Precario

Santiago, veintiocho de mayo de dos mil catorce.

Vistos:

Ante el Primer Juzgado Civil de San Miguel, en autos rol Nº 72.803-2011, don nombre reservado dedujo demanda en juicio sumario de precario en contra de doña nombre reservado, a fin que sea condenada a la restitución del inmueble que indica, dentro de tercero día de ejecutoriada la sentencia, con costas.

La demandada contestó el libelo a fojas 21, solicitando su rechazo. Argumentó que no concurren en la especie los requisitos del precario, toda vez que no ocupa el bien raíz por mera tolerancia de un tercero o sin título ni contrato que la autorice para ello. Al respecto, afirma que tiene un título para habitar el inmueble, consistente en un contrato de promesa de compraventa celebrado el 22 de noviembre de 1995 entre su cónyuge y el dueño de la propiedad, dentro de la vigencia de la sociedad conyugal, en cuya cláusula sexta se estipuló la entrega del inmueble.

El tribunal de primera instancia mediante fallo de trece de mayo de dos mil trece, que se lee a fojas 49 y siguientes, acogió la demanda de precario, sin costas, condenando a la demandada a restituir el inmueble dentro del plazo de quince días de ejecutoriada la presente sentencia, bajo apercibimiento de lanzamiento.

El tribunal de segunda instancia, conociendo de la apelación deducida por la parte demandada, por fallo de seis de noviembre de dos mil trece, escrito a fojas 91 y siguientes, revocó la sentencia de primer grado y, en su lugar, rechazó la demanda interpuesta.

En contra de esta última decisión la parte demandante deduce recurso de casación en el fondo, por haberse incurrido, en su concepto, en infracción de ley que influyó sustancialmente en lo dispositivo del fallo, pidiendo que este tribunal la invalide y dicte la de reemplazo que describe.

Se trajeron estos autos en relación.

Considerando:

Primero: Que la parte demandante fundamenta su recurso sosteniendo que los jueces, al revocar la sentencia de primer grado rechazando la demanda, por estimar que la demandada tenía título que la habilitaba para ocupar el inmueble sub-lite, infringieron el artículo 2195 del Código Civil.

Señala que conforme al texto del inciso 2° del artículo 2195 mencionado, constituye precario el hecho que la ocupación se realice sin previo contrato y por ignorancia o mera tolerancia del dueño. Añade que al emplear la disposición legal aludida el término “dueño” se está refiriendo al titular del dominio y no a aquél que le antecedió en el mismo. Indica que en el proceso no se encuentra acompañado ningún documento que acredite vinculación jurídica entre el dueño y la ocupante del inmueble de autos, en consecuencia, la demandada no tiene contrato alguno que la habilite para ocupar el inmueble de que se trata.

Finaliza desarrollando la influencia que el error de derecho denunciado tuvo en lo dispositivo del fallo.

Segundo: Que la sentencia estableció como hechos de la causa, en lo que interesa al recurso, los siguientes:

a) el actor es poseedor inscrito del inmueble ubicado en domicilio reservado;

b) el inmueble singularizado se encuentra ocupado por la demandada;

c) don nombre reservado, en calidad de promitente comprador, y don nombre reservado, en carácter de promitente vendedor, celebraron un contrato de promesa de compraventa por escritura pública de 22 de noviembre de 1995, sobre la propiedad ubicada en domicilio reservado, que corresponde al lote N° 21 de la manzana 25 del plano Respectivo, comuna de La Granja, señalando que su domicilio corresponde al citado. En la cláusula sexta se estipuló que: “la entrega material de la propiedad se efectúa con esta misma fecha, declarando el promitente comprador haberla recibido a su entera satisfacción y sin posterior reclamo”. Por la cláusula novena el promitente vendedor confirió poder especial a don nombre reservado, para que en su representación venda, ceda y enajene la propiedad materia de esta promesa; y

d) la demandada contrajo matrimonio con don nombre reservado con fecha 31 de enero de 1991, y al día de emisión del certificado respectivo, esto es, 25 de agosto de 2011, dicho matrimonio estaba vigente.

Tercero: Que sobre la base de los hechos reseñados precedentemente los sentenciadores del grado concluyeron que, en la especie, no concurren los presupuestos establecidos en el inciso 2° del artículo 2195 del Código Civil, toda vez que la tenencia de la cosa por parte de la demandada deriva de un contrato de promesa de compraventa celebrado entre el anterior dueño de la propiedad y su cónyuge, quien posteriormente, con fecha 15 de julio de 2010, actuando con poder del titular en el dominio, a la sazón todavía don nombre reservado, enajenó dicha propiedad a su hermano, don nombre reservado, demandante en estos autos.

Por lo anterior, rechazaron la demanda de precario intentada.

Cuarto: Que de manera uniforme esta Corte ha sostenido que los presupuestos de hecho de la acción de precario del inciso 2º del artículo 2195 del Código Civil son, en primer término, que la parte demandante sea dueña del bien cuya restitución solicita; en segundo lugar, que el demandado ocupe dicho bien; en tercero, que esa ocupación lo sea sin previo contrato y, por último, que lo sea por ignorancia o mera tolerancia del dueño.

Quinto: Que la carga de la prueba de las dos primeras exigencias corresponde siempre al actor, pero una vez que acredita que es propietario del bien y que es ocupado por la demandada, es sobre esta última en quien recae el peso de probar que esa ocupación está justificada por un título o contrato y que, por lo mismo, no obedece a ignorancia o a mera tolerancia.

Sexto: Que, en el caso de autos, los jueces de la instancia establecieron como hechos de la causa que el demandante es poseedor inscrito del inmueble materia del litigio, razón por la cual, de conformidad al inciso 2° del artículo 700 del Código Civil, debe presumírselo dueño, y que la demandada se encuentra actualmente ocupándolo. En virtud de lo anterior, deben tenerse por probados, por quien legalmente tenía la carga de hacerlo, los dos primeros presupuestos de procedencia de la acción deducida.

Séptimo: Que, por consiguiente, la controversia está circunscrita a determinar si el título que invoca la demandada, esto es, el contrato de promesa de compraventa celebrado entre su cónyuge don nombre reservado o bien hermano del actor, y don nombre reservado, antecesor en el dominio del predio sub lite, es o no oponible al demandante como actual dueño de dicho inmueble, que es ocupado por la demandada.

Octavo: Que, en la especie, la acción ejercida por el actor deriva de las facultades que el derecho de propiedad otorga a su titular, es decir, usar, gozar y disponer de la cosa sobre la cual ejerce el dominio, requisito esencial para solicitar la restitución que pretende, así como también lo es la ocupación por parte de la demandada, circunstancias -dominio y tenencia- que, como se señaló con anterioridad, se tuvieron por acreditadas, de modo que corresponde tener presente lo previsto en el inciso segundo del artículo 2195 del Código Civil, que dispone: “Constituye también precario la tenencia de una cosa ajena, sin previo contrato y por ignorancia o mera tolerancia del dueño”.

Noveno: Que conforme a la disposición transcrita y a lo anotado en el motivo séptimo que precede, se hace necesario dilucidar el sentido y alcance de la expresión “sin previo contrato”, y al respecto es dable señalar que si bien la ley define lo que es contrato en el artículo 1438 del Código Civil como el “acto por el cual una parte se obliga con otra a dar, hacer o no hacer alguna cosa”, en la especie debe dársele un sentido más amplio, desde que si se trata de un acto celebrado entre el propietario y quien ocupa la propiedad, no cabe duda alguna que el acuerdo empecerá al dueño. Por eso, debe entenderse como “título”, un antecedente jurídico al que la ley reconozca la virtud de justificar la ocupación.

Décimo: Que, sin embargo, no cualquier título invocado por quien ocupa el inmueble resulta suficiente para enervar una acción como la intentada en estos autos, sino que dicho título debe poseer la calidad y entidad necesarias para oponerlo al propietario, es decir, para colocar a este último en la obligación de respetarlo y, como consecuencia de ello, en la posición de tolerar o aceptar la ocupación del inmueble de que es dueño por otra persona distinta que no tiene sobre aquél ese derecho real, siendo de la esencia e imprescindible al efecto que el derecho que emana del título y que legitima la tenencia de la cosa ajena pueda ejercerse respecto del dueño, sea porque él o sus antecesores se colocaron en la posición jurídica de respetar esa tenencia -derecho de naturaleza personal- o porque puede ejercerse sin respecto a determinada persona -derecho real-.

Undécimo: Que, en concordancia con lo reflexionado, cabe concluir que el título consistente en un contrato de promesa de compraventa suscrito entre un antecesor en el dominio de la propiedad y el cónyuge de la actual ocupante resulta oponible al dueño del bien raíz, desde que si bien puede considerarse que sólo genera derechos personales entre el promitente vendedor y el promitente comprador, en este caso específico, en que medió la entrega del inmueble a satisfacción del hermano del actor, el demandante, por lo tanto, se colocó en la posición jurídica de respetar la tenencia que deriva del título que invoca, no sólo porque el antecesor del actor en el dominio contribuyó a la generación del título, sino también porque la ocupación de la demandada le era conocida, lo que hace inconcurrente la necesaria condición que debe ir unida a la ausencia de título, cual es, la ignorancia o mera tolerancia del dueño. En efecto, la mera tolerancia supone una actitud de aceptación y condescendencia del dueño de la cosa que después quiere recuperar. Sin embargo, la prueba aportada por la demandada permite a los jueces de la instancia llegar al convencimiento que no se reúne en la especie este supuesto fáctico, ya que quien habita el inmueble, cónyuge del promitente comprador, no lo hace por la mera tolerancia del actual dueño sino que por una causa justificativa y previa, fruto del matrimonio con el promitente comprador, por tratarse del hogar común a que alude el artículo 133 del Código Civil.

Los hechos indicados dan cuenta de la existencia de un vínculo o nexo entre la parte demandada y el bien cuya restitución se pretende, que es necesario dilucidar en el juicio que corresponda.

Duodécimo: Que, en esas condiciones, no obstante haberse acreditado el dominio del actor y la ocupación de la demandada, se ha comprobado la existencia de un título oponible al demandante y que justifica la ocupación por parte de la demandada por lo que no se presentan en el caso todos los requisitos que hacen procedente la acción de precario prevista en el inciso 2° del artículo 2195 del Código Civil. Por ende, al haberse así decidido en la sentencia impugnada, no se ha cometido el error de derecho denunciado por equivocada interpretación de la disposición referida.

Décimo tercero: Que sobre la base de las anteriores consideraciones, no habiéndose cometido el error de derecho denunciado, el presente recurso de casación en el fondo no puede prosperar y deberá ser desestimado.

Por estas consideraciones y visto, además, lo dispuesto en los artículos 764, 765, 767, 770, 771, 772 y 783 del Código de Procedimiento Civil, se rechaza, sin costas, el recurso de casación en el fondo deducido por la parte demandante a fojas 94 contra la sentencia de seis de noviembre del año dos mil trece, que se lee a fojas 91 y siguientes.

Redacción a cargo del Abogado Integrante señor Arturo Prado Puga.

Regístrese y devuélvase.

N° 15.005-2013.

Pronunciado por la Cuarta Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros señores Juan Fuentes B., Ricardo Blanco H., señora Gloria Ana Chevesich R., y los Abogados Integrantes señores Ricardo Peralta V., y Arturo Prado P. No firma el Abogado Integrante señor Peralta, no obstante haber concurrido a la vista y al acuerdo de la causa, por estar ausente. Santiago, veintiocho de mayo de dos mil catorce.

Autoriza la Ministra de Fe de la Excma. Corte Suprema.

En Santiago, a veintiocho de mayo de dos mil catorce, notifiqué en Secretaria por el Estado Diario la resolución precedente.