Ocupación ilegal

Santiago, treinta de septiembre de dos mil catorce.

VISTOS:

En estos autos Rol N° 1.215-2009, seguidos en procedimiento sumario ante el Segundo Juzgado de Letras en lo Civil de Ovalle, caratulados “I. Inversiones Limitada con nombre reservado” compareció el abogado don Julio Polo Núñez, en representación la sociedad I. Inversiones Limitada, interponiendo demanda de precario, en contra de nombre reservado, nombre reservado, nombre reservado, nombre reservado, nombre reservado, nombre reservado, nombre reservado, nombre reservado, nombre reservado, nombre reservado, nombre reservado, nombre reservado, nombre reservado, nombre reservado, nombre reservado, nombre reservado, nombre reservado, nombre reservado, nombre reservado, nombre reservado, Dilema nombre reservado, nombre reservado, nombre reservado, nombre reservado, nombre reservado, nombre reservado, nombre reservado, nombre reservado, nombre reservado, nombre reservado, nombre reservado, nombre reservado, nombre reservado, nombre reservado, nombre reservado, nombre reservado, nombre reservado, nombre reservado y nombre reservado, todos domiciliados en domicilio reservado.

Manifestó la actora ser dueña del predio rústico denominado “Corral de Julio”, ubicado en el sector de Hornillos, de la antigua subdelegación de Barraza y San Julián, comuna de Ovalle, Provincia de Limarí, IV Región de Coquimbo, propiedad de una superficie aproximada de cinco mil hectáreas, con los deslindes que indica, señalando que desde hace un tiempo los demandados, sin contrato, título o autorización, ocupan parte de dicho predio, en una superficie aproximada de siete hectáreas ubicada en el sector denominado Caleta Sierra o Caleta El Maitén, que individualiza según los deslindes que señala. Se trata de terrenos ubicados sobre el acantilado sur y en la playa de mar de la caleta, dentro del predio privado y fuera del bien nacional de uso público.

Informó el demandante que en dicho lugar los demandados efectuaron un loteo irregular y construyeron instalaciones destinadas a vivienda y a labores de pesca, afectando así su derecho de propiedad y causando un grave deterioro al predio y al ecosistema, por la falta de urbanización e higiene y que en la gestión judicial preparatoria que antecede al juicio, los demandados reconocieron carecer de título de propiedad u otro instrumento público o privado que justifique su ocupación, por cuanto el contrato de arrendamiento que han exhibido le es inoponible y no produce efecto jurídico alguno, al no satisfacer los requisitos y formalidades exigidas por el legislador en el artículo 5º del DL 993 del año 1975, habiendo sido otorgado sin la presencia de dos testigos mayores de edad y omitiendo declarar el régimen de renta a que está afecto el arrendador, defectos que impiden hacer valer dicho documento en juicio o ante autoridades administrativas. Por lo demás, el contrato no fue suscrito por su representada ni por los demandados, siendo celebrado por quien no era propietario del predio. Tampoco se otorgó por escritura pública ni se inscribió en el Registro pertinente del Conservador de Bienes Raíces, debiendo también considerarse que uno de los antecesores en el dominio de la actora fue acreedor hipotecario y obtuvo la propiedad por adjudicación judicial, de modo que al tenor de lo previsto en el artículo 1962 del Código Civil, su parte no se encuentra obligada a respetar dicho arrendamiento.

Finalmente, hizo hincapié en que los demandados han reconocido no haber pagado renta por el supuesto arrendamiento desde hace más de 25 años a la fecha.

Solicitó acoger la demanda de precario en todas sus partes y condenar a todos y cada uno de los demandados a restituir a su representada los terrenos referidos, dentro del término de tercero día que el fallo cause ejecutoria o en el plazo prudencial que declarara el tribunal, con costas.

En el comparendo de estilo la parte demandada contestó el libelo, solicitando su rechazo, con costas. Explicó al efecto que la superficie que ocupa su parte no se encontraría dentro del predio de dominio de actor y que aun cuando correspondiera a dicho inmueble, tampoco habría precario, ya que la ocupación se justifica con la existencia de un contrato de arrendamiento celebrado por instrumento privado y firmado ante Notario el 7 de diciembre de 1982. Dicho contrato fue celebrado entre don nombre reservado, en calidad de arrendador y propietario del inmueble, y como arrendatarios los señores nombre reservado, nombre reservado y nombre reservado, quienes comparecieron en representación de la comunidad de la Caleta Sierra o El Maitén, pactándose una renta anual de $10.000, pagadera anticipadamente, encomendándose al tesorero de la comunidad la cobranza de los arriendos en su oportunidad, especificándose en la letra g) de la cláusula cuarta del contrato que la instalación de futuras viviendas queda a la aceptación de los miembros de la comunidad.

Adujo que los señores nombre reservado, nombre reservado y don nombre reservado, actuaron por sí y como mandatarios de los miembros de la comunidad según el acta de 25 de noviembre de 1982, cuyo original firmado por todos los comuneros se protocolizó en la misma fecha y notaría.

En síntesis, expresó que dicho contrato de arrendamiento justifica la ocupación por parte de los demandados de los terrenos ubicados en la Caleta Sierra o El Maitén, lo que excluye absolutamente la existencia de precario, razón por la cual la demanda debe ser rechazada, por improcedente, aclarando que en la gestión preparatoria los demandados solamente reconocieron carecer de título de propiedad, pero afirmaron contar con el señalado contrato de arrendamiento, cuya copia se adjuntó en el cuaderno de la medida prejudicial.

De otra parte, indicó que los defectos y omisiones que el demandante atribuye al contrato no constituyen un impedimento para que su contenido o sus estipulaciones puedan ser acreditadas por otros medios, puesto que la norma legal invocada por la contraria sólo priva de probatoria al documento en que consta el contrato, como ya lo ha declarado esta Corte Suprema en la sentencia que cita, aclarando que el título sí es oponible al propietario del inmueble, por cuanto no necesariamente debe emanar del actual propietario, sino también de algún otro del que ese propietario sea sucesor por acto entre vivos o por causa de muerte, como sucede en la especie, tal como lo ha reconocido la doctrina y la jurisprudencia.

Finalmente, da cuenta que los demandados ocupan los terrenos desde tiempos inmemoriales y se encuentran organizados jurídicamente en una Asociación Gremial debidamente inscrita en el año 1990 en los registros respectivos del Ministerio de Economía, Fomento y Reconstrucción, personalidad jurídica que se encuentra vigente. Además, la referida Asociación Gremial de Pescadores “Caleta Sierra” cuenta con dos áreas de manejo autorizadas por la Subsecretaría de Pesca, con un establecimiento educacional municipal, en virtud de un contrato de comodato celebrado con fecha 27 de marzo de 1984 con el alcalde de la comuna de Ovalle, y está organizada desde el año 1992 en una Junta de Vecinos y en un Sindicato de Pescadores.

Mediante presentación de fojas 158, el abogado señor Cristián Bravo Bustos, en representación de los demandados señores nombre reservado, nombre reservado, nombre reservado, nombre reservado, nombre reservado, nombre reservado y nombre reservado, se allana a la demanda, lo que el tribunal tuvo presente a fojas 159, teniendo a dichos demandados por allanados en forma expresa a la acción impetrada en su contra.

Por sentencia de dieciocho de enero de dos mil doce, rolante a fojas 333, el juez titular del tribunal ya referido rechazó la acción y condenó a la demandante al pago de las costas.

Apelada tal decisión por la parte perdidosa, una sala de la Corte de Apelaciones de La Serena, en pronunciamiento de uno de octubre de dos mil trece, rolante a fojas 443, la revocó y en su lugar acogió la demanda y ordenó a los demandados restituir el predio dentro del término de quince días hábiles a contar desde que el fallo quede ejecutoriado, bajo apercibimiento de ser lanzados con auxilio de la fuerza pública.

En contra de esta última sentencia, a fojas 447 la parte demandada, exceptuando a quienes se allanaron a la demanda, dedujo recurso de casación en el fondo.

Se ordenó traer los autos en relación.

CONSIDERANDO:

PRIMERO: Que la nulidad sustancial que se postula por la recurrente se endereza en la vulneración en que, a su entender, incurre la sentencia impugnada de lo dispuesto en los artículos 22 de la Ley sobre Efecto Retroactivo de las Leyes; 5° del D.L. N° 993; 4 y 13 del Código Civil, en relación a los artículos 10 y 11 del D.L. N° 993 y 1610 N° 2 y 1962 del Código Civil.

En lo que hace al quebrantamiento del artículo 22 de la Ley sobre Efecto Retroactivo de las Leyes, en relación con el artículo 5 del D.L. N° 993 sobre arrendamiento de predios rústicos, explica la recurrente que en lo que atañe a las condiciones de fondo requeridas para su validez, los contratos se rigen por la ley existente a la época de su celebración, ya que un contrato crea derechos que deben entenderse adquiridos desde el momento de su perfeccionamiento, dado que la aptitud que la ley concede para celebrarlo así ya ha sido ejercida, de modo que estos derechos no pueden ser alterados por un estatuto legal posterior que cambie las condiciones de validez exigidas por la ley que regía al tiempo de su celebración.

Del mismo modo, alega que los efectos del contrato son regidos por la ley en vigencia a la época de su perfeccionamiento, dependiendo exclusivamente de la voluntad de los contratantes, aunque ésta no se haya manifestado expresamente, dado que la ley la suple o interpreta, en el sentido de que cuando las partes no han determinado completamente los efectos que el contrato debe producir, se considera que han querido referirse a la ley existente a la época del contrato.

Por ello es que, del análisis de las disposiciones que se dice infringidas, no cabe sino concluir que al tiempo de la celebración del contrato de arrendamiento invocado por dicha parte, es decir, al 7 de diciembre de 1982, era facultativo para los contratantes pactar dicho contrato por escritura pública o privada. De pactarse por escritura privada, se requería la presencia de dos testigos mayores de 18 años y la omisión de escrituración implicaba que tal contrato se regiría por las disposiciones legales que regulan la convención, y en lo no comprendido en ellas se estaría a lo que declare el arrendatario, sin perjuicio de prueba en contrario.

En razón de lo anterior, reprocha que el sentenciador de segunda instancia haya hecho aplicable al contrato la actual redacción del artículo 5 del D.L N° 993, junto con sus solemnidades y sanciones, todas las cuales no existían al tiempo de su celebración.

En cuanto a la violación de los artículos 4 y 13 del Código Civil, en relación con los artículos 10 y 11 del D.L. N° 993 y 1610 número 2° y 1962 del mismo código sustantivo, refiere que de dichas disposiciones se puede concluir que el Decreto Ley N° 993 contempla una norma especial, relativa a la obligación del nuevo propietario de respetar el contrato de arrendamiento, escapando de esta forma a las normas generales contempladas en el Código Civil, independientemente de la forma en que hubiese adquirido. Así también, es dable colegir que la demandante tiene la obligación de mantener los términos del contrato de arrendamiento celebrado el 7 diciembre de 1982 entre el entonces propietario del predio y los demandados, salvo acuerdo con éstos, ya que existe una norma especial expresa en el D.L. N° 993, referente a las obligaciones del nuevo propietario del predio arrendado, de modo que no es posible aplicar a este caso y por vía supletoria los artículos 1610 N°2, en relación al 1962 N°3 del Código Civil.

No obstante ello, afirma que el sentenciador de segunda instancia infringió de manera patente estas disposiciones tanto en su interpretación como en su aplicación al desconocer el principio de especialidad que desarrollan los artículos 4 y 13 del Código Civil, debiendo prevalecer la ley especial, en este caso, el D.L. N° 993, por sobre la general contenida en el código sustantivo, siendo evidente que la dictación de la normativa especial obedece al deseo de exceptuar las situaciones que regula al imperio de la ley general, máxime que si al aplicar las normas de interpretación de la ley, en especial lo dispuesto en el artículo 19 del Código Civil en relación con el artículo 10 del citado D.L. N° 993, puede advertirse que el sentido de tal disposición es claro y concordante con los demás artículos de dicho cuerpo legal, cuyo objetivo era precisamente sustraer de las normas generales a este tipo de contratos. Así, resulta aplicable al caso de autos el referido artículo 10, en cuanto señala que en caso de venta o transferencia a cualquier título del predio rústico arrendado, el nuevo propietario se encuentra obligado a respetar los términos del contrato de arrendamiento, salvo que exista acuerdo con el arrendatario.

Y aun si se estimara que el sentido de tal precepto no es claro, los elementos lógico e histórico de interpretación, consagrados en los artículos 19 inciso 2° 2 y 22 inciso 1° y 2° del Código Civil, también permiten concluir en el sentido señalado, sustrayendo de las normas generales de los contratos a los arrendamientos de predios rústicos, considerando que las normas generales podían resultar demasiado rígidas y consecuentemente, constituirían un factor que desincentiva el desarrollo agropecuario, como se aprecia en los considerandos del referido Decreto Ley.

No obstante todo lo anterior, el fallo impugnado hace aplicables las disposiciones contenidas en los artículos 1610 N°2, en relación al 1962 N°3 del Código Civil, en el entendido que no existen normas especiales al efecto en el D.L. N° 993, desconociendo- en consecuencia- la existencia de la norma especial del artículo 10, vulnerando el principio de especialidad y los criterios de interpretación de la ley, incurriendo en una errónea interpretación de la ley y una equivocada aplicación de los principios de especialidad y supletoriedad contenidos en las normas invocadas.

Concluye el recurrente que de no haberse incurrido en las antedichas infracciones de ley, el fallo de segunda instancia habría compartido los razonamientos del juez de primer grado, reconociendo la existencia del contrato de arrendamiento invocado por la recurrente y declarando que es oponible a la parte demandante y constituye un justo título de ocupación, antecedente suficiente para desvirtuar la mera tolerancia;

SEGUNDO: Que en el fallo cuestionado los sentenciadores dejaron establecidos, como hechos de la causa, que:

1.- La actora es dueña del predio denominado Corral de Julio, inscrito a su nombre a fs. 1104 vta., N° 1196 del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de Ovalle, del año 2004, el que adquirió mediante compraventa celebrada con la Sociedad Inversiones Galleano Limitada y compañía en comandita por acciones en el año 2004 y esta, a su vez, de la Sociedad de Comunicaciones S.A., en el año 1996;

2.- Parte de la superficie de dicho predio –en el lugar donde se emplaza la Caleta Sierra o El Maitén- se encuentra ocupada por los demandados;

3.- El contrato de arrendamiento invocado por la demandada como título justificativo de su tenencia se celebró por escritura privada de fecha 7 de diciembre de 1982 con certificación del Notario Público de Ovalle, don Héctor Manuel Ferrada Escobar de que fue firmado ante él; aunque sin la presencia de dos testigos mayores de dieciocho años y sin que se indique si el arrendador está afecto al impuesto de primera categoría o sujeto al régimen de renta presunta, para efectos tributarios;

4.- Quien comparece como arrendador en el contrato antes citado, don nombre reservado, era propietario del predio denominado “Corral de Julio” del departamento de Ovalle, según consta de la inscripción que se lee a fojas 825 N° 726 del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de Ovalle correspondiente al año 1979, calidad que según la historia de la propiedad raíz habría mantenido, a lo menos, hasta el año 1985; y

5.- En los años 1985 y 2004 el predio en cuestión fue adjudicado en pública subasta a los antecesores en el dominio de la actora;

TERCERO: Que sobre la base del referido presupuesto fáctico y en lo que atañe al aspecto de la justificación de la tenencia por parte de los demandados, los sentenciadores de segundo grado se abocan a analizar los requisitos de validez del título esgrimido por los ocupantes, esto es, el contrato de arriendo suscrito en el año 1982 entre tres representantes de la Comunidad de Pescadores de Caleta Sierra y el dueño del terreno don nombre reservado, explicando que la circunstancia de carecer dicho contrato de las exigencias contempladas en el artículo 5° del Decreto Ley N° 993 sobre Arrendamiento de Predios Rústicos, Medierías o Aparcerías, es sancionada con la imposibilidad de hacer valer el título ante autoridades judiciales y administrativas, careciendo también de mérito ejecutivo, concluyendo los jueces que, en tales condiciones, el antecedente es inoponible al demandante.

Añaden también que las declaraciones de testigos rendidas por parte de la demandada, no pueden pretender sustituir los requisitos legales que dicha norma exige para la validez del documento y que de los antecedentes del proceso es dable concluir que no existe actualmente un contrato de arrendamiento que puedan hacer valer los demandados respecto del predio en cuestión, puesto que éste ha sido adjudicado en pública subasta en dos oportunidades con posterioridad a la fecha de suscripción del supuesto contrato de arrendamiento invocado por los demandados, ya que de conformidad con lo establecido en el artículo 1610 N°2, en relación al 1962 N°3, ambos del Código Civil -disposiciones que rigen en forma supletoria del D.L. N°993- el predio fue adjudicado libre de todo gravamen o entorpecimiento legal y, en consecuencia, los bienes a que se refieren estas normas no pueden estar sujetos a un eventual contrato de arrendamiento, de modo que el propietario no está obligado a respetar arrendamiento alguno;

CUARTO: Que, emprendiendo el análisis del arbitrio de nulidad sustancial que promueve la parte demandada, lo primero que corresponde tener presente es que según lo previsto por el artículo 22 de la Ley sobre Efecto Retroactivo de las Leyes “En todo contrato se entenderán incorporadas las leyes vigentes al tiempo de su celebración”, exceptuándose de dicha disposición, como la misma se encarga de señalarlo: “1°.- Las leyes concernientes al modo de reclamar en juicio los derechos que resultaren de ellos; y 2°.- Las que señalan penas para el caso de infracción de lo estipulado en ellos; pues ésta será castigada con arreglo a la ley bajo la cual se hubiere cometido”. Lo anterior, determina la necesidad de analizar la legislación que se encontraba en vigencia a la fecha de celebración del contrato de arrendamiento -7 de diciembre de 1982- , particularmente en lo que atañe a las formalidades legales que la sentencia recurrida da por infringidas;

QUINTO: Que el estatuto jurídico invocado por la actora durante el período de discusión es el Decreto Ley 993 de 1975, que fija “Disposiciones Especiales sobre Arrendamiento de Predios Rústicos, Medierías o Aparcerías y Otras Formas de Explotación de Terceros”, siendo del caso destacar que el artículo 5° de dicho Decreto Ley, vigente a la época de celebración del contrato de arrendamiento antes citado, establecía lo siguiente: “Artículo 5° El contrato de arrendamiento que recaiga sobre la totalidad o parte de un predio rústico, podrá pactarse por escritura pública o privada, siendo necesario en este último caso la presencia de dos testigos mayores de 18 años, quienes debidamente individualizados lo suscribirán en dicho carácter. Si el contrato no se pactare por escrito, se regirá por las disposiciones legales que regulan la convención y en lo no comprendido en ellas se estará a lo que declare el arrendatario sin perjuicio de prueba en contrario”;

SEXTO: Que el claro sentido que fluye de la disposición antes trascrita es que los contratos de arrendamiento de los predios a que se refiere el citado Decreto Ley no se encuentran sujetos a formalidades para su existencia, validez, prueba u oponibilidad; lo que no obsta a que las partes puedan dejar constancia del mismo por escritura pública o privada, requiriéndose, en este último caso, que lo suscriban dos testigos mayores de dieciocho años. El contrato de arrendamiento que no se otorgare por escritura pública ni instrumento privado suscrito por dos testigos, existe como tal y produce los efectos que le son propios, sin que le afecte por tal causa vicio alguno de nulidad, como lo comprueba la parte final del artículo 5° que señala que se regirá por las disposiciones legales que rijan la convención, que no son otras que las contenidas en el mismo Decreto Ley 993, “y en lo no comprendido en éstas se estará a lo que declare el arrendatario sin perjuicio de prueba en contrario”, lo que redunda en el interés de esta parte y determina la conveniencia del arrendador a que inste a que el contrato conste por escrito;

SÉPTIMO: Que el sentenciador de primer grado observó que el contrato de arrendamiento en que los demandados fundamentan la tenencia del predio, de conformidad con la legislación que se encontraba en vigencia a la fecha de su celebración, no se encontraba sujeto a solemnidad o formalidad alguna, por lo que el hecho de que la falta de los dos testigos impida considerar que el contrato consta por escrito, no obsta, de conformidad con las otras pruebas rendidas en el juicio, a dar por establecida y debidamente comprobada su existencia, es decir, el hecho de haberse otorgado en calidad de arrendador por don nombre reservado; y como arrendatarios los señores nombre reservado, nombre reservado y nombre reservado, por sí y como mandatarios de los componentes de la Comunidad de Pescadores de Caleta Sierra, según consta del acta protocolizada en la Notaría de don Héctor Manuel Ferrada Escobar;

OCTAVO: Que a raíz de la modificación que introdujo la Ley N° 18.895 al artículo 5° antes transcrito del Decreto Ley 993, la situación en lo relativo al perfeccionamiento de los contratos de arrendamiento de predios rústicos es diametralmente opuesta a la que existía con anterioridad a que aquélla comenzara a regir. En efecto, el artículo 5° en actual vigencia señala lo siguiente: “Artículo 5° El contrato de arrendamiento que recaiga sobre la totalidad o parte de un predio rústico, sólo podrá pactarse por escritura pública o privada, siendo necesario en este último caso, la presencia de dos testigos mayores de dieciocho años, quienes individualizados lo suscribirán en dicho carácter. El arrendador deberá declarar en la misma escritura, sea pública o privada, si está afecto al impuesto de primera categoría sobre la base de renta efectiva determinada por contabilidad completa, o sujeto al régimen de renta presunta para efectos tributarios. La falta de esta declaración impide que el documento en que conste el contrato, pueda hacerse valer ante autoridades judiciales y administrativas, y no tendrá mérito ejecutivo mientras no se acredite mediante escritura complementaria la constancia de la declaración referida”.

El claro sentido de la norma en referencia revela que desde que ésta entró a regir, los contratos de arrendamiento de predios rústicos son solemnes, y que la voluntad necesaria para el perfeccionamiento de la convención debe necesariamente manifestarse por escritura pública o por instrumento privado con la presencia de dos testigos mayores de dieciocho años quienes lo suscribirán en tal carácter. La solemnidad, constituida en este caso por la escritura pública o el instrumento privado con la presencia y firma de los dos testigos antes mencionados, la requiere la ley para la existencia misma del contrato, lo que deja en evidencia la disposición cuando dice que tales contratos sólo podrán pactarse por los instrumentos que menciona; de lo que se infiere que la omisión de aquélla impide que el contrato produzca sus efectos.

Lo que puede faltar es la declaración del arrendador en el documento en que consta el contrato, sin que ello impida que éste adquiera existencia jurídica, pues el mismo artículo 5° se encarga de precisar los efectos que produce tal omisión, cuales son la imposibilidad de hacer valer el contrato ante autoridades judiciales y administrativas, y no tendrá mérito ejecutivo mientras aquella no se subsane en la forma que indica, asimismo, el precepto citado;

NOVENO: Que de lo antes expuesto se hace posible desprender que la sentencia recurrida dictada por una Sala de la Corte de Apelaciones de La Serena incurrió en un error, al hacer aplicable al contrato de arrendamiento de autos una disposición que no existía en el Decreto Ley 993 vigente al momento de su perfeccionamiento, imponiendo para aquél una solemnidad que no contemplaba el antiguo artículo 5° del citado Decreto Ley bajo cuyo ámbito se celebró la convención. En efecto, cabe insistir que a la fecha del contrato, el arrendamiento de predios rústicos no se encontraba sujeto a solemnidad alguna para su existencia o para su validez, siendo facultativo para las partes celebrarlo por escritura pública o por instrumento privado suscrito por dos testigos. Siendo, en ese entonces, el contrato consensual, el hecho de que no conste por escrito –efecto que cabe atribuir a la falta de los dos testigos en el instrumento privado que suscribieron las partes- no impide que el contrato exista, produzca sus efectos y pueda ser probado por otros medios. Sólo si el contrato hubiese sido solemne la única forma de probarlo sería la escritura pública o el instrumento privado a través del cual se manifestó la voluntad de las partes;

DÉCIMO: Que a juicio de este Tribunal de Casación, el sentenciador de primer grado aplicó correctamente la ley cuando dio por establecida la existencia de un contrato de arrendamiento de predio rústico sobre el predio que se ha mencionado, contrato que, a diferencia de lo argumentado por la actora, no requería solemnidad alguna para su perfeccionamiento de conformidad con lo que establecía el artículo 5° del Decreto Ley 993 vigente a la fecha de su celebración, convención a la que atribuyó el carácter de título para legitimar la tenencia de los demandados y rechazar la pretensión de que ésta se funda en una mera tolerancia; considerando, a mayor abundamiento, que a dicho contrato se entiende incorporada la disposición del artículo 10° de dicho decreto ley que determina que si el arrendador vendiera o transfiriera a cualquier título el predio arrendado –lo que, por no distinguir el legislador, se aplica inclusive a las ventas forzadas por el ministerio de la justicia- el nuevo propietario estará obligado a respetar el arriendo, salvo acuerdo de éste con el arrendatario. Ello, porque el Decreto Ley N° 993 constituye un estatuto jurídico especial, que de conformidad con lo dispuesto por el artículo 4° del Código Civil se aplica con preferencia a la norma contenida en el artículo 1962 de dicho cuerpo legal;

UNDÉCIMO: Que, en consecuencia, asiste la razón a la recurrente cuando denuncia la vulneración del artículo 22 de la Ley sobre Efecto Retroactivo de las Leyes en relación con el artículo 5° del Decreto Ley 993, toda vez que la sentencia recurrida consideró aplicable para el contrato de arrendamiento de autos el requisito de una solemnidad que no existía al tiempo del perfeccionamiento de la convención, o lo que es lo mismo, estimó incorporada a dicho contrato una norma que no se encontraba vigente al tiempo de su celebración, lo que conduce a otorgarle el efecto retroactivo que contraría lo dispuesto por el artículo 9° del Código Civil, motivo por el cual procede que el recurso sea acogido en esta parte;

DUODÉCIMO: Que, en razón de lo que se viene señalando, la sentencia objeto de alzamiento no puede ser mantenida, si se tiene, todavía, en cuenta que de los errores de derecho ya enunciados ha seguido una decisión necesariamente diversa a la que se habría debido arribar en caso contrario, con lo que se satisface el requisito de que los yerros tengan influencia decisiva en lo resuelto, sin que se haga necesario el estudio de la vulneración de otras disposiciones de ley que comprende el recurso.

Por estas consideraciones y lo dispuesto en los artículos 764, 765, 767, 785 del Código de Procedimiento Civil, se acoge el recurso de casación en el fondo deducido a fojas 447 por doña nombre reservado, en representación de los demandados que indica, en contra la sentencia de uno de octubre de dos mil trece, escrita a fojas 443, la que en consecuencia se invalida en lo pertinente al agravio en estudio y se la reemplaza por la que se dicta separadamente y a continuación.

Regístrese.

Redacción del Abogado Integrante señor Vial del Río.

Nº 12.906-13.

Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema por los Ministros Sres. Nibaldo Segura P., Patricio Valdés A., Guillermo Silva G., Sra. Rosa María Maggi D. y Sr. Juan Fuentes B.

No firma la Ministra Sra. Maggi, no obstante haber concurrido a la vista del recurso y acuerdo del fallo, por estar en comisión de servicios.

Autorizado por la Ministra de fe de esta Corte Suprema.

En Santiago, a treinta de septiembre de dos mil catorce, notifiqué en Secretaría por el Estado Diario la resolución precedente.