Leyes reguladoras de la prueba

Santiago, dieciséis de diciembre de dos mil veintidós.

VISTO:

En este procedimiento ordinario de cumplimiento de contrato con indemnización de perjuicios seguido ante el Juzgado de Letras y Garantía de Pucón, bajo el Rol C-161-2019, caratulado “nombre reservado con El Lago Inmobiliaria y Comercial SPA”, por sentencia de treinta y uno de marzo de dos mil veinte, se acogió parcialmente la demanda y se condenó a la demandada Sociedad El Lago Inmobiliaria y Comercial SpA a pagar al actor la suma de $53.550.000 por concepto de comisión de los servicios de corretaje.

Apelada esta sentencia por ambas partes, la Corte de Apelaciones de Temuco en fallo de dieciocho de enero de dos mil veintiuno la revocó en cuanto se condenaba a la Sociedad Inmobiliaria El Lago Comercial SpA, y en su lugar condenó a la demandada principal Sociedad Inmobiliaria Najwa y Amira SpA, confirmando en lo demás la referida sentencia.

En contra de esta última determinación, la parte demandada interpuso recurso de casación en el fondo.

Se ordenó traer los autos en relación

CONSIDERANDO:

PRIMERO: Que, el recurrente señala como normas infringidas los artículos 1489, 1540, 1545 y 1546 del Código Civil, 48 y 234 del Código de Comercio y 6 de la Ley N°18.796.

Refiere que en la sentencia objeto del recurso se dejó asentado que las labores de corretaje que permitieron la prosperidad del negocio fueron las realizadas por la corredora de propiedades del vendedor, doña nombre reservado y por el representante legal de la compradora. De manera que no habiéndose acreditado que las gestiones del actor en su labor de corredor fueron las que permitieron la celebración del negocio, no se encontraría acreditada la existencia del contrato de corretaje y por ende se infringe el artículo 1489 del Código Civil. Agrega que el actor escondió y soslayó las negociaciones e intermediaciones realizadas por la corredora doña nombre reservado, mismas respecto de las cuales solo se pronunció en su escrito de réplica alegando un “canje”.

Sostiene que la figura de la promesa del hecho ajeno no tiene cabida en la especie, pretendiéndose en la demanda que la Inmobiliaria Najwa y Amira SpA responda por el contrato celebrado por don nombre reservado, fundando la pretensión en la promesa de hecho ajeno del artículo 1450 del Código Civil debido a la frase contenida en la carta oferta del 15 de mayo del año 2018, que faculta al oferente para comprar para sí o para un tercero, por lo que, habiendo comprado otro, este debe pagar los honorarios devengados. Añade que en la especie no puede existir promesa de hecho, debido a que quien efectúa la promesa por otro debe carecer de la representación de aquel, y en el caso de autos se encontraría acreditado que el señor nombre reservado es el representante legal de las sociedades demandadas.

Agrega que en la sentencia se infringe el artículo 6 de la Ley N°18.796, debido a que en el considerando sexto del fallo de primera instancia, que la Iltma. Corte reafirma, al determinar la legislación aplicable recurre al artículo 1 del Decreto 1205 del año 1944 del Ministerio de Economía que aprueba el Reglamento de los Corredores de Propiedades y que define las labores de los corredores de propiedad, no obstante estar esta última norma derogada por la primera, de manera que al pretender darle aplicación al caso concreto, solo se vulnera e infringe la ley que la dejó sin valor en nuestro ordenamiento jurídico. Insiste que aun cuando la norma se encontrare vigente, ella ordena el pago de la comisión respectiva contra la prestación efectiva del servicio de corretaje y, afirma que tal como quedó establecido en la causa, esta labor no fue ejecutada por el actor, por lo que, igualmente no tendría aplicación.

Concluye solicitando que se invalide la sentencia recurrida y en su reemplazo se dicte una sentencia que rechace la demanda.

SEGUNDO: Que, para una acertada resolución del asunto, resulta conveniente dejar constancia de las siguientes actuaciones del proceso:

1.- Don nombre reservado, corredor de propiedades, interpuso demanda de cumplimiento de contrato e indemnización de perjuicios en contra de la compañía Inmobiliaria Najwa y Amira SpA y subsidiariamente en contra de la compañía Sociedad El Lago Inmobiliaria y Comercial SpA.

Señala que en el mes de marzo del año 2018 don nombre reservado le encomendó la gestión de búsqueda de una propiedad dentro de la ciudad de Pucón para ser adquirida por él o alguna sociedad relacionada con él. Refiere que a partir de esa fecha tomó contacto con la corredora de propiedades nombre reservado, quien por su parte tenía un cliente, don nombre reservado, quien era propietario de un inmueble ubicado en la ciudad de Pucón de las características buscadas por el Sr. nombre reservado.

Indica que se solicitó a don nombre reservado la suscripción de una Carta Oferta, la que fue firmada el 15 de mayo de 2018, estableciéndose que por medio de la oficina de corretaje Virgilio Propiedades, representada por nombre reservado, la Sociedad El Lago Inmobiliaria y Comercial SpA, representada por nombre reservado ofrecía comprar la propiedad a nombre de don nombre reservado, ubicada en domicilio reservado, inscrita a fojas 147, N° 126 del año 1985, de una superficie de 25 metros de frente por 50 metros de fondo; el precio oferta fue por la suma de $1.550.000.000; la comisión del corredor sería el equivalente al 3% más IVA del valor total de la compraventa efectiva. Agrega que la propuesta tendría una duración de diez días hábiles a contar de esa fecha, lapso durante el cual el interesado se comprometía a esperar la respuesta del propietario. Además señala que se estableció la facultad de don nombre reservado, si resultaba el negocio, de comprar para sí o que pudiera hacerlo otra persona o empresa.

Sostiene que mediante escritura pública de 5 de febrero del 2019 otorgada ante el Notario Público de Pucón, se suscribió el contrato de compraventa e hipoteca general, en virtud del cual don nombre reservado vende, cede y transfiere a la sociedad “Inmobiliaria Najwa y Amira SpA”, para quien compra y acepta su representante legal don nombre reservado, la misma propiedad que ofreciera comprar mediante Carta de Oferta de fecha 15 de mayo del año 2018.

El actor afirma que cumplió a cabalidad su gestión de negocios, buscando la propiedad y acercando a las partes en sus tratativas para que finalmente acordaran la suscripción del contrato de compraventa, sin embargo, al momento de suscribirse la respectiva escritura pública de compraventa definitiva, fue excluido de participar en dichos trámites y finalmente debió enterarse por terceras personas que el negocio había terminado exitosamente, siendo hasta la fecha imposible contactarse con su cliente y cobrar sus honorarios, no obstante que ellos habían sido negociados, consensuados y formalizados en la misma Carta de Oferta de la propiedad suscrita por la demandada, legalmente representada. Agrega que estos honorarios que debieron pagarse el día de la celebración de la compraventa, ascendían a una suma de dinero equivalente al tres por ciento del precio pagado por la compradora. Este porcentaje significaba la suma de $45.000.000 a lo que se debía agregar el IVA, lo que da en su favor un total a pagar de $53.550.000.

Sostiene que lo que se celebró entre el demandante y la demandada fue un contrato de corretaje plasmado en la Carta Oferta; la declaración en ella contenida no iba dirigida al dueño del inmueble, ya que si acepta la oferta le era indiferente quien es el comprador definitivo, sino que se hace al corredor de propiedades, asegurándole que quien sea en definitiva la persona natural o jurídica quien compre la propiedad, es nombre reservado personalmente o a través de una persona jurídica distinta, quien está celebrando el contrato, por lo que la persona quien en definitiva compre es la que debe cumplir con la obligación de pagar la comisión.

Concluye solicitando que se condene a las demandadas a pagar a don nombre reservado, por concepto de comisiones adeudadas por servicios de corretaje la suma de $53.550.000 o la que el tribunal determine conforme al mérito del proceso, más el impuesto al valor agregado respectivo; se les condene a pagar por concepto de la indemnización del daño moral sufrido por el demandante la suma de $30.000.000 o la suma que el tribunal determine conforme al mérito de autos. En subsidio, y para el caso de que se determine que la legitimada pasiva en el presente juicio es Sociedad El Lago Inmobiliaria y Comercial SpA, declarar que se acoge en todas sus partes la demanda respecto de ella.

2.- Las demandadas en su escrito de contestación conjunta solicitaron el rechazo de la demanda. Sostienen la inexistencia de contrato de corretaje entre el demandante y el sr. nombre reservado, única persona que aparece suscribiendo como oferente la Carta Oferta y con mayor razón, no existiría respecto de las sociedades demandadas, quienes ninguna participación habrían tenido en estos hechos.

Refieren que

la única relación que hubo entre el sr. nombre reservado, que obró a título personal y el demandante Sr. nombre reservado, es la denominada Carta Oferta en que se manifestaba la intención del suscriptor de adquirir una propiedad cuya venta se encontraba encomendada de modo exclusivo al demandante por su dueño, porque en la Carta Oferta no hay encargo alguno, sino una oferta de compra que no fue aceptada. Afirma que no hay gestiones de corretaje que hacer, solo aceptar o rechazar la oferta.

Indican que es falso que el demandante siguiera con las negociaciones para acercar las posiciones y lograr que el negocio se concretara, pese a que el plazo establecido en la carta oferta había vencido. Afirma que el Sr. nombre reservado no realizó ninguna gestión con el vendedor con posterioridad al momento en que se rechazó la oferta. Agregan que desde esa época se le excluyó de modo expreso por el vendedor de toda clase de intervención en la futura venta del inmueble. Señalan que el demandante nunca más tomó contacto con el dueño.

Afirman que fue la corredora de propiedades doña nombre reservado quien intervino como tal e intermedió y posibilitó la concreción del negocio, no teniendo injerencia alguna el demandante.

Señalan que las demandadas carecen de legitimación pasiva, pues quien suscribe la Carta Oferta es don nombre reservado como persona natural, ya que la sociedad que inicialmente se había identificado en ella fue borrada antes de presentarse al destinatario y probable vendedor, sin embargo, agregan, el Sr. nombre reservado no ha sido demandado en esta causa, no obstante que él era quien habría manifestado su interés de adquirir una propiedad en la ciudad de Pucón y que constituiría el objeto del corretaje.

3.- El juez de primer grado acogió parcialmente la demanda de cumplimiento de contrato con indemnización de perjuicios y condenó a la Sociedad El Lago Inmobiliaria y Comercial SpA”, representada por don nombre reservado a pagar al actor por concepto de comisiones adeudadas por servicios de corretaje la suma de $53.550.000, rechazándola en todo lo demás.

4.- La Corte de Apelaciones de Temuco revocó la sentencia de primer grado en cuanto acogía la alegación de falta de legitimación pasiva opuesta por la demandada Inmobiliaria Najwa y Amira SpA, declarando en su lugar que ella quedaba rechazada y, en consecuencia, condena a la demandada principal Sociedad Inmobiliaria Najwa y Amira SpA, a pagar las sumas señaladas en la sentencia, confirmado en lo demás apelado el fallo del a quo.

TERCERO: Que, la sentencia censurada ha establecido como hechos de relevancia jurídica los siguientes:

1.- Entre el demandante y la demandada Sociedad El Lago Inmobiliaria y Comercial SpA”, representada por don nombre reservado, existió un vínculo contractual consistente en un contrato de corretaje de propiedades.

2.- En Carta Oferta de 15 de mayo de 2018, se señala que por el exclusivo intermedio de la oficina de corretaje Virgilio Propiedades representada por el Sr. nombre reservado., Rut. RUT reservado, se ofrece comprar al dueño de la propiedad ubicada en domicilio reservado, Rol 54-2 inscrita a fojas 147 n°126 del año 1985, de una superficie de 25 mt., de frente por 50 mt., de fondo, a nombre de nombre reservado, la cual deslinda al norte en domicilio reservado mts, hoy Avda. Libertador B. O’Higgins, al sur, nombre reservado en 25 mts, oriente, Raúl y nombre reservado, y poniente nombre reservado.

En el numeral 2 consta el precio oferta de $1.550.000.000.

En el numeral 3 se señala la comisión del corredor, indicándose que para el pago de la comisión del corredor Sr. nombre reservado, Rut. RUT reservado, entregará ante notario un vale vista equivalente al 3% más IVA, del valor total de la compraventa efectiva acordada de la propiedad antes individualizada. Este quedará en poder y custodia de la notaria que se designe, el que podrá ser cobrado por el corredor una vez firmada la escritura de compraventa respectiva e inscrita a nombre del comprador en el Conservador de Bienes Raíces de Pucón.

3.- El actor fue desplazado de la gestión del negocio, toda vez que al haber iniciado las tratativas y haber gestionado la negociación, fue exonerado del mismo, llevándose la operación subsecuente entre la corredora del vendedor, doña nombre reservado y el representante legal de la sociedad compradora, don nombre reservado, cuestión que se materializó finalmente con la suscripción de la escritura pública de compraventa e Hipoteca General Repertorio N° 367 del año 2019 de fecha 5 de febrero del 2019, otorgada ante el notario de Pucón don Luis Enrique Espinoza Garrido, mediante la cual don nombre reservado vende, cede y transfiere a la sociedad Inmobiliaria Najwa y Amira SpA, para quien compró y aceptó su representante don nombre reservado, el inmueble Rol de avalúos 54-2 de la comuna de Pucón, en la suma de $1.500.000.000 y la inscripción de la propiedad a nombre de Inmobiliaria Najwa y Amira SpA, a fojas 148 N° 289 en el Registro de Propiedades del Conservador de Bienes Raíces de Pucón, del año 2019.

4.- Don nombre reservado firmó la Carta Oferta en representación de la Sociedad El Lago Inmobiliaria y Comercial SpA, reservándose el derecho a comprar para sí o a nombre de otra persona o empresa.

CUARTO: Que, sobre la base de los hechos asentados según lo reseñado en el motivo que precede, los jueces del grado comparten las reflexiones del a quo, a excepción del motivo séptimo referido a la falta de legitimación pasiva del demandado Inmobiliaria Najwa y Amira SpA., que eliminan y agregan previa cita legal del artículo 1450 del Código Civil, que aceptada la oferta, le es indiferente al demandante quien es el comprador definitivo, pues para los jueces de segundo grado, quien compre la propiedad, sea esta una persona natural o jurídica, es quien debe cumplir con la obligación de pagar los honorarios, siendo esta la Sociedad Inmobiliaria Najwa y Amira SpA.

QUINTO: Que, del examen del recurso se advierte que pese a denunciar infracción a las normas sustantivas que regulan los efectos de las obligaciones, los argumentos principales se dirigen a desvirtuar los hechos que han sido asentados por los sentenciadores y, al efecto, es pertinente recordar que solamente los jueces del fondo se encuentran facultados para fijar los hechos de la causa, de manera que efectuada correctamente esta labor en atención al mérito de las probanzas aportadas, resultan ser inamovibles conforme a lo prescrito en el artículo 785 del Código de Procedimiento Civil. Su revisión no es posible por la vía de la nulidad, salvo que se haya denunciado de modo eficaz la vulneración de las leyes reguladoras de la prueba, lo que en la especie no ha acontecido.

En efecto, del tenor del recurso que en síntesis se ha reseñado en el motivo primero de esta resolución, se desprende que los errores de derecho denunciados se sustentan en que se habría acogido la demanda de cumplimiento de contrato con indemnización de perjuicios, condenándose a la Sociedad Inmobiliaria Najwa y Amira SpA., a pagar al actor por concepto de comisiones adeudadas por servicios de corretaje la suma de $53.550.000, sin que el actor hubiese tenido participación en las labores de corretaje que permitieron la prosperidad del negocio, toda vez que en concepto del recurrente, las labores de corretaje que permitieron la prosperidad del negocio fueron llevadas a cabo por doña nombre reservado, corredora de propiedades del vendedor y por el representante legal de la compradora. Sin embargo, contrariamente a lo sostenido por el recurrente, en la sentencia en análisis se determinó que el demandante luego de haber iniciado las tratativas y haber gestionado la negociación, fue exonerado del mismo, de lo que se infiere la participación del demandante a lo menos en la génesis de la negociación. Por tal motivo y demás razones expresadas en los fundamentos noveno y décimo del fallo del a quo primer grado, reproducido por el de segunda instancia, fue que se acogió la demanda de cumplimiento de contrato y se rechazaron las alegaciones formuladas por la impugnante.

SEXTO: Que, así entonces, lo que el tenor del recurso deja en evidencia, es que las argumentaciones medulares que contiene, en cuanto a la infracción de normas sustantivas, se construyen sobre la base de la impugnación de la valoración que de las probanzas rendidas hicieron los jueces del mérito y de esa forma pretende obtener, por esta vía, una nueva ponderación de los mismos para asentar hechos útiles a los propósitos de su defensa. Tal pretensión no es posible desde que el tribunal -en uso de sus facultades privativas- estimó que el actor luego de haber iniciado las tratativas y haber gestionado la negociación, fue exonerado del mismo.

SÉPTIMO: Que, en consecuencia, habiéndose hecho descansar el recurso de casación en el fondo en supuestos de hecho que no están establecidos en la causa, y que difieren de los asentados por los jueces del fondo, inamovibles para esta Corte de Casación, no cabe sino concluir que el mismo no puede tener acogida por adolecer de manifiesta falta de fundamento.

OCTAVO: Que, por último, la pretendida infracción al artículo 6 de la Ley N°18.796 ninguna influencia substancial ha tenido en lo dispositivo del fallo, como quiera que el artículo 6° de la Ley N°18.796, de 24 de mayo de 1986, que derogó el Decreto N°1.205, de 1944, del Ministerio de Economía y con ello, las normas que regulaban el corretaje de propiedades, pasando desde entonces a ser una actividad que cualquiera puede realizar, sin limitaciones ni exigencias previas, por lo que desde un punto de vista formal, puede ser corredor una persona natural o jurídica que tenga inicio de actividades ante el Servicio de Impuestos Internos y patente comercial municipal, no ha sido el factor determinante en el sentido de la sentencia.

Por estas consideraciones y de conformidad, además, con las facultades previstas en los artículos 781 y 782 del Código de Procedimiento Civil, se rechaza el recurso de casación en el fondo, deducido por el abogado Moisés Ignacio López Méndez, en representación de la parte demandada, en contra de la sentencia de dieciocho de enero de dos mil veintiuno de la Corte de Apelaciones de Temuco.

Regístrese y devuélvase.

Redacción a cargo del abogado integrante Sr. Enrique Alcalde R.

Rol N° 18.980-2021.

Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema, por los Ministros Sra. Andrea Muñoz S., Sr. Arturo Prado P., Sr. Mauricio Silva C., Sra. María Angélica Repetto G. y Abogado Integrante Sr. Enrique Alcalde R.

No firman las Ministras Sra. Muñoz y Sra. Repetto, no obstante haber concurrido ambas a la vista del recurso y acuerdo del fallo, por estar en comisión la primera y con licencia médica la segunda.