Local comercial

Santiago, veinticinco de junio de dos mil veinticinco.

VISTO:

En los autos sobre procedimiento ordinario de reclamación de administración de derecho y usufructo y cobro de rentas percibidas por la nuda propietaria, tramitados ante el Tercer Juzgado Civil de Santiago, bajo el rol C-37011-2018 caratulado “nombre reservado con nombre reservado” el tribunal de primera instancia por sentencia de dos de diciembre de dos mil veinte acogió la demanda solo en cuanto, accedió a otorgar a la usufructuaria, nombre reservado, la administración del local comercial ubicado en domicilio reservado, previa caución a calificarse por el Tribunal y facción de inventario solemne, en el plazo de 30 días hábiles siguientes a la fecha en que la sentencia se encuentre firme y ejecutoriada, desestimándose en todo lo demás, especialmente en lo que dice relación con la restitución de rentas percibidas, sustitución en los derechos del arrendador del contrato de 29 de diciembre de 2016 y entrega de garantía de $1.000.000, condenándose a cada parte al pago de sus costas.

La demandante dedujo recurso de casación en la forma y apeló de dicho fallo y una Sala de la Corte de Apelaciones de esta ciudad, por sentencia de dieciséis de abril de dos mil veinticuatro, rechazó el recurso de anulación y confirmó la decisión.

En contra de esta última decisión la misma parte dedujo recurso de casación en el fondo.

Se trajeron los autos en relación.

CONSIDERANDO:

Primero: Que, fundamentando su pretensión invalidatoria la recurrente afirma que el fallo infringe los artículos 764, 776, 777, 790, 792, 793 y 794 del Código Civil, en relación al artículo 1698 inciso primero del mismo Código y artículo 170 Nº 6 del Código de Procedimiento Civil.

Sostiene que su representada acreditó ostentar la calidad de usufructuaria, y, por ende tiene el derecho a percibir los frutos civiles derivados de la explotación del inmueble de domicilio reservado, de la comuna de Estación Central.

Expone que el tribunal de primera instancia entendió que la relación de pareja del padre de la actora que finalizó en octubre de 2018, pero que en dicha instancia se fijó en diciembre de 2018 era constitutiva de una comunidad, y que, por vía consecuencial, servía de justificación a la demandada para retener las rentas de arrendamiento, no obstante ello concluida esa comunidad, en ningún caso más allá del año 2018, nada puede interponerse para privar a su representada de su derecho a percibir las rentas de arrendamiento posteriores y afirmar lo contrario implica infringir las reglas legales de fondo que se denuncian y que transcribe y además el artículo 1698 inciso primero del Código Civil, porque con las probanzas agregadas quedó acreditada la existencia de sendos contratos de arrendamiento celebrados por la demandada, por lo que correspondía a ésta probar el hecho extintivo lo que no hizo, debiendo acogerse la acción relativa a la restitución de los frutos y lo propio acontece con la acción para que se declare el derecho a suceder a la demandada en la percepción de las referidas rentas, al no hacerlo, los jueces del grado vulneran la regla del artículo 170 N° 6 del Código de Procedimiento Civil.

Segundo: Que, para una adecuada resolución del recurso, conviene tener presente algunos antecedentes del proceso:

1.- Comparece don Andrés Erbetta Mattig, abogado, en representación convencional de don nombre reservado, quien interpuso demanda de restitución de las rentas de arrendamiento percibidas por la demandada nombre reservado con motivo del contrato de arrendamiento celebrado entre ella y la sociedad Inversiones R y E Limitada, así como cualquier otro fruto percibido, de acuerdo a lo dispuesto en los artículos 776, 777 y 790 del Código Civil; en conjunto con la anterior, deduce acción por la cual reclama la administración de la cosa fructuaria, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 777 inciso final del Código Civil y acción para que se declare que don nombre reservado, sucede a doña nombre reservado en la percepción de las rentas del contrato de arrendamiento, conforme a lo dispuesto en el artículo 792 inciso segundo del Código Civil.

Explica que mediante escritura pública de fecha 16 de octubre de 2013, su representado vendió a la demandada, la nuda propiedad del local comercial ubicado en domicilio reservado, reservándose para sí el usufructo vitalicio y gratuito, la nuda propiedad se inscribió a fojas Nº 73340, Nº 110789 del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de Santiago, correspondiente al año 2013, mientras que el usufructo se inscribió a fojas 44957, Nº 51168, del Registro de Hipotecas y Gravámenes del mismo Conservador y año.

Expone que posteriormente la nuda propietaria demandada entregó en arrendamiento, a título propio, el referido inmueble a la Sociedad Inversiones R y E Limitada, con fecha 29 de diciembre de 2016, por una renta mensual de $800.000, por los meses de enero, febrero y marzo de 2017 y de $1.000.000 por los meses siguientes, durante 5 años, contados desde el 1 de diciembre de 2017. Luego, dicho contrato fue modificado, con fecha 26 de diciembre de 2018, mediante transacción judicial, pactando una renta mensual de $700.000, a contar del mes de enero de 2018.

Añade que todo consta en la causa Rol C-3367-2018, del 19 Juzgado Civil de Santiago, donde la demandada dedujo demanda de terminación de contrato de arrendamiento por no pago de rentas, confesando haber percibido la totalidad de las rentas devengadas hasta el mes de diciembre de 2017 y de los siguientes meses en forma parcial, adeudando la sociedad por concepto de rentas de arrendamiento la suma de $1.800.000 y habiendo percibido, sin tener derecho a las mismas, al mes de octubre de 2018 la suma de $19.600.000, según los recibos acompañados en la causa, que detalla.

Hace presente que hasta la fecha la demandada no le ha dado a su representado el valor líquido de las rentas de arrendamiento de la cosa fructuaria, por lo que debe restituir las rentas de arrendamiento percibidas en virtud del contrato de arrendamiento, así como las que perciba en el futuro.

Asimismo, reclama la administración de la cosa fructuaria, solicitando y se ordene prestar caución y practicar el inventario solemne conforme al artículo 777 inciso final del Código Civil, y en conjunto con las anteriores, solicita se declare que su representado sucede a doña nombre reservado en la percepción de las rentas del contrato de arrendamiento, desde la fecha en que el fallo cause ejecutoria y hasta que dicho contrato se encuentre vigente o la fecha que se determine, y/o en relación a cualquier otro contrato de arrendamiento celebrado con dicha sociedad y solicita que la demandada le entregue la garantía de $1.000.000 que recibió conforme a la cláusula décima del contrato de arrendamiento.

Solicita, declarar que la demandada tiene la obligación de restituir al demandante las rentas que percibió durante los meses de enero, febrero y marzo de 2017 por $800.000, cada una, más las de enero de 2017 hasta abril de 2018, por $1.000.000, cada una, más las de mayo a octubre de 2018, por $700.000, cada una y la de enero de 2019 por $700.000, lo que da un total de $20.300.000 (sic) o la suma que se estime conforme a derecho, más todo fruto que perciba durante la tramitación del proceso y hasta la fecha que se recobre la administración de la cosa fructuaria; se otorgue la administración del referido derecho de usufructo y se declare que el demandante sucede a la demandada en la percepción de las rentas que se devenguen desde la fecha en que recobre la administración del derecho de usufructo sub lite y se condene a la demandada a entregar la suma de $1.000.000 que recibió a título de garantía del contrato de arrendamiento, todas las sumas señaladas se paguen con el interés convencional máximo y reajustadas de acuerdo a la variación de IPC, desde la fecha en que debieron pagarse y hasta la fecha de entrega efectiva, o de la forma que se determine conforme a derecho, con costas.

2.- Que, la demandada contestó la demanda, solicitando su rechazo con costas. Señala que el demandante omite el antecedente de que las partes fueron pareja por más de 10 años, la relación sentimental comenzó el año 2006, y se generó un distanciamiento a fines del año 2018, terminando definitivamente al momento de ser notificada su representada de la demanda de autos.

Señala que el demandante le solicitó a su representada en forma absoluta y libre que administrara el inmueble objeto del juicio, con el fin que el canon de arriendo sea estimado como un aporte de él, para solventar los gastos comunes propios de una convivencia o vida en pareja, lo que sumado al aporte económico de su representada, les permitía a ambos tener una buena calidad de vida, lo que se debió a los graves problemas financieros del demandante, quien no contaba con cuentas bancarias que facilitaran el pago de las rentas de arrendamiento.

Expone que el actor omitió señalar que el 2018 pretendió renunciar al usufructo en favor de su representada, lo que no pudo realizarse, por cuanto se encontraba embargado por acreedores del demandante, lo que comprueba que los frutos que otorgaba la propiedad eran para solventar gastos de la vida en común.

3.- El tribunal de primera instancia acoge parcialmente la acción y otorgó a la usufructuaria, nombre reservado, la administración del local comercial ubicado en domicilio reservado, previa caución a calificarse por el Tribunal y facción de inventario solemne, en el plazo de 30 días hábiles siguientes a la fecha en que la sentencia se encuentre firme y ejecutoriada, desestimándose en todo lo demás, especialmente en lo que dice relación con la restitución de rentas percibidas, sustitución en los derechos del arrendador del contrato de 29 de diciembre de 2016 y entrega de garantía de $1.000.000.

Tercero: Que el recurso de casación en el fondo está circunscrito a la acción de restitución de rentas percibidas y sustitución en los derechos del arrendador del contrato de fecha 29 de diciembre de 2016 y entrega de garantía de $1.000.000 que viene desestimada por los jueces del grado.

Cuarto: Que para efectos de ordenar el raciocinio que se desarrollará y contextualizará de las infracciones que denuncia la recurrente, es pertinente considerar los hechos asentados en la sentencia:

1.- Que, el 16 de octubre de 2013, se celebró contrato de compraventa de bien raíz entre don nombre reservado, en calidad de vendedor, y nombre reservado, en calidad de compradora, respecto de la nuda propiedad del local comercial ubicado en domicilio reservado, por un precio de $50.000.000, constituyendo el vendedor, en el mismo acto, usufructo vitalicio sobre el bien raíz.

2.- Que, la nuda propiedad, quedó inscrita a nombre de la actora, a fojas 73340 Nº 110789, del Registro de Propiedad del año 2013, del Conservador de Bienes Raíces de Santiago; y el usufructo, a fojas 44957 Nº 51168, del Registro de Hipotecas y Gravámenes del año 2013, del citado Conservador.

3.- Que, con fecha 29 de diciembre de 2016, nombre reservado, celebró contrato de arrendamiento respecto del referido inmueble, con Inversiones R y E Ltda., con destino actividad gastronómica, tipo restaurant, por una renta mensual de $800.000 los primeros 3 meses, y a partir de abril de 2017, de $1.000.000, la que debía pagarse los primeros 5 días de cada mes, con vigencia a partir del 1 de enero de 2017 y duración de 5 años.

4.- Que, con fecha 20 de octubre de 2020, se dedujo acción de término de contrato de arrendamiento, por nombre reservado, en contra de Inversiones R y E Limitada, y en contra de don nombre reservado, como codeudor solidario, causa que recayó en el 19º Juzgado Civil de Santiago, Rol Nº 33.367-2018, argumentando que desde el mes de marzo de 2018, la arrendataria redujo unilateralmente la renta a $700.000, pagando con retrasos.

5.- Que, las partes presentaron transacción con fecha 26 de diciembre de 2018, en causa Rol 33.367-2018, del 19 Juzgado Civil de Santiago, en cuya virtud modificaron el contrato primitivo, estableciendo la renta de arrendamiento en $700.000 a partir de enero de 2018. No consta que la misma haya sido tenida presente o aprobada por el Tribunal.

6.- Que constan recibos de arriendo suscritos por doña nombre reservado, demandada relativos al inmueble sub lite: uno, sin fecha, por la renta del mes de enero de 2018, por $1.030.000; otro sin fecha, por la renta del mes de febrero de 2018, por $1.030.000; otro sin fecha, por la renta del mes de marzo de 2018, por $1.040.000; otro, sin fecha, por la renta del mes de abril de 2018, por $1.030.000; otro, sin fecha, relativo al mes de mayo de 2018, por $700.000; otro, sin fecha, relativo al mes de junio de 2018, por $700.000; otro, sin fecha, relativo al mes de julio de 2018, por $760.000; otro, sin fecha, relativo al mes de agosto de 2018, por $760.000; otro, sin fecha, relativo al mes de septiembre de 2018, por $730.000.

7.- Que, el 7 de diciembre de 2018, el actor, don nombre reservado, celebró contrato de arriendo con don nombre reservado, el primero en calidad de arrendatario y el segundo en calidad de arrendador, respecto del inmueble de domicilio reservado, por una renta mensual de $300.000. No obstante, constan 2 recibos fechados 23 de noviembre de 2018 y 06 de diciembre de 2018, relativos al arriendo de una habitación, suscritos por doña nombre reservado.

8.- Que, por escritura pública de 23 de agosto de 2019, el demandante, don nombre reservado, vendió el derecho de usufructo sobre el inmueble sub lite, a su hija, doña nombre reservado, por un precio de 430 UF, el que quedó inscrito a nombre de esta última a fojas 50709 Nº 56115 del Registro de Hipotecas y Gravámenes del año 2019, del Conservador de Bienes Raíces de esta ciudad.

9.- Que, por escritura pública de 23 de agosto de 2019, el demandante, don nombre reservado, cedió los derechos litigiosos relativos a este procedimiento a doña nombre reservado, a título enteramente gratuito.

10.- Que, ambas partes, sostuvieron una relación sentimental por varios años, viviendo bajo un mismo techo, en un inmueble de propiedad de la demandada, relación sentimental que concluyó a fines del año 2018, habiendo incluso asumido en su oportunidad, la demandada, la responsabilidad económica de las prestaciones médicas a otorgarse al actor en Clínica Indisa, como se observa del mandato de noviembre de 2016, anterior a la fecha de suscripción del contrato de arrendamiento respecto del cual se solicita la restitución de la rentas de arrendamiento, constando, además, recibo de dinero del referido centro asistencial, a nombre de nombre reservado, de 13 de abril de 2017, por $1.088.254.

Quinto: Que sobre la base de los antedichos presupuestos fácticos la sentencia de segundo grado confirmó la de primera, que acogió parcialmente la demanda, estableciendo que es un hecho de la causa que el actor detenta el usufructo del inmueble sub lite y la demandada, la nuda propiedad, así como que ambas eran pareja, con relación de convivencia, por un período prolongado de tiempo y anterior de la fecha de celebración del contrato de arrendamiento de 29 de diciembre de 2016 y con vigencia desde el 1 de enero de 2017.

Enseguida reflexiona que el mérito de la acción de término de contrato de arriendo seguida ante el 19º Juzgado Civil de Santiago, causa Rol 33.367-2018 se desprende que la demandada percibió las rentas de los meses de enero del año 2017 a diciembre de 2018, pero no puede obviarse la relación de pareja existente entre ambos y que el actor habitaba en un inmueble de la demandada, junto a ella, estando por consiguiente, en una relación de pareja y equidad, obligado a aportar a las necesidades de ambos, tanto de gastos comunes, consumos domiciliarios, alimentación, entre otros, por lo que no procede restitución alguna, ya que las rentas devengadas y percibidas entre enero de 2017 y diciembre de 2018, tuvieron por objeto contribuir a las necesidades propias del hogar común.

A continuación, en cuanto a la renta devengada en enero de 2019 y las posteriores, razonó que no se ha acreditado ni la vigencia del contrato de arrendamiento de 29 de diciembre de 2016 ni otro posterior y que la demandada haya percibido con posterioridad a la transacción presentada ante el 19° Juzgado Civil de Santiago, las rentas de los meses de enero de 2019 y siguientes, siendo lo anterior de cargo del actor, en atención a lo dispuesto por el artículo 1698 del Código Civil e interlocutoria de prueba, razones por la cuales rechaza la demanda en esta parte.

La Corte agregó que es acertada la conclusión de la juzgadora en el sentido que no se justificó la subsistencia del contrato de arrendamiento sobre el local comercial, más allá de la época en que concluyó la relación de pareja entre las partes.

A continuación señalan que las conclusiones del fallo que se revisa, tienen también correlato con la prueba incorporada, que no resulta suficiente para precisar hasta qué fecha percibió la demandada las eventuales rentas devengadas de algún contrato celebrado sobre el local comercial de que se trata, sin perjuicio de que, la administración del local comercial ubicado en domicilio reservado, ha sido entregada precisamente a doña nombre reservado, quien puede solicitar la restitución de cualquier fruto civil o natural que le corresponda respecto de esa propiedad, una vez constituida la caución y confeccionado el inventario solemne, que se ordenó en la sentencia que se revisa, de modo que la protesta sobre haberse seguido percibiendo rentas, resulta inocua, precisamente en atención a lo resuelto por el tribunal, máxime, si aquél destacó la responsabilidad legal que recae en la demandada por la administración de la cosa a partir de la notificación de la sentencia.

Sexto: Que de lo expuesto precedentemente aparece que las disposiciones legales denunciadas por la recurrente y sus alegaciones tienen por objeto cuestionar -en lo medular- la conclusión a la que arriban los sentenciadores después de efectuar el análisis de los antecedentes del juicio respecto que las rentas devengadas en enero de 2019 y las posteriores, no se ha acreditado ni la vigencia del contrato de arrendamiento del 29 de diciembre de 2016 ni otro posterior, ni que la demandada haya percibido con posterioridad a la transacción presentada ante el 19° Juzgado Civil de Santiago, los cánones de los meses de enero de 2019 y siguientes, siendo lo anterior de cargo del actor. Así, su reproche de ilegalidad se circunscribe a la supuesta inobservancia de la norma regulatoria de la prueba prevista en el artículo 1698 y en disposiciones sustantivas, las que estima que, aplicadas correctamente, debieron llevar a los jueces del fondo a acoger la demanda en la parte que solicitaba la restitución de rentas percibidas, sustitución en los derechos del arrendador del contrato de 29 de diciembre de 2016 y entrega de garantía de $1.000.000.

Séptimo: Que así planteado el recurso de nulidad sustancial, sus alegaciones conciernen a la esfera de los hechos de la contienda en los términos que fueron asentados por los jueces de la instancia. En efecto, la recurrente pretende imponer un razonamiento que no se sustenta en la situación fáctica establecida por el fallo, desconociendo la que sí ha sido fijada respecto que no se justificó la subsistencia del contrato de arrendamiento sobre el local comercial, más allá de la época en que concluyó la relación de pareja entre las partes, después de efectuar el análisis de los antecedentes agregados al proceso, a la que arribaron los jueces del grado. Luego, para tener éxito en su pretensión, forzoso sería tener que modificar los hechos asentados y establecer otros nuevos que permitan configurar la tesis que propugna en cuanto a la existencia y vigencia del contrato de arrendamiento y que las rentas fueron efectivamente percibidas por la nuda propietaria demandada, lo que debió llevar a acoger la acción por este capítulo.

Octavo: Que la doctrina y la jurisprudencia han caracterizado al recurso de casación como un medio de impugnación de carácter extraordinario, que no constituye instancia jurisdiccional, pues no tiene por finalidad propia revisar las cuestiones de hecho del pleito ya tramitado. Antes que ello, se trata de un recurso de derecho, ya que la resolución del mismo debe limitarse en forma exclusiva a examinar la correcta o incorrecta aplicación de la ley en la sentencia que se trata de invalidar, respetando los hechos establecidos en el fallo por los jueces sentenciadores. Como se sabe, esa limitación a la actividad judicial de esta Corte se funda en el artículo 785 del Código de Procedimiento Civil, al disponer que la Corte Suprema al invalidar una sentencia por casación en el fondo debe dictar acto continuo y sin nueva vista, pero separadamente, la sentencia que zanje el asunto que haya sido objeto del recurso de la manera que crea conforme a la ley y al mérito de los hechos, tal como se han establecido en el fallo recurrido. Solo en forma excepcional es posible la alteración de los hechos asentados por los tribunales de instancia, en el caso que la infracción de ley responda a la transgresión de una o más normas reguladoras de la prueba, mas no respecto de la apreciación de las probanzas que se hubiesen rendido, que es facultad privativa del juzgador.

Noveno: Que, sobre una eventual vulneración del artículo 1698 del Código Civil -norma que prescribe en su inciso primero que incumbe probar las obligaciones o su extinción al que alega aquéllas o ésta- cabe tener presente que esta Corte ha decidido ya que su infracción se configura en la medida que el fallo altere el peso de la prueba, pues el precepto impone imperativamente esta carga, como regla general, a quien alega la existencia de la obligación o a su extinción.

Mirando los antecedentes a través de esa óptica, se advierte que, para efectos de conformar o no los fundamentos de la demanda de la actora a los presupuestos de la acción impetrada, la sentencia impugnada exigió al actor justificar la efectividad de existir entre la parte demandada y la sociedad E y E Limitada (sic), un contrato de arrendamiento respecto del inmueble sub-lite y, los términos, condiciones, vigencia y demás modalidades pactadas y que la parte demandada ha percibido las rentas de arrendamiento del respectivo contrato de arrendamiento. Por lo mismo, al asignar así el peso probatorio, es claro que el fallo no ha incurrido en infracción alguna.

Más bien, de los argumentos expuestos por la recurrente se desprende que lo reprochado a la sentencia es haber concluido que no se demostraron los presupuestos de su pretensión, aseverando que tal carga fue satisfecha con la prueba rendida.

Décimo: Que habida cuenta de lo anotado en el motivo octavo y como ya se adelantara, resulta pertinente recordar que solamente los jueces del fondo se encuentran facultados para fijar los hechos de la causa y que efectuada correctamente dicha labor, al determinar éstos con sujeción al mérito de los antecedentes, probanzas aportadas por las partes, la interpretación y aplicación de las normas atinentes al caso en estudio, ellos resultan inamovibles para este tribunal, conforme a lo previsto en el artículo 785 del Código de Procedimiento Civil, no siendo posible su revisión por la vía de la nulidad que se intenta.

Undécimo: Que las circunstancias descritas en los razonamientos que anteceden traen por consecuencia inevitable que el recurso de casación en el fondo deberá ser desestimado.

Y de conformidad además con lo dispuesto en los artículos 764 y 767 del Código de Procedimiento Civil, se rechaza el recurso de casación en el fondo interpuesto por el abogado Andrés Erbetta Mattig, en representación del actor en contra de la sentencia de dieciséis de abril de dos mil veinticuatro de la Corte de Apelaciones de Santiago.

Regístrese y devuélvase.

Redacción a cargo del Ministro Sr. Mauricio Silva C.

Nº 16.883-2024.-

Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros señor Arturo Prado P., señor Mauricio Silva C., señor Mario Carroza E., señora María Soledad Melo L. y el Abogado integrante señor Álvaro Vidal O. No obstante, haber concurrido a la vista de la causa y al acuerdo, no firma la Ministra Sra. Melo, por encontrarse con feriado legal. Santiago, 25 de junio de 2025.