Daño emergente

Santiago, cuatro de julio de dos mil veintidós.

VISTO:

En estos autos Rol N° 4687-2019, seguidos ante el Segundo Juzgado Civil de Viña del Mar, caratulado “nombre reservado con Inversiones Rio Tinto Ltda.” sobre nulidad de contrato de arrendamiento, subsidiaria de terminación de contrato de arrendamiento más indemnización de perjuicios y reconvencional de terminación de contrato de arrendamiento más cobro de rentas, por sentencia de cinco de junio de dos mil veinte, se resolvió rechazar la demanda de nulidad, acoger la subsidiaria de terminación de contrato de arrendamiento más indemnización de perjuicios por incumplimiento de las obligaciones del arrendador y omitir pronunciamiento acerca de la demanda reconvencional.

La demandada principal y demandante reconvencional apeló del fallo. Se adhirió a la apelación la demandante principal y demandada reconvencional y, por sentencia de siete de septiembre de dos mil veintiuno, la Corte de Apelaciones de Valparaíso confirmó el fallo de primera instancia.

En contra de esa decisión, la demandada principal y demandante reconvencional dedujo recursos de casación en el fondo.

Se trajeron estos autos en relación.

CONSIDERANDO:

PRIMERO: Que, por medio de recurso, se atribuye a la sentencia diversos errores de derecho que necesariamente conducirían a su invalidación, al estimar que se habrían infringido una serie de normas, indicando como primer grupo de ellas la infracción de los artículos 1950 N°4 y 1932 del Código Civil.

Refiere que se aplicó la consecuencia de estas normas a un supuesto no contemplado. Señala que la causal invocada para la “expiración” del contrato de arrendamiento es acotada: la terminación del contrato de arrendamiento por la causal señalada en el artículo 1932, esto es, el impedimento de gozar el bien arrendado por su mal estado.

Agrega que la terminación del contrato de arrendamiento solo puede declararse cuando concurre estrictamente el supuesto que así lo permite, en este caso, tal supuesto es el del artículo 1932 del Código Civil. Indica que en la especie este supuesto no concurre porque el sustento fáctico a partir del cual se construye -que el inmueble arrendado no contaba con recepción municipal- no es efectivo, y aun cuando se considerara que si lo es, no es un caso en que el inmueble no sea apto para el fin que fue arrendado.

Sostiene que de haberse aplicado correctamente la norma, el tribunal, necesariamente hubiera rechazado la demanda de terminación de contrato de arrendamiento.

Como segundo grupo de normas infringidas refiere las de los artículos 1558 y 1933 del Código Civil. Indica que se trata de las normas en base a las cuales se acogió la indemnización de perjuicios presentada por la demandante principal y se condenó a la recurrente al pago de un monto por indemnización del daño emergente por un total de $8.875.831.

Refiere que se trata de un supuesto de falsa aplicación de la ley respecto del artículo 1933 del Código Civil, toda vez que se aplicó la consecuencia de esta norma, para un supuesto distinto al que la norma describe.

Agrega que de acuerdo con las reglas generales de la indemnización de perjuicios, aquellos rubros que sean indemnizables en caso de que no haya dolo, deben pasar por el filtro de previsibilidad, cuestión que no acontece en estos autos. Explica que dado que la demandante demandó la terminación del contrato de arrendamiento por el artículo 1932 del Código Civil, la eventual indemnización por daño emergente de este supuesto se regula en el artículo 1933 del mismo cuerpo normativo, por lo que ha de estarse a la literalidad de este para determinar su procedencia. Agrega que esta norma permite la indemnización por daño emergente solo de aquellas circunstancias que son anteriores a la celebración al contrato y en el presente caso, el sustrato fáctico por el cual la demandante pretende fundamentar esta indemnización, no refiere a un vicio que haya tenido lugar con anterioridad al contrato, pues aquello que se imputa como vicio -la falta de recepción definitiva del inmueble- fue consentida por la demandante como posible.

Sostiene que de haberse aplicado correctamente la norma el tribunal, necesariamente hubiera tenido que rechazar la pretensión indemnizatoria del daño emergente de la demandante.

Como tercer grupo de normas vulneradas, entiende que se han infringido las normas de los artículos 1545 y 1489 del Código Civil. Se trata de las normas en base a las cuales se rechazó la demanda reconvencional de terminación de contrato de arrendamiento y de cobro de pesos presentada por su parte.

Afirma que se trata de un caso de falsa aplicación de la ley respecto de los artículos 1545 y 1489 del Código Civil, toda vez que estas normas no se aplicaron, en circunstancias en que debían haber sido aplicadas.

Señala que la parte dispositiva del fallo en la que influye, de manera manifiesta, es aquella en que se rechaza la demanda de terminación de contrato presentado por su parte, y además, se entiende que se rechaza también el cobro de pesos pretendida por su parte.

Por último, como cuarto capítulo cita la vulneración de los artículos 19, 20 y 22 del Código Civil. Señala que estas normas trascienden a todos los anteriores, pues está dado por las normas generales de interpretación de la ley, en particular, por el artículo 19 del Código Civil.

Indica que se trata de una interpretación errónea de las normas específicas citadas -en general-, pero sobre todo, una falsa aplicación de las normas de interpretación. Agrega que el sentenciador cometió un error de derecho al interpretar y aplicar indebidamente las normas reseñadas en los grupos anteriores, toda vez que las conclusiones que ha explicado, son consecuencia de la aplicación del tenor literal de las normas, cuestión que se desatendió.

Sostiene que si los sentenciadores hubiesen observado las disposiciones legales citadas en la forma como se ha indicado, es decir, si no hubiesen cometido los errores de derecho señalados, la sentencia debió haber llegado a la conclusión que se solicita en el recurso, a saber, rechazar la demanda de terminación de contrato presentada por su contraparte y acoger la demanda reconvencional de terminación de contrato y cobro de pesos presentada por el recurrente.

Pide concretamente que se invalide la sentencia recurrida y acto seguido y sin nueva vista, pero separadamente, se dicte la correspondiente sentencia de reemplazo, que declare el rechazo de la demanda de terminación de contrato de arrendamiento con indemnización de perjuicios presentada por Inversiones Eloísa SpA; se acoja la demanda de terminación de contrato de arrendamiento presentada por Inversiones Rio Tinto SpA; con expresa condena en costas.

SEGUNDO: Que para una acertada resolución del recurso, se debe tener en especial consideración los siguientes antecedentes:

1.- Inversiones Eloísa SpA demandó a Inversiones Rio Tinto SpA la terminación de contrato de arrendamiento, solicitando declarar: a) La terminación del contrato de arrendamiento suscrito con la demandada, en atención a que el arrendador no cumplió con las obligaciones de la cláusula primera y tercera del mismo; b) se condene a la demandada al pago de la suma de $1.584.204.- a modo de restitución de prestaciones mutuas a favor de Inversiones Eloísa SpA, o la suma que el tribunal estime procedente conforme al mérito del proceso; c) se condene a la demandada al pago de la suma de $14.538.089.- a modo de resarcimiento del daño emergente a favor de Inversiones Eloísa SpA o la suma que el tribunal estime procedente conforme al mérito del proceso; d) se condene a la demandada al pago de la suma de $180.000.000.- a modo de resarcimiento del lucro cesante a favor de Inversiones Eloísa SpA, o la suma que el tribunal estime procedente conforme al mérito del proceso; todo debidamente reajustado y con costas.

Refiere que con fecha 15 de marzo de 2019, suscribió con la demandada un contrato de arrendamiento respecto del inmueble ubicado en domicilio reservado. Indica que el contrato comenzó a regir desde el 1 de abril de 2019; se estableció que los dos primeros meses no devengarían renta y a partir del 2 de junio de 2019 se pagaría una renta de 48 UF + IVA.

Agrega que en el contrato se pactó que el arrendatario se obligaba a destinar el inmueble al giro venta al por mayor de otros productos, vestuario y accesorios y a obtener todos los permisos sanitarios, si correspondiera, patentes municipales y otros, ante las autoridades que correspondan, que le habiliten para ejercer los giros comerciales descritos, liberando en forma expresa a la arrendadora de cualquier obligación o carga relativa a la obtención de los permisos y autorizaciones antes indicadas. El arrendador en tanto, se obligó, si no la tuviese, a obtener la recepción final del inmueble en el más breve plazo, y a entregar una copia de él al arrendatario, a fin de que este último obtenga la patente comercial definitiva de su negocio ante la autoridad Municipal que corresponda.

Sostiene que al realizar los trámites necesarios para operar su negocio ante el Servicio de Impuestos Internos, Aduanas y Departamento de Rentas Municipales de la Municipalidad de Concón, ello no fue posible atendido que la arrendadora no había obtenido la recepción definitiva del local comercial arrendado, vale decir, del local 6B ubicado en domicilio reservado de la comuna de Concón. De esta manera, y ante la falta de solución de parte de la arrendadora, decidió no continuar con el uso del inmueble, procediendo a hacer restitución del mismo con fecha 30 de Agosto, dejando las llaves en Notaría Gervasio de Viña del Mar.

Afirma que este hecho le ha causado perjuicios cuya reparación demanda.

2.- El demandado solicitó el rechazo de la demanda, argumentando que El local 6B existe. Su recepción definitiva está en el certificado N°191 de fecha 20 de agosto del 2.018 referido a la división que se hiciera al local 6. Señala que este certificado está vinculado a un plano que va junto con el certificado y que está timbrado con esa misma fecha. El plano señala claramente los locales 6A y 6B, sus metrajes y características.

Afirma que el local contaba con recepción municipal desde el 20 de agosto del 2.018, vale decir, siete meses antes que se celebrara el contrato de arrendamiento. La información que le hayan entregado esas instituciones, errada o no, no le es oponible, en atención a que todo estaba en regla.

Indica que la demandante omite decir que se le otorgó y pagó patente municipal de funcionamiento por un año; se instaló, funcionó, vendió en el local y puso un enorme letrero de madera que aún está en el lugar.

3.- El demandado principal interpuso demanda reconvencional de terminación de contrato de arrendamiento y cobro de rentas insolutas en contra del demandante principal, solicitando el pago de $5.865.790.- por concepto de rentas de arrendamiento, gastos comunes y gastos de administración, devengados hasta esta fecha, el pago de la suma de $112.216.495.- por concepto de rentas de arrendamiento por el período señalado en el contrato y la suma de $13.347.880.- correspondientes a los gastos comunes aún no devengados, establecido en el contrato de arrendamiento, por todo el período de duración pactado, con expresa condenación en costas.

Sostiene que la demandada no hizo pago de las rentas de arrendamiento ni de los gastos señalados en el contrato. Agrega que con fecha 30 de agosto del 2019 sin aviso previo la demandada reconvencional dio por terminado el contrato en forma unilateral, dejando las llaves del local en notaría Gervasio de Viña del Mar con instrucciones de ser entregadas a la arrendadora. Señala que este expreso reconocimiento, deja a la demandada reconvencional en la necesidad de responder por las obligaciones contenidas en el contrato e indemnizar a la demandante reconvencional por el perjuicio que causa su decisión unilateral de incumplimiento del contrato.

4.- La demandada reconvencional solicitó el rechazo de la demanda reconvencional. Señala que da por reproducidos los hechos expuestos en la demanda y controvierte lo expuesto en la demanda reconvencional, en cuanto a que el plazo convenido en el contrato de arrendamiento es de dos años y no de cinco años como consta en la cláusula quinta. Añade que resulta improcedente solicitar indemnización de perjuicios por el periodo que no ha sido devengado hasta el término del contrato de arrendamiento, toda vez que aquello significaría un enriquecimiento injustificado de la demandante reconvencional.

5.- El juez de primera instancia acogió la demanda subsidiaria y, en consecuencia, declaró terminado el contrato de arrendamiento de 15 de marzo de 2019 celebrado entre Inversiones Eloísa SpA e Inversiones Rio Tinto SpA y condenó a la demandada a pagar en favor de la demandante la suma de $1.584.204 a título de restitución de prestaciones mutuas y la suma de $8.875.831, por concepto de daño emergente; no emitió pronunciamiento respecto de la demanda reconvencional de término de contrato de arrendamiento más cobro de rentas interpuesta por Inversiones Río Tinto SpA., en contra de Inversiones Eloísa SpA.

6.- La Corte de Apelaciones de Valparaíso confirmó la sentencia de primera instancia.

TERCERO: Que, la sentencia estableció como hechos de la causa, en lo que interesa al recurso, los siguientes:

a) Inversiones Río Tinto SpA entregó en arrendamiento a Inversiones Eloísa SpA el inmueble ubicado en domicilio reservado, inmueble que tiene como Rol de Avalúo el N° 6019-23.

b) A la fecha de celebración del contrato y en fecha posterior el local 6B no se encontraba habilitado para los fines propios que se tuvieron a la vista al momento de celebrar el contrato.

c) Hasta el día 08 de enero de 2020 no se registraba solicitud de recepción de las obras de construcción amparadas en el Permiso de Obra Menor Nº 131 de fecha 14 de agosto de 2019, esto es aquellas referidas a las obras de habilitación del Local 6-B. Como consecuencia de ello, no era posible para la arrendataria, en ese momento ni con posterioridad, obtener las autorizaciones de la I. Municipalidad de Concón y del Servicio de Impuestos Internos, para destinarlo a la finalidad acordada en el contrato.

d) El 5 de junio de 2019, el Departamento de Rentas de la I. Municipalidad de Concón, otorgó a la demandante Inversiones Eloísa SpA una patente comercial provisoria, por un año, para la venta al por menor de prendas de vestir en general y accesorios, pero indicándose expresamente que esta se otorgaba al local 6 y no al 6B, el cual hasta dicha fecha no tenía existencia legal que permitiera el otorgamiento de una patente definitiva.

e) El demandado conocía que el local 6B no se encontraba regulado o al menos era previsible para él, conforme a los antecedentes que manejaba, estipulando en el contrato de arriendo que el destino de la propiedad era el de un establecimiento comercial apto para desarrollar actividades y giros de venta de vestuario.

f) El arrendatario Inversiones Eloísa SpA., entregó en garantía al demandado una suma de dinero equivalente a un mes de arriendo, por un monto de $1.584.204.-

g) Para poner en marcha la actividad comercial pretendida, la demandante Inversiones Eloísa SpA, invirtió la suma de $8.875.831.-

CUARTO: Que, sobre la base de los hechos asentados según lo reseñado en el motivo que precede, los jueces del grado estimaron que el inmueble arrendado se encontraba imposibilitado para destinarlo al fin comercial acordado por las partes en el contrato de arrendamiento, por lo que el demandado Inversiones Río Tinto SpA, había incumplido con las obligaciones que sobre él recaían en su carácter de arrendador, causándole un perjuicio al arrendatario.

Por lo anterior decidieron confirmar la sentencia de primera instancia, que declaró terminado el contrato de arrendamiento y condenó a la demandada Inversiones Río Tinto SpA., a pagar a la sociedad demandante la suma de $10.460.035.-

QUINTO: Que, como se aprecia de los términos en que se ha estructurado el recurso, éste aparece construido al margen y en contra de los hechos establecidos en la causa, los que evidentemente se intenta modificar.

En efecto, del tenor del recurso que en síntesis se ha reseñado en el motivo primero de esta resolución, se desprende que los errores de derecho denunciados se sustentan en que se habría acogido la demanda de terminación del contrato de arrendamiento con indemnización de perjuicios deducida por la arrendataria, bajo el supuesto del artículo 1932 del Código Civil, sin que el supuesto fáctico a partir del cual se construye -que el inmueble arrendado no contaba con recepción municipal- sea efectivo, toda vez que en concepto del recurrente, la recepción definitiva del local 6B se acreditó con el certificado de recepción definitiva de obra menor N°191/18, el plano que va adosado al referido certificado y el informe pericial acompañado a folio 99 de la carpeta electrónica de primera instancia y, que aun considerando que si lo es, este no es un caso en que el inmueble no es apto para el fin para el cual fue arrendado porque el inmueble si operó comercialmente. Sin embargo, esas circunstancias fácticas no se encuentran asentadas en el proceso sino que, por el contrario, en la sentencia en análisis se determinó que hasta el día 8 de enero de 2020 no se registra solicitud de recepción de las obras de construcción amparadas en el Permiso de Obra Menor Nº 131 de fecha 14 de agosto de 2019, esto es aquellas referidas a las obras de habilitación del Local 6-B y como consecuencia de aquello, no era posible para la arrendataria, en ese momento ni con posterioridad, obtener las autorizaciones de la I. Municipalidad de Concón y del Servicio de Impuestos Internos para destinarlo a la finalidad acordada en el contrato. Por estos motivos y demás razones expresadas en el fundamento vigésimo quinto del fallo de primer grado, reproducido en esa parte por el de segunda instancia, fue que se acogió la demanda de la arrendataria y se rechazaron las alegaciones formuladas por la impugnante.

SEXTO: Que, lo concluido en el motivo que antecede aplica también a los otros grupos de infracciones de ley colacionadas en el recurso, desde que, por el segundo grupo se cuestiona la aplicación del artículo 1933 del Código Civil en relación a la indemnización por daño emergente a la que fue condenado el recurrente, bajo el argumento de que aquella norma permite la indemnización por daño emergente solo en las circunstancias que son anteriores a la celebración al contrato y que el sustrato fáctico por el cual la demandante pretende fundamentar esta indemnización, no refiere a un vicio que haya tenido lugar con anterioridad al contrato, pues lo que se imputa como vicio -la falta de recepción definitiva del inmueble- habría sido consentida por la demandante como posible. Sin embargo, el yerro esgrimido implica nuevamente una alteración en los hechos asentados en el proceso, toda vez que supone establecer uno nuevo –el consentimiento del arrendatario– y contrariar lo ya establecido en el motivo vigésimo cuarto, en cuanto se dio por acreditado que a la fecha de celebración del contrato y en fecha posterior, el local 6B no se encontraba habilitado para los fines propios que se tuvieron a la vista al momento de celebrar el contrato. De esta manera, para arribar a la conclusión que pretende el recurrente, necesariamente se requiere una alteración de los hechos establecidos.

Lo propio puede decirse en torno al tercer grupo de infracciones señaladas en el recurso de casación, toda vez que la infracción a los artículos 1545 y 1489 del Código Civil se afinca en que fue la demandada reconvencional quien incurrió en incumplimiento de su obligación contractual, aserto contrario a lo establecido por los sentenciadores de la instancia, quienes consignaron como un hecho de la causa, que al día 8 de enero de 2020 no se registraba solicitud de recepción de las obras de construcción amparadas en el Permiso de Obra Menor Nº 131 de fecha 14 de agosto de 2019, esto es, aquellas referidas a las obras de habilitación del Local 6-B y, como consecuencia de aquello, no era posible para la arrendataria, en ese momento ni con posterioridad, obtener las autorizaciones de la I. Municipalidad de Concón y del Servicio de Impuestos Internos para destinarlo a la finalidad acordada en el contrato.

SÉPTIMO: Que, de esta manera, los yerros esgrimidos sustentados en la normas decisorias de los artículos 1489, 1545, 1932, 1933, 1950 y 1558 del Código Civil, resulta no sólo ser carente de fundamento sino que además, se construye en contra de los hechos asentados en el proceso, los que se intenta variar proponiendo otros que, a juicio del recurrente, se desprenderían probatoriamente del informe pericial y la documental a los que los sentenciadores del fondo restaron mérito de convicción, propósito inviable en un recurso de esta especie destinado a invalidar una sentencia en los casos expresamente establecidos por el legislador.

En consecuencia, y como lo ha sostenido reiteradamente esta Corte, en la casación se analiza únicamente la legalidad de una sentencia, lo que significa realizar un escrutinio respecto de la aplicación correcta de la ley y el derecho a los hechos tal y como soberanamente los han dado por probados o asentados los magistrados a cargo de la instancia, sin que este tribunal de casación pueda modificarlos a menos que se haya denunciado y comprobado la efectiva infracción de normas reguladoras del valor de la prueba, cuyo no es el caso.

Es por esto que tampoco concurre la infracción al cuarto grupo de normas, constituido por los artículos 19, 20 y 22 del Código Civil, como quiera que estas normas relativas a la interpretación de la ley, además, por si mismas, no tienen el carácter de decisoria de las litis.

OCTAVO: Que, en las condiciones antes dicha, la eventual transgresión normativa denunciada debe ser desestimada al haber sido construida como consecuencia de la contravención de normas reguladoras de la prueba, en particular, acerca del modo cómo los sentenciadores del fondo ponderaron el informe pericial y documental incorporados por la recurrente, por lo que forzoso es concluir que el recurso en análisis no puede prosperar.

NOVENO: Que, por lo antes razonado, al no haber incurrido los jueces del grado en los errores de derecho que se les atribuyen, el recurso de casación en el fondo debe ser desestimado por adolecer de manifiesta falta de fundamento.

Por estas consideraciones y lo dispuesto en los artículos 768 y 782 del Código de Procedimiento Civil, se rechaza el recurso de casación en el fondo interpuesto por el abogado Juan Magasich Capone, en representación de la parte demandada, en contra de la sentencia de siete de septiembre de dos mil veintiuno.

A los escritos folio N° 28.435-2022 y 45.912-2022: estése a lo resuelto.

Regístrese y devuélvase.

Redacción a cargo del Ministro señor Prado.

Rol N° 81.302-2021.

Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema por los Ministros Sr. Arturo Prado P., Sra. María Angélica Cecilia Repetto G, Sr. Diego Simpertigue L., y los Abogados Integrantes Sr. Héctor Humeres N. y Sr. Raúl Patricio Fuentes M. No firma la Ministra Sra. Repetto, no obstante haber concurrido a la vista del recurso y acuerdo del fallo, por estar haciendo uso de su feriado legal. Santiago, cuatro de julio de dos mil veintidós.