Incumplimiento contractual

Santiago, veintidós de septiembre de dos mil veintidós.

VISTOS:

En estos autos Rol C-124-2019 del Juzgado de Letras en lo Civil de Quirihue sobre terminación de contrato de arrendamiento de inmueble por falta de pago de las rentas, caratulados “nombre reservado con Sociedad Comercial Santa Blanca Limitada”, por sentencia de ocho de octubre de dos mil diecinueve se desestimó una excepción de incompetencia del tribunal planteada por la demandada, se acogió la demanda declarando terminado el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes y se dispuso que esa parte restituya al actor el inmueble arrendado y los bienes muebles singularizados en el contrato en el plazo que indica, con el pago de las rentas que señala, desestimando la indemnización de perjuicios pedida por la actora, sin costas.

Ambas partes apelaron el fallo y mediante resolución de dieciséis de diciembre de dos mil veinte, la Corte de Apelaciones de Chillán lo revocó en cuanto desestimaba el resarcimiento de perjuicios y en lo relativo a la eximición de la demandada de las costas de la causa, para condenar a esa parte al pago de ambos rubros, y lo confirmó en lo demás, con declaración relativa a la individualización del inmueble arrendado, el plazo de restitución de la propiedad y las rentas que debe solucionar la perdidosa.

La demandada impugnó ese pronunciamiento mediante recurso de casación en el fondo.

Se trajeron los autos en relación.

CONSIDERANDO:

PRIMERO: Que la recurrente acusa que el fallo infringe el artículo 6 inciso 1°, 1 inciso 1°, ambos de la Ley N° 18.101, en relación con el 1945, inciso 1°, del Código Civil.

Ello ha sucedido, en su opinión, en lo relativo a la decisión adoptada respecto de la pretensión indemnizatoria de la demandante, pues los jueces debieron resolverla en razón de lo previsto en el artículo 6 de la Ley N° 18.101 y no por lo estatuido en el artículo 1945 del Código Civil; es decir, aplicando la norma especial -conforme al mandato que en tal sentido se contiene en el primer inciso del artículo 1 de la Ley N° 18.101, en consonancia con lo previsto en el artículo 13 del Código Civil- y no acudiendo a la disposición de carácter general del código sustantivo, habida consideración a que ambos preceptos regulan de modo distinto una misma materia, contradicción que debió ser solucionada conforme al principio de especialidad.

Si bien la impugnante admite que se ha interpretado que no existiría semejante oposición porque la norma del artículo 1945 del código sustantivo está referida a una prestación indemnizatoria de la que no se ocupa el artículo 6 de la Ley N° 18.101, sobre la base de la doctrina que menciona, afirma que más allá del tenor literal de la aludida disposición del Código Civil, ella no trata sobre una indemnización de perjuicios conforme a los parámetros legales y doctrinarios requeridos por la legislación civil, sino que se refiere a una pena o sanción legal establecida para el caso del incumplimiento culpable del arrendatario que origina la terminación del contrato, caso en el cual –y a diferencia de toda prestación indemnizatoria- no es necesario acreditar la naturaleza y monto de los perjuicios, pues están señalados en la misma norma.

Por su parte –asegura-, el artículo 6 de la Ley N° 18.101 también prevé una sanción para el caso de que el arrendamiento termine por la expiración del tiempo estipulado para su duración, por la extinción del derecho del arrendador o por cualquier otra causa, estableciendo que en tal caso el arrendatario continuará obligado a pagar la renta de arrendamiento y los gastos por servicios comunes que sean de su cargo, hasta que efectúe la restitución del inmueble.

Se trata, entonces, de dos normas contradictorias que regulan sanciones legales diversas para el caso de terminación del contrato de arriendo, cuya aplicación debía resolverse según el criterio de especialidad, prefiriendo la contenida en el inciso 1° del artículo 6 de la Ley N° 18.101 y no la general del inciso 1° del artículo 1945 del Código Civil, como sucedió.

SEGUNDO: Que para un mejor entendimiento de las argumentaciones que explican el error de derecho que la demandada atribuye a la sentencia en el recurso de casación recién enunciado, es útil considerar, aunque estas materias no sean cuestionadas en el recurso de casación en análisis, que el fallo censurado desestimó una excepción de incompetencia absoluta alegada por la demandada, rechazó las defensas que esa parte opuso vinculadas a la extinción de la deuda por pago, confusión y compensación y acogió la demanda interpuesta en autos por nombre reservado en contra de la Sociedad Santa Blanca Limitada, declarando terminado el contrato de arrendamiento de inmueble que celebraron el día 17 de octubre de 2006, cuya vigencia se convino por el término de cinco años, renovables tácitamente, por la falta de pago de las rentas en que incurrió la arrendataria a contar del mes de marzo de 2019.

El fallo de primer grado dispuso que la demandada restituyera la propiedad dentro del plazo de 30 días corridos desde que la decisión quedara ejecutoriada, y la condenó al pago de las rentas de arrendamiento correspondientes al periodo comprendido entre el mes de marzo y junio de 2019, más las rentas devengadas durante la secuela del juicio y hasta el mes de octubre de 2021 –data de expiración del plazo convenido-, a razón de $500.000 mensuales, más intereses y reajustes legales, desestimando la demanda de indemnización de perjuicios interpuesta por el actor.

Esta última pretensión se fundó en lo estatuido en el artículo 1945 del Código Civil y el demandante reclamó, a título de resarcimiento por la terminación del contrato derivada de la culpa del demandado, el pago de las rentas por el tiempo que falte hasta el día en que el arriendo hubiera terminado sin desahucio, vale decir, hasta el día 1 de noviembre de 2021.

A este respecto, la demandada en su contestación aseveró que no existió culpa de su parte en el origen de la deuda reclamada, puesto que el propio demandante también estaba dotado de facultades para actuar a nombre de la arrendataria y pagar esas rentas.

La sentencia de primer grado rechazó la aludida indemnización al estimar el juzgador que el actor “…no ha acreditado en forma idónea la existencia de un actuar culpable del arrendatario, ni los daños que lo anterior le ocasionaron, la cual se reduce al no pago de las rentas de arrendamiento. Para poder decretar una indemnización de perjuicios, el tribunal debe analizar los antecedentes conforme a las reglas generales, debiendo exista (sic) una acción imputable al demandado, que exista un hecho imputable al deudor, la mora, un daño, y el vínculo causal lo que no ha sido acreditado por la parte demandante conforme a la carga de la prueba que le ha sido impuesta de conformidad a lo dispuesto en el artículo 1698 del Código Civil”.

TERCERO: Que ambas partes apelaron el fallo. El demandante instó por su revocación en lo relativo a la época fijada para la restitución del inmueble, pues fue diferida hasta que la sentencia quedara ejecutoriada y no al momento de que cause ejecutoria, respecto de las rentas que debía pagar la arrendataria -que han debido incluir el impuesto al valor agregado y extenderse hasta la restitución del inmueble- y en lo relativo al rechazo de la demanda de indemnización de perjuicios, en cuya virtud la demandada debía pagar, además, las rentas correspondientes al periodo comprendido entre los meses de julio de 2019 y octubre de 2021, data de terminación del plazo previsto en el contrato, con la consecuente condena en costas.

Por su parte, la demandada instó por el acogimiento de su excepción de incompetencia y de sus defensas relativas a la extinción de la deuda por confusión, pago y compensación.

CUARTO: Que el tribunal de alzada revocó la sentencia en lo relativo a la época de restitución del inmueble, al período que abarca las rentas adeudadas, imponiendo su pago más el impuesto convenido en el contrato desde el mes de marzo del año 2019 hasta que la restitución se efectúe, conforme a lo dispuesto en el artículo 6° de la Ley N° 18.101, y en lo que respecta a la indemnización de perjuicios reclamada.

En este punto y luego de transcribir el artículo 1945 del Código Civil, los juzgadores expresan que “el legislador expresamente dispone el pago de las rentas hasta el final del período contratado, en el evento que el contrato haya terminado por culpa del arrendatario, supuestos que concurren en la especie, toda vez que se estableció que el arrendatario demandado no cumplió su obligación de pagar el precio o renta de arrendamiento, dando lugar, por su culpa a la terminación del contrato respectivo”.

En opinión de los sentenciadores, como la convención no ha terminado naturalmente sino por culpa de la demandada que negligentemente no pagó las rentas, ello generó perjuicios a su contraparte que deben ser resarcidos y que, en la especie, están constituidos por las rentas que deja de percibir por todo el tiempo que debía regir la convención, cuestión que, al decir de los juzgadores, “no ha necesitado de prueba distinta a aquella que ha permitido tener por acreditada la existencia de la obligación y sus circunstancias, esto es, el contrato de subarrendamiento incorporado por el actor”.

En este entendido –prosigue el fallo- sólo cabe concluir que el arrendatario demandado debe indemnizar al arrendador demandante pagando las rentas de subarrendamiento que habría percibido éste hasta la terminación natural del arrendamiento por conclusión del plazo pactado, esto es, hasta el mes de Octubre de 2021, toda vez que la terminación del contrato se produciría el 1 de Noviembre de 2021.

De este modo y habiéndose ordenado con anterioridad el pago de las rentas hasta que la restitución se efectúe, concluyen los juzgadores que “si esta se lleva a efecto antes de octubre de 2021, debe la parte demandada pagar las rentas hasta éste último mes a título de indemnización de perjuicios”.

QUINTO: Que, como ya fue enunciado, la recurrente postula, en lo relativo a la prestación indemnizatoria reclamada en autos, que en la especie correspondía aplicar la norma especial del artículo 6 de la Ley N° 18.101 por sobre la disposición general del artículo 1945 del Código Civil, pues ambas normas regulan los efectos de una misma hipótesis de incumplimiento del contrato de arrendamiento.

Para abordar semejante reclamación, es necesario, antes que todo, dilucidar si ambas normas se refieren a una misma situación.

SEXTO: Que el artículo 6 de la Ley N° 18.101 prescribe: “Cuando el arrendamiento termine por la expiración del tiempo estipulado para su duración, por la extinción del derecho del arrendador o por cualquier otra causa, el arrendatario continuará obligado a pagar la renta de arrendamiento y los gastos por servicios comunes que sean de su cargo, hasta que efectúe la restitución del inmueble”.

A su turno, el artículo 1945 del Código Civil dispone, en lo que interesa, que “Cuando por culpa del arrendatario se pone término al arrendamiento, será el arrendatario obligado a la indemnización de perjuicios, y especialmente al pago de la renta por el tiempo que falte hasta el día en que desahuciando hubiera podido hacer cesar el arriendo, o en que el arriendo hubiera terminado sin desahucio”.

SÉPTIMO: Que es necesario puntualizar que el Código Civil sometió el contrato de arrendamiento de bienes raíces urbanos a las reglas generales del arrendamiento de cosas y a las especiales del párrafo 5º del Título XXVI, denominado “Reglas particulares relativas al arrendamiento de casas, almacenes y otros edificios”. En este régimen común se inserta el artículo 1945, disponiendo que el arrendatario queda obligado al pago de la renta y por el período que falte “hasta el día que desahuciado hubiere podido hacer cesar el arriendo, o en que el arriendo hubiere terminado sin desahucio”, sólo en el evento que dicha conclusión anticipada del contrato lo sea por su culpa, pudiendo eximirse de ese pago subarrendando bajo su responsabilidad y prestando garantía competente.

Con posterioridad, el legislador comenzó a dirigir este contrato mediante sucesivos cuerpos normativos, principiando en el año 1932 con la dictación del Decreto Ley 520, de 20 de agosto de ese año. Luego, otros cuerpos legales fueron ocupándose de las particularidades del contrato, hasta que el 29 de enero de 1982 se dictó la Ley Nº 18.101, la que su artículo 6 estatuye que en el evento que el contrato termine por cualquier causa –es decir, también por la falta de pago de las rentas-, el arrendatario continuará obligado a pagar la renta de arrendamiento y los gastos por servicios comunes que sean de su cargo, “hasta que efectúe la restitución del inmueble”. La disposición, entonces, solo define el lapso hasta el cual corresponde el pago de la renta, como contrapartida al ejercicio de la tenencia material del inmueble que le ha sido conferida y no dice relación con un resarcimiento justificado en la falta de pago de la renta.

OCTAVO: Que, siendo así, no es posible colegir que el artículo 6 de la Ley N° 18.101 haya derogado expresa o tácitamente el artículo 1945 del Código Civil, ni tampoco que aquél prevalezca por sobre éste en razón de un criterio de especialidad, pues la primera de estas disposiciones únicamente se limita a indicar que el arrendatario, una vez terminado el contrato, debe continuar pagando la renta mientras ocupe la cosa arrendada. En cambio, la segunda disposición se refiere a los efectos indemnizatorios que se producen por la terminación de un contrato de arrendamiento por culpa del arrendatario y al, efecto, regula el resarcimiento equiparando los perjuicios a las rentas a que habría tenido derecho por un período que varía según dos hipótesis distintas; una, el tiempo que falte “hasta el día en que desahuciando hubiera podido hacer cesar el arriendo” y otra, que atiende al lapso “en que el arriendo hubiera terminado sin desahucio”.

La norma, en consecuencia, compensa al arrendador el lucro cesante sufrido con ocasión de la terminación de contrato.

NOVENO: Que, entonces, los jueces no se equivocan al concluir que la indemnización de perjuicios derivada del incumplimiento del contrato es, precisamente, un tema no regulado en la Ley N° 18.101, de modo que para resolverlo, debía recurrirse a las disposiciones correspondientes del Código Civil, específicamente, a su artículo 1945, que expresamente prevé un término especial para el pago de las rentas, en el evento que la convención haya concluido por culpa del arrendatario.

DÉCIMO: Que, no obstante, la aplicación del aludido artículo 1945 del Código Civil requiere del establecimiento de una circunstancia esencial, cual es, la culpa del arrendatario, pues es esa negligencia la que lo obliga al pago de la indemnización del lucro cesante sufrido por su contraparte.

Ese elemento subjetivo, a diferencia de lo que sugieren los juzgadores, no puede entenderse concurrente con la mera infracción contractual. Como es de sobra conocido en el derecho de daños, cada uno de esos elementos constituyen, junto a otros, presupuestos distintos y especiales cuya concurrencia conjunta autoriza la procedencia de una prestación resarcitoria, diferenciación que es reconocida expresamente en el artículo 1945 del código sustantivo, pues hace referencia explícita a ese aspecto, el que, sin embargo, el fallo no ha establecido.

En consecuencia, aun cuando no existe la antinomia que denuncia la recurrente, igualmente lleva razón al alegar que no procedía la aplicación del artículo 1945 del Código Civil y que correspondía pagar las rentas solo hasta la restitución de la propiedad.

UNDÉCIMO: Que, en esas condiciones, es ineludible concluir que, en la especie, no se configuran los requisitos que hacen procedente la indemnización pedida por la parte demandante, la que equivocadamente ha sido concedida por los juzgadores mediante una errónea aplicación del artículo 1945 del Código Civil, desacierto que ha tenido influencia sustancial en lo resolutivo y que debe ser enmendado, privando de valor al fallo que la contiene.

Por estas consideraciones y visto además lo dispuesto en las normas legales citadas y en los artículos 764, 765, 767 y 805 del Código de Procedimiento Civil, se acoge el recurso de casación en el fondo deducido por el abogado Rodrigo Andrés Sanhueza Sierpe, en representación de la parte demandada, en contra la sentencia dictada por la Corte de Apelaciones de Chillán el dieciséis de diciembre de dos mil veinte, la que se invalida y se reemplaza por la que se dicta acto continuo, sin nueva vista, pero separadamente.

Regístrese.

Redacción a cargo del abogado integrante señor Munita L.

N° 4.070-2021.

Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema por los Ministros Sr. Arturo Prado P., Sr. Rodrigo Biel M.(s), Sr. Miguel Vázquez P. (S) y Abogados Integrantes Sr. Diego Munita L. y Sr. Raúl Fuentes M.

No firman el Ministro (s) Sr. Vázquez y el Abogado Integrante Sr. Fuentes no obstante haber concurrido ambos a la vista del recurso y acuerdo del fallo, por haber terminado su periodo de suplencia el primero y ausente el segundo.