Demanda reconvencional

Santiago, veintiséis de septiembre de dos mil veinticuatro.

VISTO:

En estos autos del 6° Juzgado Civil de Santiago caratulados “nombre reservado con Inversiones SK SpA”, Rol N° C-7620-2020, con fecha 30 de diciembre de dos mil veintidós se dictó sentencia definitiva que acogió demanda de término de contrato de arrendamiento, en juicio tramitado de acuerdo con el procedimiento sumario especial consagrado en la Ley N° 18.101.

La sentencia definitiva dispuso el término del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes el día 1 de julio de 2019, sobre un inmueble ubicado en domicilio reservado. Además, condenó solidariamente a los demandados al pago de rentas de arrendamiento, considerando para ello las rentas desde el mes de abril de 2020 e, incluyendo las que se devengaren durante el curso del juicio, hasta la restitución de la propiedad, que no hubieran sido pagadas, debidamente reajustadas conforme al artículo 21 de la Ley N° 18.101.

Finalmente, se rechazó lo demandado por concepto de suministros y gastos de administración, además de la demanda reconvencional de terminación de contrato de arrendamiento por incumplimiento contractual con indemnización de perjuicios, así como la demanda reconvencional de cumplimiento forzado de contrato con indemnización de perjuicios.

En contra de ella se dedujo recurso de apelación y la Corte de Apelaciones de Santiago, por fallo catorce de julio de dos mil veintitrés, rectificado el tres de agosto del mismo año, confirmó la sentencia de primer grado.

En contra de esta última sentencia, la parte demandada de Inversiones SK SPA dedujo recurso de casación en el fondo.

Se trajeron los autos en relación.

CONSIDERANDO:

PRIMERO: Que el recurso de casación en el fondo tiene como fundamento que el fallo recurrido infringió las reglas de la sana crítica y el artículo 427 del Código de Procedimiento Civil y, por otra parte, se denuncia la infracción de los artículos 1552 y 1546 del Código Civil; y a los artículos 1932 y 1933 del Código Civil.

En cuanto a la primera alegación, especialmente a lo que prevé el artículo 427 del Código de Procedimiento Civil, arguye que el acta notarial de fecha 18 de febrero de 2020, realizada por el Sr. Notario don Alejandro Américo Álvarez Barrera, Notario Suplente de la Notaría de don nombre reservado, respecto del estado del inmueble da cuenta que “(...) dicho lugar no cuenta con arranque eléctrico ni con arranque de agua potable, estado que se puede apreciar claramente en el set fotográfico que se acompaña al presente certificado”. En atención a lo anterior, para el recurrente de conformidad con el artículo 427 del Código de Procedimiento Civil, debió haberse tenido por establecido que, a lo menos al día 18 de febrero de 2020, no existía en el inmueble arrendado medidor de luz ni de agua. Sin embargo, la sentencia omitió completamente que el referido documento emana de un ministro de fe, pues el sentenciador declara que “Asimismo en cuanto al estado del inmueble, los registros fotográficos y los distintos documentos emanados de terceros que no han comparecido al juicio a su reconocimiento, resultan insuficientes para formar convicción respecto de irregularidades o en el inmueble que afecten su estado estructural, o respecto de la existencia de irregularidades anteriores a la celebración del contrato, en cuanto a su capacidad de o servir para el objeto que fue contratado”.

Sostiene que el cotejo de esta prueba con los correos electrónicos acompañados en presentación de fecha 19 de abril de 2022, folio 79, bajo los numerales 1 al 17, da cuenta que el arrendador reconoce expresamente que no hay luz, que no hay agua, y que se están haciendo trámites para su instalación, documentos que interpretados bajo la sana crítica, aplicando los principios de la lógica y las máximas de la experiencia, debió haber hecho que se arribara a la misma conclusión. Y, agrega, que lo mismo ocurre al momento de valorar el acta de recepción del inmueble y el contrato de arrendamiento.

En concepto del recurrente, el juez establece como un hecho indubitado que el inmueble es recibido de manera conforme y concluye que, por ende, ha podido ser utilizado. Sin embargo, agrega que la sentencia omite decir que es el propio contrato el que señala que el arrendador tiene la obligación de instalar luz y agua independiente. En esta misma línea, el sentenciador infringe las reglas de la sana crítica al considerar que tan solo una boleta, de fecha 11 de diciembre de 2020, sería suficiente para considerar que su parte ha desempeñado su giro desde 2019.

En un segundo capítulo alega que ha existido error en la aplicación del artículo 1552 y 1546 del Código Civil.

Para el recurrente existe una trasgresión a las normas del incumplimiento recíproco, excepción de contrato no cumplido, al principio de “la mora purga la mora” y la buena fe contractual, pues como consta en autos la contraria al momento de interponer la demanda por el supuesto incumplimiento de su parte se encontraba en mora respecto de sus obligaciones, de hecho, si se analizan los hechos en orden cronológico, es la contraria quien, desde un comienzo, estuvo en mora de sus obligaciones. Hace presente que su parte cumplió su obligación de pagar la renta hasta el mes de mayo, inclusive; sin embargo, la contraria incluso a la fecha de interposición de la demanda, estaba constituido en permanente mora de sus obligaciones.

Por último, reclama que se han vulnerado los artículos 1932 y 1933 del Código Civil, pues pese a los antecedentes existentes en la causa, la prueba rendida y lo declarado por la propia parte arrendadora, no se hace aplicación de las referidas normas y tampoco se argumenta el por qué no las aplicaría al caso concreto, rechazando íntegramente su demanda reconvencional.

Que, en definitiva, pide que se acoja el recurso, se invalide el fallo recurrido y se dicte sentencia de reemplazo mediante la cual se rechace íntegramente la demanda interpuesta por la arrendadora y se acoja íntegramente la demanda reconvencional.

SEGUNDO: Que, para una adecuada resolución del recurso, conviene tener presente algunos antecedentes del proceso:

1.- Comparece SERVAL Publicidad Limitada e interpone demanda de terminación de contrato de arriendo en contra de Inversiones SK SpA, en su calidad de arrendataria, representada por nombre reservado y en contra de y como fiadora y codeudora solidaria en representación de la sociedad AZ Group SpPA y a nombre reservado y a nombre reservado, ambos codeudores solidarios y avales, representados, a su vez, también por nombre reservado.

Señala que con fecha primero de julio del año 2019 y ante el notario de Santiago don Juan Luis Saiz del Campo, celebraron contrato de arrendamiento con Inversiones SK SpA. respecto del inmueble ubicado en domicilio reservado, por la renta mensual equivalente en moneda nacional a 200 Unidades de Fomento.

Expresa que la demandada no ha pagado la renta de arrendamiento correspondiente al mes de abril del año 2020. Fundado en lo anterior se demanda el término de contrato de arrendamiento por el incumplimiento de la obligación de pago de las rentas de arrendamiento que se contrajo al celebrar el respectivo contrato, adeudándole la cantidad de 210 Unidades de Fomento en su equivalente en moneda nacional.

2.- Que, al contestar la demanda, los demandados solicitan el rechazo de la acción. Indican que el inmueble se arrendó con el objeto de destinarlo exclusivamente a Bar-Restaurante, tal como consta del referido contrato. El contrato entró en vigencia el 15 de julio de 2019 y la entrega material del inmueble se efectuaría 48 horas después de que el arrendador haya recibido la boleta de garantía, haciéndose efectiva la entrega del inmueble el día 2 de septiembre de 2019.

Alega que desde la entrada en vigencia del contrato y hasta la fecha de presentación del escrito ha transcurrido casi un año y aún no se ha podido utilizar el inmueble para los fines arrendados, tanto por el incumplimiento y negligencia del arrendador en el cumplimiento de sus obligaciones estipuladas en el contrato, como por el estado del inmueble, el que sigue en condiciones estructurales que no permiten que sirva para el objeto que fue arrendado (Restaurante-Bar). Agrega que todo lo anterior ha traído una serie de perjuicios para su parte, tanto de carácter patrimonial como extrapatrimonial.

Dice que el contrato de arrendamiento en cuestión en su cláusula N° 9 estipuló de manera expresa que: “Será obligación del arrendador mantener la propiedad arrendada en estado de servir para el fin a que ha sido arrendada, haciendo durante el arrendamiento las reparaciones que sean necesarias para tal objeto, a excepción de las reparaciones locativas que serán de cargo del arrendatario”. No obstante lo anterior, sostiene que SERVAL arrendó parte de la propiedad que no se encontraba en estado de servir para el fin que fue arrendado, atendido el deplorable y peligroso estado de su techumbre, pilares de sujeción y vigas.

Agrega que en la cláusula N°18 del contrato se estableció que la parte arrendadora declaraba que el inmueble reunía todas las condiciones para la solicitud de las patentes, permisos y autorizaciones necesarias para el desarrollo del giro del arrendatario, lo que tampoco sucedió pues tuvo dificultades en la obtención de patentes y permisos, debido a que el inmueble no reunía las condiciones suficientes para solicitarlos. En la misma cláusula se estipuló que el arrendador debía instalar medidores independientes para los servicios de electricidad con potencia domiciliaria y agua con caudal domiciliario en el inmueble que da en arrendamiento, lo que tampoco se ha cumplido.

En este sentido, la arrendataria alega que quien ha incumplido con el contrato de arrendamiento ha sido la parte demandante, alegando así la excepción de contrato no cumplido y además en un otrosí deduce demanda reconvencional de término de contrato de arriendo por incumplimiento de la parte arrendadora con indemnización de perjuicios.

Pide por concepto de indemnización de perjuicios las sumas de $396.400.000.- (trescientos noventa y seis millones cuatrocientos mil pesos) más las rentas que fuesen pagadas por su parte hasta el término del presente juicio o hasta el cumplimiento íntegro de la sentencia, correspondiente a los perjuicios sufridos por concepto de daño emergente. La suma de $3.650.000.000.- (tres mil seiscientos cincuenta millones de pesos) correspondiente a los perjuicios sufridos por su parte por concepto de lucro cesante; y la suma de $100.000.000 (cien millones de pesos) correspondiente a los perjuicios sufridos por daño moral.

3.- Ambas partes rindieron las probanzas que constan en el proceso.

TERCERO: Que para efectos de ordenar el raciocinio que se desarrollará y, además, para contextualizar las infracciones que denuncia la recurrente, es pertinente considerar los hechos asentados en la sentencia censurada:

1.- La existencia del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes sobre el inmueble ubicado en domicilio reservado.

2.- Que con fecha 03 de septiembre de 2019 se realizó la entrega material del inmueble, oportunidad en la cual no se registraron observaciones respecto del estado del inmueble.

3.- Que en base a los distintos comprobantes de transferencias electrónicas realizadas por Inversiones SK SpA., así como las facturas acompañadas, entre otros documentos y en especial la boleta de venta por un monto total de $28.407, con un consumo de $25.825, más propina de $2.582, de fecha 11 de diciembre de 2020, el tribunal se forma convicción de la efectividad de que la demandada Inversiones SK SpA., ha desarrollado actividades propias de su giro en el local arrendado durante los años 2019 y 2020.

4.- Que el demandado pagó las rentas de arrendamiento correspondiente a los meses de diciembre de 2019 a marzo de 2020, ambos inclusive, cesando luego en el pago de las mismas.

5.- Que el inmueble arrendado tuvo contratada póliza de seguro de incendios en Chilena Consolidada Seguros Generales S.A., N° de Póliza 5135521, con vigencia desde el 10 de marzo de 2020 hasta el 10 de marzo de 2021.

6.- Que, desde febrero a noviembre de 2020, Albany nombre reservado tenía la calidad de trabajadora de la demandada Inversiones SK. Que desde febrero a diciembre de 2020, nombre reservado, tenía la calidad de trabajadora de la demandada Inversiones SK. Que desde octubre a diciembre de 2020, nombre reservado, tenía la calidad de trabajador de la demandada Inversiones SK. Que, desde octubre a diciembre de 2020, nombre reservado tenía la calidad de trabajador de la demandada Inversiones SK. Que, en octubre de 2020, Haibert Carrasquero tenía la calidad de trabajador de la demandada Inversiones SK. Que, desde noviembre a diciembre de 2020, nombre reservado, tenía a la calidad de trabajador de la demandada Inversiones SK.

7.- Que, en cuanto al servicio de energía eléctrica a cargo de la empresa Enel S.A., la propiedad arrendada cuenta con dos medidores, números de cliente: N RUT reservado de julio de 2020 y N 765774-9, de noviembre de 1996.

8.- Que, en cuanto al servicio de agua potable a cargo de la empresa Aguas Andinas S.A., la propiedad arrendada cuenta con medidor bajo el número de cliente 19123-k, desde el 22 de noviembre de 2007.

9.- Que, la propiedad arrendada cuenta con servicio de gas, de la empresa Metrogas, número de cliente 901665659.

10.- Que, la arrendataria, Inversiones SK SpA, registra patente comercial provisoria en la Municipalidad de Providencia, la que estuvo vigente hasta el 30 de junio de 2021.

CUARTO: Que en base de los presupuestos fácticos anteriores la sentencia dio por acreditadas las alegaciones sostenidas por el demandante, esto es la existencia del contrato de arrendamiento y que la parte demandada no acreditó el cumplimiento de las obligaciones de pago de la renta mensual pactada.

Para lo anterior tuvo en consideración que era de cargo de la arrendataria probar el pago y que, constituido en mora después de dos reconvenciones de pago, no pagó la totalidad de las rentas adeudadas ni ha dado seguridad de que se verificaría el pago dentro de un plazo razonable que no bajaría de 30 días, todo esto aunado a que ha sido el propio arrendatario - demandado Inversiones SK SpA-, quien confesó en juicio que ha cesado en el pago de las rentas de arrendamiento.

Que, en base a todo lo anterior es que los sentenciadores han dado por establecido el incumplimiento por parte del arrendatario en el pago de las rentas de arrendamiento a partir de abril de 2020 y, asimismo, de aquellas rentas devengadas durante la tramitación de la causa hasta la restitución del inmueble.

QUINTO: Que la denuncia formulada por infracción al artículo 427 del Código de Procedimiento Civil, debe ser desestimada, pues las alegaciones del recurrente parten de un supuesto completamente errado respecto de la aplicación de la citada norma.

En efecto, el artículo que se analiza establece como base de una presunción y reputa como verdaderos “los hechos certificados en el proceso por un ministro de fe, a virtud de orden de tribunal competente”.

Que, el recurrente solicita la aplicación de dicha norma legal para el acta notarial de fecha 18 de febrero de 2020, realizada por el Sr. Notario don Alejandro Américo Álvarez Barrera, Notario Suplente de la Notaría de don nombre reservado, en circunstancia que dicho documento constituye un instrumento privado, acompañado al proceso bajo el apercibimiento respectivo.

Que, en tal sentido, resulta inaplicable a este instrumento la regla establecida en el artículo 427 del Código de Procedimiento Civil, desde que no corresponde a una certificación de un ministro de fe realizada en el proceso en virtud de una orden emanada del tribunal, pues de la revisión del documento se constata que corresponde a una certificación realizada por un notario, en su calidad de ministro de fe, pero que se realizó fuera del proceso y a solicitud de un particular.

Además de lo anterior, no debe pasarse por alto que la infracción que se denuncia se plantea en conexión con una transgresión a la sana crítica. No obstante, el libelo no precisa qué principios o elementos de la sana crítica se habrían supuestamente vulnerado por los sentenciadores, sin que al efecto baste -–como ya ha resuelto reiteradamente esta Corte-– señalar de manera genérica que se transgredió la sana crítica.

Que de lo razonado se advierte que no se produce la infracción denunciada, la que además aparece como el elemento central en que se sustentan los demás fundamentos del recurso de casación intentado, razón por la cual, el recurso en su totalidad debe ser desestimado

SEXTO: Que sin perjuicio de lo expuesto, del análisis del recurso intentado, aparece que las disposiciones legales denunciadas por la recurrente y sus alegaciones, en el segundo y tercer acápite de normas denunciadas, tienen por objeto cuestionar -en lo medular- la conclusión a la que arriban los sentenciadores después de efectuar el análisis de los antecedentes del juicio para determinar que ha existido un incumplimiento del contrato de arrendamiento por parte de la demandada, que consiste en el no pago de las rentas estipuladas, así como que no serían efectivas las alegaciones del demandado para sostener la excepción de contrato no cumplido.

De lo anterior queda de manifiesto que el reproche de ilegalidad se circunscribe a la supuesta inobservancia de las normas sustantivas que cita, las que, aplicadas correctamente, debieron llevar a los jueces del fondo a establecer que el actor no cumplió sus obligaciones como arrendador del inmueble, causándole perjuicios.

SÉPTIMO: Que, así planteado el recurso de nulidad sustancial, sus alegaciones conciernen a la esfera de los hechos de la contienda en los términos que fueron asentados por los jueces de la instancia. En efecto, la recurrente pretende imponer un razonamiento que no se sustenta en la situación fáctica establecida por el fallo, desconociendo la que sí ha sido fijada según quedaron anotadas en el considerando tercero. Luego, para prosperar su pretensión, resulta forzoso tener que modificar los hechos asentados y establecer otros nuevos que permitan configurar la tesis que propugna.

Que lo reseñado en los fundamentos que preceden pone de manifiesto que el quid de la crítica de ilegalidad dirigida contra la sentencia que se impugna en el recurso estriba en la inobservancia de las normas de fondo que, correctamente aplicadas, habría llevado a los jueces del fondo a rechazar la acción de término de contrato de arrendamiento y, por otra parte, acoger la demandada reconvencional de término de contrato de arriendo por incumplimiento de la arrendadora, con indemnización de perjuicios, pero para ello necesariamente se deben modificar los hechos que se han tenido por probados.

OCTAVO: Que lo anterior, hace necesario recordar que el recurso de casación es un medio de impugnación de índole extraordinaria que no constituye instancia jurisdiccional pues no tiene por finalidad revisar las cuestiones de hecho del pleito. Esta limitación se encuentra legalmente contemplada en el artículo 785 del Código de Procedimiento Civil, en cuanto dispone que la Corte Suprema al invalidar una sentencia por casación en el fondo dictará acto continuo y sin nueva vista, pero separadamente, la sentencia que zanje el asunto que haya sido objeto del recurso de la manera que crea conforme a la ley y al mérito de los hechos, tal como se han dado establecidos en el fallo recurrido.

Así entonces, sólo en forma excepcional es posible alterar la situación fáctica establecida por los tribunales de instancia, en el caso que la infracción de ley responda a la transgresión de alguna norma reguladora de la prueba lo que, en la especie, no ocurre, más si como ya se resolvió, no se señaló por el recurrente cómo y en qué sentido se vulneraron las normas de la sana crítica.

NOVENO: Que, por las razones referidas, el recurso de casación en el fondo formulado en autos debe ser desestimado.

Y de conformidad además con lo dispuesto en los artículos 764 y 767 del Código de Procedimiento Civil, se rechaza el recurso de casación en el fondo interpuesto por el abogado Gonzalo Alberto Sáez Pinochet, por la demandada en contra de la sentencia de catorce de julio de dos mil veintitrés, rectificada el tres de agosto del mismo año, dictada por la Corte de Apelaciones de Santiago.

Redacción a cargo del Ministro señor Juan Eduardo Fuentes B.

Regístrese y devuélvase

Rol N° 194.782-2023

Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros señor Juan Eduardo Fuentes B., señor Mauricio Silva C., señora María Angélica Repetto G., y los Abogados integrantes señor José Miguel Valdivia O. y señor Álvaro Vidal O.

No obstante, haber concurrido a la vista de la causa y al acuerdo, no firma el Ministro señor Fuentes B., por estar en comisión de servicio.