Copropiedad inmobiliaria

Santiago, trece de agosto de dos mil quince.

Vistos y teniendo presente:

Primero: Que se ha ordenado dar cuenta, conforme lo dispone el artículo 782 del Código de Procedimiento Civil, del recurso de casación en el fondo deducido por la parte demandada contra la sentencia de la Corte de Apelaciones de Santiago que confirmó la de primera instancia, que acogió la demanda principal de terminación de contrato de arrendamiento por incumplimiento contractual y rechazó la reconvencional.

Segundo: Que el recurrente denuncia la infracción a los artículos 1924, 1932, 1929, 1553, 1933, 19, 20 y 24 del Código Civil, y 8 N° 7 de la Ley 18.101, solicitando se invalide la sentencia recurrida y se dicte la de reemplazo que corresponde.

Tercero: Que en la resolución impugnada quedaron asentados como hechos de la causa la existencia del contrato de arrendamiento celebrado por las partes, el pago del mes de garantía, rentas por 12 meses y gastos comunes. Asimismo, se acreditó que el Reglamento de Copropiedad del edificio donde se emplaza el bien raíz arrendado, prohíbe destinar el inmueble a un uso diferente del de consulta médica o comercio relacionado, a menos que se obtenga la autorización de los copropietarios, con la que no se cuenta, no obstante establecerse que el arrendador sabía que la propiedad sería utilizada como oficina en giro diferente al autorizado.

Con dichos fundamentos fácticos, los jueces del grado estimaron que el demandado principal incurrió en incumplimiento contractual conforme disponen los artículos 1924 N° 2 y 1932 del Código Civil, puesto que, en los hechos, la calidad de la cosa, en tanto bien cuya destinación es exclusiva para usos relacionados con prestaciones médicas o de otra actividad autorizada expresamente por los copropietarios, impide a la demandante utilizar el bien arrendado para los fines que contrató, configurándose una causa legal de terminación del contrato de arrendamiento.

Cuarto: Que la infracción de ley que se denuncia gira en torno a los siguientes puntos: por un lado, se reclama la errada interpretación de los artículos 1924 N° 2 y 1932 del Código Civil, pues estima respecto del primero, que no es posible extender su interpretación más allá a la mantención física de la cosa arrendada; y en relación al segundo, reprocha que la sentencia se limita a “acoger la demanda en todas sus partes”, en circunstancias que debió haber declarado la terminación del contrato de arrendamiento, no procediendo la indemnización ni devolución de rentas.

Por otro lado, reclama infracción a los artículos 1929, 1553 y 1933 del Código Civil, por cuanto se ha otorgado indemnización de perjuicios sin haberse solicitado, lo cual, conforme señala “yerra con la ley adjetiva y sustantiva”, y de las normas de interpretación legal.

Finalmente, reprocha la conculcación de las reglas de la sana crítica, sistema de apreciación de la prueba consagrado en el artículo 8 N° 7 de la Ley N° 18.101, puesto no existe prueba alguna en el proceso que permita formarse convicción de que existía un impedimento para utilizar el inmueble como oficina, y además, porque se alteró la carga de la prueba.

Quinto: Que deberá descartase el reproche relativo a que la sentencia se extendió más allá de lo solicitado por el demandante al otorgar indemnizaciones de perjuicios, pues se trata de un fundamento que corresponde a una causal de nulidad formal; razón suficiente para su desestimación; sin perjuicio de tampoco observarse el pretendido vicio, desde que fluye de la demanda, que ha sido acogida en su integridad, que se solicitó, además de la terminación del contrato de arriendo, la devolución de las rentas y cargos pagados por adelantado, que es lo que se ha concedido, más allá de la terminología utilizada por el sentenciador, que es donde se asila el recurrente para fundar su recurso invocando la infracción de los artículos 1932, 1929, 1553 y 1933 del Código Civil.

Sexto: Que a la misma conclusión debe arribarse respecto la eventual conculcación del artículo 1924 N° 2 del Código Civil, al no advertirse infracción alguna en su aplicación. Dicha norma establece la obligación del arrendador de mantener el inmueble arrendado en estado de servir para el fin que se contrató. En efecto, el contrato celebrado por las partes, reconocido como hecho de la causa, establece expresamente que el inmueble se arrienda a fin de destinarlo como oficina. Dicha manifestación de voluntad impone al arrendador cumplir no sólo con las exigencias físicas materiales del inmueble para dicho uso, sino también la posibilidad jurídica de realizarlo, lo que se asentó en autos no se cumplió, de modo que no se configura la vulneración normativa acusada.

Séptimo: Que, atendido lo antes expuesto, en el sentido de no verificarse las infracciones de ley acusados en el recurso, tampoco se configura la conculcación de las normas de interpretación legal invocadas.

Octavo: Que en relación al último capítulo del arbitrio en análisis, cabe señalar que los hechos establecidos en la sentencia resultan inamovibles para este tribunal, a menos que se denuncie el quebrantamiento de disposiciones que integran el sistema valorativo de la sana crítica. En la especie, si bien se denuncia la infracción al artículo 8 N° 7 de la Ley N°18.101, no se desarrolla de modo alguno la manera en que se habría producido dicha conculcación, esto es, qué reglas de la sana crítica se estiman vulneradas y por qué razón, cuestión que permite entender que las alegaciones resultan ser meras discrepancias con la ponderación de la prueba efectuada por los sentenciadores, lo que no es constitutivo de la causal de infracción de ley que se examina.

Noveno: Que, dicho lo anterior, resulta pertinente tener en consideración que sólo los jueces del fondo se encuentran facultados para fijar los hechos de la causa y que efectuada correctamente dicha labor, esto es, con sujeción al mérito de los antecedentes, probanzas aportadas por las partes, interpretación y aplicación de las normas atinentes al caso en estudio, resultan inamovibles para este tribunal, conforme a lo previsto en el artículo 785 del Código de Procedimiento Civil, salvo que se denuncie y desarrolle de manera eficiente la infracción a las leyes reguladoras de la prueba, lo que no ocurre en la especie.

Décimo: Que, lo razonado, resulta suficiente para concluir que el recurso en análisis adolece de manifiesta falta de fundamento, lo que conduce a desestimarlo en esta etapa de su tramitación.

Por estas consideraciones y de conformidad a las normas legales citadas, se rechaza el recurso de casación en el fondo deducido a fojas 167 en contra de la sentencia de veintitrés de abril de dos mil quince, escrita a fojas 166.

Regístrese y devuélvase.

Nº7.205-15

Pronunciado por la Cuarta Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros señor Ricardo Blanco H., señoras Gloria Ana Chevesich R., Andrea Muñoz S., señor Carlos Cerda F., y el Abogado Integrante señor Carlos Pizarro W. No firma el Ministro señor Blanco y el Abogado Integrante señor Pizarro, no obstante haber concurrido a la vista y al acuerdo de la causa, por estar con feriado legal el primero y por estar ausente el segundo. Santiago, trece de agosto de dos mil quince.

Autoriza la Ministra de Fe de la Excma. Corte Suprema.

En Santiago, a trece de agosto de dos mil quince, notifiqué en Secretaria por el Estado Diario la resolución precedente.