Influencia sustancial en lo dispositivo del fallo

Santiago, tres de enero de dos mil veinticuatro.

VISTO:

En estos autos Rol N° 586-2021, del Juzgado de Letras de Los Andes, sobre juicio sumario de precario, caratulados "nombre reservado con nombre reservado", comparece nombre reservado y deduce acción en contra de nombre reservado, la que funda en que con fecha 04 de julio de 2019, según escritura pública de contrato de compraventa, ante la Notaría de doña nombre reservado, adquirió la propiedad de Calle nombre reservado°1596 Block 13, departamento N°21, Villa Alto Aconcagua, Comuna de Los Andes, inscrita a su nombre a fojas 1950 vuelta Número 2495, del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de Los Andes del año 2020. Señala que por mera tolerancia de su parte y sin que exista contrato de ninguna especie, la demandada ocupa el inmueble de su propiedad, por lo que solicita se acoja la demanda, condenando a la demandada a restituir el inmueble dentro de tercer día de ejecutoriada la sentencia, o en el plazo que el tribunal se sirva fijar, bajo apercibimiento de lanzarla, con todos los demás ocupantes, con fuerza pública, con costas.

La parte demandada contestando solicitó el rechazo de la acción argumentando que no se dan los requisitos legales que la hagan procedente pues ocupa la propiedad desde el 20 de junio del año 2017 en virtud de un contrato de promesa celebrado con nombre reservado, anterior propietario del inmueble sublite, con fecha 24 de abril de 2018, por el cual se le prometió vender el inmueble en la suma de $4.000.000, suma de la que pagó $790.000 al momento de celebrar la promesa y el saldo de $3.210.000, en 15 cuotas, las 14 primeras por la suma de $200.000 y una última de $210.000, a partir del día 30 de mayo de 2018, de manera que a la fecha ya ha sido pagada la totalidad del precio pactado. Menciona que el contrato prometido se celebraría el 30 de diciembre de 2019, sin embargo, pese a sus numerosos requerimientos, el promitente vendedor se ha negado a cumplir, enterándose por la presente demanda la razón de ello, pues es evidente que ha procedido a vender la propiedad estando pendientes las obligaciones del contrato de promesa celebrado. Indica que consta de la cláusula octava del contrato de promesa que el promitente vendedor le hizo entrega material del inmueble con fecha 20 de junio de 2017, bajo el amparo de dicho contrato.

Por sentencia treinta de junio de dos mil veintidós el juez de dicho Tribunal acogió la demanda y ordenó a la demandada restituir el inmueble sublite.

El apoderado de la parte demandada interpuso recurso de apelación en contra de dicho fallo y la Corte de Apelaciones de Valparaíso, por sentencia de uno de marzo de dos mil veintitrés, lo confirmó.

En contra de esta última sentencia dicha parte deduce recurso de casación en el fondo, solicitando se acoja en todas sus partes y se disponga la anulación del fallo recurrido, dejándolo sin efecto, y en su lugar se dicte la respectiva sentencia de reemplazo que rechace la demanda de precario en todas y cada una de sus partes, con costas del recurso.

Se trajeron los autos en relación.

Y TENIENDO EN CONSIDERACIÓN:

PRIMERO: Que la recurrente sostiene en su libelo de nulidad sustancial que la sentencia impugnada ha infringido el artículo 2195, inciso segundo del Código Civil, pues refiere estar plenamente acreditado en autos que su parte cuenta con un título que justifica la ocupación, el cual corresponde al contrato de promesa de compraventa que ella celebró con el antecesor en el dominio de la actora. Expone que como lo ha dicho frecuentemente nuestra máxima judicatura, el precario es una cuestión de hecho y constituye un impedimento a que se establezca que el tenedor tenga alguna clase de justificación para ocupar la cosa cuya restitución se solicita, aparentemente seria o grave, sea que vincule al actual dueño con el ocupante o a este último con la cosa, aunque sea de lo aparentemente ajeno. Entonces, si es un hecho establecido que su parte ocupa el inmueble en virtud del contrato de promesa de compraventa celebrado con el antecesor en el dominio de la actora, se debe inferir que la ocupación no lo es por ignorancia o mera tolerancia de esta última, lo que impide que prospere la acción intentada.

SEGUNDO: Que los jueces del grado establecieron como hechos de relevancia jurídica los que siguen:

a.- La actora es dueña del inmueble ubicado en domicilio reservado.

b.- El inmueble se encuentra ocupado por la demandada.

c.- La demandada acompañó en autos un contrato de promesa de compraventa celebrado por instrumento privado, no objetado, de fecha 24 de abril de 2018, entre ella como promitente compradora y nombre reservado, como promitente vendedor, en virtud del cual tiene por acreditado que este último, quien fuera el anterior dueño, prometió vender, ceder y transferir a la demandada el inmueble objeto del litigio.

TERCERO: Que sobre la base de los hechos reseñados precedentemente los jueces del fondo acogieron la acción de precario deducida por nombre reservado, exponiendo, en lo que atañe al recurso, que si bien la demandada aduce ocupar la propiedad en virtud de un contrato de promesa de compraventa celebrado con el antiguo propietario del bien, le es inoponible a la demandante.

CUARTO: Que, entrando al análisis del recurso, es necesario tener presente que éste sólo versa sobre la configuración de los requisitos de la acción de precario en este juicio.

Cabe considerar entonces, en primer lugar, que de conformidad al artículo 2174 del Código Civil el comodato o préstamo de uso es un contrato en que una de las partes entrega a la otra gratuitamente una especie, mueble o raíz, para que haga uso de ella, y con cargo de restituir la misma especie después de terminado el uso.

Por otra parte, de acuerdo al artículo 2194 del mismo código, el comodato toma el título de precario si el comodante se reserva la facultad de pedir la restitución de la cosa prestada en cualquier tiempo.

Finalmente, el artículo 2195 indica que se entiende precario cuando no se presta la cosa para un servicio particular ni se fija tiempo para su restitución, constituyendo también precario la tenencia de una cosa ajena, sin previo contrato y por ignorancia o mera tolerancia del dueño.

QUINTO: Que, en cuanto a la infracción del artículo 2195 del Código Civil, de manera uniforme esta Corte Suprema ha sostenido que los presupuestos de hecho de la acción de precario instituida en el inciso segundo del artículo 2195 del Código Civil son, en primer término, que la parte demandante sea dueña del bien cuya restitución solicita; en segundo lugar, que el demandado ocupe dicho bien y, por último, que tal ocupación sea sin previo contrato y por ignorancia o mera tolerancia de su dueño. Pues bien, la carga de la prueba de las dos primeras exigencias corresponde siempre al actor, pero una vez que acredita que es propietario del bien y que éste es ocupado por el demandado, es sobre este último en quien recae el peso de probar que esa ocupación está justificada por un título o contrato.

SEXTO: Que, como se dijera precedentemente, en el caso de autos, los magistrados de la instancia establecieron como hechos de la causa que la actora es dueña del inmueble sub lite y que la demandada se encuentra actualmente ocupando la propiedad.

SÉPTIMO: Que, en consecuencia, corresponde dilucidar si la sentencia impugnada aplicó correctamente el derecho en cuanto estimó que la demandada ocupaba la propiedad por mera tolerancia de su propietaria.

Al efecto resulta pertinente tener en especial consideración las palabras de que, sobre este punto, se sirve la ley en la norma citada. Señala el referido precepto que "constituye también precario la tenencia de una cosa ajena sin previo contrato y por ignorancia o mera tolerancia del dueño".

Luego, aparece como elemento inherente del precario la absoluta y total ausencia de todo vínculo jurídico entre el dueño y el tenedor de la cosa, esto es, una tenencia meramente sufrida, permitida, tolerada o ignorada, sin fundamento, apoyo o título jurídicamente relevante.

En consecuencia, la cosa pedida en la acción de precario, esto es, la dirigida a obtener la restitución o devolución de una cosa mueble o raíz, encuentra su justificación en la carencia absoluta de nexo jurídico entre quien tiene u ocupa esa cosa y el dueño de ella o entre aquél y la cosa misma.

OCTAVO: Que la expresión contrato ha sido definida por el legislador en el artículo 1438 del Código Civil, como el “acto por el cual una parte se obliga para con otra a dar, hacer o no hacer alguna cosa”. Si bien este es el concepto legal, la expresión que utiliza el inciso segundo del artículo 2195 citado se ha entendido en términos más amplios, en el sentido que la tenencia de la cosa ajena, para que no se entienda precario, debe al menos sustentarse en un título, es decir, en un antecedente jurídico al que la ley le reconozca la virtud de justificarla, aun cuando no sea de origen convencional o contractual.

Lo relevante, no obstante lo antes expuesto, es que ese título resulte oponible al propietario, de forma tal que la misma ley lo coloque en la obligación de respetarlo y, como consecuencia de lo anterior, de tolerar o aceptar la ocupación de una cosa de que es dueño por otra persona distinta que no tiene sobre aquélla ese derecho real.

NOVENO: Que, en razón de lo anterior, ese título que justifica la ocupación no necesariamente deberá emanar del actual propietario, evento en el cual resultará indiscutible que le empece.

En el caso de autos, la demandada, para justificar la tenencia del predio, acompañó un contrato de promesa de compraventa del inmueble sub judice celebrado entre ella y el anterior propietario del inmueble. En la cláusula octava de dicho contrato se señala que “La entrega material del inmueble se realizó con fecha 20 de junio de 2017”. Este título reúne las características a que se ha hecho mención precedentemente, por cuanto el ordenamiento le reconoce la virtud de vincular jurídicamente al tenedor con el predio, de forma tal de situar al propietario en posición de tener que respetar esa tenencia. Dicho de otro modo, el título esgrimido resulta oponible a la demandante, dueña inscrita del inmueble, esto es, le empece, de forma tal que se encuentra en el imperativo de tolerar la ocupación y discutir en otro procedimiento su terminación.

El profesor don Ramón H. nombre reservado sobre este mismo punto ha expuesto que “la acción de precario exige que el tenedor no pueda justificar que la tenencia emana de un título; pero no exige que el título justificativo haya de emanar del dueño demandante. Si proviene de un contrato celebrado con un anterior propietario, la ocupación no se justifica por la mera tolerancia del actual propietario o por su ignorancia”. (Revista de Derecho N° 195, año LXII (Enero-Junio 1994), Universidad de Concepción, Autor: Ramón H. nombre reservado, Comentario de Jurisprudencia 5, Precario. Arrendamiento celebrado con anterior propietario. Inoponibilidad del arrendamiento. Fraude al acreedor).

DÉCIMO: Que, con todo lo expresado, no cabe sino concluir que en el caso sub judice los basamentos de la acción incoada no se reúnen en plenitud, lo que obstaba a que la demanda hubiese sido acogida como decidieron los jueces del grado.

UNDÉCIMO: Que con lo anotado recién ha quedado en evidencia el error de derecho denunciado por la recurrente en lo atinente a la norma del artículo 2195 del Código Civil, específicamente en su inciso segundo, toda vez que se ha entendido acreditada la existencia del simple precario que ese precepto prevé en un caso cuyas circunstancias no encarnan a cabalidad sus presupuestos, por lo que necesariamente debió ser desechada.

Tal errónea aplicación de la ley ha tenido influencia substancial en lo dispositivo del fallo, pues se hizo lugar a una demanda que debió ser desestimada, por lo que corresponde aceptar la nulidad sustantiva interpuesta.

Por estas consideraciones y de conformidad, además, con lo dispuesto en los artículos 764, 765, 767, 785 y 805 del Código de Procedimiento Civil, se acoge el recurso de casación en el fondo, interpuesto por el abogado Gonzalo Zúñiga Montenegro, en representación de la parte demandada, en contra de la sentencia de fecha uno de marzo de dos mil veintitrés, dictada por la Corte de Apelaciones de Valparaíso, la que se invalida y se reemplaza por la que se dicta a continuación, separadamente y sin nueva vista.

Acordada con el voto en contra del abogado integrante señor Diego Munita quien fue del parecer de rechazar el presente arbitrio por estimar que los jueces del fondo han hecho una correcta aplicación del artículo 2195 inciso segundo del Código Civil al resolver que el contrato de promesa de compraventa celebrado entre la demandada y el antecesor en el dominio de la actora, no es un título que le empezca a ésta última.

Regístrese.

Redacción a cargo del Abogado Integrante señor Raúl Patricio Fuentes M.

Rol Nº 39.008-2023.-.

Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema, integrada por los Ministros señor Arturo Prado P., señor Mauricio Silva C., señora María Angélica Repetto G. y los Abogados integrantes señor Raúl Patricio Fuentes M. y señor Diego Munita L.

No obstante, haber concurrido a la vista de la causa y al acuerdo, no firman los Ministros señor Prado y señora Repetto, por estar con feriado legal.