tanto actuales como futuros, en relación con el uso y administración de los bienes compartidos que este contempla, reiterándose aquello en el título ámbito de vigencia y aplicación.

5.- El Conservador de Bienes Raíces de Antofagasta rechazó la inscripción del referido Reglamento General, por tratarse, en definitiva, de una modificación a los reglamentos de copropiedad particulares, respecto de lotes a copropiedad respecto de los cuales la mayoría de los departamentos, bodegas y estacionamientos se encuentran enajenados, por lo que se exige para toda complementación o modificación de reglamento la realización de una asamblea extraordinaria de copropietarios, que manifiesten su voluntad en la forma señalada en el artículo 17 de la Ley N° 19.537. Asimismo, señaló que la pretensión de la solicitante es lograr una administración conjunta o subadministración, mediante un procedimiento distinto al señalado en el artículo 26 de la Ley N° 19.537, que prescribe que dicha modalidad debe ser acordada por asamblea extraordinaria citada al efecto, para que manifiesten su voluntad de aceptación de una administración que podría imponer obligaciones que le generen perjuicios, como ocurre con las prohibiciones impuestas en el artículo sexto o los nuevos gastos comunes del artículo octavo del Reglamento cuya inscripción se pretende.

Tercero: Que, sobre la base de dichos presupuestos fácticos, se rechazó la solicitud de inscripción, argumentando que si bien puede estimarse que el Reglamento General que la solicitante pretende inscribir constituye un gravamen impuesto a los edificios Lote A y D, lo cierto es que también significó, respecto del lote D, una modificación al reglamento de copropiedad y además, considerando el objeto de aquel, esto es, regular el funcionamiento, mantención, uso y administración de los bienes y servicios compartidos por parte de los propietarios de los lotes donde se emplazan los edificios habitacionales, dicha circunstancia debe someterse a las normas vigentes establecidas en la Ley 19.537 sobre Copropiedad Inmobiliaria, cuyo artículo 17, referido a la administración de los condominios, dispone que toda modificación del reglamento de copropiedad debe tratarse exclusivamente en sesiones extraordinarias de la asamblea, no constando, respecto del edificio Lote D, haber dado cumplimiento a las facultades que deben ser otorgadas al Comité de Administración, como tampoco a la suscripción del convenio a que alude el artículo 26 de dicha ley, sino que solo se facultó al solicitante a dictar un reglamento general y otorgarle un mandato para suscribirlo, cuestión que resulta insuficiente para dar cumplimiento a lo que ordena la Ley N° 19.537.

Asimismo, refirió, con respecto al Edifico Lote A, que si bien en el reglamento de copropiedad se facultó al solicitante a dictar un Reglamento General y otorgarle un mandato para suscribirlo en representación de los copropietarios, dicha circunstancia no habilita para abstraerse de lo que expresamente ordena la Ley 19.537 en su artículo 26, en relación a la aprobación de la administración conjunta por la Asamblea Extraordinaria de copropietarios, las facultades que deben otorgarse al Comité de Administración y la suscripción de un convenio, debiendo considerarse, a mayor abundamiento, que ni siquiera se acompañó a los autos los títulos traslaticios de dominio supuestamente suscritos por los copropietarios del Edificio Lote A, sino que el solicitante se limitó a acompañar formatos tipo de contratos de compraventa, sin firma, que no dan cuenta de consentimiento alguno.

Cuarto: Que para un adecuado examen del recurso de casación en el fondo deducido, es necesario señalar que el artículo 13 del Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces señala: “El Conservador no podrá rehusar ni retardar las inscripciones: deberá, no obstante, negarse si la inscripción es en algún sentido legalmente inadmisible; por ejemplo si no es auténtica o no está en el papel competente la copia que se le presenta; si no está situada en el departamento o no es inmueble la cosa a que se refiere; si no se ha dado al público el aviso prescrito en el artículo 58; si es visible en el título algún vicio o defecto que lo anule absolutamente, o si no contiene las designaciones legales para la inscripción”.

Dicha disposición constituye la regla base de dicho reglamento referida a su potestad calificadora, esto es, para examinar la legalidad de los títulos que se le presentan a inscripción y, como se advierte de su lectura, tiene un carácter imperativo al emplear la forma verbal “deberá”, importa un mandato ineludible para este auxiliar de negarse a practicar la inscripción, que en principio no podía rehusar o retardar, cuando aparece que ésta es, en algún sentido, legalmente inadmisible, ejemplificando luego el concepto con situaciones de irregularidades esencialmente formales, salvo aquélla, contenida en su parte final, relativa a que sea “visible en el título algún vicio o defecto que lo anule absolutamente”.

Quinto: Que, atendido los hechos que se tuvieron por acreditados en la motivación segunda de esta sentencia, la judicatura del fondo no incurrió en los errores de derecho que se denuncian, pues si bien el referido artículo 13 faculta al Conservador a practicar las inscripciones que se le presenten, en todos los casos debe acreditarse el antecedente que lo vincula con la facultad que emana del respectivo título, lo que en el presente caso no acontece, atendido que, tal como fue razonado por la sentencia impugnada, lo que pretende la solicitante es la inscripción de un Reglamento que impone una serie de obligaciones que pueden generar perjuicios para los propietarios de los Lotes A y D, sin que estos hayan intervenido en su aprobación expresa en la forma que establece la ley, específicamente, en la declaración de voluntad sobre la administración y aceptando dichas obligaciones, máxime si se trata de la regulación de situaciones en espacios e instalaciones destinadas al uso y goce de todos los copropietarios, lo que requiere un mandato suficiente, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 17 y 26 de la Ley N° 19.537.

Sexto: Que atendido el mérito de lo razonado, no se observa vulneración a lo dispuesto en los preceptos jurídicos denunciados, por lo que el recurso de casación en el fondo deducido, debe ser desestimado.

Por estas consideraciones y de conformidad, además, con lo dispuesto en los artículos 764 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, se rechaza el recurso de casación en el fondo deducido contra la sentencia de veintiséis de marzo de dos mil veintiuno, dictada por la Corte de Apelaciones de Antofagasta.

Regístrese y devuélvanse.

Rol N° 30.125-2021.-

Pronunciado por la Cuarta Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros señor Ricardo Blanco H., señora María Cristina Gajardo H., señor Diego Simpertigue L., y los abogados integrantes señor Eduardo Morales R., y señora Carolina Coppo D. No firma la Abogada Integrante señora Coppo, no obstante haber concurrido a la vista y al acuerdo de la causa, por estar ausente. Santiago, veintiséis de abril de dos mil veintidós.