Ocupación ilegal

Santiago, treinta de septiembre de dos mil catorce.

En cumplimiento a lo previsto en el artículo 785 del Código de Procedimiento Civil, se dicta la siguiente sentencia de reemplazo.

VISTOS:

Se reproduce la sentencia apelada de primera instancia, reemplazando en la parte expositiva, en el último párrafo de fojas 338, la voz “delegación” por “alegación”. Lo propio, respecto de la forma verbal “tienen”, escrita en el motivo segundo, que se sustituye por su singular, y las expresiones “expuesto”, por “expuestos” (motivo duodécimo), “duarnte” por “durante” (motivo décimo octavo), “vigésimo tercero” por “precedente” (motivo vigésimo tercero) y el guarismo “933” por “993” (motivo vigésimo cuarto).

Se eliminan también las locuciones “jurídica”, “este” “estarse” y “que” escritas en los basamentos octavo, undécimo, vigésimo segundo y vigésimo tercero, respectivamente. Asimismo, la conjugación verbal “fue” de éste último razonamiento, luego de “innovación”.

A su turno, se sustituyen las palabras “intima” (fundamentos tercero, cuarto, sexto, octavo), “si” (tercer y séptimo basamento), “al” (motivo octavo), “Secretaria” (motivos duodécimo y décimo cuarto), “participe” y “la” (fundamento duodécimo), “el” y “decimo” (razonamiento décimo noveno), por “íntima”, “sí”, “la”, “Secretaría”, “partícipe”, “el”, “le” y “décimo”, respectivamente.

Finalmente, se agrega la forma verbal “ha” antes de las expresiones “manifestado” y “acreditado”, contenidas en el motivo octavo y se incluye el artículo “lo” y la preposición “en”, antes y después, respectivamente, de la voz “dispuesto” que se lee en el motivo vigésimo tercero.

Y SE TIENE ADEMAS PRESENTE:

Los razonamientos desarrollados en los basamentos quinto a octavo del fallo de nulidad que precede, que para estos efectos se tienen por expresamente reproducidos, y también que:

1.- La petición efectuada por la actora encuentra su sustento jurídico en el inciso segundo del artículo 2195 del Código Civil, como quiera que su pretensión se dirige a obtener de la demandada la restitución de un inmueble que ha ocupado por ignorancia o mera tolerancia del dueño. Al tenor de dicha disposición, se desprende que un elemento inherente del precario constituye una mera situación de hecho y la total ausencia de vínculo jurídico entre el dueño y el tenedor del inmueble reclamado.

Con estricto apego a esta última disposición transcrita y de acuerdo a la reiterada jurisprudencia existente sobre la materia, para que exista precario es necesaria la concurrencia de los siguientes requisitos copulativos: a) que el demandante sea dueño de la cosa cuya restitución solicita; b) que el demandado ocupe ese bien; y c) que tal ocupación sea sin previo contrato y por ignorancia o mera tolerancia del dueño;

2.- En la especie ha resultado comprobado la concurrencia de los dos primeros presupuestos de la acción; esto es, que la actora es dueña del predio denominado Corral de Julio y que la superficie que la demandada reconoce ocupar, corresponde a parte de dicho inmueble;

3.- En lo que hace al tercer requisito de la acción, conviene recordar que esta Corte ya ha asentado que “La disposición sustantiva en referencia, pone de manifiesto que un elemento inherente del precario constituye una mera situación de hecho, la total ausencia de vínculo jurídico entre el dueño y el tenedor del inmueble reclamado, carencia de nexo jurídico que justifica la acción de precario, toda vez que lo pedido a través de ella es la restitución o devolución de una cosa mueble o raíz” (considerando vigésimo cuarto de la sentencia de esta Corte, Rol 5986-2010);

4.- Que la tenencia de los demandados sobre el inmueble encuentra su título en el contrato de arrendamiento celebrado con fecha 7 de diciembre de 1982, en el cual tiene la calidad de arrendador don nombre reservado, en esa fecha propietario del predio denominado “Corral de Julio” según consta de la inscripción que se lee a fojas 825 N° 726 del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de Ovalle correspondiente al año 1979, título que desconoce la actora, alegando que de acuerdo con el artículo 5° del Decreto Ley N° 993 de 1975, que fija “Disposiciones Especiales Especiales sobre Arrendamiento de Predios Rústicos, Medierías o Aparcerías y Otras Formas de Explotación de Terceros”, el arrendamiento que recaiga sobre la totalidad o parte de un predio rústico sólo podrá pactarse por escritura pública o privada, siendo necesario en este último caso, la presencia de dos testigos mayores de dieciocho años, quienes individualizados lo suscribirán en dicho carácter, debiendo, además, el arrendador formular en el respectivo instrumento la declaración requerida por la citada disposición; siendo inconcuso que el documento que los actores acompañan no es una escritura pública y que tampoco cabe considerarlo el instrumento privado requerido por el artículo 5° antes citado, pues no concurren a su otorgamiento ni lo suscriben los dos testigos ni el arrendador formula la declaración a que se ha hecho antes mención;

5.- Que la solemnidad requerida para el arrendamiento de predios rústicos fue establecida por el artículo 7°, b) de la Ley N° 18.895 que modificó el artículo 5° del Decreto Ley N° 993, rigiendo la referida modificación a partir de la fecha de publicación de la ley en el año 1990;

6.- Que de acuerdo con lo dispuesto por el artículo 9° del Código Civil la ley sólo puede disponer para el futuro, y no tendrá jamás efecto retroactivo, estableciendo por su parte el artículo 22 de la Ley sobre Efecto Retroactivo de las Leyes el principio de que en todo contrato se entienden incorporadas las leyes vigentes al tiempo de su celebración, de lo que se colige que los arrendamientos que se hubiesen celebrado de conformidad con el texto que se encontraba vigente al tiempo de formarse el consentimiento, ha de entenderse que se perfeccionan conforme al estatuto que se encontraba en vigor al tiempo de perfeccionarse el contrato;

7.- Que el artículo 5° del Decreto Ley N° 993 vigente al 7 de diciembre de 1982, fecha en que aparece suscrito ante Notario Público el arrendamiento de autos, no establecía solemnidad alguna para el arrendamiento de predios rústicos, limitándose tal disposición a señalar que podía celebrarse por escritura pública o por instrumento privado otorgado ante dos testigos que también lo suscribirán, mencionando expresamente la disposición que si el contrato no se pactare por escrito “se regirá por las disposiciones legales que regulan la convención y en lo no comprendido en ellas se estará a lo que declare el arrendatario sin perjuicio de prueba en contrario;

8.- Que el instrumento privado que da cuenta del contrato de arrendamiento en que los demandados justifican la tenencia del inmueble, no obstante constar que las partes lo firmaron ante Notario Público, no fue otorgado ante los dos testigos que el artículo 5° del Decreto Ley 993 contempla, por lo que cabe considerar que dicho contrato no consta por escrito. Ello, no obsta a su existencia jurídica y a que produzca los efectos que le son propios, si de acuerdo con las pruebas rendidas en el proceso -y entre ellas, la prueba testimonial, a cuyo respecto esta Corte comparte las razones del aquo para desestimar las tachas promovidas por la actora-, el juez pudo verificar que efectivamente existió un contrato de arrendamiento entre quienes comparecen como partes en el citado instrumento y que lo celebraron en la misma fecha que en éste se indica;

9.- Que, en estas circunstancias, cabe considerar que los demandados tenían un título para la tenencia del inmueble derivado del arrendamiento del predio rústico regido por el Decreto Ley N° 993, siendo, por ende, aplicables las disposiciones de éste y, en especial, el artículo 10° del mismo que previene que si el arrendador vendiere o transfiriere a cualquier título el predio arrendado, el nuevo propietario estará obligado a mantener los términos del contrato de arrendamiento, salvo acuerdo de éste con el arrendatario, en lo que constituye un estatuto especial para el arrendamiento de predios rústicos que prefiere a la norma general contenida en el artículo 1962 del Código Civil en aplicación de lo dispuesto en el artículo 4 del mismo cuerpo legal.

10.- Que, la constatación de la aptitud del título para justificar la ocupación del predio sub lite constituye una cuestión de derecho que, como tal, corresponde exclusivamente a los tribunales de justicia declarar, de modo que en nada obsta a la conclusión a que se arriba en las precedentes motivaciones, los dichos de los siete demandados que a fojas 158 se allanaron a la demanda, sobre la base de argumentar que luego de una revisión más acuciosa, habían “llegado al convencimiento del derecho que ampara la situación del demandante de autos, en cuyo terreno se encuentran en situación irregular, sin título alguno que ampare su tenencia”;

11°.- Que, por lo demás, la defectuosa individualización de lo que a cada uno de estos siete litigantes se le exige devolver impide también acceder a la restitución reclamada.

En efecto, si bien el libelo del actor precisa los deslindes y superficie de lo que busca le sea restituido, no informa qué parte de dicho terreno ocupan estos demandados. De hecho, a todos se les notificó la gestión prejudicial probatoria que origina estos antecedentes en un mismo domicilio, sin aclarar tampoco, en su comparecencia al tribunal o en la escritura en la que confieren patrocinio y poder al abogado que presentó el allanamiento, el lote, sitio o casa que habitan dentro del retazo de terreno.

Luego, no obstante reconocer los demandados la ocupación que se les atribuyó, es el tribunal quien requiere la individualización de la cosa cuya restitución se pretende, pues sólo así quedará en condiciones de señalar, con precisión, cuál es la parte del retazo del predio que invaden. Obsta a ello, evidentemente, la advertida falta de determinación de lo que se dice ocupado ilegítimamente por estos demandados.

Por eso es que aun cuando el actor haya informado los deslindes y la cabida total que busca le sea restituida, evidentemente no puede exigirse a nombre reservado, nombre reservado, nombre reservado, nombre reservado, nombre reservado, nombre reservado y nombre reservado, individual o colectivamente, la entrega de la superficie aproximada de siete hectáreas de la Caleta Sierra o el Maitén, que constituye el objeto material de la acción de autos.

Por estas consideraciones y de conformidad con lo dispuesto en los artículos 186 y siguientes del Código de Procedimiento Civil y demás normas citadas, se confirma el fallo apelado, de fecha dieciocho de enero de dos mil doce, escrita a fojas 333.

Regístrese y devuélvase con sus agregados.

Redacción del Abogado Integrante señor Víctor Vial del Río.

Nº 12.906-13.-

Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema por los Ministros Sres. Nibaldo Segura P., Patricio Valdés A., Guillermo Silva G., Sra. Rosa María Maggi D. y Sr. Juan Fuentes B.

No firma la Ministra Sra. Maggi, no obstante haber concurrido a la vista del recurso y acuerdo del fallo, por estar en comisión de servicios.

Autorizado por la Ministra de fe de esta Corte Suprema.

En Santiago, a treinta de septiembre de dos mil catorce, notifiqué en Secretaría por el Estado Diario la resolución precedente.