Contrato de tracto sucesivo

Santiago, veinticinco de noviembre de dos mil veinticinco.

VISTO:

En estos autos Rol C-234-2024, sobre juicio sumario, seguido ante el Juzgado de Letras de Puerto Natales, comparece nombre reservado quien deduce demanda en juicio sumario de reclamación de prestaciones mutuas en contra de nombre reservado, fundada en que en causa Rol C-257-2020 de ese juzgado, se declaró de oficio la nulidad del contrato de arrendamiento y promesa de compraventa celebrado con la demandada, razón por la que reclama la restitución de lo que su parte pagó por dicho contrato y que asciende a la suma de $18.000.000 más reajustes e intereses, además de las mejoras necesarias y útiles introducidas en el inmueble materia de dicha convención las que avalúa en la cantidad de $20.000.000 más costas. Refiere que en la mencionada causa se declaró de oficio la nulidad absoluta del contrato que ligaba a las partes, sin embargo, en lo resolutivo del fallo recaído en dicho proceso no se abordaron las prestaciones mutuas. Insiste que su parte pagó la cantidad de $18.000.000, suma que debe restituírsele habida consideración de la nulidad declarada. Agrega que además efectuó en el inmueble materia del contrato anulado una serie de mejoras necesarias y útiles según detalla, las que deben serle abonadas. Reitera que tales mejoras equivalen a la suma de $20.000.000.-

Contestando la parte demandada pide el rechazo de la acción, alegando que ella firmó con fecha 30 de abril de 2014 un contrato de arrendamiento con promesa de compraventa con la demandante. Luego, la nulidad declarada de oficio por el tribunal afecta sólo al contrato de promesa de compraventa más no al de arrendamiento. Indica que el contrato de arrendamiento tenía vigencia hasta el 30 de octubre de 2019, fecha desde la cual la demandante no goza de título alguno para la tenencia del inmueble, no paga arriendo y se niega a devolver el inmueble. Reproduce cláusulas de la convención mencionada y razona en orden a que las sumas pagadas por la demandante corresponden a rentas de arrendamiento. Enseguida cita la cláusula en que se libera al arrendador de la obligación de restituir el importe correspondiente a las mejoras ejecutadas en el inmueble, las que quedarán en beneficio de la propiedad arrendada. De esta manera, sostiene, ninguna de las dos pretensiones de la actora tiene cabida.

Por sentencia de catorce de noviembre de dos mil veinticuatro se acogió la demanda, sólo en cuanto se condenó a la demandada a pagar a la actora la suma de $1.000.000, por concepto de abono del precio más intereses y reajustes.

Apelado este fallo por la demandante, la Corte de Apelaciones de Punta Arenas, por determinación de nueve de enero de dos mil veinticinco, lo confirmó.

En contra de esta última decisión dicha parte dedujo recurso de casación en el fondo.

Se trajeron los autos en relación.

CONSIDERANDO:

PRIMERO: Que la recurrente sostiene en su arbitrio de nulidad que la sentencia ha transgredido el artículo 1687 del Código Civil. toda vez que de acuerdo con el mérito de los documentos acompañados por su parte, quedaron acreditados los montos pagados en virtud del acto o contrato cuya nulidad ha sido declarada, y que suman $18.000.000 pagados a la demandada en su cuenta del Banco Estado. Asevera que de acuerdo a la declaración de nulidad, quedó claro que las partes han vuelto al estado anterior al contrato, y por ende su parte tiene derecho a ser restituida de los montos pagados a la demandada, por concepto de prestaciones mutuas y también de las mejoras introducidas al inmueble, ya que al haberse declarado asimismo la nulidad del contrato, dejan de tener efecto todas las estipulaciones de las partes efectuadas en el mismo, incluida la cláusula décimo cuarta del contrato que señala que las mejoras introducidas por la arrendataria quedarán en beneficio de la arrendadora.

SEGUNDO: Que la sentencia cuestionada, que confirmó el fallo de primera instancia, señaló que en cuanto a la partida pretendida por la actora equivalente a $18.000.000 atendido el tenor de la cláusula tercera y novena del contrato de fecha 30 de abril de 2014, cuya nulidad fue declarada, solo $1.000.000 pagado por la demandante corresponde al precio de la eventual compraventa que se celebraría, mientras que los restantes $17.000.000 obedecen a renta. De este modo, dice, esta última cifra no procede sea restituida por cuanto en los contratos de tracto sucesivo, como lo es el arrendamiento, la nulidad opera solo hacia el futuro mas no con efecto retroactivo.

En cuanto a la pretensión correspondiente a $20.000.000 generada por mejoras introducidas en el inmueble, también la desestima, toda vez que la cláusula decimocuarta del contrato invalidado dispone que las mejoras efectuadas quedarán en beneficio de la propiedad sin que la parte arrendadora deba pagar por ellas.

TERCERO: Que para resolver primero ha de tenerse presente que por sentencia de 24 de agosto de 2022 el Juzgado de Letras de Puerto Natales declaró de oficio la nulidad del contrato de promesa de compraventa celebrado por las partes el 30 de abril de 2014, pues quien figura como promitente vendedora, nombre reservado, se encontraba casada bajo sociedad conyugal, siendo el inmueble objeto del contrato un bien propio sujeto a la limitación del inciso final del artículo 1754 del Código Civil, y por lo tanto debió haber concurrido su cónyuge a su celebración, al no haberlo hecho entiende que dicho contrato deviene en nulo absolutamente.

También ha de tenerse en cuenta que dicho contrato no solo versaba sobre una promesa de compraventa, sino que también contenía un contrato de arrendamiento respecto del mismo bien inmueble que se prometió vender.

CUARTO: Que la primera cuestión a dilucidar es si correspondía que a la parte demandante se le restituyera lo que pagó por concepto de rentas en virtud de dicho contrato de arrendamiento con promesa de compraventa, y al respecto esta Corte no puede más que coincidir con los jueces del fondo, en cuanto a que en los contratos de tracto sucesivo, como lo es el de arrendamiento, la nulidad opera solo hacia el futuro mas no con efecto retroactivo. Ello toda vez que no hay restitución posible en los contratos en que una de las partes haya gozado de un bien raíz, sino que solo cabría la indemnización, pues no es posible para la otra parte “restituir el goce de la cosa”.

QUINTO: Que, despejado lo anterior, la siguiente interrogante que es posible plantearse, en conformidad a la cláusula tercera (precio del contrato prometido) y novena (renta del contrato de arrendamiento), es la plausibilidad de cumplirse la obligación de pagar el precio mediante el pago de la renta del arriendo pactado, sin embargo está Corte se ve imposibilitada de responder a aquella interrogante atendida la forma en que se planteó el recurso, pues sólo se denunció infracción al artículo 1687 del Código Civil, norma que no es bastante para abordar el examen de la resolución de la controversia de la forma en que se hizo por los juzgadores.

Que, así las cosas, lo planteado refiere más bien a un asunto de calificación jurídica y de interpretación del contrato en cuestión y de aquellos actos jurídicos que lo integran, labor que, realizada por los jueces del fondo, los llevó a concluir que lo pagado por la actora, atendido lo dispuesto en las cláusulas tercera y novena, correspondió al pago de la renta por arrendamiento. Por lo que si el recurrente pretende variar esta calificación jurídica debió haber denunciado como infringidas las normas que dicen relación con la interpretación de los contratos (artículos 1560 a 1566 del Código Civil). Al no formular tal denuncia se genera un vacío que la Corte no puede subsanar, dado el carácter de derecho estricto que reviste el recurso de nulidad intentado.

SEXTO: Que finalmente, en lo que dice relación con aquella alegación relativa a que se le reintegre a la demandante lo que reembolsó por concepto de mejoras útiles, no obstante que estos jueces pudieran o no compartir sus argumentos en cuanto a que la cláusula a la que hace mención el sentenciador para rechazar dicha pretensión fue declarada nula, aquello no influye en lo dispositivo del fallo, pues para hacer un análisis diverso primero debe estar establecido que efectivamente se realizaron esas mejoras útiles y que éstas ascendieron a $20.000.000, presupuesto fáctico que no ha sido asentado por los sentenciadores del grado.

SÉPTIMO: Que la doctrina y la jurisprudencia han caracterizado al recurso de casación como un medio de impugnación de carácter extraordinario, que no constituye instancia jurisdiccional, pues no tiene por finalidad propia revisar las cuestiones de hecho del pleito ya tramitado.

Antes que ello, se trata de un recurso de derecho, ya que la resolución de éste debe limitarse en forma exclusiva a examinar la correcta o incorrecta aplicación de la ley en la sentencia que se trata de invalidar, respetando los hechos establecidos en el fallo por los sentenciadores. En ese sentido, por disposición de la ley, el examen y consideración de tales hechos escapan al conocimiento del tribunal de casación.

Como se sabe, esa limitación a la actividad judicial de esta Corte se funda en el artículo 785 del Código de Procedimiento Civil, al disponer que la Corte Suprema al invalidar una sentencia por casación en el fondo dictará acto continuo y sin nueva vista, pero separadamente, la sentencia que zanje el asunto que haya sido objeto del recurso de la manera que crea conforme a la ley y al mérito de los hechos, tal como se han establecido en el fallo recurrido. Solo en forma excepcional es posible la alteración de los hechos asentados por los tribunales de la instancia, en el caso que la infracción de ley responda a la transgresión de una o más normas reguladoras de la prueba, lo que no ha sido alegado por el recurrente.

OCTAVO: Que en estas condiciones no es posible alterar la situación fáctica que viene determinada en el fallo cuestionado y establecer una distinta que se correspondiera con aquella que se requiere asentar para el éxito de la pretensión de ineficacia, por cuanto, de la manera en que se formuló el libelo, los hechos que sirvieron de base a las conclusiones de los sentenciadores resultan inamovibles y definitivos para el tribunal de casación.

NOVENO: Que, en consecuencia, a la luz de las reflexiones que anteceden, corresponde desde luego desestimar el presente arbitrio.

De conformidad, además, con lo dispuesto en los artículos 765, 767 y 772 del Código de Procedimiento Civil, se rechaza el recurso de casación en el fondo interpuesto por el abogado Fernando Badacic Pichun, en representación de la parte demandante, en contra de la sentencia de la Corte de Apelaciones de Punta Arenas de nueve de enero de dos mil veinticinco.

Regístrese y devuélvase, vía interconexión.

Redacción a cargo del abogado integrante señor Raúl Patricio Fuentes M.

Rol N° 2.946-2025.

Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros señor Arturo Prado P., señor Mario Carroza E., el Fiscal Judicial señor Jorge Pizarro A. y los Abogados integrantes señor Raúl Patricio Fuentes M. y señor Carlos Urquieta S.