Deuda de gastos comunes

Santiago, trece de agosto de dos mil quince.

Vistos:

Ante el Vigésimo Tercer Juzgado Civil de Santiago, en autos Rol Nº 8.808-2012, doña nombre reservado dedujo demanda en juicio sumario especial de incumplimiento de contrato de arrendamiento en contra de doña nombre reservado y nombre reservado, esta última en calidad de fiadora y codeudora solidaria, a fin que se declare terminado el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes con fecha veinticinco de febrero de dos mil diez, debido a que la actora adeuda por concepto de gastos comunes los meses de enero a abril de 2012, manteniendo además deudas por servicios básicos de agua y luz, habiendo realizado convenios de pago con empresas de agua potable y electricidad, solicitando condenar a las demandadas al pago de los gastos que se devenguen durante el juicio por concepto de rentas y cuentas de servicios básicos, junto a la restitución de la propiedad dentro de tercero día desde que la sentencia se encuentre ejecutoriada, con costas. En subsidio, interpuso demanda de desahucio de contrato de arrendamiento y restitución del inmueble.

A fojas 27 la demandada doña nombre reservado contestó el libelo solicitando su rechazo. En sus alegaciones, en lo que interesa, refirió que al encontrarse al día en el pago de las rentas de arrendamiento y en los gastos comunes y servicios domiciliarios, la demanda debe ser rechazada expresamente por aplicación del artículo 10 de la Ley N° 18.101, conforme al cual solo podrá solicitarse la acción de cobro de gastos comunes y de servicios de manera conjunta con la de cobro de rentas, de manera que solo en dicho caso se pueden ejercer las acciones de reconvención y término del contrato de arrendamiento, por lo que la presente acción debe desestimarse atendida la improcedencia del procedimiento invocado.

Se tuvo por contestada la demanda en rebeldía de la fiadora y codeudora solidaria doña nombre reservado.

El tribunal de primera instancia, mediante fallo de doce de junio de dos mil trece, que se lee a fojas 85, acogió la acción principal declarando terminado el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, ordenando a la demandada nombre reservado la restitución del inmueble objeto del contrato en el plazo de décimo quinto día contado desde la notificación de la sentencia. Asimismo, se dio lugar al cobro por conceptos de consumos básicos que correspondan a la propiedad arrendada, condenando a la fiadora y codeudora solidaria al pago en dicha modalidad de las cargas pecuniarias determinadas en la sentencia, sin costas.

Conociendo de la apelación deducida por la parte demandada nombre reservado, por sentencia de primero de agosto de dos mil catorce, escrita a fojas 120, una de las Salas de la Corte de Apelaciones de Santiago la confirmó.

En contra de esta última decisión, la defensa de doña nombre reservado, deduce recurso de casación en el fondo, por haberse incurrido, en su concepto, en infracción de ley que ha influido sustancialmente en lo dispositivo del fallo, pidiendo que este tribunal la invalide y dicte la de reemplazo que describe.

A fojas 132 se ordenó traer los autos en relación.

Considerando:

Primero: Que la parte demandada fundamenta su recurso sosteniendo que los jueces, al confirmar la sentencia de primer grado, que acogió la demanda, infringieron el artículo 10° de la Ley N° 18.101 sobre arrendamiento de predios urbanos.

En primer término, señala que yerra de derecho la sentencia recurrida al no rechazar la acción por cuanto, de conformidad con el artículo 10° del texto legal referido, solo podrá solicitarse la acción de cobro de gastos comunes y de servicios, conjuntamente con la de cobro de rentas, único caso en el que se puede reconvenir dicho pago y ejercer la acción de reconvención y término de contrato de arrendamiento.

Aduce que, como la demandada no adeuda renta de arrendamiento alguna ni se le reconvino para el pago de las rentas, no puede acogerse una demanda de terminación de contrato de arrendamiento sustentada exclusivamente en el no pago de gastos comunes y consumos básicos, sin señalar el actor el monto de la deuda toda vez que estos, en realidad, se encuentran solucionados.

Finaliza desarrollando la influencia que el error de derecho denunciado habría tenido en lo dispositivo del fallo. Al efecto, expresa que de haberse hecho una correcta interpretación de la ley, se habría desestimado en todas sus partes la acción, por cuanto solo se puede demandar las reconvenciones de pago de los servicios y de los gastos comunes conjuntamente con las de cobro de rentas, lo que no ocurrió en la especie.

Segundo: Que la sentencia estableció como hechos de la causa, en lo que interesa al recurso, los siguientes:

a) Las partes del juicio celebraron un contrato de arrendamiento, la demandante como arrendadora y la demandada doña nombre reservado como arrendataria y doña nombre reservado como fiadora y codeudora solidaria, respecto de inmueble ubicado en domicilio reservado, con fines habitacionales.

b) Dicho contrato de arrendamiento comenzó a regir el 25 de febrero de 2010, por el plazo de trece meses, renovable si ninguna de las partes comunica a la otra su deseo de poner término al vencimiento del periodo pactado mediante carta certificada o desahucio judicial.

c) Se pactó como renta de arrendamiento la cantidad de $210.000 (doscientos diez mil pesos) mensuales que la arrendataria se obligó a pagar en forma anticipada dentro de los cinco primeros días de cada mes, obligación que la demandante estima cumplida de forma debida por la demandada.

d) La cláusula Sexta del contrato de arrendamiento referido estipuló que la parte arrendataria se obliga a pagar los consumos de luz, agua, gas y gastos comunes, y que el atraso de un mes en cualquiera de los pagos indicados dará derecho al arrendador para suspender los servicios respectivos, pudiendo el arrendador exigir los comprobantes de pago en cualquier momento. Se estableció en la misma cláusula que quedaba estrictamente prohibido a la arrendataria suscribir convenios de pago en las cuentas de luz, agua y gas.

e) La demandada no dio cabal cumplimiento a la obligación de pagar íntegra y oportunamente los consumos básicos y gastos comunes.

Tercero: Que sobre la base de los hechos reseñados precedentemente los sentenciadores del grado estimaron que habiéndose pactado contractualmente la obligación del arrendatario al pago de los consumos básicos de luz, agua, gas, gastos comunes y otros que correspondan, se haría lugar a su cobro. Por lo anterior, acogieron la demanda principal de término de contrato de arrendamiento, dando lugar a la restitución del inmueble y al cobro por concepto de consumos básicos que correspondan a la propiedad arrendada.

Cuarto: Que, del análisis de la sentencia objeto de impugnación, se desprende que los sentenciadores efectuaron una correcta interpretación de las normas jurídicas pertinentes al caso, toda vez que, tal como queda de manifiesto en la sección sexta del acto jurídico celebrado por las partes incorporado a fojas 37, la arrendataria se obligó al pago de los consumos de servicios básicos gastos comunes, dejándose expresa constancia que: “queda prohibido a la arrendataria, suscribir convenios de pago en cuentas de luz, agua y gas”.

Por su parte, y tal como se dijo, en los acápites precedentes, se tuvo por acreditado, con el mérito de la prueba rendida, que la demandada no dio cumplimiento a esta obligación, adeudando a la época de interposición de la demanda el pago por conceptos de gastos comunes y servicios básicos, realizando convenios de pago por estos últimos con empresas del rubro.

Quinto: Lo anterior, constituye una infracción a la cláusula sexta del estatuto privado celebrado entre las partes, el que se erige como ley para los contratantes de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1545 del Código Civil, no pudiendo ser invalidado sino por consentimiento mutuo o causales legales, constituyendo el incumplimiento de la demandada la circunstancia fáctica que permite dar aplicación a lo dispuesto en el artículo 10° de la Ley N° 18.101 y demandar por el cobro de estos conceptos, acción que, por lo demás, no requiere la interposición conjunta con la de cobro de rentas de arrendamiento, toda vez que la referida disposición no lo exige en forma expresa, ya que al hacer referencia a la facultad de accionar de manera paralela utiliza la voz “también”, lo que no puede entenderse como una obligación en todos aquellos casos en que sea procedente demandar solo por el incumplimiento en la obligación de pago de los servicios y/o gastos comunes, como frecuentemente ocurre.

Sexto: Que, a mayor abundamiento, la posibilidad de accionar de la manera que lo hizo la actora, encuentra su sustento en el artículo 7° de la referida Ley N° 18.101 que permite la aplicación de la referida normativa a todos aquellos juicios relativos a este tipo de contratos sobre bienes inmuebles que se refiere el artículo 1° del mismo cuerpo legal, en especial, a los juicios de terminación del arrendamiento y restitución de la propiedad.

Séptimo: Que, se equivoca la recurrente, en consecuencia, cuando pretende que el fallo habría infringido el precepto legal citado, toda vez que los jueces del grado, en ejercicio de las facultades que son de su exclusiva competencia, interpretaron la ley del contrato y la normativa aplicable a dichos actos jurídicos de una manera acorde a los presupuestos acreditados en juicio, por lo que el recurso de casación en el fondo examinado no puede prosperar y deberá ser desestimado.

Por estas consideraciones y visto, además, lo dispuesto en los artículos 764, 765, 767, 772 y 783 del Código de Procedimiento Civil, se rechaza, sin costas, el recurso de casación en el fondo deducido por la demandada a fojas 121, contra la sentencia de primero de agosto del año dos mil catorce, que se lee a fojas 120.

Redacción a cargo del Abogado Integrante señor Jean Pierre Matus A.

Regístrese y devuélvase.

N° 24.986-2014.

Pronunciado por la Cuarta Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros señor Ricardo Blanco H., señora Andrea Muñoz S., señor Carlos Cerda F., y los Abogados Integrantes señores Jean Pierre Matus A., y Jaime Rodríguez E. No firma el Ministro señor Blanco, no obstante haber concurrido a la vista y al acuerdo de la causa, por estar con feriado legal. Santiago, trece de agosto de dos mil quince.

Autoriza la Ministra de Fe de la Excma. Corte Suprema.

En Santiago, a trece de agosto de dos mil quince, notifiqué en Secretaria por el Estado Diario la resolución precedente.