Cosa juzgada

Santiago, dos de septiembre de dos mil catorce.

En cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 785 del Código de Procedimiento Civil, se dicta la sentencia de reemplazo que sigue:

Vistos:

Se reproduce la sentencia en alzada, con excepción de sus motivos sexto y séptimo, que se eliminan.

Y se tiene en su lugar y, además, presente:

Primero: Los fundamentos, segundo, cuarto, quinto, sexto, séptimo, octavo, noveno y décimo, del fallo de nulidad que antecede, los que se tienen por expresamente reproducidos.

Segundo: Que, correspondiendo el rechazo de las excepciones opuestas por la demandada, procede hacerse cargo de la discusión de fondo habida entre las partes, sin perjuicio de establecerse a priori que las litigantes concuerdan en la existencia del contrato de arriendo, celebrado en el mes de julio de 2006, respecto del departamento N° 13, del edificio ubicado en domicilio reservado, Santiago.

La controversia está constituida por determinar si la demandada ha incurrido en los incumplimientos que le atribuye la actora en relación con el contrato de arrendamiento que se hace valer en este juicio, los que se han hecho consistir en el no pago de los reajustes semestrales pactados, el no pago de los gastos comunes extraordinarios y en no permitir a la arrendadora visitar la propiedad para constatar su estado y el pago de los consumos domiciliarios básicos.

Tercero: Que, en la contestación a la demanda, la arrendataria reconoce adeudar los reajustes, argumentando que no han sido pactados y allanándose a su pago conforme al cálculo que realice el Tribunal. Tal reconocimiento resulta suficiente para entenderla incumplidora del contrato de arriendo que celebrara con la demandante, desde que claramente en la cláusula cuarta se estipuló el reajuste semestral de la renta conforme a la variación del índice de precios al consumidor.

Cuarto: Que, en relación con las visitas domiciliarias, la arrendataria argumenta que ha sido la arrendadora la que ha desarrollado conductas contrarias a la buena convivencia entre ambas lo que motivó la interposición de una denuncia por malos tratos. Dicha alegación no fue demostrada de modo alguno y, por el contrario, además del implícito reconocimiento de la negativa a permitirle el acceso a la propiedad a la demandante, esta última hizo declarar a dos testigos, quienes contestes en los hechos y circunstancias esenciales, aseveran haber presenciado dicha negativa de ingreso a la propiedad.

Quinto: Que, por último, en cuanto a la deuda por concepto de gastos comunes extraordinarios que motiva también la demanda, la arrendataria asevera que nada adeuda por concepto de gastos comunes ordinarios y extraordinarios, lo que hace recaer sobe ella la carga de demostrar su afirmación, carga con la que no cumplió, ya que los documentos agregados desde fojas 91 a 99, dan cuenta del pago de los gastos comunes ordinarios entre los meses de mayo a diciembre de 2011 y enero de 2012, pero no acreditan el pago de los gastos comunes extraordinarios –limpieza de ductos, reparación de techos y manutención de ascensores-, expensas cuyo no pago, además, se confirma con los documentos de fojas 100 y 153 de autos, no objetados por la demandada.

Sexto: Que, en consecuencia, habiendo incurrido la demandada en los incumplimientos que le atribuye la demandante, en conformidad con lo dispuesto en los artículos 1942 y 1947 del Código Civil, procede declarar terminado el contrato de arriendo por el no pago íntegro de la renta pactada y por el incumplimiento de las restantes obligaciones consignadas en los motivos anteriores, sin que sea necesario emitir pronunciamiento sobre la petición subsidiaria de desahucio.

Séptimo: Que, en relación con la alegación de la demandada de tratarse de un contrato de arrendamiento vitalicio, es dable anotar que aun aceptando la naturaleza de vitalicia que se le habría dado a la convención, ello no exonera a la arrendataria del cumplimiento íntegro y oportuno de las obligaciones que en su virtud contrajo válidamente, por cuya contravención resulta pasible de las consecuencias provenientes de su término.

Por estas consideraciones y conforme lo disponen los artículos 186 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, se revoca, sin costas del recurso, la sentencia apelada de veintiocho de junio de dos mil doce, que figura a fojas 158 y siguientes y, en su lugar, se declara que, rechazándose la excepción de litis pendencia opuesta por la demandada, se acoge la demanda, sin costas y, en consecuencia, se declara terminado el contrato de arriendo celebrado entre las partes en el mes de julio de 2006 respecto del departamento N° 13, de domicilio reservado, disponiéndose su restitución dentro de treinta días de ejecutoriado el presente fallo, bajo apercibimiento de lanzamiento a su costa.

Asimismo, se condena a la demandada a pagar íntegramente las rentas, gastos comunes y consumos domiciliarios básicos insolutos y que se hayan devengado durante el curso del juicio y hasta que se produzca la restitución del inmueble, todo ello según liquidación que se practicará en la etapa del cumplimiento del fallo.

Se deja constancia que el Ministro señor Blanco estuvo por no emitir esta decisión conforme a lo consignado en el fallo de invalidación precedente.

Redacción a cargo del Ministro señor Cargos Aránguiz Zúñiga.

Regístrese y devuélvanse.

N° 447-2014.

Pronunciado por la Cuarta Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros señor Guillermo Silva G., señora Rosa María Maggi D., señor Ricardo Blanco H., señora Gloria Ana Chevesich R., y señor Carlos Aránguiz Z. No firma la Ministra señora Chevesich, no obstante haber concurrido a la vista y al acuerdo de la causa, por estar en comisión de servicios. Santiago, dos de septiembre de dos mil catorce.

Autoriza la Ministra de Fe de la Excma. Corte Suprema.

En Santiago, a dos de septiembre de dos mil catorce, notifiqué en Secretaria por el Estado Diario la resolución precedente.