Densidad habitacional

Santiago, once de julio de dos mil veinticinco.

Dando cumplimiento a lo dispuesto en el artículo 786 del Código de Procedimiento Civil, se dicta la siguiente sentencia de reemplazo.

Vistos:

Se reproduce la sentencia en alzada, con las siguientes modificaciones:

a) En el motivo Cuadragésimo sexto se intercala a continuación de “indemnizaciones de perjuicios demandadas”, la frase “por concepto de fallas o defectos constructivos”.

b) Se elimina el fundamento Cuadragésimo séptimo.

Y se tiene en su lugar y, además, presente:

Primero: De la sentencia invalidada, para estos efectos, se tienen por reproducidos los fundamentos Octavo a Decimoséptimo y Decimonoveno y Vigésimo.

Segundo: Que el artículo 18 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones, en lo atinente a la publicidad, establece “…Las condiciones ofrecidas en la publicidad y la información que se entregue al comprador se entenderán incorporadas al contrato de compraventa. Tal información deberá expresar claramente la superficie total y útil de la o las unidades que se están ofertando, la de sus terrazas, bodegas y estacionamientos”; por su parte, la Ordenanza de Urbanismo y Construcciones establece en su artículo 1.2.13 que “Se entenderán incorporadas al contrato de compraventa, las condiciones ofrecidas en la publicidad vigentes al momento del cierre del negocio, promesa de compraventa o compraventa según corresponda. De concurrir en un mismo caso las tres operaciones antes mencionadas lo dispuesto en este artículo se aplicará respecto de la primera de dichas operaciones.

Toda publicidad se entenderá que es definitiva, salvo que se señalare su plazo de vigencia”.

La misma normativa define “publicidad” como “toda acción que se realiza a través de medios de difusión para promover la venta de inmuebles”.

Por consiguiente, acreditado que sea la existencia de publicidad engañosa en el aspecto reclamado, se trata de un incumplimiento contractual o dicho de otra forma de un cumplimiento imperfecto que da derecho a indemnización de conformidad a lo previsto en el artículo 1556 del Código Civil, y así lo pretenden los actores en esta causa, pues descartaron las otras alternativas que el ordenamiento jurídico les reconoce frente a una infracción de esta naturaleza.

Tercero: Que resolver el conflicto planteado -publicidad engañosa por la posibilidad de ampliar los departamentos- pasa por determinar si efectivamente hubo infracción de la vendedora respecto de las condiciones ofertadas, lo que obliga a establecer cuales fueron las características del inmueble informadas al público en general y si éstas se ajustaban a la legalidad y, con ello, definir si el comprador ha sufrido un perjuicio en relación a la expectativa de aumentar la superficie del bien adquirido, conforme a la opción ofrecida, esto es, ampliaciones regulares cerrado una de sus terrazas.

Cuarto: Que en este juicio sumario especial la prueba aportada por las partes -por mandato expreso del artículo 19 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones- se valora conforme a las normas de la sana crítica, razón por la cual las reglas sobre prueba tasada del Código de Procedimiento Civil quedan excluidas, lo cual fue reconocido expresamente en estrados el día de la vista de la causa. Lo anterior no importa desconocer lo razonado en la sentencia recurrida para desestimar la existencia de fallas y defectos constructivos, por cuanto esa materia corresponde a un aspecto esencialmente técnico, propio de una ciencia y arte, por cuanto se reclaman errores en el diseño y en la ejecución de la obras, los que no logran ser acreditados con la prueba documental y testimonial rendida por la parte demandante por falta de precisión en relación a la causa que los genera y al estado del edificio luego de las reparaciones y mantenciones que en etapa de post venta se realizaron, como se advierte de las Acta de la Asamblea de Copropietarios allegadas de la causa y de los dichos de los testigos, sobre todo de lo manifestado por el deponente señor nombre reservado quien acepta que no le consta que los perjuicios derivados de fallas o defectos en la construcción que él mencionó en su informe, persistan a la fecha de la audiencia en que presta su testimonio; quien además reconoció que observó reparaciones cuando visitó el lugar para realizar el informe, lo que hizo los primeros cuatro meses de 2016.

Quinto: Dicho lo anterior, corresponde ahora abocarse al capítulo de la demanda sobre indemnización de perjuicios por publicidad engañosa, vinculada con la posibilidad de ampliar los departamentos.

En cuanto a los elementos de convicción relevantes para este análisis, Inmobiliaria VM S.A acompañó a la causa un folleto publicitario original del proyecto, en el cual como “Características del Departamento” informa lo siguiente: Departamento DFL 2 de 140 m2 útiles; amplio hall de acceso; living y comedor separados; con piso flotante; dormitorio principal en suite, con walk in closet; 3 dorms., 3 baños; servicio completo; más alternativa de estar, escritorio, comedor o cuarto dormitorio; amplias terrazas en living, comedor y dormitorio principal. Documento también acompañado a la causa por la parte demandante.

También obra en autos el Certificado de Informaciones Previas de 29 de julio de 2016, donde se indica como “Coeficiente de constructibilidad 0,42”, “Porcentaje de ocupación del suelo 35%” y “Densidad bruta máxima 43 HAB/HÁ”.

En el documento denominado “Acta de Observaciones” de la Dirección de Obras de la Municipalidad de Lo Barnechea, de 17 de enero de 2017, sobre solicitud de obra menor ampliación de departamento N° 22 en domicilio reservado, se informa “Las superficies aprobadas conforme al PE 23/99 y su modificación de Permiso N° 281/2012, para el lote N° 3A1-A-1 sobrepasan el máximo permitido de 0,42 de la zona J del PRC. Por lo tanto, no es factible autorizar su solicitud de Obra Menor por ampliación del depto. N° 22”.

Los profesionales arquitectos señores nombre reservado y nombre reservado, elaboraron documentos a petición de la demandante sobre “Informe sobre factibilidad de regularización de ampliaciones”, “Informe sobre diferencias entre las características reales del Condominio Valle del Monasterio II y las ofrecidas en la publicidad para su comercialización”, en mayo de 2017, instrumentos reconocidos por los otorgante mediante declaración protocolizada ante Notario de 25 de mayo de 2017.

En el primer instrumento se concluye que los departamentos del Condominio Valle Monasterio II nunca debieron publicarse ni venderse como unidades ampliables, ya que, según la normativa, no lo son.

En el segundo se indica que el Condominio está emplazado en la zona J del Plan Regular Comunal de Lo Barnechea -La Dehesa- sujeta a los siguientes limites de construcción: ocupación del suelo 35%, altura máxima 10,5 m, coeficiente de constructibilidad 0,42 y densidad de 43 habitantes por hectárea. Asimismo, se expresa que tuvieron a la vista folletos publicitarios del proyecto, la información contenida en la página Web de la empresa vendedora, donde se indica que se trata de departamentos de “3 dorms +3 baños + servicio + ampliación opcional” y una cotización de la empresa constructora entregada a un propietario en la cual se indican valores de la ampliación de su unidad en virtud de la “ampliación opcional” a la que se refería la publicidad, advirtiéndole al propietario que solo podría ejecutarse después de la recepción definitiva. Agregan que en los planos preparados para la venta se observa un espacio de terraza que se presenta con la misma gráfica que distingue las dependencias interiores del departamento, tales como dormitorio o salones y las terrazas reales se grafican con muebles propios de exteriores y ello permitió a la Inmobiliaria vendedora ofrecer departamentos de mayor tamaño al máximo legal en virtud de su condición de supuestamente ampliables, lo que estaba impedido por la normativa vigente ya que el máximo de constructibilidad de 0,42 estaba completamente ocupado y no existía margen disponible para ampliación, concluyendo que ningún departamento puede añadir metros construidos y que cualquier ampliación será rechazada por la Dirección de Obras Municipales.

Sexto: Que, con el mérito de la prueba documental acompañada a la causa, se tiene por acreditado que el primer Permiso de Edificación del proyecto fue otorgado por Resolución N° 023 de 3 de febrero de 1999, sufriendo modificaciones el 2005 por Resolución N° 113, el 2008 mediante Resolución N° 036, el 2012 por Resoluciones N° 146 y N° 337 y, finalmente, el 2014 en las Resoluciones N° 100, 242 y 291, respectivamente.

En el informe particular elaborado por los señores nombre reservado y nombre reservado, se explica que el proyecto de edificación de loteo y construcción simultánea se aprobó de conformidad al inciso segundo del artículo 5.1.18 de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones y, por ello, la inmobiliaria realizó modificaciones al Permiso original para conseguir mejores condiciones de constructibilidad sobre la base del Certificado de Informaciones Previas de 12 de junio de 1998, lo que importaba aceptar la normativa del artículo 7.2.6 de la OGUC -vigente a esa data- en que se amparó el proyecto y, conforme a ello, debía respetar la densidad máxima por habitante del sector, limitante para la construcción de las 56 unidades habitacionales o departamentos en el sitio del proyecto. La normativa fue posteriormente modificada en el nuevo Plan Regulador Comunal del año 2002, para hacerla más restrictiva, con una ocupación del suelo de 35%, un coeficiente de constructibilidad de 0,42, una altura máxima de 10,50 mts., y una densidad bruta máxima de 43 h/h. En opinión de esos profesionales las terrazas y espacios considerados y vendidos por la Inmobiliaria como ampliables, legalmente no lo son.

A la causa compareció también como testigo don nombre reservado, y luego de reconocer los informes elaborados, precisa que los departamentos fueron ofertados y vendidos como ampliables y, por ello, todas las unidades contaban con un espacio abierto construido a modo de pieza exterior, pero con puerta, tabique y revestimientos de interiores, incluyendo sistema de calefacción, pero están imposibilitados de ser cerrados porque el edificio en su condición original utilizó y construyó todos los metros que la legislación permitía en la zona y el propietario no obtendrá nunca la recepción definitiva municipal porque la normativa no lo permite. Agrega que, a su entender, existía un error de diseño por cuanto una terraza exterior con terminaciones de interior al mantenerse a la intemperie se degradaría en su materialidad. Refiere que lo anterior lo constató en los planos del proyecto donde se representan y se consideran materiales interiores en ese espacio exterior, en complemento con las especificaciones técnicas que indican lo mismo. Al ser contrainterrogado por la defensa de la empresa Constructora, indica que del levantamiento de información que realizaron, obtuvieron los folletos de venta y observaron la publicidad en la página Web de la empresa y también tuvieron acceso a una carta presupuesto realizada por la Inmobiliaria a uno de los propietarios.

La testigo doña nombre reservado, residente domicilio reservado, señala que algunos departamentos de su torre se han ampliado porque en la publicidad del proyecto se ofrecían como ampliables, lo que sabe por cuanto lo observó en el catálogo del Proyecto y en la información contenida en Internet.

El deponente don nombre reservado, ingeniero civil, trabajó para el informe técnico del DICTUC y refiere que una de las partes en que colaboró es la factibilidad de ampliación de los departamentos y los temas de difusión y publicidad. Expone que los departamentos por la regulación municipal existente, una vez recibidas las obras por la DOM no se pueden ampliar por el índice de constructibilidad que indica el Plan Regulador Comunal, lo cual se contradice con un presupuesto que le fue entregado por un propietario que indica los montos y plazos para ejecutar la ampliación, donde se decía que se podría ejecutar con posterioridad a la entrega del Certificado de Recepción Definitiva de las obras.

Los elementos de convicción antes referidos, analizados como lo autoriza la ley, permiten concluir que afectaba al proyecto inmobiliario un coeficiente de constructibilidad de 0,42, ocupado con el metraje construido, sin que conforme a la normativa vigente -Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones- existiera margen disponible para aumentar la superficie de los inmuebles. En efecto, se trata de un loteamiento de terrenos para construcciones simultáneos, acogidos al Decreto con Fuerza de Ley N° 2, superior a una hectárea, resultando aplicable al proyecto la obligación de respetar la densidad máxima por habitante en el sector de que se trata, según normativa vigente al año 1999, no siendo procedente su ampliación.

Séptimo: Que se encuentra acreditado que la propietaria primer vendedor del proyecto Condominio Parque Monasterio II -Inmobiliaria VM S.A.- ofreció al público en general y a los demandantes en particular la alternativa de ampliar sus departamentos Tipo A y Tipo B, a un estar cercano al comedor o bien como un cuarto dormitorio, empleando un espacio que en los planos estaba destinado a terraza, ampliación que los propietarios no podrán regularizar por cuanto la Dirección de Obras de la Municipalidad de Lo Barnechea formuló reparos a quienes así lo solicitaron y derechamente no autorizó la ampliación de estos departamentos por exceder el coeficiente de constructibilidad máximo permitido, lo que no fue informado a los compradores oportunamente.

Octavo: Que, como resolvió este Tribunal en un asunto similar, “En el presente caso, se observa un actuar por parte de los demandados -indicados en el numeral tercero de esta sentencia- que vulneró el derecho de los demandantes a obtener una información veraz -relativa a la ampliación de sus departamentos- y oportuna -en las tratativas preliminares y al momento de celebrar el contrato de compraventa- en su calidad de compradores, al ofrecerles un producto con características distintas a las reales, en particular, la factibilidad de ampliar una parte de la terraza y la posibilidad de transformarla en un espacio cerrado anexo al comedor, lo que no podría materializarse atendido el coeficiente de constructibilidad máximo permitido, cuestión que era de pleno conocimiento de los demandados, configurándose un actuar, a lo menos, culposo.

Por tanto, el hecho de ver frustrada una expectativa legítima y razonable, nacida sobre la base de información ofertada por el propietario primer vendedor y por los responsables del diseño, a partir de una oferta que, naturalmente, influye en el comportamiento económico de un comprador, como sujeto consumidor, permite concluir la existencia de un daño y el derecho a una reparación adecuada”. (Sentencia de la Corte Suprema Rol N° 5.330-2021 de 19 de julio de 2022).

Noveno: Que, en cuanto a la alegación de falta de perjuicio en los actores por haber aumentado el valor comercial de los inmuebles, será desestimada por cuanto aquellos propietario que no efectuaron la ampliación con anterioridad ahora cuentan con información veraz acercar de la imposibilidad de ejecutarla legalmente y, aquellos que ya realizaron la transformación -como fuera publicitado- están impedidos de regularizarla ante la Dirección de Obras Municipales, por lo que aun considerando el aumento en el valor comercial de los departamentos, propio del paso del tiempo, es evidente que frente a la imposibilidad de contar con una ampliación real y ajustada derecho que aumente la superficie del inmueble, es razonable presumir que estos bienes verán mermada su plusvalía en dicho aspecto -ampliación- por cuanto los propietarios no estarán en condiciones de ejecutarla y tampoco de demostrar a terceros -posibles interesados en adquirirlos-, el cumplimiento de las normas técnicas constructivas que aprueben las obras o la posibilidad cierta de realizarlas.

Décimo: Que, en el caso de la especie, la publicidad engañosa se demanda como incumplimiento contractual, práctica comercial que se entiende incorporada por mandato legal a cada uno de los contratos de compraventa. Por consiguiente, acreditado que la opción de ampliar la superficie de los departamentos en los metrajes ofertados contenía información carente de veracidad, el cumplimiento parcial atribuible a la conducta del propietario primer vendedor genera responsabilidad, pues por su especialidad y las circunstancias que rodearon la celebración de los contratos, no podía menos que conocer las limitantes del proyecto inmobiliario, actuación culpable que no aparece desvirtuada en la causa por prueba en contrario.

Sin perjuicio de lo anterior, se dirá además que el comprador del inmueble, creyendo que materialmente y conforme a las normas constructivas y urbanísticas vigentes los departamentos eran ampliables en la forma sugerida, entendió que la extensión cerrando una de las terrazas era realizable y, además, permitida por la ley. Por ello puede afirmarse que fueron inducidos a error por la publicidad desplegada por este demandado, pues la propietaria primer vendedor asignó a los departamentos características que no tenían, y no parece razonable pensar que los adquirentes consintieron en que ejecutarían la ampliación, para no regularizarla, por cuanto ello va contra la conducta esperable de personas que teniendo la capacidad económica compran informadamente inmuebles en la comuna de Lo Barnechea para tener una mejor calidad de vida con su familia, con la legítima opción de ampliar la superficie -como se publicitó- pues ello tiene por fin no solo disfrutar de mayor espacio interior, sino también alcanzar con esa inversión una mejor plusvalía del inmueble a futuro, lo cual se logra únicamente si las ampliaciones son regularizada por la Dirección de Obras Municipales, como lo exige la ley a través de obtener un permiso de obra menor que lo apruebe.

Undécimo: Que lo anterior lleva a concluir que establecida la infracción contractual anotada, apreciando la prueba conforme a las normas de la sana crítica, procede que la demanda indemnizatoria por publicidad engañosa en relación a la ampliación de los departamentos sea acogida, pues esa conducta generó un daño a los propietarios -demandantes- quienes vieron frustrada una expectativa legítima y razonable de aumentar la superficie del departamento adquirido, motivada por la información entregada en la oferta publicitaria, lo que influyó en la decisión de los compradores, perjuicio que debe ser resarcido a estos sujetos consumidores por parte de Inmobiliaria VM S.A.

Duodécimo: Que, para la avaluación del daño que se reconoce, no se estará a lo pedido en la demanda, por cuanto solicitan por este concepto 2.000 unidades de fomento para cada departamento, suma total que incluye lo cobrado por el supuesto menor metraje de la piscina -aspecto rechazado-, estimación que resulta excesiva, pues carece de sustento fáctico para entender cuál sería la pretensión respecto al incumplimiento contractual que se acoge, por cuanto ningún criterio se describe para una avaluación diferenciada.

En este ámbito, para efectos de resarcir el daño acreditado se fijará una suma única para cada inmueble de propiedad de los actores, sin considerar si son dueños exclusivos o en comunidad, estimando proporcional al perjuicio establecido regularlo prudencialmente en la cantidad equivalente de 255 unidades de fomento, porque da certeza acerca de su forma de cálculo y, además, por tratarse del mismo proyecto inmobiliario no se advierten razones para otorgar montos diferentes, sobre todo si en la demanda -por tal concepto- también se solicitó una suma única en relación a cada departamento.

Se precisa que esta sentencia -en consideración a la competencia entregada por el recurso de nulidad interpuesto por los demandante- acoge la demanda fijando la indemnización a que tienen derecho los actores, sin perjuicio de lo que se determine en la etapa de cumplimiento de este fallo.

Décimo Tercero: Que la empresa Constructora GCI S.A. no fue demandada por este concepto, como se lee claramente en el libelo pretensor, razón por la cual la acción no será acogida a su respecto.

Por estas consideraciones y de conformidad, además, a lo que disponen los artículos 18, 19 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones, 1545 y 1558 del Código Civil, 144, 160 y 189 del Código de Procedimiento Civil, se revoca la sentencia apelada de treinta de agosto de dos mil diecinueve, escrita a fojas 5.728, en cuanto rechazó la indemnización cobrada por publicidad engañosa relacionada con la ampliación de los departamentos y se condenó en costas a la parte demandante y, en su lugar, se decide:

I.- Que se condena a Inmobiliaria VM S.A., como propietario primer vendedor, a pagar a los demandantes a título de indemnización por publicidad engañosa la suma equivalente a 255 unidades de fomento, en relación con cada uno de los departamentos adquiridos en los Condominios uno y dos del “Parque Monasterio II”, ubicados en domicilio reservado, esto es, para los siguientes demandantes:

1.- nombre reservado; (departamento 22).

2.- nombre reservado; (departamento 52).

3.- nombre reservado en comunidad con nombre reservado; (departamento 73).

4.- Rubén Morgheinstern Volstein; (departamento 13).

5.- nombre reservado en comunidad con nombre reservado; (departamento 43-B).

6.- nombre reservado; (departamento 31).

7.- nombre reservado; (departamento 63).

8.- nombre reservado; (departamento 61).

9.- nombre reservado; (departamento 54).

10.- nombre reservado; (departamento 41).

II.- Las sumas anteriores se pagarán con los intereses corrientes para operaciones reajustables desde que el presente fallo quede firme y hasta la fecha de su pago efectivo.

III.- Que cada parte pagará sus costas.

IV.- En lo demás apelado se confirma el referido fallo.

Redactada por la ministra señora Jessica González Troncoso.

Regístrese, comuníquese y devuélvase con sus tomos y agregados.

Rol N°139.768-22.

Pronunciado por la Cuarta Sala de la Corte Suprema integrada por las ministras señoras Gloria Ana Chevesich R., Jessica González T., Mireya López M., y las abogadas integrantes señoras Pía Tavolarí G., y María Angélica Benavides C. Santiago, once de julio de dos mil veinticinco.