Buena fe contractual

Santiago, cuatro de noviembre de dos mil veinticuatro.

En cumplimiento a lo dispuesto en el artículo 785 del Código de Procedimiento Civil, se procede a dictar la siguiente sentencia de reemplazo que corresponde de conformidad con la ley.

VISTOS:

Se reproduce la sentencia en alzada, salvo sus basamentos octavo a décimo cuarto que se eliminan y se reiteran los motivos quinto a séptimo del fallo de casación que antecede.

Y TENIENDO, ADEMÁS, PRESENTE:

1º Que, en cuanto a la acción de terminación del contrato de arrendamiento por no pago de rentas, ponderada la prueba documental acompañada a la demanda a folio 1, conforme a las reglas de la sana crítica es posible tener por acreditado que, las partes celebraron el 26 de febrero de 2020 un contrato de arriendo sobre la propiedad ubicada en domicilio reservado, pactándose una renta mensual de 28,19 Unidades de Fomento, que habría comenzado a regir el primero de febrero de 2020 y tendría una duración de cinco años.

En la cláusula séptima del contrato sub lite, los contratantes estipularon que cualquiera de las partes podría poner término anticipado a dicha convención “en caso de cumplirse la condición consistente en el hecho de terminar el arrendamiento que Frindt S.A. mantiene o mantendrá vigente sobre un retazo del Sitio Tres de la manzana número trece del plano de la ciudad de Lautaro, por causa no imputable a Frindt S.A.”, y en la cláusula décimo quinta, acordaron que la demandante autoriza a la demandada “a conectar o comunicar físicamente el terreno arrendado con el terreno de SOCIEDAD DE EXPLOTACIÓN AGRÍCOLA CAUTÍN LIMITADA, consistente en un retazo de terreno dentro del Sitio Tres de la manzana trece del plano de la ciudad de Lautaro, de una superficie de ochocientos cincuenta y seis como setenta y ocho metros cuadrados” y luego de individualizar sus deslindes, agrega que: “De esta forma se permite un acceso al inmueble objeto de este contrato de arrendamiento”.

2° Que por otra parte apreciada la prueba confesional de los representantes legales de la demandante principal, y la cadena de correos electrónicos acompañados por la actora principal a folio 16, de acuerdo a las reglas de la sana crítica resulta acreditado primero, el vínculo de parentesco existente entre los socios de la demandante y las socias de SOCIEDAD DE EXPLOTACIÓN AGRÍCOLA CAUTÍN LIMITADA, y luego que existieron negociaciones y tratativas respecto a la celebración de un contrato de arrendamiento entre esta sociedad y la demandada principal Frindt. S.A. sobre el retazo de terreno dentro del Sitio Tres recién mencionado, colindante con el inmueble sub lite, antes y después de la celebración de la convención de marras del 26 de febrero de 2020, lo que además era de conocimiento de los actores, y que no llegó a concretarse, según fluye claramente de la comunicación entre las partes de la cual dan cuenta los referidos correos electrónicos.

3° Que además es un hecho no controvertido que emana de la prueba documental agregada a folio 1 que el 22 de abril de 2020 la demandada envió una carta de aviso de término anticipado de contrato arguyendo el cumplimiento de la citada condición establecida en la cláusula séptima del contrato, por la imposibilidad de concretarse el arrendamiento del Sitio Tres de la manzana número 13 del plano de la ciudad de Lautaro, hecho que se verificó por causas no imputables a Frindt S.A. Agrega que el término del contrato se remontaba al día 13 de abril de 2020.

4° Que asentados los hechos anteriores y conforme al claro tenor literal de las referidas cláusulas séptima y décimo quinta del contrato sub lite, interpretadas de conformidad a lo dispuesto en los artículos 1564 y 1562 del Código Civil, es posible desprender que la celebración del contrato de arrendamiento entre la demandada y SOCIEDAD DE EXPLOTACIÓN AGRÍCOLA CAUTÍN LIMITADA- constituyó un elemento accidental de dicha convención que las partes elevaron al rango de esencial, toda vez que la finalidad económica de la convención se encontraba vinculada a la celebración de un segundo acto jurídico, esta vez entre la demandada y un tercero, esto es, la sociedad de responsabilidad limitada recién mencionada, puesto que de ello dependía que la arrendataria pudiese unir físicamente ambos inmueble.

5° Que otro elemento que resulta indispensable tener en cuenta a la hora de interpretar el contrato celebrado entre las partes es la buena fe, explícitamente reconocido en el artículo 1546 del Código Civil, el cual se alza como principio regulador del Derecho de contratos en tanto paraguas protector de la confianza como fundamento básico y elemental sobre el que, necesariamente, debe descansar el acuerdo de voluntades y que permite cautelar las legítimas expectativas de conducta de las partes contratantes acerca de la economía de lo pactado, incluso más allá de lo explícita y concretamente declarado.

6° Que en este orden de cosas, entonces, habiéndose establecido la existencia de una cláusula resolutoria en el contrato y que la misma se encuentra fallida conforme quedo asentado en el motivo segundo, toda vez que no llegó a concretarse el contrato de arrendamiento entre Frindt S.A. y SOCIEDAD DE EXPLOTACIÓN AGRÍCOLA CAUTÍN LIMITADA, lo cual fue comunicado a la arrendadora mediante carta de aviso de término de contrato de 22 de abril de 2020, la convención que vinculaba a las partes se encontraba terminada antes de la presentación de la demanda, motivo por el cual la acción principal no podrá prosperar.

7° Que respecto a la acción de pago de las rentas adeudadas, y a aquella que pretende el pago de las rentas equivalentes al tiempo que faltare para hacer cesar el arriendo, incoadas también por la actora, estas serán rechazadas porque, por una parte, tal como se señaló en los considerandos previos, se dio término a la convención antes de la notificación de la demanda. Además, de los dichos de los representantes de la propia demandada, a folio 43, lo único que efectuó el demandado en el inmueble desocupado fue desratizar y no fue desvirtuada en juicio la alegación de la parte demandada acerca de que el bien arrendado se encontraba, a esa fecha, desocupado, por lo que resulta posible concluir que, mediante el envío de la carta de término de contrato mencionada en el motivo cuarto, también se produjo la entrega ficta del inmueble. Por lo tanto, desde ese momento, no se siguieron devengando rentas de arrendamiento a ser pagadas por la demandada.

8º Que, en cuanto a la acción reconvencional de cumplimiento de la obligación de restitución de la garantía, planteada por la demandante reconvencional, habiéndose pactado por las partes en la cláusula décimo primera del contrato de arrendamiento, como requisito para acceder a la restitución, el hecho de haber transcurrido más de treinta días desde la restitución de la propiedad, entrega ficta que como se dijo aconteció el 22 de abril de 2020 mediante el envío de la carta de aviso de término de contrato, lo que llevará a acoger la acción en este parte.

Por estas consideraciones y en atención, además, a lo dispuesto en los artículos 160, 186 y 471 del Código de Procedimiento Civil, se declara que se revoca la sentencia de veintiséis de octubre de dos mil veintidós, dictada en los autos Rol C-4096-2020 del Segundo Juzgado Civil de Temuco, y en su lugar se decide que se rechaza la demanda de terminación de contrato de arrendamiento celebrado entre las partes respecto del inmueble ubicado en domicilio reservado, por haberse terminado dicha convención con anterioridad a la notificación de la acción, así como las de declaración de pago de rentas adeudadas y de aquellas equivalentes al tiempo que faltare para hacer cesar el arriendo, y se acoge la demanda reconvencional de devolución de garantía deducida por Frindt S.A. en contra de Sociedad Agrícola, Ganadera, Forestal y De Inversiones Hermanos Podlech y Compañía Limitada, condenándose a está última a la restitución de la suma de 28,19 Unidades de Fomento, condenándose en costas a la demandante principal.

Regístrese, notifíquese y devuélvase.

Redacción a cargo del abogado integrante señor Carlos Urquieta.

Rol Nº 134.417-2023

Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros señor Arturo Prado P., señor Mauricio Silva C., Ministra señora María Angélica Repetto G., señor Juan Manuel Muñoz P. (S) y el Abogado Integrante señor Carlos Urquieta S.

No obstante, haber concurrido a la vista de la causa y al acuerdo, no firman los Ministros señor Prado y señor Silva, por estar en comisión de servicio.