Restitución de inmueble

Santiago, diecisiete de abril de dos mil veinticuatro.

VISTOS:

En este procedimiento sumario especial del Decreto Ley N° 993, tramitado en el Juzgado de Letras de Los Lagos bajo el Rol C-1-2022, caratulado “nombre reservado con nombre reservado”, de término de contrato de arrendamiento de predio rústico por incumplimiento del arrendatario, el tribunal a quo por sentencia de siete de febrero de dos mil veintitrés, acogió parcialmente la demanda, declarando terminado el arriendo, condenó al demandado a restituir el predio, libre de todo ocupante dentro de los quince días hábiles desde notificada la sentencia y rechazó la demanda en cuanto a declarar terminado el contrato de subarriendo celebrado entre el demandado y la Municipalidad de Futrono.

Apelada esta decisión por el demandado, una Sala de la Corte de Apelaciones de Valdivia, mediante pronunciamiento de veinte de junio de dos mil veintitrés, la confirmó.

En contra de este último pronunciamiento, la parte demandada dedujo recurso de casación en el fondo.

Se trajeron los autos en relación.

CONSIDERANDO:

PRIMERO: Que el impugnante denuncia que la sentencia recurrida ha infringido el artículo 3 inciso segundo del Código Civil, al condenarlo a restituir el predio objeto del juicio, no obstante que su parte no lo ocupa materialmente y, además, el mismo tribunal rechazó la demanda de declarar terminado el contrato de subarriendo que se celebró con la Municipalidad de Futrono, quien detenta el predio en disputa y es un tercero ajeno al juicio, que no le empece la sentencia.

Finaliza solicitando que se invalide la sentencia y se dicte una de reemplazo.

SEGUNDO: Que, para la acertada inteligencia del asunto y resolución del recurso de casación en el fondo interpuesto, cabe tener presente los siguientes antecedentes del proceso:

1.-) nombre reservado dedujo demanda de término de contrato de arrendamiento de predio rústico en contra de nombre reservado. La fundó en que el 1 de julio de 1991 se celebró por escritura pública un contrato de arrendamiento entre nombre reservado –padre de la actora- y el demandado, respecto de parte del bien raíz denominado Hijuela N° 223, correspondiente a la división del Fundo Maihue, ubicado en el lugar de Maihue, comuna de Futrono, de una superficie de 4,18 hectáreas. Añadió que se pactó una duración de 99 años y una renta en la suma única de $100.000.-, la cual ya se encuentra pagada.

Indicó que el demandado -desde diciembre de 2010- subarrienda un retazo del terreno de 2 hectáreas a la Municipalidad de Futrono, contraviniendo lo dispuesto en el artículo 7 del Decreto Ley N° 993, ya que celebró dicho contrato sin previa autorización del arrendador, siendo procedente la terminación anticipada de este en aplicación del artículo 9 del mismo cuerpo legal, por incumplimiento contractual.

Dado lo expuesto y en razón de haberse verificado el cumplimiento de la condición resolutoria tácita prevista en el artículo 1489 del Código Civil, solicitó que se acogiera la demanda y se declarara terminado y resuelto el contrato de arrendamiento celebrado con el demandado y, en consecuencia, también terminado y resuelto el contrato de subarriendo que el demandado celebró respecto del mismo predio con la Municipalidad de Futrono. Pidió, además, que se ordene al demandado la restitución del predio, libre de todo ocupante dentro de tercero día de notificada la sentencia que se dicte o dentro del plazo que prudencialmente fije el tribunal, con costas.

2.-) El demandado contestó la demanda, pidiendo su total rechazo, argumentando –en lo que interesa el recurso- que si bien es efectivo que celebró con la Municipalidad de Futrono un contrato de arriendo en el año 2010, sólo lo hizo por petición de esta última, quien necesitaba un sitio para instalar un Retén de Carabineros. Agregó que, según consta de los documentos que se acompañan en la demanda, en el año 2010 no se habían realizado aún los trámites de posesión efectiva ni de inscripción especial de la herencia quedada al fallecimiento del arrendador nombre reservado y, por lo tanto, no había propietario legalmente inscrito para solicitarle la autorización para celebrar el contrato con la Municipalidad. En subsidio, pidió que, en el evento que se acogiera la demanda, se ordene la restitución al demandado de lo pagado por el arriendo a prorrata de los meses que no ocupará el inmueble, debidamente reajustado.

TERCERO: Que la sentencia de primer grado, confirmada íntegramente por el tribunal de alzada, de conformidad a la prueba rendida en autos, tiene por acreditado que las partes -por escritura pública de 1 de julio de 1991- celebraron un contrato de arrendamiento de predio rústico, en el que se obligaron recíprocamente. También dejó asentado que el demandado subarrendó la propiedad a la Municipalidad de Futrono, no constando el primero con la respectiva autorización por parte de arrendador en los términos que lo exigen los artículos 1946 del Código Civil y 7 del Decreto Ley N° 993.

El fallo en estudio razona que al no existir autorización alguna del propietario o de sus sucesores que sirva como título al demandado que justifique el subarriendo que ha celebrado con el ente edilicio, deviene la declaración necesaria de que el contrato de arriendo celebrado entre el demandado y la Municipalidad de Futrono en el año 2010 es un acto prohibido, no autorizado por el propietario y, por consiguiente, se habilita legalmente al arrendador dueño a pedir la terminación anticipada del contrato según faculta el artículo 9 del Decreto Ley N° 993.

En consecuencia, los sentenciadores estiman cumplidos los presupuestos para acceder a la demanda en cuanto a que, el contrato celebrado por escritura pública el 1 de julio de 1991 deberá resolverse y declararse terminado con la correspondiente orden de restitución del inmueble.

Respecto a la petición de la demandante que se declare terminado y resuelto el contrato de arriendo que la parte demandada celebró respecto del mismo predio en calidad de subarrendadora con la Municipalidad de Futrono, como subarrendataria esta última, la magistratura decide no acogerla, porque el presente juicio ha tratado de la terminación del contrato celebrado entre la demandante y el demandado, pero no el acuerdo de voluntades en el que compareció el arrendatario con la Municipalidad; máxime si esta última no fue emplazada y no es parte.

Por último, en razón de que los hechos sugieren que el inmueble se encuentra ocupado por terceros ajenos al contrato de arrendamiento declarado terminado, el tribunal estima razonable fijar como plazo de restitución de la cosa arrendada, 15 días hábiles desde la notificación de la sentencia.

CUARTO: Que de lo que se ha expuesto queda en evidencia que, pese al esfuerzo argumentativo del impugnante, su recurso no ha sido encaminado como debió serlo, abarcando los fundamentos jurídicos que en propiedad e ineludiblemente resultaban ser pertinentes y de rigor. Esto es así, puesto que la preceptiva legal citada en el motivo primero de este fallo y que constituye, como se ha visto, aquella en que se asila la estructura normativa, sobre la cual viene construido el alegato de casación de fondo, no es bastante para abordar el examen de la resolución de la controversia, de la forma en que se hizo por los juzgadores, al no venir denunciada la conculcación a los artículos 1, 7 y 9 del Decreto Ley N° 993 y el artículo 1946 del Código Civil, que regulan el término del contrato de arrendamiento de predio rústico por incumplimiento de la prohibición de subarrendar por parte del arrendatario, en atención a que tienen el carácter de decisorio litis pues sirvieron de sustento a la demanda y a los juzgadores para establecer el estatuto aplicable. En estas condiciones, al no venir acusado en el libelo de casación el quebrantamiento de la preceptiva sustantiva básica en comento, a saber la ley especial que rige el conflicto jurídico, su vigor se ve radicalmente debilitado.

QUINTO: Que, en este punto de la reflexión vale poner de relieve la particularidad que -en cuanto constituye su objetivo directo- define al recurso de casación en el fondo, que es permitir la invalidación de determinadas sentencias, que hayan sido pronunciadas con infracción de ley, siempre que esta haya tenido influencia sustancial en su parte resolutiva o decisoria. La característica esencial de este medio de impugnación, se encuentra claramente establecida en el artículo 767 del Código de Procedimiento Civil, que lo instituye dentro de nuestro ordenamiento positivo y se traduce en que no cualquier transgresión de ley resulta idónea para provocar la nulidad de la sentencia impugnada, la que no se configura en el mero interés de la ley, sino sólo aquella que haya tenido incidencia determinante en lo resuelto, esto es, la que recaiga sobre alguna ley que, en el caso concreto, ostente la condición de ser decisoria litis. En tal sentido, esta Corte ha dicho que “…las normas infringidas en el fallo para que pueda prosperar un recurso de casación en el fondo han de ser tanto las que el fallador invocó en su sentencia para resolver la cuestión controvertida, como aquellas que dejó de aplicar y que tienen el carácter de normas decisoria litis, puesto que en caso contrario esta Corte no podría dictar sentencia de reemplazo, dado el hecho que se trata de un recurso de derecho estricto”. (CS, 14 diciembre 1992, RDJ, T. 89, secc. 1ª, pág. 188).

SEXTO: Que no debe perderse de vista que el recurso de casación en el fondo persigue instar por un examen del juicio conclusivo de la cuestión principal, desplegado en la sustancia misma de la sentencia definitiva o interlocutoria que se busca anular, cuyos desaciertos jurídicos sólo autorizarán una sanción procesal de esa envergadura, en la medida que hayan trascendido hasta la decisión propiamente tal del asunto, definiéndola en un sentido distinto a aquel que se imponía, según la recta inteligencia y aplicación de la normativa aplicable. De este modo entonces, aún bajo los parámetros de desformalización y simplificación, que caracterizan a este arbitrio desde la entrada en vigor de la Ley N° 19.374, no se exime a quien lo plantea de indicar la ley que se denuncia como vulnerada y que ha tenido influencia sustancial en lo resolutivo de la sentencia cuya anulación se persigue, razón suficiente para desechar el recurso.

SÉPTIMO: Que lo razonado lleva a concluir que el recurso de casación en el fondo será desestimado.

Por estas consideraciones y visto, además, lo dispuesto en los artículos 764, 767 y 7183 del Código de Procedimiento Civil, se rechaza el recurso de casación en el fondo interpuesto por el abogado Sebastián Cereceda Solís, en representación del demandado, en contra de la sentencia de veinte de junio de dos mil veintitrés, dictada por la Corte de Apelaciones de Valdivia.

Regístrese y devuélvase, vía interconexión.

Redacción a cargo del Ministro Sr. Fuentes B.

N° 154.555-2023

Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema, integrada por los Ministros señor Juan Eduardo Fuentes B., señor Arturo Prado P., señora María Angélica Repetto G. y los Abogados Integrantes señora Pía Tavolari G. y señor Carlos Urquieta S.