Contrato de tracto sucesivo

Santiago, quince de enero de dos mil veintiséis.

VISTO:

En estos autos rol C-19.891-2023, seguidos ante el Vigésimo Quinto Juzgado Civil de Santiago, sobre juicio especial de la Ley N°18.101, caratulado “Inmobiliaria Gabriela S.A. / Hidragua S.A.C.I.”, por sentencia de treinta y uno de enero de dos mil veinticuatro, se rechazó tanto la acción principal de término de contrato de arriendo por no pago de las rentas, como la subsidiaria de desahucio, sin costas.

Se alzó la demandante, y una Sala de la Corte de Apelaciones de esta ciudad, por determinación de veintitrés de agosto de dos mil veinticuatro, confirmó la sentencia en alzada, con costas.

En contra de esta última determinación, la demandante dedujo recurso de casación en el fondo.

Se ordenó traer los autos en relación.

CONSIDERANDO:

PRIMERO: Que la recurrente denuncia la infracción de tres grupos de normas, a saber: a) el artículo 1545 del Código Civil en relación con los artículos 1915, 1942 y siguientes del mismo cuerpo legal y las cláusulas tercera y undécima del contrato sub lite; b) el artículo 8 N°7 de la Ley N°18.101 y c) el artículo 1977 del Código Civil.

Señala que no se ha discutido por las partes que ambas celebraron dos contratos de arrendamiento, el 1 de enero de 2018, respecto de las propiedades ubicadas en domicilio reservado, comuna de La Reina y la de domicilio reservado, siendo lo discutido el hecho de no haberse aplicado las cláusulas tercera y undécima del contrato, pese a su literalidad, con lo que estima, se ha infringido la fuerza obligatoria del mismo.

Añade que está claro que la renta mensual pactada era de 162 y 160 U.F. mensuales más IVA, respectivamente para cada uno de los contratos, de acuerdo con el valor de la U.F. a la fecha del pago, el que debía hacerse dentro de los diez primeros días de cada mes, mediante un depósito en la cuenta corriente de la arrendadora, además de pactarse una multa diaria, en caso de atraso. Indica que el contrato prohibía pagar fuera de plazo, so pena de ponerle término al mismo, no obstante lo cual, desde el inicio de su vigencia, en enero de 2018, la arrendataria no habría pagado nunca el total, lo que generó saldos pendientes, además de multas que se siguen devengando, al realizarse únicamente pagos parciales, con atrasos groseros de incluso años.

En cuanto a la propiedad arrendada de La Reina, señala que en el año 2023 debían pagarse 2120,58 U.F., que calcula a partir de 192,78 U.F. por once meses del año, pagándose únicamente 1.925,46 U.F., y que en los años 2018 a 2022, eran 192,78 U.F. por doce meses, es decir, un total de 2.313,36 U.F., pese a lo cual se pagó una cantidad inferior, con saldos pendientes cada año, razón por la cual se le deben en total 557,38 U.F. por dichos saldos de esa propiedad.

Y respecto a la propiedad ubicada en Pudahuel, se daría una misma circunstancia, porque en 2023 la demandada debió pagar 2.094,40 U.F. y pagó 1706,39 U.F., y los otros años también hubo saldos impagos, razón por la cual adeuda 626,55 U.F.

Expresa que las deudas se produjeron por dos motivos: el primero, que la arrendataria no pagó el total, dejando saldos pendientes y además pagaba de forma atrasada, sin respetar el valor de la U.F. a la fecha del pago efectivo. Por lo anterior, hace presente que no fueron consideradas las cláusulas aludidas y con ello, se infringió el artículo 1545 del Código Civil, al ser el contrato una ley para las partes.

En cuanto al artículo 8° N°7 de la Ley N°18.101, señala que la prueba debe ser apreciada conforme a la sana crítica, pese a lo cual, la sentencia de primer grado, confirmada por el fallo recurrido, en sus motivos octavo a décimo solo señala, de forma somera, que tuvo por valorada la prueba según la sana crítica y que según ella, no se advertiría desde qué fecha se adeudan las rentas, además de constar el pago, a partir de la prueba aportada por el demandado, con los pagos desde inicios de 2018 a diciembre de 2023, por lo cual, al no advertirse un incumplimiento, se desechó la demanda, tanto por ese concepto, como por las multas reclamadas, al existir errores manifiestos en el cálculo de los días del supuesto retraso.

Con lo anterior, considera que se ha faltado a los principios de la lógica, a las máximas de la experiencia y del conocimiento científicamente afianzado, al no indicarse la forma a la que se llegó a dicha conclusión y menos en qué consiste el error de cálculo a que se refiere.

Añade que la sentencia tampoco analiza la fecha en la que se hicieron los pagos, el atraso de ellos, si se pagaba de forma completa o no, la valorización en pesos y en U.F., si se cobraron multas -por pagar fuera de los diez primeros días- y si hubo atrasos y pagos parciales.

Sobre el artículo 1977 del código sustantivo, señala que se trata de una norma decisoria litis, que fue infringida, aludiendo a las tres condiciones de pago y al hecho de no haber pagado el arrendatario nunca las rentas completas, según el valor de la U.F. al día del pago, según detalle que señala, razón por la que estima que la demanda debió ser acogida.

Por lo expresado, solicita que se acoja su recurso, se invalide el fallo recurrido y se dicte una sentencia de reemplazo que revoque la decisión de primer grado y, en su lugar, haga lugar a la demanda y se declare que se acoge la acción de término de los contratos de arrendamiento, por el no pago de las rentas, condenando al arrendatario a la restitución de los inmuebles arrendados, al pago de las rentas adeudadas o su diferencial y las multas correspondientes, más las que se devenguen hasta la restitución, con costas.

SEGUNDO: Que, para la acertada inteligencia del asunto y resolución del recurso de casación en el fondo interpuesto, cabe tener presente los siguientes antecedentes del proceso:

a) El 30 de noviembre de 2023, Inmobiliaria Gabriela S.A. demandó a Hidragua S.A.C.I. el término de los dos contratos de arrendamiento por el no pago de las rentas, los cuales se celebraron el 1 de enero de 2018, el primero respecto de la casa de domicilio reservado, ambos con vigencia hasta el 31 de diciembre de 2023, al haberles comunicado la contraria su decisión de no renovar el contrato, dentro de plazo.

Para el inmueble de La Reina se pactó una renta mensual de 162 U.F. más IVA, según el valor al día del pago efectivo, pagadero de forma anticipada, los diez primeros días de cada mes, mediante transferencia bancaria, estableciéndose una multa de 0.1 U.F. por cada día de atraso, aludiéndose además a la cláusula undécima del contrato, en su letra f), que prohibía pagar fuera de plazo. La renta para el inmueble ubicado en domicilio reservado U.F. más IVA, en los mismos términos ya reseñados.

Señala que, desde que se inició el contrato en enero de 2018, nunca se pagó por la contraria el total de las rentas, lo que ha generado diferencias, que son las que reclama, además de las multas que se han ido devengando por dicho incumplimiento, incorporando a su libelo, unos cuadros con resúmenes de lo adeudado, por mes y año, razón que funda su demanda, por lo que pide que se condene a la demandada a pagar un total de 1.183,93 U.F., por concepto de rentas de arrendamiento adeudadas a la fecha, correspondiendo 557,38 U.F. al arriendo de la casa de La Reina y 626,55 U.F. a la casa de Pudahuel, exigiendo además un total de 15.276,7 U.F. por multas por atraso en los pagos, siendo 7575,3 U.F. relativas al primer arriendo y 7701,4 U.F. al segundo, además de pedir otra multa, contractual, correspondiente al 50% de la renta por cada mes de atraso en la entrega de los inmuebles arrendados, además de las rentas que se devenguen durante la tramitación del juicio, pago de servicios y las costas del juicio.

En subsidio, demanda el desahucio.

b) Una vez notificada la demandada, se realizó la audiencia de contestación, conciliación y prueba, a la que asistieron ambas partes, contestándose por escrito, según consta del folio 18.

La demandada pidió el rechazo de la acción sin controvertir los términos de los contratos, pero manifestando la existencia de yerros fácticos en la demanda, que se advierten de su sola lectura y que la vuelven improcedente, negando categóricamente el hecho central de no haber pagado las rentas.

Expresa que si bien la renta se pactó en U.F., se pagaba en pesos, lo que supone un problema práctico evidente y es que al ser la U.F. una unidad reajustable, su valor varía marginalmente entre un día y otro, haciendo presente que se emitían facturas por la renta mensual comprometida en el contrato, al valor de la U.F. de determinado día y que el pago se efectuaba días después, pagándose las mismas U.F. comprometidas, pero con un valor que en pesos podía variar al alza o a la baja respecto al día de la facturación. Por ende, sí se cumplió con la obligación de pagar la renta y, cualquier diferencia que pudo surgir, corresponde a la variación de la unidad pactada, establecida de común acuerdo, lo que es del todo relevante, porque por casi seis años no hubo reclamo alguno, ninguna reconvención por algún incumplimiento, sino que, por el contrario, la ejecución práctica da cuenta que la contraria recibió los pagos con total conformidad y, solo con ocasión de esta demanda, se elabora un argumento acomodaticio para buscar el cobro de supuestas rentas impagas, desde el inicio del contrato, debiendo rechazarse la acción, porque la renta se ha pagado y porque las multas no resultan procedentes.

Y para el caso de considerarse que proceden las multas, la forma de su cálculo es totalmente improcedente, porque es 13 y 12 veces el valor de las rentas, lo que corresponde a un error, sobre todo, en el cálculo del año 2018, donde se señalan 898 días de atraso, esto es, al inicio del contrato y, al mes siguiente, ya había, según el actor, 5 años y 8 meses de atraso. Y en el contrato de Pudahuel se habla de 77.014 días, lo que resulta del todo imposible.

Por ende, sus defensas son, primero, el pago total de las rentas, al ser un contrato de tracto sucesivo que se fue cumpliendo en el tiempo, de forma periódica, no puede reclamarse incumplimiento de obligaciones que, en su momento, se estimaron cumplidas, sobre todo porque nunca se manifestó ninguna disconformidad y, más aún, el contrato fue renovado, con lo cual, la demanda iría en contra de los actos propios de la actora, lo que no es admisible.

En subsidio, señala que el supuesto saldo pendiente no puede ser calificado de incumplimiento grave y resolutorio, porque las diferencias son del orden del 0% al 1%, ninguna supera el 3%, margen que no permite estimar incumplido el contrato.

En subsidio, si se estima como grave el incumplimiento, las multas están mal calculadas, al proponer retrasos por más de 200 años.

En subsidio, alega lesión en la cláusula penal enorme.

c) El tribunal a quo, el 31 de enero de 2024, resolvió rechazar las demandas, sin costas, alzándose la actora.

d) El 23 de agosto de 2024 la Corte de Apelaciones de esta ciudad confirmó lo decidido, con costas.

TERCERO: Que, tal como se dijo, el fallo impugnado confirmó la decisión de primer grado, con costas.

Por su parte, el tribunal a quo, para resolver como lo hizo, estableció en su motivación octava la existencia de los dos contratos materia del proceso, su vigencia y la renta pactada.

A continuación y pese a establecer que, una vez acreditada la existencia de la obligación, es de carga de la demandada probar el hecho de haber dado cumplimiento a su obligación de pagar las rentas, concluye que, de la sola lectura del libelo, no es posible advertir desde qué fecha se adeudarían, según la actora, las rentas que se reclaman, al no especificarse aquello, de lo cual no es posible tener claridad a ese respecto, esto es, el momento en que la demandada habría dejado de pagar sus obligaciones.

Por otro lado y de la documental aportada por las partes, tiene por acreditado el pago de las señaladas rentas, desde el inicio de ambos contratos y hasta diciembre de 2023, mes posterior a la fecha en la que se interpuso la demanda, por lo cual, no advierte ningún incumplimiento en cuanto al pago de las señaladas rentas, por lo que decide rechazar la demanda en ese punto.

Y en lo que respecta al cobro de multas, por el supuesto retardo en los pagos, da cuenta de los errores manifiestos en el cálculo de aquellas, que plantea la demanda, lo que emana de su sola lectura, además del hecho de tratarse de contratos de tracto sucesivo, por lo cual no le resulta posible sostener que, luego de años de vigencia de dichos contratos, se aleguen ahora incumplimientos, incluso desde el inicio de su vigencia, por lo cual, rechaza también, al igual que la acción subsidiaria de desahucio, al fundarse en un incumplimiento que no se acreditó.

CUARTO: Que, conforme a lo antes reseñado, en autos no se ha discutido la existencia de los contratos, la vigencia de aquellos y el monto de las rentas pactadas, constando del proceso que ambos contratos fueron prorrogados una vez, hasta que el arrendatario dio aviso, dentro de término, de su intención de no perseverar en el contrato.

Ahora bien, pese a lo anterior, esto es, que el contrato inicial fue prorrogado, la actora vino en demandar el término de aquél por el no pago de las rentas, aun cuando lo reclamado no corresponde a ello, sino que al cobro de las diferencias mensuales y marginales, que se habrían generado por la transformación de U.F. a pesos, entre los días transcurridos desde la emisión de cada factura y el pago efectivo.

También consta del proceso y de la sola lectura de la demanda, que lo reclamado se sustenta en las planillas incorporadas en la demanda, las cuales dan cuenta de errores insalvables. En efecto, en la página 8 se lee que lo reclamado, respecto del inmueble ubicado en la comuna de La Reina, por el primer mes del primer año del contrato, esto es, enero de 2018, son “898 días de atraso en pago total de la renta”, lo que resulta imposible, porque tal como lo establece el artículo 1977 del Código Civil, a ese mes ni siquiera podía existir mora, al no contarse con el presupuesto de “un periodo entero en el pago”, porque el mes de enero recién podía cobrarse en febrero.

Lo mismo ocurre con el otro inmueble, siendo en este caso el yerro aún mayor, porque a enero de 2018 se señala que habían 2.159 días de atraso en el pago total de la renta, lo que torna el libelo, incluso en ininteligible.

QUINTO: Que, en concordancia con lo antes señalado y, a diferencia de lo reclamado en el recurso, se observa que los sentenciadores han efectuado una correcta aplicación de la normativa atingente al caso, al rechazarse tanto la demanda principal como la subsidiaria, al no haberse acreditado, ni menos pedido correctamente, la existencia de rentas impagas que hicieran factible la declaración de término del contrato de arrendamiento, por el no pago de esas rentas; ello, tanto porque la demandada acreditó los pagos realizados mes a mes, como porque la demanda pidió conceptos que, en la práctica, resultan imposibles -como ya se dijo, que al inicio del contrato existían más de 30 días de atraso-, lo que se suma a la cantidad exorbitante de días reclamados, los cuales incluso exceden la vigencia de los contratos, término que no fue discutido en el proceso.

SEXTO: Que, por otra parte, las normas que se reclaman como infringidas no lo están, porque el contrato no ha sido vulnerado, al reclamar la demandante conceptos imposibles de otorgar, al fundarse su libelo en presupuestos errados, como lo es el reclamar, al inicio de un contrato, más de tres años de atraso en los pagos.

Por ende, tanto las normas sustantivas del contrato de arrendamiento como la relativa a la forma en que se pondera la prueba no están vulneradas, puesto que no ha sido aquello lo que ha derivado en el correcto rechazo de las acciones incoadas.

SÉPTIMO: Que, conforme a lo antes razonado, el recurso de casación será desestimado.

Por estas consideraciones y visto además lo dispuesto en los artículos 764 y 767 del Código de Procedimiento Civil, se rechaza con costas el recurso de casación en el fondo, interpuesto por el abogado don Daniel Lagos Sandoval, en representación de la parte demandante, en contra de la sentencia de veintitrés de agosto de dos mil veinticuatro, dictada por la Corte de Apelaciones de Santiago.

Regístrese y devuélvase.

Redacción a cargo del abogado integrante don Raúl Patricio Fuentes M.

Rol N° 47.638-2024.

Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros señor Arturo Prado P., señor Mauricio Silva C., señor Mario Carroza E., señora María Soledad Melo L. y el Abogado integrante señor Raúl Patricio Fuentes M.

No obstante, haber concurrido a la vista de la causa y al acuerdo, no firma la Ministra señora Melo, por estar con permiso.