Contrato

Santiago, siete de agosto de dos mil catorce.

Vistos:

Ante el Decimocuarto Juzgado Civil de Santiago, en autos Rol Nº 17.210-2012, don nombre reservado dedujo demanda en juicio sumario de precario en contra de don nombre reservado, a fin que sea condenado a la restitución del predio que indica, dentro de tercero día de ejecutoriada la sentencia o dentro del plazo que se determine, bajo apercibimiento de proceder a su lanzamiento mediante la fuerza pública en caso de incumplimiento, con costas.

El demandado contestó el libelo a fojas 22, solicitando su rechazo. Argumentó que no concurren en la especie los requisitos del precario, toda vez que no ocupa el bien raíz por mera tolerancia de un tercero o sin título ni contrato que lo autorice para ello. Al respecto, afirma que celebró con el anterior dueño de la propiedad un acuerdo en virtud del cual éste lo haría partícipe del 50 % del inmueble una vez que lo regularizara ante el Ministerio de Bienes Nacionales, de manera que la acción que debió impetrarse fue la de comodato precario.

El tribunal de primera instancia, mediante fallo de veintiséis de marzo de dos mil trece, que se lee a fojas 61 y siguientes, acogió la demanda de precario, sin costas.

El tribunal de segundo grado, conociendo de los recursos de casación en la forma y de apelación deducidos por la parte demandada, por fallo de tres de diciembre de dos mil trece, escrito a fojas 91 y siguiente, rechazó el primer arbitrio y confirmó la sentencia del grado, sin costas del recurso.

En contra de esta última decisión, la parte demandada deduce recurso de casación en el fondo por haberse incurrido, en su concepto, en infracción de ley que ha influido sustancialmente en lo dispositivo del fallo, pidiendo que este tribunal la invalide y dicte la de reemplazo que describe.

Se trajeron estos autos en relación.

Considerando:

Primero: Que la parte demandada fundamenta su recurso sosteniendo que los jueces, al confirmar la sentencia de primer grado que acogió la demanda, incurrieron en cuatro errores de derecho.

El primero lo hace consistir en la vulneración del artículo 2195 del Código Civil, argumentando que el vicio se configuró desde el momento en que se concluyó que carecía de título para ocupar la propiedad, en circunstancias que al mismo tiempo se reconoció la existencia de uno, lo que es suficiente para que no prosperara la acción en la forma impetrada. Agregó que no es efectivo que el título invocado por su parte no sea oponible al actor, ya que fue debidamente acompañado en tiempo y forma al proceso, y reconocido íntegramente, de manera que hace plena prueba.

El segundo error de derecho lo liga con la infracción del artículo 1562 del mismo cuerpo legal, sosteniendo que se produce al no haber aplicado lo que preceptúa, lo que produce como efecto la falta de reconocimiento del contrato que lo ampara.

En relación con la tercera infracción denunciada, sostiene que se configura en relación con el artículo 1565 del Código ya referido, “al establecer condicionantes no reguladas por las partes para el nacimiento del derecho que asiste a mi representado”.

Por último, en lo que toca al tercer error de derecho, el recurrente lo relaciona con la contravención del artículo 19 del Código Civil. Al efecto, expresa que tal vulneración se produce al no hacerlo aplicable “en cuanto a la norma legal del 2195 del mismo cuerpo, que establece para la procedencia de la acción la carencia o inexistencia de título alguno”.

Finaliza desarrollando la influencia que los errores de derecho denunciados habrían tenido en lo dispositivo del fallo.

Segundo: Que la sentencia estableció como hechos de la causa, en lo que interesa al recurso, los siguientes:

a).- el inmueble ubicado en domicilio reservado, es actualmente de propiedad del demandante don nombre reservado;

b).- el demandado don nombre reservado habita y ocupa la propiedad referida en la letra precedente;

c).- los documentos que invoca como título que lo autoriza para ocupar el inmueble de autos no son oponibles al actor, por dar cuenta de presuntos acuerdos y situaciones acaecidas con un propietario anterior, don nombre reservado;

d.- la inscripción de la propiedad a nombre de don nombre reservado data del 27 de octubre de 2007;

e.- el actor don nombre reservado adquirió el inmueble materia de la litis el año 2012 a don nombre reservado, cuya inscripción data del año 2009.

Tercero: Que, sobre la base de los hechos reseñados precedentemente, los sentenciadores del grado concluyeron que, en la especie, concurren los presupuestos establecidos en el inciso 2° del artículo 2195 del Código Civil, para acoger la acción de precario. Asimismo, consideraron que el demandado no allegó prueba alguna al proceso para los efectos de justificar que tenía un título distinto a la mera tolerancia alegada por el demandante, por cuanto los documentos en los que basaba tal alegación no eran oponibles al actor en su calidad de actual dueño, al tratarse de “presuntos acuerdos y situaciones acaecidas con un propietario anterior del inmueble: don nombre reservado”, de manera que no se probó la existencia de algún tipo de relación jurídica entre el demandante y el demandado.

Cuarto: Que con el fin de resolver si existen los yerros de derecho que se denuncian, corresponde analizar lo que prescribe el artículo 2195 del Código Civil, en su inciso segundo, que previene: "Constituye también precario la tenencia de una cosa ajena, sin previo contrato y por ignorancia o mera tolerancia del dueño".

De lo anotado se desprende que el precario es una mera situación de hecho, en la que se presenta una total ausencia de vínculo jurídico entre el dueño y el tenedor del inmueble reclamado. Con estricto apego a esa norma y de acuerdo a la reiterada jurisprudencia sobre la materia, para que exista precario es necesaria la concurrencia de los siguientes requisitos copulativos: a) que el demandante sea dueño de la cosa cuya restitución solicita; b) que el demandado ocupe ese bien; y c) que tal ocupación sea sin previo contrato y por ignorancia o mera tolerancia del dueño.

Quinto: Que la carga de la prueba de las dos primeras exigencias corresponde siempre al actor, pero una vez que acredita que es propietario del bien y que es ocupado por el demandado, es sobre éste en quien recae el peso de comprobar que la ocupación está justificada por un título o contrato y que, por lo mismo, no obedece a ignorancia o a mera tolerancia.

Sexto: Que, como se dijera, en el caso de autos los jueces de la instancia establecieron como hechos de la causa que el demandante es dueño del inmueble materia del litigio, y que el demandado lo ocupa. En virtud de lo anterior, deben tenerse por probados, por quien legalmente tenía la carga de hacerlo, los dos primeros presupuestos de procedencia de la acción deducida. Igualmente, determinaron que el demandado no aportó prueba idónea al proceso, de manera que cabe concluir que no acreditó que esa ocupación esté justificada por un título o contrato y por consiguiente, se debe colegir que se explica por la mera tolerancia del demandante.

Séptimo: Que, en el presente caso, la controversia se centró en determinar si el tercer supuesto referido en el motivo cuarto que precede no se verificó, o si, por el contrario, como lo plantea la demanda se acreditó. Entonces, corresponde dilucidar si la sentencia impugnada aplicó correctamente el derecho al concluir que el demandado no cuenta con título que justifique su ocupación.

En este sentido, resulta pertinente tener en especial consideración las palabras de que, sobre este punto, se sirve la ley en la disposición transcrita precedentemente. Señala el precepto, en lo que interesa, que constituye también precario la tenencia de una cosa ajena sin previo contrato.

Por su parte, la expresión contrato ha sido definida por el legislador en el artículo 1438 del Código Civil, como el acto por el cual una parte se obliga para con otra a dar, hacer o no hacer alguna cosa. Si bien este es el concepto legal, la expresión que utiliza el inciso 2º del artículo 2195 citado se ha entendido en términos más amplios, en el sentido que la tenencia de la cosa ajena, para que no se entienda precario, debe al menos sustentarse en un título al que la ley le reconozca la virtud de justificarla, aun cuando no sea de origen convencional o contractual, y que ese título resulte oponible al propietario, de forma que la misma ley lo ponga en situación de tener que respetarlo y, como consecuencia de lo anterior, de tolerar o aceptar la ocupación de una cosa de que es dueño.

Octavo: Que de lo dicho aparece, como se adelantó, que un presupuesto de la esencia del precario lo constituye la absoluta y total carencia de cualquier relación jurídica entre el propietario y el ocupante de la cosa, esto es, una tenencia meramente sufrida, permitida, tolerada o ignorada, sin fundamento, apoyo o título jurídicamente relevante. Consecuencialmente, la cosa pedida en la acción de precario, esto es, la restitución o devolución de una cosa mueble o raíz, encuentra su justificación en la ausencia absoluta de nexo jurídico entre quien tiene u ocupa esa cosa y su dueño o entre aquél y la cosa misma.

En razón de lo anterior, el título que justifica la tenencia no necesariamente deberá provenir del propietario, sino que lo relevante radicará en que el derecho que emana del referido título o contrato y que legitima esa tenencia de la cosa pueda ejercerse respecto del propietario, sea porque él o sus antecesores contrajeron la obligación de respetarla, si el derecho del tenedor u ocupante es de naturaleza personal, bien sea porque puede ejercerse sin respecto a determinada persona, si se trata de un derecho real.

Noveno: Que, en el caso de autos, el título que se tuvo por insuficiente por los jueces de la instancia para justificar la tenencia del predio por parte del demandado, corresponde a un acuerdo privado –carta de compromiso- celebrado el 17 de julio de 2007, entre el demandado don nombre reservado y don nombre reservado, en virtud del cual éste último, quien supuestamente se encontraba regularizando el inmueble de autos, se comprometió para con el primero a “participar” “del 50 % del Bien Raíz”, y traspasarle legalmente el dominio “una vez saneada y debidamente inscrita en el Conservador de Bienes Raíces”.

Décimo: Que, empero, este título no reúne las características a que se ha hecho mención, por cuanto el ordenamiento no le reconoce la virtud de vincular jurídicamente al tenedor con el propietario ni con el predio, de forma tal de situar a su dueño en posición de tener que respetar esa tenencia. Dicho de otro modo, el título esgrimido no resulta oponible al demandante dueño inscrito del inmueble, esto es, no le empece, de manera que no se encuentra en el imperativo de tolerar la ocupación y, por ello, la ley lo ampara en su derecho a rescatar la tenencia de la propiedad, a fin de ejercer en forma plena los atributos que reconoce al dominio.

En efecto, dicho contrato por su naturaleza no es idóneo para autorizar al demandado en la tenencia material de la cosa, desde que únicamente impone a las partes contratantes una obligación de hacer, en la medida que se cumplan los compromisos asumidos por una de ellas.

Undécimo: Que, en definitiva, lo que se ha pretendido hacer valer por el demandado para los efectos de fundar la tenencia del inmueble requerido, es el derecho a ocupar la cosa que deriva de una obligación puramente personal, a través de la cual sólo se puede exigir el cumplimiento del contrato respecto, exclusivamente, de las partes firmantes, precisamente por el efecto relativo de los contratos y la imposibilidad de oponerlos a terceros que no han sido parte.

Duodécimo: Que, en este mismo orden de ideas, cabe concluir que no resulta viable sostener alguna supuesta vinculación entre el demandado y el actor, puesto que, más allá del efecto relativo de los contratos, constituyen hechos de la causa que el último de los nombrados adquirió el dominio de la propiedad en virtud de compraventa efectuada según escrituras de 18 de abril y 21 de junio de 2012; que el título anterior al del demandante data del año 2009; y que la inscripción de don nombre reservado –contraparte del demandado en el “acuerdo privado” alegado como título de la tenencia- es del año 2007. Por consiguiente, ningún título oponible al actor puede esgrimir el demandado que derive de los acuerdos celebrados con terceras personas.

Decimotercero: Que, por lo antes dicho, los sentenciadores de la instancia no infringieron el inciso segundo del artículo 2195 del Código Civil, toda vez que encontrándose acreditados todos los presupuestos de hecho de la acción de precario, acogieron la demanda intentada, y consecuencialmente, tampoco se han configurado las otras transgresiones denunciadas.

Decimocuarto: Que en virtud de lo precedentemente razonado y concluido el recurso de casación en el fondo examinado no puede prosperar y deberá ser desestimado.

Por estas consideraciones y visto, además, lo dispuesto en los artículos 764, 765, 767, 772 y 783 del Código de Procedimiento Civil, se rechaza, sin costas, el recurso de casación en el fondo deducido por el demandado a fojas 93, contra la sentencia de tres de diciembre del año dos mil trece, que se lee a fojas 91 y siguiente.

Redacción a cargo del Ministro señor Ricardo Blanco Herrera.

Regístrese y devuélvase.

N° 1.730-2014.

Pronunciado por la Cuarta Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros señor Ricardo Blanco H., señoras Gloria Ana Chevesich R., Andrea Muñoz S., y los Abogados Integrantes señores Ricardo Peralta V., y Arturo Prado P. No firma el Abogado Integrante señor Prado, no obstante haber concurrido a la vista y al acuerdo de la causa, por estar ausente. Santiago, siete de agosto de dos mil catorce.

Autoriza la Ministra de Fe de la Excma. Corte Suprema.

En Santiago, a siete de agosto de dos mil catorce, notifiqué en Secretaria por el Estado Diario la resolución precedente.