Contrato de arrendamiento

Santiago, treinta y uno de marzo de dos mil quince.

Vistos:

En estos autos rol C-1567-2011, seguidos ante el Tercer Juzgado Civil de Viña del Mar, caratulados “nombre reservado con Corporación Servicio Paz y nombre reservado”, por sentencia de veintidós de agosto de dos mil trece, se hizo lugar a la demanda deducida por doña nombre reservado, en contra de la Corporación Servicio Paz y Justicia, Serpaj Chile, representada por don nombre reservado y en contra del mismo representante, en calidad de fiador y codeudor solidario, por cobro de rentas insolutas, indemnización de perjuicios y terminación del contrato de arrendamiento, declarando terminado el referido contrato recaído sobre el inmueble ubicado en domicilio reservado y condenando a la Corporación individualizada y a su representante, en calidad de fiador y codeudor solidario, al pago de $13.347.453, por rentas impagas y de $2.000.000, por daño causado a la propiedad, con reajustes, intereses y costas.

Se alzó en contra de dicha decisión la parte demandada y una sala de la Corte de Apelaciones de Valparaíso, por sentencia de veintisiete de marzo de dos mil catorce, la revocó, sólo en cuanto acogía la demanda ordenando el pago de rentas impagas, y en su lugar, la rechazó; confirmando en lo demás la sentencia apelada, con declaración que los reajustes se aplicarán desde que la sentencia quede ejecutoriada y los intereses, corrientes, desde la mora del deudor.

En contra de esta última sentencia, la demandante interpuso recurso de casación en el fondo, solicitando la invalidación del fallo y la consecuente dictación de una sentencia de reemplazo.

Se ordenó traer los autos en relación.

Considerando:

Primero: Que la recurrente denuncia la infracción del artículo 1567 del Código Civil, por haber considerado erróneamente que, en la especie, habría operado un convenio de rescisión, esto es, se habría dejado sin efecto el contrato de arrendamiento entre las partes, en los términos contemplados en la citada norma legal.

A juicio de la recurrente, entender, como hace la sentencia, que ha operado una resciliación tácita, en razón de la entrega de la propiedad, es erróneo, porque para darse los requisitos del artículo 1567 del Código Civil, la convención debió celebrarse cumpliendo los mismos que el contrato al cual se pretendía dejar sin efecto, lo que en el caso sub lite no ocurrió. Agrega que tampoco puede afirmarse que la existencia de determinados correos electrónicos pueda sustituir las formalidades requeridas para la existencia, en propiedad, de una resciliación en los términos expresados en la resolución recurrida.

Termina señalando que en razón de lo anterior, el fallo del tribunal a quo debió haber sido confirmado en aquella parte en que condenó a la demandada al pago de las rentas adeudadas.

Segundo: Que la doctrina y la jurisprudencia de este tribunal han señalado que la infracción de ley, como causal de casación en el fondo, puede cometerse de la siguiente manera: a) en los casos de contravención formal de la ley, b) en los casos de errónea interpretación de la ley y, c) en los casos en que hay falsa aplicación de la ley, sea porque ésta se aplica a un caso no regulado por la ley, o porque el tribunal prescinde de su aplicación para los casos en que ella ha sido dictada.

Tercero: Que, en la especie, si bien el recurrente no precisa en cuál de las hipótesis de infracción de ley antes señaladas habría incurrido la sentencia que impugna, pareciera que sus alegaciones aluden a un caso de falsa aplicación de la ley, en la medida que la base de su argumentación es que no podría haberse aplicado la norma que consagra la resciliación a un caso en que no concurren los requisitos de dicha convención y que, en consecuencia, no es de aquellos que regula la ley en el citado artículo 1567 del Código Civil.

Cuarto: Que, para dilucidar el asunto planteado, es menester determinar cuáles fueron los hechos establecidos en la sentencia impugnada; a saber:

a) Con fecha 24 de septiembre de 2009, se celebró un contrato de arrendamiento en virtud del cual la demandante, entregó en arriendo a la demandada, Corporación Servicio, Paz y Justicia, el inmueble ubicado en domicilio reservado. El contrato debía regir a contar del 1 de octubre de 2009 por el término de un año, renovable tácita y automáticamente por períodos de tres años, si ninguna de las partes daba aviso a la otra de su voluntad de no renovarlo, con una anticipación de a lo menos 60 días al vencimiento del período pactado;

b) Con fecha 5 de noviembre de 2010, la arrendataria dio aviso por correo electrónico a doña nombre reservado, que actúa en representación de nombre reservado y de la arrendadora, que dejaba la propiedad;

c) Por correo electrónico de 7 de marzo de 2011, la representante de la actora, nombre reservado, actuando por nombre reservado, le informó al señor nombre reservado, representante de la Corporación Servicio, Paz y Justicia, que la propiedad fue recepcionada el día 1° de marzo de 2011, en compañía de la actora señora nombre reservado y doña nombre reservado, en representación de Serpaj;

d) La actora recibió el inmueble en la fecha antes indicada, y la demandada pagó las rentas hasta el mes de febrero de 2011;

e) Doña nombre reservado, actuando en representación de Serpaj, ofreció a la propietaria, en el mes de febrero indicado, disponer de la garantía entregada al momento de arrendar.

Quinto: Que, a partir de los hechos descritos, los sentenciadores de segunda instancia concluyeron que entre las partes se había celebrado un convenio de rescisión, esto es, uno en virtud del cual dejaron sin efecto el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, en los términos contemplados en el artículo 1567 del Código Civil.

Sexto: Que la resciliación o mutuo disenso ha sido entendida, en forma uniforme, como uno de los modos de extinguir las obligaciones que consagra el artículo 1567 del Código Civil, específicamente, en su inciso primero, en los siguientes términos: “Toda obligación puede extinguirse por una convención en que las partes interesadas, siendo capaces de disponer libremente de lo suyo, consientan en darla por nula”.

Ya el artículo 1545 del mismo cuerpo legal había señalado que el contrato es una ley para las partes que lo celebran y no puede ser invalidado sino por su consentimiento mutuo o por causas legales; es decir, al ponerse término al contrato, cesan de producir efecto las obligaciones que de él emanan. La resciliación es, pues, una aplicación de la autonomía de la voluntad y consiste en el acuerdo celebrado entre acreedor y deudor, a través del cual dan por extinguidas las obligaciones que los ligan..

Cabe señalar que el legislador no ha establecido ningún requisito específico respecto de la resciliación o mutuo disenso, por lo que para su perfeccionamiento basta con que concurran los propios de todo acto jurídico, en la medida que se trata de una convención y, desde esta perspectiva, es perfectamente posible que opere la voluntad tácita, como ha señalado la doctrina y aceptado la jurisprudencia. (Abeliuk, René, Las Obligaciones, Tomo II, Editorial Jurídica, año 1993, pág. 966).

Séptimo: Que, en el caso que nos ocupa, los juzgadores establecieron la existencia de una convención, en virtud de la cual las partes pusieron término al contrato de arrendamiento que los ligaba, sobre la base de ciertos hechos que estimaron constituyen manifestación inequívoca de su voluntad.

Dado que nuestro ordenamiento civil se funda en el principio de la autonomía de la voluntad, que implica que las partes son soberanas para crear toda clase de relaciones jurídicas, con el límite de no contrariar las buenas costumbres y el orden público chileno, lo lógico es que baste esa voluntad para formar el consentimiento, sin necesidad de otros requisitos o formalidades. De ahí que sea posible señalar que en nuestro derecho la regla general es que los actos y contratos son de carácter consensual, a menos que una disposición especial los deje sujetos a una formalidad.

En concordancia con lo anterior, cabe destacar que el artículo 1443 del Código Civil, al referirse a la forma en que se perfeccionan los contratos -sabemos que la clasificación contenida entre los artículos 1440 y 1443 del cuerpo legal citado alude a los actos jurídicos en general y no solo a los contratos- señala, que “el contrato es real cuando para que sea perfecto, es necesaria la tradición de la cosa a que se refiere; es solemne, cuando está sujeto a la observancia de ciertas formalidades especiales, de manera que sin ellas no produce ningún efecto civil, y es consensual, cuando se perfecciona por el solo consentimiento.”.

Es menester precisar que no cualquier formalidad exigida respecto de una convención transforma ese acto en uno de carácter solemne, sino sólo aquéllas de carácter objetivo, exigidas en relación al acto en sí mismo y, en consecuencia, es igual para todos los actos de la misma naturaleza, lo que deja fuera, desde luego, aquellas formalidades que tienen el carácter de habilitantes o son exigidas por vía de prueba o publicidad.

Octavo: Que, en consecuencia, al no requerir el artículo 1567 del Código Civil, formalidad alguna para los efectos de perfeccionarse una convención destinada a dejar sin efecto una determinada obligación, debe entenderse que se sigue la regla general de los contratos, cual es que la resciliación se perfecciona por el solo consentimiento de las partes. Se equivoca, pues, el recurrente cuando hace consistir la infracción de ley que denuncia, en la aplicación de una norma legal que supuestamente exigiría formalidades que, como se ha visto, la ley no ha previsto en el caso del mutuo disenso.

Aunque lo anterior resulta suficiente para desestimar el recurso, resulta conveniente agregar que la voluntad -en los actos jurídicos bilaterales toma el nombre de consentimiento- puede ser expresa, tácita o presunta, teniendo en ocasiones, incluso, valor el silencio. La voluntad tácita es aquella que se deduce a partir de un comportamiento, conducta, circunstancia o hecho que conduce en forma necesaria e inequívoca a una manifestación de voluntad. En los actos jurídicos bilaterales el consentimiento se forma por la concurrencia de una oferta y una aceptación.

Como se ha dicho, en la especie, los jueces del fondo, sobre la base del comportamiento de las partes y luego de un proceso de deducción lógica, concluyeron que la voluntad de éstas necesariamente apuntaba a dejar sin efecto el contrato de arrendamiento a plazo que las unía, antes del término estipulado, desde que a la entrega del inmueble, recepcionado por la arrendadora sin reserva de ningún tipo, había precedido una comunicación previa y el pago de la renta por el arrendatario en el tiempo intermedio. A ese acuerdo de voluntades le atribuyeron la naturaleza jurídica de una resciliación y, acorde con ello, le asignaron los efectos propios de ese tipo de convención, fundándose en el ya citado artículo 1567 del Código Civil.

Noveno: Que, en todo caso, los hechos en base a los cuales los sentenciadores concluyeron que había operado una resciliación que extinguía las obligaciones que vinculaban a las partes, resultan inamovibles para este tribunal, desde que para modificarlos es menester que se hubiere alegado y acreditado una infracción de las leyes reguladoras de la prueba, lo que no acontece en la especie.

Décimo: Que, por todo lo antes reflexionado, es posible concluir que los jueces no han incurrido en la infracción denunciada y, en consecuencia, el presente recurso habrá de ser desestimado.

Por estos fundamentos, disposiciones legales citadas y lo preceptuado en los artículos 764, 765 y 767 del Código de Procedimiento Civil, se rechaza el recurso de casación en el fondo interpuesto en lo principal de fojas 213, en contra de la sentencia de veintisiete de marzo de dos mil catorce, escrita a fojas 209.

Acordada con el voto en contra del ministro señor Ricardo Blanco y el abogado integrante señor Arturo Prado, quienes estuvieron de propia iniciativa por casar la sentencia impugnada, desde que en su opinión el estudio de los antecedentes conduce a establecer que, no obstante haberse anulado de oficio la sentencia de primera instancia dictada originariamente -como consta a fojas 130- por haber faltado dos trámites esenciales, cuales son la citación a oír sentencia y la segunda reconvención de pago a que alude el artículo 10 de la ley 18.101, lo cierto es que en definitiva no consta que se hubiere llevado a cabo el segundo trámite antes aludido, una vez retrotraída la causa al estado de citar a nueva audiencia de conciliación y prueba. Así las cosas, fueron de opinión de invalidar ex oficio la sentencia censurada y ordenar que los autos vuelvan a primera instancia para que ante juez no inhabilitado se citara a nueva audiencia de contestación y prueba, en la que se enmendara el vicio observado.

Regístrese y devuélvase.

Redactó la ministra Andrea Muñoz Sánchez,

N°10.469-2014.

Pronunciado por la Cuarta Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros señor Ricardo Blanco H., señora Andrea Muñoz S., señor Carlos Cerda F., y los Abogados Integrantes señores Arturo Prado P. y Raúl Lecaros Z. No firma el Abogado Integrante señor Lecaros, no obstante haber concurrido a la vista y al acuerdo de la causa, por haber cesado de sus funciones. Santiago, treinta y uno de marzo de dos mil quince.

Autoriza la Ministra de Fe de la Excma. Corte Suprema.

En Santiago, a treinta y uno de marzo de dos mil quince, notifiqué en Secretaria por el Estado Diario la resolución precedente.