Obligaciones del vendedor

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Santiago, siete de mayo de dos mil quince.

VISTOS:

En estos autos Rol 2508-1999, seguidos ante el 2° Juzgado Civil de Viña del Mar, compareció don nombre reservado, quien dedujo demanda en juicio ordinario de nulidad de contrato contra doña nombre reservado, en su calidad de cónyuge sobreviviente de don nombre reservado, y de don nombre reservado, solicitando se declare nula la escritura pública de fecha 4 de septiembre de 1996, y que se dejen sin efecto las inscripciones respectivas, con costas.

Fundamentando su pretensión, señala que por escritura pública de 4 de septiembre de 1988, compró a don nombre reservado el inmueble ubicado en domicilio reservado, inscrito a nombre del vendedor, concurriendo a dicho acto la demandada doña nombre reservado, autorizando a su cónyuge para la celebración del contrato.

Añade que no inscribió a su nombre en el Registro Conservatorio la referida escritura pública de compraventa, hecho que era de conocimiento del vendedor, porque era su padrino. Sin embargo, en el mes de mayo del año 1999 decidió regularizar dicha situación, solicitando la inscripción de la escritura aludida, lo que no pudo practicar por cuanto la propiedad figuraba inscrita a nombre del demandado nombre reservado, quien mediante escritura pública de 4 de septiembre de 1996, la adquirió del fallecido nombre reservado.

Atendido lo precedentemente expuesto, afirma que el vendedor transfirió una propiedad sabiendo que ya había sido vendida, a lo que agrega que la demandada nombre reservado conocía la compraventa que realizó su marido, tanto que concurrió a la celebración del contrato.

Asevera que los motivos que indujeron al vendedor a celebrar el contrato cuya nulidad se solicita no han sido lícitos, porque el vendedor transfirió al demandado Mateluna una propiedad que ya no podía ser vendida y, por tanto, la compraventa es nula. El vendedor desconoció un hecho objetivo, cual fue que le había vendido el mismo inmueble a otro comprador, de modo que no tenía motivo jurídicamente válido para venderlo nuevamente.

Insiste que la escritura referida es nula, por cuanto ha existido un vicio de nulidad, aparte de faltar a la buena fe inherente a todo contrato, ya que el vendedor desconoció un hecho real y concreto, esto es, que la propiedad que vendió al señor nombre reservado -su sobrino- era de su dominio.

Expresa que si bien la venta de cosa ajena es válida, dicha institución sólo es aplicable cuando se ignora ese antecedente, que no es el caso de autos, porque ese hecho era conocido tanto del vendedor como de su cónyuge.

Por último, asevera que siempre ha ocupado la propiedad materia de la acción, ejerciendo actos posesorios propios del dueño.

Los demandados contestaron la demanda, solicitando su rechazo y en lo que interesa al presente recurso, señalaron que el actor pretende ser legítimo propietario de un bien raíz, olvidando que por expreso mandato de los artículos 686 y 724 del Código Civil la tradición de un inmueble se efectúa mediante la inscripción en el Registro Conservatorio, por lo que nadie podrá adquirir su posesión sino que por este medio, de donde resulta que la contraria no es, ni ha sido nunca poseedora de la propiedad.

Por otro lado, indican que la forma de dar a conocer a terceros la existencia de un contrato de compraventa que recae sobre un inmueble es precisamente a través de la inscripción del título en el Registro del Conservador de Bienes Raíces, lo que se omitió.

A continuación, indican que doña nombre reservado se encontraba casada en régimen de separación total de bienes con don nombre reservado, por lo que cada uno disponía de su patrimonio con absoluta independencia, de lo que se deriva que ésta no participó en ninguno de los contratos aludidos por el actor, más aún, tampoco le correspondió suma alguna en el producto de la venta.

En cuanto al Sr. nombre reservado, se encuentra acreditado en autos que compró la propiedad y se produjo la tradición mediante la inscripción respectiva. Entonces, lo ocurrido entre el demandante y don nombre reservado, le es inoponible.

Por último, señalan que en la especie no se cumplen los requisitos que prevé el artículo 1681 del Código Civil, puesto que se ha celebrado un contrato válido y lícito, entre personas capaces, cumpliendo con las solemnidades exigidas por la ley para su perfeccionamiento y al cual se le dio cabal y oportuno cumplimiento.

Por sentencia de fecha cuatro de julio de dos mil trece, rolante a fojas 536 y siguientes, la señora juez titular acogió la demanda y, en consecuencia declaró nula la escritura pública de fecha 4 de septiembre de 1996, ordenando la cancelación de la inscripción conservatoria, sin costas.

Apelado el fallo, una sala de la Corte de Apelaciones de Valparaíso, por resolución de seis de agosto pasado, escrita a fojas 616, lo revocó y en su lugar declaró que la demanda quedaba desestimada, sin costas.

En su contra, el demandante dedujo recurso de casación en el fondo.

Se ordenó traer los autos en relación.

CONSIDERANDO:

PRIMERO: Que el recurrente sostiene que la sentencia impugnada transgredió lo preceptuado en los artículos 1467, 1681, 1682, 1683, 1687 y 1817 del Código Civil, a cuyo respecto alega que el tribunal de alzada dejó de aplicar la primera disposición citada, al no considerar que el contrato cuya nulidad solicitó carecía de motivos jurídicos lícitos, por padecer de causa ilícita. De este modo, los sentenciadores dejaron de aplicar el artículo 1467 relativo a la causa y se limitaron a descartar la existencia del vicio de ilicitud de la misma al fundar su parecer en la errada aplicación del artículo 1817, lo que constituye, también, una infracción de ley.

Afirma que la sentencia no modificó los hechos acreditados por el juez a quo, por lo que deberá estarse a lo razonado en el motivo 18°, que concluyó con la existencia de mala fe en la celebración del contrato de compraventa cuya nulidad invoca. Lo mismo resulta del raciocinio 21° de la sentencia, que asentó como hechos de la causa los siguientes: Que la posesión material del inmueble la tenía consigo el demandante; que el demandado a pesar de su condición de propietario con derecho inscrito, nunca tomó posesión del predio; que el demandado tenía conocimiento o por lo menos no podía desconocer la existencia de un contrato de compraventa anterior, que por ese motivo no asumió oportunamente su calidad de dueño, con lo que no ejecutó el referido contrato de compraventa. En este mismo motivo, se concluye por el juez la mala fe tanto del comprador como del vendedor.

Estos hechos, dice, se encuentran probados y firmes y no pueden ser objeto de revisión, puesto que el fallo impugnado si bien señala que elimina los motivos 11º a 21º de la sentencia apelada, no da como probados otros hechos distintos, ni razona fundándose en antecedentes diversos, sino que, por el contrario, sustenta la revocación en los ya acreditados.

A continuación indica, que si bien en la demanda no se menciona expresamente como fundamento el artículo 1467, no obstante alegarse la causal de Ilicitud de la causa para anular el contrato, nada impedía que el tribunal de alzada aplicara tal disposición a los hechos probados.

Así las cosas, del tenor del artículo 1467 del Código de Bello queda en evidencia que la causa ilícita está dada por la motivación absolutamente reprochable que tuvieron las partes al celebrar el segundo contrato, lo que se configurada en los hechos acreditados, como quiera: Que se celebró un contrato de compraventa del respectivo inmueble entre el vendedor nombre reservado y el comprador nombre reservado; que nombre reservado no inscribió el título en el Conservador de Bienes Raíces de Talagante; que se celebró posteriormente otro contrato de compraventa del mismo inmueble, entre el vendedor nombre reservado y el demandado nombre reservado; que el demandado nombre reservado inscribió en el Conservador de Bienes Raíces de Talagante el titulo; que el demandado Mateluna nunca tomó posesión material del inmueble; que el demandante en cambio se mantuvo de hecho en posesión del predio, ininterrumpidamente, y que hubo pasividad del segundo comprador, al no ejercitar las acciones destinadas al cumplimiento del contrato.

De esta manera, las partes del contrato nulo lo celebraron sabiendo que el bien había sido ya materia de una compraventa previa.

El fallo recurrido no aplicó, en consecuencia, el artículo 1467 del Código Civil.

La referida infracción de ley ha impedido que se aplicaran los artículos 1681, 1682, 1683 y 1687 del Código Civil. Esto importa que la sentencia impugnada, por no haber aplicado a los hechos probados la norma del artículo 1467, ha desconocido las consecuencias que la calificación de ilicitud de la causa de un contrato tiene y que sancionan los artículos 1681, 1682 y 1687.

Seguidamente, la vulneración del artículo 1817 del Código Civil se produce, al aplicarse esta disposición a un caso no previsto, con lo que se descarta la posibilidad que se pudiera configurar la nulidad de uno de los contratos a que se refiere la norma en comento. Por último, el fallo impugnado no advierte que lo estatuido en el artículo 1817 no obsta a una eventual invalidez de uno de los contratos.

SEGUNDO: Que el tribunal de alzada para revocar la decisión del juez a quo y rechazar la demanda, sostuvo que resulta indiscutible que en la especie se configura la hipótesis prevista en el artículo 1817 del Código Civil, puesto que se vendió un mismo bien sucesivamente a dos compradores, de manera que las compraventas otorgadas de esta forma en caso alguno adolecen de nulidad, al punto que cualquiera de ellas puede producir sus efectos propios, dependiendo, en principio, de cuál comprador ha entrado primero en posesión de la cosa vendida. Este tipo de negocios eventualmente podrán dar lugar a la responsabilidad civil por incumplimiento respecto del vendedor que vendió dos veces la misma cosa, pero, por sí solos, no constituyen un vicio de nulidad, que haga inválido el segundo de los contratos de compraventa. La afirmación contraria contraviene los conceptos más elementales del derecho privado nacional y la norma del artículo 1817 del Código Civil.

En efecto, la supuesta mala fe que invoca el demandante como causa de impugnación, no es un vicio que dé lugar a la nulidad de los negocios jurídicos, de acuerdo a lo dispuesto en los artículos 1445 y 1681 del Código Civil, de forma que la alegada mala fe del que vendió dos veces una misma cosa a personas diferentes, no es causa de nulidad del segundo contrato, ya que no importa un vicio de aquellos que pueda producir este efecto, y, muy por el contrario, es un contrato al que la ley expresamente le reconoce el carácter de título translaticio de dominio válido y suficiente.

Añaden los sentenciadores que, si bien podría sostenerse que habría cierta forma de mala fe en la simulación de los negocios jurídicos y en el dolo como vicio del consentimiento, figuras civiles que pueden dar lugar a una nulidad absoluta o relativa, no es menos efectivo que no se ha demandado la nulidad absoluta por simulación, ni tampoco la nulidad relativa por un supuesto dolo, lo que impide de manera absoluta a este tribunal adentrarse en estas cuestiones sin incurrir en el vicio de ultrapetita, más todavía si no han sido hechos controvertidos, ni materia de prueba. Por lo demás, conforme al artículo 1683 del Código Civil, la nulidad absoluta solamente podría ser declarada de oficio por el tribunal cuando aparece de manifiesto en el acto o contrato, cuestión que en el presente caso no sucede. Por otro lado, de acuerdo al artículo 1684 del mismo Código, la nulidad relativa no puede ser declarada de oficio por el tribunal, y solamente puede ser demandada por aquellas personas en cuyo beneficio la ley la ha establecido, máxime si se trata del dolo, el que, para dar lugar a la rescisión, debe ser obra de una de las partes, tal como lo prescribe el artículo 1458 del señalado Código. Por lo tanto, aun cuando se hubieren probado algunos de los hechos constitutivos de estos vicios- y que por cierto no lo son por no haber sido objeto de la Litis- sería completamente improcedente admitirlos como causales de invalidez en este caso.

Ahora bien -continúan los jueces- lo que hace al vicio que el demandante denomina “motivos jurídicos ilícitos” y que muy escuetamente sólo aparece en la complementación de la demanda de fojas 154, su configuración es exageradamente vaga, con lo que se persigue inferir un vicio de nulidad allí donde en verdad legalmente no existe, ya que, aún asumiendo que se tratara de la venta de una cosa ajena, ello no priva de validez al contrato en los términos del artículo 1815 del Código Civil, sino que solamente lo hace inoponible al dueño de la cosa. Pero, como es obvio, en la especie ni siquiera se trata de la venta de una cosa ajena, ya que el demandante objetivamente no es, ni era el “legítimo propietario” del inmueble vendido dos veces, porque para que pudiese darse el caso de haber sido el titular del dominio, habría sido necesario no solo la existencia de la compraventa en su favor, sino además que hubiere sido sucedida por la tradición del inmueble, mediante la debida inscripción del título en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces, tal como lo preceptúa el artículo 686 del Código Civil, lo que no ocurrió. Sostener que el comprador de un inmueble es su dueño, sin que medie la correspondiente inscripción conservatoria, implica desconocer un principio básico del ordenamiento jurídico privado chileno.

A mayor abundamiento, debe tenerse presente que ninguna prueba ha sido rendida en el juicio sobre una posible falta de causa o de una causa ilícita que, por lo demás y en vista de lo prevenido en el artículo 1817 del Código Civil, no pueden fundarse en el sólo hecho que haya existido una doble venta de un mismo bien, porque esa sola circunstancia dado lo dicho no es causal de ineficacia.

TERCERO: Que no han resultado ser hechos controvertidos en el proceso que don nombre reservado vendió a don nombre reservado mediante la escritura pública otorgada ante el notario de Santiago don Pedro Sada Azar de fecha 14 de de septiembre de 1988, el inmueble ubicado en domicilio reservado, título que no fue inscrito en el Registro Conservatorio pertinente.

Asimismo, constituye un hecho pacífico que el mismo inmueble fue vendido por el entonces vendedor al demandado nombre reservado mediante escritura pública del 4 de septiembre de 1996, quien es su actual poseedor inscrito;

CUARTO: Que, en síntesis, el error de derecho con que se pretende impugnar el fallo por el recurrente, consiste en invocar la infracción del artículo 1467 del Código Civil, al considerar que el segundo contrato de compraventa padeció de causa ilícita, por haber sabido el propio vendedor que vendía el mismo bien raíz que anteriormente se lo había vendido a otro comprador y sin que se hubiese efectuado la tradición, con lo que habría una causa ilícita, por ser esa compraventa prohibida por la ley o contraria a las buenas costumbres o al orden público.

Sin embargo, al consagrar Código Civil en el artículo 1817 un precepto especial para resolver las dificultades que se puedan suscitar en relación con el derecho de dominio entre diversos compradores a quienes se les hubiese vendido separadamente un mismo bien, ha de entenderse que el acto no debe reputarse que sea de aquellos cuya causa sea ilícita, como quiera que el legislador ha admitido que el que ha vendido un bien a una persona pueda válidamente después vendérselo a otra persona distinta de aquella a quien se la ha vendido anteriormente, sin que sea nulo el contrato por un vicio derivado de una causa ilícita.

QUINTO: En efecto, como se sabe, la compraventa es un título translaticio de dominio, o sea, es de esa clase de actos que por su naturaleza sirven para transferirlo, por lo que el comprador no se hará dueño del bien en virtud del contrato sino que de la tradición consiguiente.

Tal criterio de inspiración romana al que nuestro Código Civil se ha ceñido, ha quedado esclarecido en el alcance del Mensaje del Ejecutivo al Congreso el año 1855, al precisar que: “La transferencia y transmisión de dominio, la constitución de todo derecho real, exceptuadas, como he dicho, las servidumbres, exige una tradición; y la única forma de tradición que para esos actos corresponde es la inscripción en el Registro Conservatorio. Mientras ésta no se verifica, un contrato puede ser perfecto, puede producir obligaciones y derechos entre las partes, pero no transfiere el dominio, no transfiere ningún derecho real, ni tiene respecto de terceros existencia alguna. La inscripción es la que da la posesión real efectiva; y mientras ella no se ha cancelado, el que no ha inscrito su título, no posee: es un mero tenedor. Como el Registro Conservatorio está abierto a todos, no puede haber posesión más pública, más solemne, más indisputable, que la inscripción”.

SEXTO: No siguió el Código chileno la orientación de su modelo francés, para el cual el contrato de compraventa es traslaticio de dominio, o sea, el contrato no solo crea obligaciones sino que al mismo tiempo trasfiere el dominio, con lo que es título y modo de adquirir, a la vez.

Por lo mismo, la venta de cosa ajena es válida, como lo establece el artículo 1815 del Código Civil, cuya disposición resulta ser una lógica consecuencia de lo dispuesto en el artículo 1793 que define el contrato de compraventa, por el cual el contrato es fuente de la obligación que contrae el vendedor de dar la cosa, en circunstancia que para el Código Civil francés la venta es traslaticia de dominio y de ahí que como vender sea enajenar, no puede transferir el vendedor el dominio de un bien que no le pertenezca, por lo que el acto carecería en ese país de valor.

SEPTIMO: Que por ello no puede sostenerse que el fallo impugnado ha incurrido en una infracción del artículo 1467 del Código Civil, que establece que: “No puede haber obligación sin una causa real y lícita” y como consecuencia de su aplicación, se produzca un vicio de nulidad, según los preceptos que cita de los artículos 1681, 1682 y 1687 del Código Civil, al haber vendido separadamente el bien raíz de la especie, si se considera que el Código Civil en el artículo 1817 ha regulado precisamente esta situación, al dirimir el conflicto de intereses que se produce entre los compradores, optando por darle preferencia al que haya entrado en posesión. En esta disyuntiva, no tiene ninguna preferencia el recurrente por no haber inscrito su título, con lo que no ha adquirido la posesión legal que lo habilitaría para invocar el derecho de haber entrado en la posesión del inmueble.

OCTAVO: Que, por consiguiente, no se han producido los errores de derecho en que se ha fundado el presente recurso de casación en el fondo y que ha invocado el impugnante, razón por la que su arbitrio de nulidad, por fuerza, habrá de ser desestimado.

Y visto, además, lo dispuesto en el artículo 767 del Código de Procedimiento Civil, se rechaza sin costas el recurso de casación en el fondo interpuesto por la parte demandante en lo principal de la presentación de fojas 628, contra la sentencia de la Corte de Apelaciones de Valparaíso, de seis de agosto de dos mil catorce, que se lee a fojas 616 y siguientes.

Regístrese y devuélvase, con su Tomo I y agregados.

Redacción del abogado integrante señor Rafael Gómez Balmaceda

Rol N° 24.056-2014.

Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema por los Ministros Sres. Patricio Valdés A., Guillermo Silva G., Sra. Rosa Maggi D., Sr. Juan Fuentes B. y Abogado Integrante Sr. Rafael Gómez B.

No firman los Ministros Sres. Valdés y Fuentes, no obstante haber concurrido ambos a la vista del recurso y acuerdo del fallo, por estar en comisión de servicios el primero y con permiso el segundo.

Autorizado por la Ministra de fe de esta Corte Suprema.

En Santiago, a siete de mayo de dos mil quince, notifiqué en Secretaría por el Estado Diario la resolución precedente.